メイツブラン大阪城公園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

名鉄不動産と長谷工の共同事業で森ノ宮にマンションが誕生します。
森ノ宮の住宅街としての土地柄・学区・生活利便性はどうですか？
隣の日生球場跡地に複合商業施設ができるとありますがどんな店舗が入るのですか？
阪神高速道路沿いの排気ガス・騒音はどうですか？
大阪城公園の自然立地は市内でも抜群に良いですがデメリットはありませんか？
マンションは管理を買えと言われますが管理会社が2社も必要な理由は何ですか？
将来の管理費・修繕積立金はどんな計画ですか？
森ノ宮駅のマンションの数年後の資産価値維持率や転売価格はどうなりますか？

公式URL：メイツブラン大阪城公園　http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/morinomiya/index.html
売主：名鉄不動産株式会社　http://www.meitetsufudosan.co.jp/
売主：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：名鉄不動産株式会社　http://www.meitetsufudosan.co.jp/
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ　http://www.haseko-hcm.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト　http://www.haseko-urbest.com/

メイツブラン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%A1%E3%82%A4%E3%83%84%E3%8...
長谷工はどうでしょう？その11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/
長谷工は、デベか？ゼネコンか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47504/
長谷工コミュニティはどうですか？その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261192/
名鉄不動産ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%90%8D%E9%89%84%E4%B8%8D%E5%8...

名称 メイツブラン大阪城公園
所在地 大阪府大阪市中央区森ノ宮中央二丁目6番1
交通 大阪市営地下鉄中央線・長堀鶴見緑地線「森ノ宮」駅徒歩3分、JR大阪環状線「森ノ宮」駅徒歩6分
地域・地区 第2種住居地域、商業地域、防火地域、準防火地域
地目 宅地
建ぺい率 43.06%
容積率 406.84%
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数 113戸
敷地面積 2,059.95㎡
建築面積 886.85㎡
建築延床面積 9,058.13㎡（うち容積対象面積8,380.60㎡）
建築確認番号 第BCJ13大建確035号（平成25年9月20日付）
間取り 2LDK・2LDK+S・3LDK
住居専有面積 62.40㎡～85.30㎡
バルコニー面積 11.40㎡～29.52㎡
駐車場 56台（平面：7台、機械式：49台）
バイク置場 4台
ミニバイク置場 12台
自転車置場 134台
竣工予定 平成27年3月中旬
入居予定 平成27年3月下旬
事業主（売主） 名鉄不動産株式会社
国土交通大臣（14）第337号･（一社）不動産協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0057大阪市北区曽根崎2丁目15番29号 ＴＥＬ：[phone]
事業主（売主） 株式会社長谷工コーポレーション
国土交通大臣（14）第68号、国土交通大臣許可（特-22）第3792号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5番7号 ＴＥＬ：[phone]
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣（8）第3175号、（一社）不動産協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5番7号 ＴＥＬ：[phone]
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託
管理会社 名鉄不動産株式会社・株式会社長谷工コミュニティ
分譲後の権利形態 敷地は所有権(共有)、建物は区分所有

販売概要（予告広告）
販売戸数 未定
間取り 2LDK・2LDK+S・3LDK
住居専有面積 62.40㎡～85.30㎡
バルコニー面積 11.40㎡～29.52㎡
販売価格（税込） 未定
販売開始予定時期 平成26年2月下旬

[64: 匿名さん]

５５さま

有難うございます。そうですね、良くも悪くも注目されてましたね。

良いところも悪いところも自分が納得するために早いうちモデルルームに出向きたいと
思います。もうすぐですね。


６３さま
排ガス濃度は北側も南側もこれ位の距離では変わりないと思います。
騒音は道路から離れるほどマシになるのではないでしょうか。
ただ暴走族や救急車両のような音は南寄りでも結構響くと思いますよ。
防音サッシになっているのかも重要ですね。

[65: 匿名さん]

土曜日に行ってきましたが、価格はまだ大体しかわかりませんが、低層階と高層階の価格差があまりない為
高いイメージを持ちました。

[66: 物件比較中さん]

そうなんですね。
物件北側には、法医学の解剖施設があるのに
知っている方なら購入は懸念されますよね。
価格が安いなら妥当だと思ってたのですが、大体どれくらいの価格だったのですか？

[67: 匿名さん]

58さん価格でした。

[68: 物件比較中さん]

高すぎですね。
他の物件も検討進める決意できました。
ありがとうございます。

[69: 匿名さん]

あんな場所に解剖施設あったんですね。怖すぎ



やっぱりマイナス事は営業さんは言わないですね。

[70: 匿名さん]

あのぉ、ここってそんなに飛びつく立地ですか？？大阪市内に住んでる者としては、疑問符つきますが…。

[71: 匿名さん]

近隣住民ですが、立地は特別悪くないですよ。

[72: ご近所さん]

わたしも70さんと同じ感覚です。

[73: 匿名さん]

そりゃ近隣に住んでいる人が、ここの立地はあまりお勧めできませんとは書かないわな。

利便性を求める人はここの立地に何の魅力も感じないでしょう。

大阪城公園の近くや市内にあっては落ち着いた住宅地という環境面を評価する人ならありかもしれません。

しかし、南森町や天満橋ほどの価値がないのは明らかで、近くのライオンズタワーもどきも長きにわたって中古が売れませんでした。。

儲けたい気持ちは分りますけどね・・・

セントプレイスタワーの二の舞になるやもしれませんね。

[74: 匿名さん]

この近辺探している方には魅力的な物件なのでは？

[75: 匿名さん]

＞74
新古両方探していれば他にもたくさんあると思いますけど新築でもろもろの条件を絞っていくとここしか見当たらない方もいるとは思います。

都合が良ければそれでいいのですよね結局は。だって他のマンションに住んでここより不便な生活になったでは本末転倒ですから。

最後に決めるのは自身、ですね。

[76: 匿名さん]

75さんの仰るように、要は自身の条件にあうかどうかで物件の価値が決まるのでは。
ここはDINKSや投資用というより、ァミリー層にウケる立地でしょうし、梅田近辺のブランドタワーは比較対象にはならないと思います。

[77: 匿名]

http://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/page/0000011552.html

　注目される理由には、南海トラフ地震が起こるかどうかはわかりませんし、府や市も不動産さんもあえて強調していませんが、こんな事情も多少あるのかと思いますね！

[78: 不動産業者さん]

まぁ焦らなくてもマンションという箱物は必ず中古が出ます。

特に西隣の500戸近いファミリーマンション：ファインシティ大阪城公園は築浅中古はすぐになくなりましたが（確か3180万円だったかな？！）
…維持費が2万円近くになる物件は、だいたい築10年ぐらいで、売りたくても売れない状況になってきます。

そこで築5年～築7年くらいで売り抜ける方々が少なからずいます。（個人事業主である傾向が高い。普通のサラリーマンは遠方への転勤で家族ごと引越しということが無い限り、面倒くさくて売らない（売れない）傾向にあります。）

そういう時に買いたたくという手もありでしょう。

[79: 購入検討中さん]

間取りからここはファミリーマンションだと思うのですが、駐輪場の数が単純計算で１世帯２台以下になりますね。全然足らないと思います。２台目からは抽選が一般的でしょうか？

Ａタイプ、高すぎ。他のタイプも思っていたより高め。仕様、間取りは目新しさなく平凡。他物件で検討し直そうかなぁ。

[80: 購入検討中さん]

７９さん
これからモデルルーム見学を申し込むつもりです。
差支えなければ価格帯を教えて頂けないでしょうか？

[81: 購入検討中さん]

Ａタイプで、５千万以上からです。

[82: 匿名さん]

高！

[83: 購入検討中さん]

80さん

上の方の投稿にもありますが、Ａタイプで坪単価200万超えです。想像以上でした。人件費と資材高騰を踏まえても今は売り手市場ってことなんでしょうね。あの土地は安く仕入れてるはずなので、かなり乗せた価格設定は腹立たしい限りです。

[84: 匿名さん]

どこも今はの人手不足だのなんだのと販売価格が割高に設定され強気ですね。
ここに坪200出せません。

[85: 購入検討中さん]

８０です。
ご回答ありがとうございました。
確かに高いですね・・・・。

このエリアで考えているので中古も候補に入れることにします。

[87: 匿名さん]

名鉄×長谷工で？
この立地で冗談きついですね。
ちょっと不動産業界は鼻息が荒すぎですよ。

[88: 匿名さん]

森ノ宮、名鉄、・長谷工で坪200は
完全に値段吹っ掛けてますね。

[89: 匿名]

今は買い時ではないですね。慌てる必要は全くないですね。

[90: 匿名さん]

18時頃、中央線の西出口から背中丸めて、蟻の行列のように坂道をのぼっているリーマンの大群を見たらなんか哀愁を感じる。

[91: 匿名さん]

森ノ宮でこの値段はないわ。

[92: 匿名さん]

ファインシティの時は坪単価150～190位で安すぎだとバカにしていた連中さんたちにお聞きしたい。だったらどのくらいが妥当だと？

最安値・破格と騒がれていたファインシティが結局は普通だったって事ですか？

[93: 匿名さん]

安すぎても買わず高すぎても買わず(買えず)・・・
ここはファミリーには良い立地ですよ。まず用途地域が中央区屈指の住居系である事、
名門校が多く人気学区である事、まだまだ需要が供給を上回るエリアなので資産価値が高い、
公園が多くさらに難波の宮も大きくなる、スーパー至近、上町台地である事、何より
行政が開発に力を入れてるエリアなので将来性も高い。大通り沿いである事を許容できる
なら買いですよ。

[95: 匿名さん]

中之島、御堂筋近辺は子育て世帯、ファミリーには微妙かなぁ。
それならまだ森ノ宮にする。

[96: 匿名さん]

中之島、御堂筋はもちろん大阪城周辺、特に中央大通りの緑化と森ノ宮操車場跡地の開発は大阪市グランドデザインの優先度の高い項目とされてます。本気で家探しするなら民度云々書き込む前にもう少し情報収集しましょうね。

[97: 購入検討中さん]

参考になります。

[98: 匿名さん]

とにかく高い

[99: 匿名さん]

ファインは中身が無く安かった。
ここは中身が無く高かった。
だから皆さん高すぎると感じておられると思います。
価格が高いといっても見合うだけの立地、建物であれば、購買意欲が出ると思いますが。
ただ、競合する物件が少なければ、高く設定してのらりくらり時間をかけて売ればいいという供給側の論理もあり、最初から安く販売する理由もなく、いざとなれば新価格で適正な価格に調整するという戦略なのでしょう。
結局、今出ている物件というのは、用地を安く仕込めている分、利益を乗せられます。
そして、これから出てくる物件は用地費も上がっており、その上昇分を織り込んで価格設定するということです。
いずれにせよ、もう安くに出てくる理由が見当たりませんので、5年以上待つか、唇を噛みながらも契約するか、割安で出るかもしれない中古を狙うかといったところではないでしょうか。

[100: 匿名さん]

なるほど。
どこも高く設定している物件が多いし、マンション購入自体もうしばらく様子見でも良さそうですね。

[101: 匿名さん]

今後ここは大幅に資産ＵＰしていくので数年後には今の1.8倍位の価格になるでしょう。
森の宮は第二の大阪の都市として発展していき新しい森の宮に生まれ変わります。

その時あなたはここで家を持つことが出来ますか？
大多数の方が出来ないでしょ？

なら今が買い時である。


　NO100>>　は結局何年も買い時を逃し永遠に買えず老後が近くなるにつれて持家の夢も無くなるでしょう。
　　　　　　それか只のビビリか予算に限りがある人でしょう。こういう人は愚痴ばかりで買えないですね。


あなた達もそうなりたいですか？嫌でしょ？なら今動きなきゃいつ動んですか？
買わない理由ばかりを捜してばかりいず買う理由を捜しましょう。

[102: 匿名さん]

建築費がべらぼうに上がってます。特に職人不足の上、手離れの悪い分譲マンションは手付けたくないのがゼネコンの本音です。大手でも長谷工はマンション屋なので規模がまとまれば受注してくれますが他は粗利の良い商業施設やオフィスに流れちゃいますね。

[103: 匿名さん]

営業さんの書込連投。

ここのエリアの価値が1.8倍？

それなら北浜・淀屋橋、梅田エリアは２倍にも３倍にもなる。

もちろん南森町も。

不動産価格を形成するうえでもっとも重要なパラメータは何ですか？

森ノ宮にそのような新たな都市基盤整備の予定がありますか？

今、都心部の主流はタワーになっています。

板状の需要がなくなるということはありませんが、タワー志向が高まっているのは確かです。

そうなると、免震や制震技術の優位性から大手ゼネコンが受注することは十分に考えられます。

ここは長谷工の中でもファインと並ぶ低仕様っぷり。

適当なこと言って煽らないように。

[104: 匿名さん]

ご自身の情弱さを露呈されてるようで見てて恥ずかしいのでもう一度書き込みます。
大阪市グランドデザインにおいて大きくわけて4つのエリアを開発していきます。
北区北ヤード、北区中之島エリア、南港咲洲エリア、そして大阪城エリアです。
大阪城エリアは東ヤード(現森ノ宮検車場跡)を筆頭に成人病センター、日生球場跡地、
また難波の宮公園と大阪城公園一帯の整備、中央大通りの緑化などなど。
難波の宮公園は周辺の空き地を全て一体化させることで広大な公園へと生まれ変わります。
すでに工事も始まってます。現に玉造2～森ノ宮中央エリアの不動産価格は完全にパブってます。
すごい価格で取引されてます。
開発計画もさることながら上町台地の災害への強さや地盤の良さ、学校区、住居系地域である事、
緑の多さ、スーパーや塾もどんどんできてます。繁華街やオフィス街との絶妙な距離など
定住志向の方は我先にとこの辺に居を求めてます。
資産価値も1.8倍どころか2.5倍ぐらいまでいくでしょうから坪200でも300でも買っておいて
損はありません。

[106: 匿名さん]

まず、市長は再選できるんですか？グランドデザインそのものが怪しいんじゃないかと思いますが（笑）

私が申し上げたかったことは、より不動産価格への影響が大きい交通基盤整備や面的整備は入るんですか？ということです。
たかが、日生球場跡地程度の拠点形成や道路緑化でどこまでのインパクトありませんよ。
もちろん、森ノ宮周辺が過小評価であったため、反発し適正に近づくということはあります。
ＨＰにあるグランドデザインを見ましたが、どこにどのような配分で資本投下するなど具体的に書かれていません。
森ノ宮民のポジショントークとしか思えませんね。
緑の多さや住居系地域が持つ希少性は一定の価値があると考えますが、その価値が都心へのアクセスや交通利便性を超えることはありません。

このエリアで2.5倍となるなら、御堂筋沿線や中之島、梅田周辺は４倍以上の上昇となるでしょう。
オフィス街への絶妙な距離が、オフィス街の中心地を越えることはないのです。
広尾、松濤のように都心に近接する住宅地が絶大な価値を持つこともありますが、東京の話しであり、都心に極めて近く住居専用であること、大使館や高級マンションなどの良好なストックがあることが要件となるはずです。

仮に森ノ宮でそのような価格上昇があったとして、平均所得がどれほど上がるのかと考えれば、買い支える層がいないことは明白です。
高齢者のみなさんが一斉に国債売り飛ばして不動産に替えられますか？
そんなことしたら大変なことになり、それこそ不動産も大暴落でしょう。

今の価格上昇は、市内中心部が過小評価であったため反発しているだけです。
右肩上がりに伸びていくわけじゃありません。
頑張って森ノ宮買いまくって下さい。

もし、森ノ宮で坪300で売れてしまうのなら、私も余裕の億万長者で嬉しい限りです。

[107: 匿名さん]

土地の価値とかあまりわからないけど、子育て世代の私達には梅田方面より森の宮周辺の方が魅力的ですね。

土地の値段で得する損する…そんな事考えるのって庶民的すぎません？たかが５千万のマンション、損しても知れてるでしょう。それより自分達が気に入ったならば、それは何にもかえがたい価値なんじゃないですか？

選ぶ選ばないは人それぞれの意見ですが、ここを選んだ人を見下すような書き込みはやめましょうね。近くのマンションの時みたいに。

[108: 匿名さん]

では105さんはプロフェッショナルということですか？
ぜひ、今後の森ノ宮の将来像について具体的なお考えをお聞かせ下さい。

[110: 匿名さん]

ほんと、たかがファミリーマンションで何熱くなってるんだか。

プロフェッショナル(笑)本物はこんなところで必死に書き込みしません。時間の無駄です。

[112: 匿名さん]

検討している身にとっては、どなたの意見も参考になります。
ありがとうございます。
結局自分が気に入れば高かろうか安かろうが買います。

[113: 匿名さん]

確かに。
結局、はぐらかしてうやむやにするような程度の書込みレベルにまともに付き合っても時間の無駄ですね。
他の掲示版で森ノ宮は坪300のポテンシャルがあるなんて書き込まない方がいいですよ。
恥ずかしいので。