メイツブラン大阪城公園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

名鉄不動産と長谷工の共同事業で森ノ宮にマンションが誕生します。
森ノ宮の住宅街としての土地柄・学区・生活利便性はどうですか？
隣の日生球場跡地に複合商業施設ができるとありますがどんな店舗が入るのですか？
阪神高速道路沿いの排気ガス・騒音はどうですか？
大阪城公園の自然立地は市内でも抜群に良いですがデメリットはありませんか？
マンションは管理を買えと言われますが管理会社が2社も必要な理由は何ですか？
将来の管理費・修繕積立金はどんな計画ですか？
森ノ宮駅のマンションの数年後の資産価値維持率や転売価格はどうなりますか？

公式URL：メイツブラン大阪城公園　http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/morinomiya/index.html
売主：名鉄不動産株式会社　http://www.meitetsufudosan.co.jp/
売主：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：名鉄不動産株式会社　http://www.meitetsufudosan.co.jp/
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ　http://www.haseko-hcm.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト　http://www.haseko-urbest.com/

メイツブラン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%A1%E3%82%A4%E3%83%84%E3%8...
長谷工はどうでしょう？その11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/
長谷工は、デベか？ゼネコンか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47504/
長谷工コミュニティはどうですか？その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261192/
名鉄不動産ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%90%8D%E9%89%84%E4%B8%8D%E5%8...

名称 メイツブラン大阪城公園
所在地 大阪府大阪市中央区森ノ宮中央二丁目6番1
交通 大阪市営地下鉄中央線・長堀鶴見緑地線「森ノ宮」駅徒歩3分、JR大阪環状線「森ノ宮」駅徒歩6分
地域・地区 第2種住居地域、商業地域、防火地域、準防火地域
地目 宅地
建ぺい率 43.06%
容積率 406.84%
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数 113戸
敷地面積 2,059.95㎡
建築面積 886.85㎡
建築延床面積 9,058.13㎡（うち容積対象面積8,380.60㎡）
建築確認番号 第BCJ13大建確035号（平成25年9月20日付）
間取り 2LDK・2LDK+S・3LDK
住居専有面積 62.40㎡～85.30㎡
バルコニー面積 11.40㎡～29.52㎡
駐車場 56台（平面：7台、機械式：49台）
バイク置場 4台
ミニバイク置場 12台
自転車置場 134台
竣工予定 平成27年3月中旬
入居予定 平成27年3月下旬
事業主（売主） 名鉄不動産株式会社
国土交通大臣（14）第337号･（一社）不動産協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0057大阪市北区曽根崎2丁目15番29号 ＴＥＬ：[phone]
事業主（売主） 株式会社長谷工コーポレーション
国土交通大臣（14）第68号、国土交通大臣許可（特-22）第3792号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5番7号 ＴＥＬ：[phone]
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣（8）第3175号、（一社）不動産協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5番7号 ＴＥＬ：[phone]
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託
管理会社 名鉄不動産株式会社・株式会社長谷工コミュニティ
分譲後の権利形態 敷地は所有権(共有)、建物は区分所有

販売概要（予告広告）
販売戸数 未定
間取り 2LDK・2LDK+S・3LDK
住居専有面積 62.40㎡～85.30㎡
バルコニー面積 11.40㎡～29.52㎡
販売価格（税込） 未定
販売開始予定時期 平成26年2月下旬

[185: 匿名さん]

181>>
そう思うのに何でここに出入りしてるの？ここは検討版ですよね？

[186: 匿名さん]

きちんと説明できないんですね。こんな程度です。(笑)

[187: 匿名さん]

皆さん何にも思わないんですか？
特に共用廊下側の柱の食い込みがすごいですね。
あれを見た瞬間、ここの施工長谷工かなと感じます。
あと、アルコーブもない、玄関もクランクインでない。
これほど工夫のない間取いまどきなかなか見ませんよ。
柱立ててその中を割り付けただけ。
何も考えずに設計できるローコストスピード仕様です。
それで坪200万なんて。。
設計見る限りファインと同じ担当の方なのか、それが会社の対応なのか。
長谷工でもクレヴィア緑地公園かな？グッドデザイン取ったのは建築事務所が管理してたので、長谷工でも仕様良かったですが。ここは直長谷工なので、とにかく安くあげただけのマンションてことです。
ここがヴィンテージなら全てのマンションがヴィンテージ。

[188: 匿名さん]

あのですね、そんなマンションいっぱいあります。長谷工以外でもあるよ。
グレードあげる分値段も上がるんですわ。ええマンションがここに建ったら５千万では済まないでしょう。こんなとこに坪200はありえへんとか言いますけどファインシティの時は安すぎるゆうて叩かれましてんで。どないやっちゅうねん。
それに、玄関クランクインするならその分玄関や部屋を広くしてって考えもありますやん。見掛けの良さだけで物件選ぶんですか？実用性選ぶ人もいてはるんちゃいますか？そんな人はアホですか？違うでしょう。
どっちにしても気に入らないなら買わなきゃ良いこと。ファインシティの時にボロクソ言われても買った人が今万々歳ですやん。ここはちょっと高い分そうはいかんやろうけどね。あっ、私営業マンちゃうよ。肯定したこと言うたらすぐ販売か？ゆうのも悪いクセやで。

[189: 匿名さん]

きちんと説明できないとのご指摘に具体例を示させて頂きました。
それに実用というか、表記面積を大きく見せたいから柱を巻き込むわけで。
柱を外に出して68平米で売るのとどっちが売りやすいかということです。
他でも小規模なデベではよく見かけますが、今は昔より少なくなりましたそういうの。
それでも大手の長谷工は未だにそんな仕様。
ここで野村が準大手使っても今のメイツと同じくらいの価格でできるでしょう。
ファインの価格と幹線道路のことがあるので、それでやっと適正かなと思います。
現実とかけ離れたポジの意見も多いので、書かせて頂いただけです。
十分納得された上で選択されるのなら外野がとやかく言うことではありません。
結果は市場が決めるものなので、売れれば官軍ですね。

[190: 匿名さん]

いやいや長谷工の物件は一目でわかります。確かに何の工夫もないです。
でも勘違いしたらダメですよ。無駄を省いてコストダウンするのが目的ですから。実際購入者がそれを求めニーズがあるから長谷工はマンション建築で成功してるんです。その分価格が安くなるだけで手抜き工事があるわけじゃないですし構造もしっかりしています。前の方が書かれているように玄関をクランクインしていると住居部分が狭くなります。この少しの面積も有効に使おうと言う考えなのです。
それだけで悪いマンションとは言えませんね。
安く仕上げられた物件でもオプションなどで自分好みに仕上げれば良いんじゃないですか？高いマンションだとオプション我慢しましたって声をよく聞きますからね。

[192: 匿名さん]

長谷川工務店こと長谷工コーポレーション　売上高5500億　業界10位の大手ゼネコンですね。特にマンション供給量が56万戸とマンション建設に特化したゼネコンです。何十年もマンションを造り続け維持管理をも請負う事で不動産の資産価値低下の要因をもっとも知ってるゼネコンと言えます。特に構造躯体に対する検査は相当シビアだと聞きます。

一次取得者はディスポーザだの内廊下だのダイレクトウィンドウだのジムだプールだの派手な設備に目が行きがちですが長谷工物件はビジネスライクでメンテナンスにコストの嵩む設備は嫌います。それは10年20年経っても修繕積立金が大幅に上がらないようにするためなのです。例えば5千万の物件を20年後に3千万で売ろうとして、その価格の中古物件買おうとする人が管理費修繕費が6万に上がってたらそこを買いますかと言う事なのです。クランクインにしてもファミリーはクランクインがあれば必ず物を置きます。ヨド物置きを置く輩さえ出てきます。そうなるとみすぼらしくなるし管理が大変ですね。そういう配慮は長谷工だからこそできるのです。見事ですね。

余談ですが神戸の住吉にドアマンとコンシェルジュが居る有名な億ションがあります。新築当時は150㎡18000万でしたが最近その部屋は2500万で取引されたそうです。ちなみに管理費月20万だそうです。

[193: 匿名さん]

これだけ盛り上がってるとは・・・

まだまだ価格をあげても買い手はつくな（ﾆﾔﾘ

[194: 匿名さん]

長谷工がメンテナンスに長けた管理会社お持ちならわかるんですけどね。
セントプレイス見てると説得力ゼロなんです。
南側リビングにも窓ないし。あり得んでしょ。
どう見ても安くあげるのが主目的。
ここもファインみたいに安ければ、長谷工だしね。て話しで終わりなんですが、長谷工価格とは思えない。
中央線、幹線沿いですよ。
ここは近隣にお住まいの方も積極的にポジるでしょうから、ポジの意見は多くなりますね。
南森町も10年前は@150のマンションが@200で売れるんだから力も入りますわな。

[196: 匿名さん]

おっしゃる通り。
セントプレイスは上記に示されてるようにファミリー物件企画の失敗の典型例なのです。
これがグランフロントや堂島のような商業としての一等地なら話は別ですがファミリー立地でありながら免震タワーである事、ジムだの大浴場だのスカイラウンジだの完全に過剰設備。都島に住む世帯がどうやってこの設備を維持していくのか。売れれば良いと企画した売主の責任は重大です。
ここを買った人は高速EVの莫大な保守点検費、重装備の維持管理、1億掛るとも言われている免震装置のメンテナンスをたった450戸で賄わなければならないのです。15年後に大規模修繕を迎える時に資金がショートするのは火を見るより明らか。
そうなると一時徴収として各戸数百万必要になります。すると払わない人、払えない人が出てきて不本意でも安値で処分して出て行かざるを得なくなりますね。安値で買った輩が入居してきて好き勝手して管理は荒れ放題。資産価値なんてすぐ崩落します。

長谷工も事業主じゃないかとツッコミが入るでしょうがあくまで共同であって主導はしておりませんので。

マンション購入は自己責任です。繰り返しますがじっくり居住するなら軽めの設備、大規模物件(100戸以上)、売主が財閥系か電鉄系(クレームを嫌うので)、大手ゼネコン施工、それに管理費や修繕積立計画が妥当か良く吟味して購入されることをお勧めします。

[197: 匿名さん]

そういうことですか。無知なもので皆さんの長谷工パッシングでどんな悪どいことしてるのか？手抜き工事？色々想像していました。

確かにクランクインしてる方が見栄えは良いですが、それが物件を選ぶ決め手にはなりません。こちらの間取りはＡタイプ以外興味はないのですが、85平米で5000万台って普通だと思っているので悩み解決です。確かファインシティも角部屋はそれくらいの価格でしたし消費税分もあるしスーパー近いし少々のアップは仕方ありません。抽選になるので、どうなるかわかりませんが、楽しみに結果待ちたいと思います。

[198: 匿名さん]

南森町の長谷工の施工マンションも、後で価格あがった実績あるみたいですし、大丈夫じゃないですか。

マンション価格は、単純に言うと建物価格＋土地価格らしいので、マンション価格の上昇を狙うなら、長谷工以外の施工業者を選ぶより、土地価格が上がりそうなとこ考えるほうが効果あるのではと思いました。

南森町より土地価格あがったとこは、もっとマンション価格あがったとこあるみたいですし。

[199: 匿名さん]

196さんのご指摘を真に受けると、ほとんどのタワーで管理運営が破綻するということになるのですが、現実的にはありえないでしょうね。
オーキッドコートの事例を出された方がおられますが、あれはマンションというよりもはや城です。
あの事例からデベも多くを学んだはずです。
セントプレイスは長谷工の事業主としての責任より、管理会社の長谷工コミュニティの能力のなさが大きな関心になっているのではないでしょうか。

クランクインは見栄えの問題ではなくプライバシー確保としての役割です。
多数の方が往来する廊下からアルコーブ、クランクインがなくても人目など気にならないなら良いのではないでしょうか。

この仕様、この立地で角部屋5000万が当たり前と思ってもらえる時代になったのだから、デベロッパーもたまりませんね。
中古も高値でさばけそうです。

[200: 匿名さん]

ここＡタイプはクランクインっていうのか？プライバシー確保できてるよ。間の部屋はいくらアルコープあっても正面に扉があったらプライバシーもくそもないよね。室内仕様はディスポーサーがないくらいで他のマンションと変わりないと思うけど、何か足りない？教えて下さい。

[201: 匿名さん]

角部屋はだれも前を通らないのでむしろクランクインじゃなくてもいいのです。
お客さんが来られて玄関で立ち話という時には効果ありますが、角はポーチスペースができるので最悪はそこで話せばいいとも思います。
問題なのは中部屋で、前を誰か通るのに部屋の中がズドーンと見えるのはどうなのかと。
それにアルコーブないので扉を開けたら廊下側の人に接触する危険もあり、急いでるとき、お子さんなどに十分注意しないといけませんね。
今時アルコーブゼロってプレサンスくらいでは。

ちなみに、ジオ新町も長谷工ですが、廊下側もアウトポールでアルコーブありです。
もしかしたら、長谷工でも担当者によって違うのかもしれません。

[202: 匿名さん]

199さん
一部のタワーマンションで起こり得ると言ってるのです。10年もすればタワーは2倍ぐらい増えてるので今のステータスなんて無くなります。その時に管理修繕費は5万もするわ家賃は取れないわとなると誰がそれを買う? という事なんです。築古で中途半端なタワーには高額な維持費を誰も払わないと思いますよ。払いたくなくても掛る費用なので物件価格を下げるか家賃を下げるしか無くなると言ってるのです。
立地、建物が地域のランドマーク的でそこに住む事がステータスだと誰もが認めるような物件しか価値は無くなると思います。北区ならグランフロントや堂島、中之島の中央公会堂近くの一部物件、中央区なら淀屋橋、北浜の一部物件、など。
5年ぐらいで住み替えできるリッチマンは別だけど我々庶民はそんな争いとは無縁でいられる住居系地域の板状なら手堅いと言っているのです。ただ住居系ならどこでもいいわけではなくいわゆる｢土地力」のあるエリアがベターです。

[205: 匿名さん]

低層階で210もするんですか? あの立地で?
パークタワー北浜なんてその中途半端タワーの最たるものですよ。飛田や堂山の大阪の人間なら住みたくないとんでもない土地にタワー建てて格安価格で売りきってしまう三井ブランドはある意味すごいですけどね。

[207: 匿名さん]

これからは何でも値上がりするよ。
あと年金や健康保険料率もあがるから、ちゃんと貯金しなよ。

[208: 匿名さん]

ファインのときもどうだったが、ネガ投稿者は本気で買いたい人、

まぁ完売だな。まだまだ100ずつぐらいは上乗せできる。

[209: 匿名さん]

間取りや仕様云々議論するような物件ではない。立地が気に入るかどうかにつきる。気に入った人は5000でも6000でも買うでしょう。

[211: 匿名さん]

えっ!?ファイン完成前に完売しましたよ。キャンセル待ちも続出でした。500世帯もあって小さい部屋が最後まで残ってたけど、それってファミリーに人気だったからでしょ。ファインが売れたからここの値段があんなに上がってるんじゃない。何をおっしゃってるの(笑)

[213: 匿名さん]

ディベロッパーは値付けのプロですからね。
森ノ宮中央　@200
東天満　　　@170
それが「土地力」の差なんですよ。

西天満のシティタワーは個人的には好きな物件ですが
中古とはいえ@150とは残念です。
上で書き込んだ通りタワー神話崩壊の前兆ですかね。

[216: 匿名さん]

でも森の宮＠200が現実なんだから仕方ないんじゃない。どれだけタワーファンがいても、どれだけ天満･南森町のファンがいても、そうじゃない人もいるのも確かなんだよ。ここに書き込みしてる人の意見なんてほんの一部。なおかつ同じ人が何度もネガってるよね。現実を受けとめなきゃ。

[217: 匿名さん]

今更で申し訳ないんですがファインシティとそんなに値段違うんですか？あちらで検討した部屋は80平米で4300万ほどだったんですが、ここもそんなものじゃないんですか？消費税や規模の大きさなんかで少し高くてもしょうがないと思ってますが、余りにも違うとショックですね。とりあえず週末ギャラリーに行ってきます。

[220: 匿名さん]

ファインが売れたのは安かったからと仰いますが、ファインの購入額を出せば他の区でもっと良いマンション買えましたよね。でもこちらが売れたと言うのは、環境や立地に魅力を感じた方が多かったからではないでしょうか？天満のような都会感は全くないですが、高速道路というマイナス面を我慢しても住みたいと思われる立地だったんじゃないでしょうか。教育環境などはファミリーには一番の条件ですし、中央区、大阪城というのも魅力の一つだったんだと思います。私も＠200はやりすぎかと思いますが、それでも求める方がおられるんです。前の方が｢売れてから言え｣と仰ってますがあなた方も売れ残ってからにしてはいかがですか？

[221: 匿名さん]

ファインは確か平均@170ぐらいだったかと?
販売開始時は大阪城ぐらいしか目玉が無かったのでそんなに売れてなかった。それが駅にスーパー誘致だのホームセンターだのできるとなったとたんすごいペースで売れだしてわずか一年半で完売してしまったのだ。
東急の球場跡開発はそのあと発表になってますからね。そりゃどこがやっても2割ONしてくるでしょう。

[223: 匿名さん]

ストレスだらけの暇人が多いですね。

[224: 匿名さん]

それと意外と見落としがちなのがマンション敷地が2面以上接道してるかという事です。こちらは3面接道してるので不動産価値は非常に高いものとなります。それと複合商業施設隣接は利便性は高いけどお見合いを懸念される方もいるとは思いますが、これらの建物は遺跡の関係で杭を打てませんので1～2階建ての低層建物となります。しかも中央大通りから20ｍ以南は住居地域の為制限がかかりますので敷地面積の割に比較的ゆったりとレイアウトされます。カーテンを開けて生活できますね。これも物件の資産性を左右する大きなポイントとなります。

東向かいに家電量販店とスーパー、北には大阪城公園、南には由緒ある神社や多数の名門校、西には難波の宮の広大な史跡公園・・・　

大阪市内でこれ以上の立地ありますか? 今後もこのエリアは行政が力を入れて開発しますのでどんどん整備されていきます。

[226: 匿名さん]

天満橋ってジオか?
あの泣く子も黙る断層直上マンションやな。
大林も怖がって逃げちゃったね。

[227: 匿名さん]

はっきりいってそこまで良い場所ではない。

[228: 匿名さん]

そこまではないが、日生球場跡地開発の影響は否定できない。
ファインシティの1.5倍は覚悟すべし。つか、これだけの戸数なら売れる。銀行ユルユルやし。

[229: 販売関係者さん]

ファインシティは平均@157ですよ。
ちなみに駅前のスーパー、商業施設等が決まる前に
半分以上は売れていました。
後、キャンセル待ちの方はほとんどいなくて
内覧会以降のキャンセルは2件だけでした。
引き渡し以に、2件中古で出ましたが、新築時と同じ価格で成約済みです。

[230: 匿名さん]

ちなみに同時期の分譲マンション価格
グランドメゾン玉造　@190
リーディア玉造　　@160
デラッセ玉造　　@145●
別地域では
ローレルコート中之島　@145●
ジオ新町　　　　　　　@175
プラウド同心　　　　@195●
サンクタス大阪城　　@190
ウィズ難波　　　　@125●
タワーなら
シティタワー真田山　@195
パークタワー梅田　@180
セントプレイス　　@190
ローレルタワー夕陽丘　@230
●物件は即完した物件。

こう見ると当時は安かったですね。

[232: 匿名さん]

パークタワー梅田はとてつもなく安かったのに時間がかかったのはなぜ?

[234: 匿名さん]

安かろう悪かろう。
そして毎日のこのポジ・ネガ合戦。
間違いなく強気で売れる。
ギリギリ完売ラインで売るより、高値で売って売れ残るほうが利益が出る。
1割未満の売れ残りは自己消化も可能。