メイツブラン大阪城公園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

名鉄不動産と長谷工の共同事業で森ノ宮にマンションが誕生します。
森ノ宮の住宅街としての土地柄・学区・生活利便性はどうですか？
隣の日生球場跡地に複合商業施設ができるとありますがどんな店舗が入るのですか？
阪神高速道路沿いの排気ガス・騒音はどうですか？
大阪城公園の自然立地は市内でも抜群に良いですがデメリットはありませんか？
マンションは管理を買えと言われますが管理会社が2社も必要な理由は何ですか？
将来の管理費・修繕積立金はどんな計画ですか？
森ノ宮駅のマンションの数年後の資産価値維持率や転売価格はどうなりますか？

公式URL：メイツブラン大阪城公園　http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/morinomiya/index.html
売主：名鉄不動産株式会社　http://www.meitetsufudosan.co.jp/
売主：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：名鉄不動産株式会社　http://www.meitetsufudosan.co.jp/
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ　http://www.haseko-hcm.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト　http://www.haseko-urbest.com/

メイツブラン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%A1%E3%82%A4%E3%83%84%E3%8...
長谷工はどうでしょう？その11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/
長谷工は、デベか？ゼネコンか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47504/
長谷工コミュニティはどうですか？その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261192/
名鉄不動産ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%90%8D%E9%89%84%E4%B8%8D%E5%8...

名称 メイツブラン大阪城公園
所在地 大阪府大阪市中央区森ノ宮中央二丁目6番1
交通 大阪市営地下鉄中央線・長堀鶴見緑地線「森ノ宮」駅徒歩3分、JR大阪環状線「森ノ宮」駅徒歩6分
地域・地区 第2種住居地域、商業地域、防火地域、準防火地域
地目 宅地
建ぺい率 43.06%
容積率 406.84%
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数 113戸
敷地面積 2,059.95㎡
建築面積 886.85㎡
建築延床面積 9,058.13㎡（うち容積対象面積8,380.60㎡）
建築確認番号 第BCJ13大建確035号（平成25年9月20日付）
間取り 2LDK・2LDK+S・3LDK
住居専有面積 62.40㎡～85.30㎡
バルコニー面積 11.40㎡～29.52㎡
駐車場 56台（平面：7台、機械式：49台）
バイク置場 4台
ミニバイク置場 12台
自転車置場 134台
竣工予定 平成27年3月中旬
入居予定 平成27年3月下旬
事業主（売主） 名鉄不動産株式会社
国土交通大臣（14）第337号･（一社）不動産協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0057大阪市北区曽根崎2丁目15番29号 ＴＥＬ：[phone]
事業主（売主） 株式会社長谷工コーポレーション
国土交通大臣（14）第68号、国土交通大臣許可（特-22）第3792号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5番7号 ＴＥＬ：[phone]
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣（8）第3175号、（一社）不動産協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5番7号 ＴＥＬ：[phone]
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託
管理会社 名鉄不動産株式会社・株式会社長谷工コミュニティ
分譲後の権利形態 敷地は所有権(共有)、建物は区分所有

販売概要（予告広告）
販売戸数 未定
間取り 2LDK・2LDK+S・3LDK
住居専有面積 62.40㎡～85.30㎡
バルコニー面積 11.40㎡～29.52㎡
販売価格（税込） 未定
販売開始予定時期 平成26年2月下旬

[155: 匿名さん]

あと森の宮板状が 高くなるかもなんて書いてません「豪華仕様」とちゃんと書いてます。きちんと読んで下さい～。

[156: 匿名]

荒れてるってことは、僻みがあるってことだよね。

言うほど悪くはない物件でしょ。


親のかたきのように悪く言う理由がない。

[157: 匿名さん]

注目されている証拠ですね。
市内で此処と同じ条件の物件、他にあります？

子育て世帯、ファミリー層には此処イイと思いますよ。

排気ガスに敏感な方は市内には住まないでしょ。

[159: 匿名さん]

いくらなんでも152は言葉が悪すぎでしょ、説教する資格あるのか？

[161: 匿名さん]

座布団一枚〜山田君。

[163: 匿名さん]

座布団二枚〜山田君。

[164: 匿名]

ガイキチは放置の方向でいきましょ。

[165: 匿名さん]

158>>
検討者はそんなこと言うアナタみたいな人に購入してほしくない。
差別？東成の人に失礼だ。

[166: 購入検討中さん]

なんやかんや言うても結構要望書入ってるようです

[167: 匿名さん]

なんやかんやで完成前に売り切る気がする。

[168: 匿名さん]

シティタワー真田山と悩まれてる方がいらっしやったかと・・・
ファミリーには確かに悩ましいですね。あちらは真田山校区で玉造小より人気がありますが立地のゴチャ感と線路沿いというのが気になります。建物的にはタワーですがもともと川があった所で地盤が緩い上に免震が無いのと戸境壁がタワーゆえに
乾式工法なので騒音が心配。やはり一般のRC戸境壁物件の地域だと思います。

こちらは坪単価200万で高いと言われてますがライオンズ三の丸は260万でしたからこのエリアの相場からすれば安いですね。ナンモリやキタハマなど商業地域は用地確保が容易なので大型物件は今後も増えますが完全に供給過剰ぎみなのでどんどん値崩れしていきます。逆に市内の教育環境の良い居住用一等地にまとまった用地が無く大規模物件の供給はここが最後です。用地不足から小規模物件はパラパラ建ちますが将来維持管理に不安が残りますので大規模物件の資産価値は高いレベルを維持します。

一帯の開発が完了した時にはここの中古は坪300万程度で取引されている事でしょう。

[169: 匿名さん]

168　人を騙さない!

[173: 匿名さん]

高級マンション、ビルが建つのが風格のある街並み？それも又理解できませんが、坪単価300もないでしょうな。

一戸建ても検討してこの辺り探してますが日当たりもあまりよくない角地でもない場所で坪２００でした。これならマンションのがマシだなと思ったけど、この辺り確かに土地がないんだよな。不動産屋行けばわかると思うけど、なかなか出ない上、出たらすぐ売れてしまうらしい。反対派の方の思いとは裏腹に意外と人気あるんだよね。

[174: 匿名さん]

審査待ちの人の熾烈な足の引っ張り合いが始まったようですね。
人気物件にはつきものなので検討者は温かく見守りましょう。

不動産の流通には理論があります。
古来からヒエラルキーは存在し偉い人優秀な人は好んで高台であり強固な地盤であり災害に強いとされるこの地に居を構えました。優秀な人がどんどん集まり自然に学が発達しインフラが整備されそれが「土地力」という不変の価値を生み出したのです。
一度KKRホテル上階から見渡して欲しい。空ってなんて広いんだろう、緑ってなんて癒されるんだろうて感じられます。なぜ府行政や国営メディアの中枢機能が集中するのか理解できます。

もちろんそれだけでは現代において価値は小さい。ここの凄さは広大な自然に加えてモビリティの高さもある。優秀な人は時間を無駄にしない。通勤時間は10分ホームセンターまで車で1分目の前スーパー。郊外のサラリーマンの1.5倍仕事できますね。乗じて税収up、インフラ整備、どんどん優秀な人が集まります。そうなるとここは勝ち組の街、ヴィンテージマンションです。コネがないと買えなくなりますよ。

[177: 匿名さん]

森ノ宮って、大きな公園も近くて、環状線も地下鉄も通ってて市内中心部にすぐ行けて、めっちゃ便利だと僕は思うんだけど、坪単価が安いなら、坪単価が安い具体的な要因ってなにがあるの。

[178: 匿名さん]

ファインシティ悪くないと思うけどなぁ。間取りは角部屋以外ワンパターンだったけど、設備仕様は他のマンションとそう変わりないよ。グランドメゾンとか高級仕様は別として、あったらいいけどなくて平気なものを省いた感じだよね。
長谷工がダメな理由もいまいちわからない。
大手だと思うけど何がダメなの？
ファインシティが安かったのは土地が安く手に入った上あれだけの世帯数だから
、低価格にしても儲けられたからでしょ。だけど８０平米越えの角はここのＡタイプと同じ位してたよね？
それ考えるとここもそんな高くないんじゃないかなあ？４、５千万だったら普通じゃないの？

[179: 匿名さん]

実際現地を歩いてみたら、南側なら思ったより静か。音は気になりませんでした。
道路幅も広いので圧迫感も窮屈感も無いと思います。
周辺には大阪城公園をはじめ、ゆったりとした公園が多いのも好感度が高い。散歩好きにはたまりません。

ただし、高速がすぐ真ん前にあるので、思っている以上に排ガスで空気が悪かったです。
たまたま雨の日に行ったけれど、それですら自分にはダメでした。これで晴天ならさぞかし…と感じました。
洗濯物とかベランダに干したら臭くなりそうだし、なんか、肺を悪くしそうな気がしました。

本当に残念ですが、自分には向いてなかったみたいです。

[180: 匿名さん]

板状、板状ってタワー以外のマンションは全部板状じゃん。

長谷工のマンション建築での実績は国も認めているし何を根拠に笑い物にしてるんだろな。

大通りに面したマンションはいっぱいあるのに何故この辺りだけ叩かれるのか？それは少なからず人気のエリアだからじゃないかな？どこかわからないようなマンションって情報さえ入ってこないしね。

南森町、天満あたりと比べたりグランドメゾンと比較したり場所や物件のコンセプトが全然違うの誰もがわかってることなのに、わざわざ出してくるってこと事態ここが注目されてる物件ってことじゃないの？

もう止めようよ。真面目に検討してる人には迷惑だよ。

[182: 匿名さん]

一応、知っておいた方がいいかもしれない。
車付けは悪くなる。

[183: 匿名さん]

181
だから長谷工の何がアカンのか具体的に言うてみいや。…とか？？？とかいらんねん。

[185: 匿名さん]

181>>
そう思うのに何でここに出入りしてるの？ここは検討版ですよね？

[186: 匿名さん]

きちんと説明できないんですね。こんな程度です。(笑)

[187: 匿名さん]

皆さん何にも思わないんですか？
特に共用廊下側の柱の食い込みがすごいですね。
あれを見た瞬間、ここの施工長谷工かなと感じます。
あと、アルコーブもない、玄関もクランクインでない。
これほど工夫のない間取いまどきなかなか見ませんよ。
柱立ててその中を割り付けただけ。
何も考えずに設計できるローコストスピード仕様です。
それで坪200万なんて。。
設計見る限りファインと同じ担当の方なのか、それが会社の対応なのか。
長谷工でもクレヴィア緑地公園かな？グッドデザイン取ったのは建築事務所が管理してたので、長谷工でも仕様良かったですが。ここは直長谷工なので、とにかく安くあげただけのマンションてことです。
ここがヴィンテージなら全てのマンションがヴィンテージ。

[188: 匿名さん]

あのですね、そんなマンションいっぱいあります。長谷工以外でもあるよ。
グレードあげる分値段も上がるんですわ。ええマンションがここに建ったら５千万では済まないでしょう。こんなとこに坪200はありえへんとか言いますけどファインシティの時は安すぎるゆうて叩かれましてんで。どないやっちゅうねん。
それに、玄関クランクインするならその分玄関や部屋を広くしてって考えもありますやん。見掛けの良さだけで物件選ぶんですか？実用性選ぶ人もいてはるんちゃいますか？そんな人はアホですか？違うでしょう。
どっちにしても気に入らないなら買わなきゃ良いこと。ファインシティの時にボロクソ言われても買った人が今万々歳ですやん。ここはちょっと高い分そうはいかんやろうけどね。あっ、私営業マンちゃうよ。肯定したこと言うたらすぐ販売か？ゆうのも悪いクセやで。

[189: 匿名さん]

きちんと説明できないとのご指摘に具体例を示させて頂きました。
それに実用というか、表記面積を大きく見せたいから柱を巻き込むわけで。
柱を外に出して68平米で売るのとどっちが売りやすいかということです。
他でも小規模なデベではよく見かけますが、今は昔より少なくなりましたそういうの。
それでも大手の長谷工は未だにそんな仕様。
ここで野村が準大手使っても今のメイツと同じくらいの価格でできるでしょう。
ファインの価格と幹線道路のことがあるので、それでやっと適正かなと思います。
現実とかけ離れたポジの意見も多いので、書かせて頂いただけです。
十分納得された上で選択されるのなら外野がとやかく言うことではありません。
結果は市場が決めるものなので、売れれば官軍ですね。

[190: 匿名さん]

いやいや長谷工の物件は一目でわかります。確かに何の工夫もないです。
でも勘違いしたらダメですよ。無駄を省いてコストダウンするのが目的ですから。実際購入者がそれを求めニーズがあるから長谷工はマンション建築で成功してるんです。その分価格が安くなるだけで手抜き工事があるわけじゃないですし構造もしっかりしています。前の方が書かれているように玄関をクランクインしていると住居部分が狭くなります。この少しの面積も有効に使おうと言う考えなのです。
それだけで悪いマンションとは言えませんね。
安く仕上げられた物件でもオプションなどで自分好みに仕上げれば良いんじゃないですか？高いマンションだとオプション我慢しましたって声をよく聞きますからね。

[192: 匿名さん]

長谷川工務店こと長谷工コーポレーション　売上高5500億　業界10位の大手ゼネコンですね。特にマンション供給量が56万戸とマンション建設に特化したゼネコンです。何十年もマンションを造り続け維持管理をも請負う事で不動産の資産価値低下の要因をもっとも知ってるゼネコンと言えます。特に構造躯体に対する検査は相当シビアだと聞きます。

一次取得者はディスポーザだの内廊下だのダイレクトウィンドウだのジムだプールだの派手な設備に目が行きがちですが長谷工物件はビジネスライクでメンテナンスにコストの嵩む設備は嫌います。それは10年20年経っても修繕積立金が大幅に上がらないようにするためなのです。例えば5千万の物件を20年後に3千万で売ろうとして、その価格の中古物件買おうとする人が管理費修繕費が6万に上がってたらそこを買いますかと言う事なのです。クランクインにしてもファミリーはクランクインがあれば必ず物を置きます。ヨド物置きを置く輩さえ出てきます。そうなるとみすぼらしくなるし管理が大変ですね。そういう配慮は長谷工だからこそできるのです。見事ですね。

余談ですが神戸の住吉にドアマンとコンシェルジュが居る有名な億ションがあります。新築当時は150㎡18000万でしたが最近その部屋は2500万で取引されたそうです。ちなみに管理費月20万だそうです。

[193: 匿名さん]

これだけ盛り上がってるとは・・・

まだまだ価格をあげても買い手はつくな（ﾆﾔﾘ

[194: 匿名さん]

長谷工がメンテナンスに長けた管理会社お持ちならわかるんですけどね。
セントプレイス見てると説得力ゼロなんです。
南側リビングにも窓ないし。あり得んでしょ。
どう見ても安くあげるのが主目的。
ここもファインみたいに安ければ、長谷工だしね。て話しで終わりなんですが、長谷工価格とは思えない。
中央線、幹線沿いですよ。
ここは近隣にお住まいの方も積極的にポジるでしょうから、ポジの意見は多くなりますね。
南森町も10年前は@150のマンションが@200で売れるんだから力も入りますわな。

[196: 匿名さん]

おっしゃる通り。
セントプレイスは上記に示されてるようにファミリー物件企画の失敗の典型例なのです。
これがグランフロントや堂島のような商業としての一等地なら話は別ですがファミリー立地でありながら免震タワーである事、ジムだの大浴場だのスカイラウンジだの完全に過剰設備。都島に住む世帯がどうやってこの設備を維持していくのか。売れれば良いと企画した売主の責任は重大です。
ここを買った人は高速EVの莫大な保守点検費、重装備の維持管理、1億掛るとも言われている免震装置のメンテナンスをたった450戸で賄わなければならないのです。15年後に大規模修繕を迎える時に資金がショートするのは火を見るより明らか。
そうなると一時徴収として各戸数百万必要になります。すると払わない人、払えない人が出てきて不本意でも安値で処分して出て行かざるを得なくなりますね。安値で買った輩が入居してきて好き勝手して管理は荒れ放題。資産価値なんてすぐ崩落します。

長谷工も事業主じゃないかとツッコミが入るでしょうがあくまで共同であって主導はしておりませんので。

マンション購入は自己責任です。繰り返しますがじっくり居住するなら軽めの設備、大規模物件(100戸以上)、売主が財閥系か電鉄系(クレームを嫌うので)、大手ゼネコン施工、それに管理費や修繕積立計画が妥当か良く吟味して購入されることをお勧めします。

[197: 匿名さん]

そういうことですか。無知なもので皆さんの長谷工パッシングでどんな悪どいことしてるのか？手抜き工事？色々想像していました。

確かにクランクインしてる方が見栄えは良いですが、それが物件を選ぶ決め手にはなりません。こちらの間取りはＡタイプ以外興味はないのですが、85平米で5000万台って普通だと思っているので悩み解決です。確かファインシティも角部屋はそれくらいの価格でしたし消費税分もあるしスーパー近いし少々のアップは仕方ありません。抽選になるので、どうなるかわかりませんが、楽しみに結果待ちたいと思います。

[198: 匿名さん]

南森町の長谷工の施工マンションも、後で価格あがった実績あるみたいですし、大丈夫じゃないですか。

マンション価格は、単純に言うと建物価格＋土地価格らしいので、マンション価格の上昇を狙うなら、長谷工以外の施工業者を選ぶより、土地価格が上がりそうなとこ考えるほうが効果あるのではと思いました。

南森町より土地価格あがったとこは、もっとマンション価格あがったとこあるみたいですし。

[199: 匿名さん]

196さんのご指摘を真に受けると、ほとんどのタワーで管理運営が破綻するということになるのですが、現実的にはありえないでしょうね。
オーキッドコートの事例を出された方がおられますが、あれはマンションというよりもはや城です。
あの事例からデベも多くを学んだはずです。
セントプレイスは長谷工の事業主としての責任より、管理会社の長谷工コミュニティの能力のなさが大きな関心になっているのではないでしょうか。

クランクインは見栄えの問題ではなくプライバシー確保としての役割です。
多数の方が往来する廊下からアルコーブ、クランクインがなくても人目など気にならないなら良いのではないでしょうか。

この仕様、この立地で角部屋5000万が当たり前と思ってもらえる時代になったのだから、デベロッパーもたまりませんね。
中古も高値でさばけそうです。

[200: 匿名さん]

ここＡタイプはクランクインっていうのか？プライバシー確保できてるよ。間の部屋はいくらアルコープあっても正面に扉があったらプライバシーもくそもないよね。室内仕様はディスポーサーがないくらいで他のマンションと変わりないと思うけど、何か足りない？教えて下さい。

[201: 匿名さん]

角部屋はだれも前を通らないのでむしろクランクインじゃなくてもいいのです。
お客さんが来られて玄関で立ち話という時には効果ありますが、角はポーチスペースができるので最悪はそこで話せばいいとも思います。
問題なのは中部屋で、前を誰か通るのに部屋の中がズドーンと見えるのはどうなのかと。
それにアルコーブないので扉を開けたら廊下側の人に接触する危険もあり、急いでるとき、お子さんなどに十分注意しないといけませんね。
今時アルコーブゼロってプレサンスくらいでは。

ちなみに、ジオ新町も長谷工ですが、廊下側もアウトポールでアルコーブありです。
もしかしたら、長谷工でも担当者によって違うのかもしれません。

[202: 匿名さん]

199さん
一部のタワーマンションで起こり得ると言ってるのです。10年もすればタワーは2倍ぐらい増えてるので今のステータスなんて無くなります。その時に管理修繕費は5万もするわ家賃は取れないわとなると誰がそれを買う? という事なんです。築古で中途半端なタワーには高額な維持費を誰も払わないと思いますよ。払いたくなくても掛る費用なので物件価格を下げるか家賃を下げるしか無くなると言ってるのです。
立地、建物が地域のランドマーク的でそこに住む事がステータスだと誰もが認めるような物件しか価値は無くなると思います。北区ならグランフロントや堂島、中之島の中央公会堂近くの一部物件、中央区なら淀屋橋、北浜の一部物件、など。
5年ぐらいで住み替えできるリッチマンは別だけど我々庶民はそんな争いとは無縁でいられる住居系地域の板状なら手堅いと言っているのです。ただ住居系ならどこでもいいわけではなくいわゆる｢土地力」のあるエリアがベターです。

[205: 匿名さん]

低層階で210もするんですか? あの立地で?
パークタワー北浜なんてその中途半端タワーの最たるものですよ。飛田や堂山の大阪の人間なら住みたくないとんでもない土地にタワー建てて格安価格で売りきってしまう三井ブランドはある意味すごいですけどね。

[207: 匿名さん]

これからは何でも値上がりするよ。
あと年金や健康保険料率もあがるから、ちゃんと貯金しなよ。

[208: 匿名さん]

ファインのときもどうだったが、ネガ投稿者は本気で買いたい人、

まぁ完売だな。まだまだ100ずつぐらいは上乗せできる。

[209: 匿名さん]

間取りや仕様云々議論するような物件ではない。立地が気に入るかどうかにつきる。気に入った人は5000でも6000でも買うでしょう。

[211: 匿名さん]

えっ!?ファイン完成前に完売しましたよ。キャンセル待ちも続出でした。500世帯もあって小さい部屋が最後まで残ってたけど、それってファミリーに人気だったからでしょ。ファインが売れたからここの値段があんなに上がってるんじゃない。何をおっしゃってるの(笑)

[213: 匿名さん]

ディベロッパーは値付けのプロですからね。
森ノ宮中央　@200
東天満　　　@170
それが「土地力」の差なんですよ。

西天満のシティタワーは個人的には好きな物件ですが
中古とはいえ@150とは残念です。
上で書き込んだ通りタワー神話崩壊の前兆ですかね。

[216: 匿名さん]

でも森の宮＠200が現実なんだから仕方ないんじゃない。どれだけタワーファンがいても、どれだけ天満･南森町のファンがいても、そうじゃない人もいるのも確かなんだよ。ここに書き込みしてる人の意見なんてほんの一部。なおかつ同じ人が何度もネガってるよね。現実を受けとめなきゃ。

[217: 匿名さん]

今更で申し訳ないんですがファインシティとそんなに値段違うんですか？あちらで検討した部屋は80平米で4300万ほどだったんですが、ここもそんなものじゃないんですか？消費税や規模の大きさなんかで少し高くてもしょうがないと思ってますが、余りにも違うとショックですね。とりあえず週末ギャラリーに行ってきます。

[220: 匿名さん]

ファインが売れたのは安かったからと仰いますが、ファインの購入額を出せば他の区でもっと良いマンション買えましたよね。でもこちらが売れたと言うのは、環境や立地に魅力を感じた方が多かったからではないでしょうか？天満のような都会感は全くないですが、高速道路というマイナス面を我慢しても住みたいと思われる立地だったんじゃないでしょうか。教育環境などはファミリーには一番の条件ですし、中央区、大阪城というのも魅力の一つだったんだと思います。私も＠200はやりすぎかと思いますが、それでも求める方がおられるんです。前の方が｢売れてから言え｣と仰ってますがあなた方も売れ残ってからにしてはいかがですか？

[221: 匿名さん]

ファインは確か平均@170ぐらいだったかと?
販売開始時は大阪城ぐらいしか目玉が無かったのでそんなに売れてなかった。それが駅にスーパー誘致だのホームセンターだのできるとなったとたんすごいペースで売れだしてわずか一年半で完売してしまったのだ。
東急の球場跡開発はそのあと発表になってますからね。そりゃどこがやっても2割ONしてくるでしょう。

[223: 匿名さん]

ストレスだらけの暇人が多いですね。

[224: 匿名さん]

それと意外と見落としがちなのがマンション敷地が2面以上接道してるかという事です。こちらは3面接道してるので不動産価値は非常に高いものとなります。それと複合商業施設隣接は利便性は高いけどお見合いを懸念される方もいるとは思いますが、これらの建物は遺跡の関係で杭を打てませんので1～2階建ての低層建物となります。しかも中央大通りから20ｍ以南は住居地域の為制限がかかりますので敷地面積の割に比較的ゆったりとレイアウトされます。カーテンを開けて生活できますね。これも物件の資産性を左右する大きなポイントとなります。

東向かいに家電量販店とスーパー、北には大阪城公園、南には由緒ある神社や多数の名門校、西には難波の宮の広大な史跡公園・・・　

大阪市内でこれ以上の立地ありますか? 今後もこのエリアは行政が力を入れて開発しますのでどんどん整備されていきます。

[226: 匿名さん]

天満橋ってジオか?
あの泣く子も黙る断層直上マンションやな。
大林も怖がって逃げちゃったね。

[227: 匿名さん]

はっきりいってそこまで良い場所ではない。

[228: 匿名さん]

そこまではないが、日生球場跡地開発の影響は否定できない。
ファインシティの1.5倍は覚悟すべし。つか、これだけの戸数なら売れる。銀行ユルユルやし。

[229: 販売関係者さん]

ファインシティは平均@157ですよ。
ちなみに駅前のスーパー、商業施設等が決まる前に
半分以上は売れていました。
後、キャンセル待ちの方はほとんどいなくて
内覧会以降のキャンセルは2件だけでした。
引き渡し以に、2件中古で出ましたが、新築時と同じ価格で成約済みです。

[230: 匿名さん]

ちなみに同時期の分譲マンション価格
グランドメゾン玉造　@190
リーディア玉造　　@160
デラッセ玉造　　@145●
別地域では
ローレルコート中之島　@145●
ジオ新町　　　　　　　@175
プラウド同心　　　　@195●
サンクタス大阪城　　@190
ウィズ難波　　　　@125●
タワーなら
シティタワー真田山　@195
パークタワー梅田　@180
セントプレイス　　@190
ローレルタワー夕陽丘　@230
●物件は即完した物件。

こう見ると当時は安かったですね。

[232: 匿名さん]

パークタワー梅田はとてつもなく安かったのに時間がかかったのはなぜ?

[234: 匿名さん]

安かろう悪かろう。
そして毎日のこのポジ・ネガ合戦。
間違いなく強気で売れる。
ギリギリ完売ラインで売るより、高値で売って売れ残るほうが利益が出る。
1割未満の売れ残りは自己消化も可能。

[235: 匿名さん]

ファイン南側　歴史の散歩道沿い　グランドメゾン　の立地良いね。

[236: 匿名さん]

まぁ、なんだかんだ言って売れる。
ファインシティ買った人は本当オトクだったと思う。
そもそもライフ来るのがわかっていたら、サンクス不要だし。
で、ここは既にネタバレしてるから、高値でも売れるわけ。

[237: 購入検討中さん]

ファイン売り出し中も日生跡商業施設の話はありましたよ。
確定ではありませんでしたが…

[238: ななしのごんべー]

立地が気に入り、かなり本気で検討したかったのですが、確かに南側の部屋が5000万円超は高くあきらめようと思ってます。
森ノ宮に住みたいのですが、中古物件のグランシティオはどうなんですかねー？
管理会社が合人社ってとこが気にはなりますが。

[239: 匿名さん]

グランシティオ森ノ宮は東成区です。子供さんがおられるなら学校区があまり良くありません。

[240: 匿名]

いやいや小学校は特別悪いってほどでもないよ。いたって普通。

[241: 匿名さん]

一番狭い部屋はいくら位ですか？
高い高いとカキコミを見るのでモデルルームに行くのも迷っています。
一人暮らしなので広さはあまりいらないので…

[242: 購入検討中さん]

一番狭いと言っても６０平米以上あったと思います。３０００万台半ば位じゃなかったかな。間取りを見ると似たり寄ったりでファミリー向けマンションという印象です。私が見学に行った日はファミリー層、高齢者夫婦の見学者が多かったです。正式な価格表はまだもらえません。

[243: 匿名さん]

まぁ資料請求の多さを考えるとファインシティの１．５倍～２．０倍の坪単価で売って元が取れる。
売れ残りが１割弱であれば問題ない。

[244: 匿名さん]

失敬：元が取れるではなくて、最大限の利益を確保できる…という意味。

[245: 匿名さん]

ここいらで探すなら、あとは森ノ宮中央１の空地だな。
あそこは坂のぼらんでいいし、なにより駅にも日生球場跡地再開発にも近い。
あるいは長い目で見られる方は、成人病センターとその付属施設の跡地の再開発、操車場跡地の再開発が必ずある。
東成区であろうが、城東区であろうが、小学校事情は昨今どこも変わらない。既に少子高齢化が不可逆的な段階に入った今、子供には何事もなく普通に成長することが一番大事。

[246: 不動産業者さん]

ここでレスが増えれば増えるほど、価格UPの可能性は少なからず上がりますよ。
良い、悪いに関係なく評判があれば、事業主、販売は注目されてると思いますので。

[247: 匿名さん]

レスしてるのも業者ですから。

[248: 匿名さん]

うーん。学校区の環境は同じ玉造でも東成区の北中道小と中央区の玉造小は全然違いますよ。北中道は金髪の小学生とかいます。保護者も常識ない人多いと聞きます。中学はもっといい噂聞きませんね。少なくとも玉小は金髪いません。保護者もそれなりのお仕事されているが多いです。周りの環境って大事だと思います。

[249: 匿名さん]

ごめんなさい。

金髪×
茶髪○

[250: 匿名さん]

いえいえ
茶髪×
ブリーチした金髪○

[251: 匿名さん]

隣の日生球場の開発規模はデカイ。
高層マンションは、東京であったように高齢者が住みだすと火災があったときヤヴァイ。
ので、これぐらいの板状がちょーどいい。
つまり、高値で買っても将来高値で売れるから、高値・高値と弱音をはかないことが大事ですな。

[252: 匿名さん]

頑張って下さいね

[253: 匿名さん]

たしかにこの辺り急に空き地が無くなったな。コインPが無いから不便で仕方ない。賃貸マンションもポコポコできてるが少人数制が売りの玉造小のキャパは大丈夫なのか?

[254: 匿名さん]

メイツブラン大阪城公園の８０㎡台（南の角部屋）は今のところ、５０００万円超え。

■参考■
ファインシティ大阪城公園の新築分譲時価格

Bタイプ　２LDK　６４．９６㎡　
バルコニー面積　１１．０２㎡
アルコーブ面積　２．１７㎡
価格２７８０万円

Eタイプ　３LDK　６７．２０㎡
バルコニー面積　１１．４０㎡
アルコーブ面積　２．５７㎡
価格２９７０万円

Mタイプ　４LDK　８０．２３㎡
バルコニー面積　１２．５４㎡
アルコーブ面積　３．１２㎡
価格３８３０万円