メイツブラン大阪城公園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

名鉄不動産と長谷工の共同事業で森ノ宮にマンションが誕生します。
森ノ宮の住宅街としての土地柄・学区・生活利便性はどうですか？
隣の日生球場跡地に複合商業施設ができるとありますがどんな店舗が入るのですか？
阪神高速道路沿いの排気ガス・騒音はどうですか？
大阪城公園の自然立地は市内でも抜群に良いですがデメリットはありませんか？
マンションは管理を買えと言われますが管理会社が2社も必要な理由は何ですか？
将来の管理費・修繕積立金はどんな計画ですか？
森ノ宮駅のマンションの数年後の資産価値維持率や転売価格はどうなりますか？

公式URL：メイツブラン大阪城公園　http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/morinomiya/index.html
売主：名鉄不動産株式会社　http://www.meitetsufudosan.co.jp/
売主：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：名鉄不動産株式会社　http://www.meitetsufudosan.co.jp/
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ　http://www.haseko-hcm.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト　http://www.haseko-urbest.com/

メイツブラン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%A1%E3%82%A4%E3%83%84%E3%8...
長谷工はどうでしょう？その11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/
長谷工は、デベか？ゼネコンか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47504/
長谷工コミュニティはどうですか？その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261192/
名鉄不動産ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%90%8D%E9%89%84%E4%B8%8D%E5%8...

名称 メイツブラン大阪城公園
所在地 大阪府大阪市中央区森ノ宮中央二丁目6番1
交通 大阪市営地下鉄中央線・長堀鶴見緑地線「森ノ宮」駅徒歩3分、JR大阪環状線「森ノ宮」駅徒歩6分
地域・地区 第2種住居地域、商業地域、防火地域、準防火地域
地目 宅地
建ぺい率 43.06%
容積率 406.84%
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数 113戸
敷地面積 2,059.95㎡
建築面積 886.85㎡
建築延床面積 9,058.13㎡（うち容積対象面積8,380.60㎡）
建築確認番号 第BCJ13大建確035号（平成25年9月20日付）
間取り 2LDK・2LDK+S・3LDK
住居専有面積 62.40㎡～85.30㎡
バルコニー面積 11.40㎡～29.52㎡
駐車場 56台（平面：7台、機械式：49台）
バイク置場 4台
ミニバイク置場 12台
自転車置場 134台
竣工予定 平成27年3月中旬
入居予定 平成27年3月下旬
事業主（売主） 名鉄不動産株式会社
国土交通大臣（14）第337号･（一社）不動産協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0057大阪市北区曽根崎2丁目15番29号 ＴＥＬ：[phone]
事業主（売主） 株式会社長谷工コーポレーション
国土交通大臣（14）第68号、国土交通大臣許可（特-22）第3792号、（一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5番7号 ＴＥＬ：[phone]
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣（8）第3175号、（一社）不動産協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5番7号 ＴＥＬ：[phone]
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託
管理会社 名鉄不動産株式会社・株式会社長谷工コミュニティ
分譲後の権利形態 敷地は所有権(共有)、建物は区分所有

販売概要（予告広告）
販売戸数 未定
間取り 2LDK・2LDK+S・3LDK
住居専有面積 62.40㎡～85.30㎡
バルコニー面積 11.40㎡～29.52㎡
販売価格（税込） 未定
販売開始予定時期 平成26年2月下旬

[155: 匿名さん]

あと森の宮板状が 高くなるかもなんて書いてません「豪華仕様」とちゃんと書いてます。きちんと読んで下さい～。

[156: 匿名]

荒れてるってことは、僻みがあるってことだよね。

言うほど悪くはない物件でしょ。


親のかたきのように悪く言う理由がない。

[157: 匿名さん]

注目されている証拠ですね。
市内で此処と同じ条件の物件、他にあります？

子育て世帯、ファミリー層には此処イイと思いますよ。

排気ガスに敏感な方は市内には住まないでしょ。

[159: 匿名さん]

いくらなんでも152は言葉が悪すぎでしょ、説教する資格あるのか？

[161: 匿名さん]

座布団一枚〜山田君。

[163: 匿名さん]

座布団二枚〜山田君。

[164: 匿名]

ガイキチは放置の方向でいきましょ。

[165: 匿名さん]

158>>
検討者はそんなこと言うアナタみたいな人に購入してほしくない。
差別？東成の人に失礼だ。

[166: 購入検討中さん]

なんやかんや言うても結構要望書入ってるようです

[167: 匿名さん]

なんやかんやで完成前に売り切る気がする。

[168: 匿名さん]

シティタワー真田山と悩まれてる方がいらっしやったかと・・・
ファミリーには確かに悩ましいですね。あちらは真田山校区で玉造小より人気がありますが立地のゴチャ感と線路沿いというのが気になります。建物的にはタワーですがもともと川があった所で地盤が緩い上に免震が無いのと戸境壁がタワーゆえに
乾式工法なので騒音が心配。やはり一般のRC戸境壁物件の地域だと思います。

こちらは坪単価200万で高いと言われてますがライオンズ三の丸は260万でしたからこのエリアの相場からすれば安いですね。ナンモリやキタハマなど商業地域は用地確保が容易なので大型物件は今後も増えますが完全に供給過剰ぎみなのでどんどん値崩れしていきます。逆に市内の教育環境の良い居住用一等地にまとまった用地が無く大規模物件の供給はここが最後です。用地不足から小規模物件はパラパラ建ちますが将来維持管理に不安が残りますので大規模物件の資産価値は高いレベルを維持します。

一帯の開発が完了した時にはここの中古は坪300万程度で取引されている事でしょう。

[169: 匿名さん]

168　人を騙さない!

[173: 匿名さん]

高級マンション、ビルが建つのが風格のある街並み？それも又理解できませんが、坪単価300もないでしょうな。

一戸建ても検討してこの辺り探してますが日当たりもあまりよくない角地でもない場所で坪２００でした。これならマンションのがマシだなと思ったけど、この辺り確かに土地がないんだよな。不動産屋行けばわかると思うけど、なかなか出ない上、出たらすぐ売れてしまうらしい。反対派の方の思いとは裏腹に意外と人気あるんだよね。

[174: 匿名さん]

審査待ちの人の熾烈な足の引っ張り合いが始まったようですね。
人気物件にはつきものなので検討者は温かく見守りましょう。

不動産の流通には理論があります。
古来からヒエラルキーは存在し偉い人優秀な人は好んで高台であり強固な地盤であり災害に強いとされるこの地に居を構えました。優秀な人がどんどん集まり自然に学が発達しインフラが整備されそれが「土地力」という不変の価値を生み出したのです。
一度KKRホテル上階から見渡して欲しい。空ってなんて広いんだろう、緑ってなんて癒されるんだろうて感じられます。なぜ府行政や国営メディアの中枢機能が集中するのか理解できます。

もちろんそれだけでは現代において価値は小さい。ここの凄さは広大な自然に加えてモビリティの高さもある。優秀な人は時間を無駄にしない。通勤時間は10分ホームセンターまで車で1分目の前スーパー。郊外のサラリーマンの1.5倍仕事できますね。乗じて税収up、インフラ整備、どんどん優秀な人が集まります。そうなるとここは勝ち組の街、ヴィンテージマンションです。コネがないと買えなくなりますよ。

[177: 匿名さん]

森ノ宮って、大きな公園も近くて、環状線も地下鉄も通ってて市内中心部にすぐ行けて、めっちゃ便利だと僕は思うんだけど、坪単価が安いなら、坪単価が安い具体的な要因ってなにがあるの。

[178: 匿名さん]

ファインシティ悪くないと思うけどなぁ。間取りは角部屋以外ワンパターンだったけど、設備仕様は他のマンションとそう変わりないよ。グランドメゾンとか高級仕様は別として、あったらいいけどなくて平気なものを省いた感じだよね。
長谷工がダメな理由もいまいちわからない。
大手だと思うけど何がダメなの？
ファインシティが安かったのは土地が安く手に入った上あれだけの世帯数だから
、低価格にしても儲けられたからでしょ。だけど８０平米越えの角はここのＡタイプと同じ位してたよね？
それ考えるとここもそんな高くないんじゃないかなあ？４、５千万だったら普通じゃないの？

[179: 匿名さん]

実際現地を歩いてみたら、南側なら思ったより静か。音は気になりませんでした。
道路幅も広いので圧迫感も窮屈感も無いと思います。
周辺には大阪城公園をはじめ、ゆったりとした公園が多いのも好感度が高い。散歩好きにはたまりません。

ただし、高速がすぐ真ん前にあるので、思っている以上に排ガスで空気が悪かったです。
たまたま雨の日に行ったけれど、それですら自分にはダメでした。これで晴天ならさぞかし…と感じました。
洗濯物とかベランダに干したら臭くなりそうだし、なんか、肺を悪くしそうな気がしました。

本当に残念ですが、自分には向いてなかったみたいです。

[180: 匿名さん]

板状、板状ってタワー以外のマンションは全部板状じゃん。

長谷工のマンション建築での実績は国も認めているし何を根拠に笑い物にしてるんだろな。

大通りに面したマンションはいっぱいあるのに何故この辺りだけ叩かれるのか？それは少なからず人気のエリアだからじゃないかな？どこかわからないようなマンションって情報さえ入ってこないしね。

南森町、天満あたりと比べたりグランドメゾンと比較したり場所や物件のコンセプトが全然違うの誰もがわかってることなのに、わざわざ出してくるってこと事態ここが注目されてる物件ってことじゃないの？

もう止めようよ。真面目に検討してる人には迷惑だよ。

[182: 匿名さん]

一応、知っておいた方がいいかもしれない。
車付けは悪くなる。

[183: 匿名さん]

181
だから長谷工の何がアカンのか具体的に言うてみいや。…とか？？？とかいらんねん。

[185: 匿名さん]

181>>
そう思うのに何でここに出入りしてるの？ここは検討版ですよね？

[186: 匿名さん]

きちんと説明できないんですね。こんな程度です。(笑)

[187: 匿名さん]

皆さん何にも思わないんですか？
特に共用廊下側の柱の食い込みがすごいですね。
あれを見た瞬間、ここの施工長谷工かなと感じます。
あと、アルコーブもない、玄関もクランクインでない。
これほど工夫のない間取いまどきなかなか見ませんよ。
柱立ててその中を割り付けただけ。
何も考えずに設計できるローコストスピード仕様です。
それで坪200万なんて。。
設計見る限りファインと同じ担当の方なのか、それが会社の対応なのか。
長谷工でもクレヴィア緑地公園かな？グッドデザイン取ったのは建築事務所が管理してたので、長谷工でも仕様良かったですが。ここは直長谷工なので、とにかく安くあげただけのマンションてことです。
ここがヴィンテージなら全てのマンションがヴィンテージ。

[188: 匿名さん]

あのですね、そんなマンションいっぱいあります。長谷工以外でもあるよ。
グレードあげる分値段も上がるんですわ。ええマンションがここに建ったら５千万では済まないでしょう。こんなとこに坪200はありえへんとか言いますけどファインシティの時は安すぎるゆうて叩かれましてんで。どないやっちゅうねん。
それに、玄関クランクインするならその分玄関や部屋を広くしてって考えもありますやん。見掛けの良さだけで物件選ぶんですか？実用性選ぶ人もいてはるんちゃいますか？そんな人はアホですか？違うでしょう。
どっちにしても気に入らないなら買わなきゃ良いこと。ファインシティの時にボロクソ言われても買った人が今万々歳ですやん。ここはちょっと高い分そうはいかんやろうけどね。あっ、私営業マンちゃうよ。肯定したこと言うたらすぐ販売か？ゆうのも悪いクセやで。

[189: 匿名さん]

きちんと説明できないとのご指摘に具体例を示させて頂きました。
それに実用というか、表記面積を大きく見せたいから柱を巻き込むわけで。
柱を外に出して68平米で売るのとどっちが売りやすいかということです。
他でも小規模なデベではよく見かけますが、今は昔より少なくなりましたそういうの。
それでも大手の長谷工は未だにそんな仕様。
ここで野村が準大手使っても今のメイツと同じくらいの価格でできるでしょう。
ファインの価格と幹線道路のことがあるので、それでやっと適正かなと思います。
現実とかけ離れたポジの意見も多いので、書かせて頂いただけです。
十分納得された上で選択されるのなら外野がとやかく言うことではありません。
結果は市場が決めるものなので、売れれば官軍ですね。

[190: 匿名さん]

いやいや長谷工の物件は一目でわかります。確かに何の工夫もないです。
でも勘違いしたらダメですよ。無駄を省いてコストダウンするのが目的ですから。実際購入者がそれを求めニーズがあるから長谷工はマンション建築で成功してるんです。その分価格が安くなるだけで手抜き工事があるわけじゃないですし構造もしっかりしています。前の方が書かれているように玄関をクランクインしていると住居部分が狭くなります。この少しの面積も有効に使おうと言う考えなのです。
それだけで悪いマンションとは言えませんね。
安く仕上げられた物件でもオプションなどで自分好みに仕上げれば良いんじゃないですか？高いマンションだとオプション我慢しましたって声をよく聞きますからね。

[192: 匿名さん]

長谷川工務店こと長谷工コーポレーション　売上高5500億　業界10位の大手ゼネコンですね。特にマンション供給量が56万戸とマンション建設に特化したゼネコンです。何十年もマンションを造り続け維持管理をも請負う事で不動産の資産価値低下の要因をもっとも知ってるゼネコンと言えます。特に構造躯体に対する検査は相当シビアだと聞きます。

一次取得者はディスポーザだの内廊下だのダイレクトウィンドウだのジムだプールだの派手な設備に目が行きがちですが長谷工物件はビジネスライクでメンテナンスにコストの嵩む設備は嫌います。それは10年20年経っても修繕積立金が大幅に上がらないようにするためなのです。例えば5千万の物件を20年後に3千万で売ろうとして、その価格の中古物件買おうとする人が管理費修繕費が6万に上がってたらそこを買いますかと言う事なのです。クランクインにしてもファミリーはクランクインがあれば必ず物を置きます。ヨド物置きを置く輩さえ出てきます。そうなるとみすぼらしくなるし管理が大変ですね。そういう配慮は長谷工だからこそできるのです。見事ですね。

余談ですが神戸の住吉にドアマンとコンシェルジュが居る有名な億ションがあります。新築当時は150㎡18000万でしたが最近その部屋は2500万で取引されたそうです。ちなみに管理費月20万だそうです。

[193: 匿名さん]

これだけ盛り上がってるとは・・・

まだまだ価格をあげても買い手はつくな（ﾆﾔﾘ

[194: 匿名さん]

長谷工がメンテナンスに長けた管理会社お持ちならわかるんですけどね。
セントプレイス見てると説得力ゼロなんです。
南側リビングにも窓ないし。あり得んでしょ。
どう見ても安くあげるのが主目的。
ここもファインみたいに安ければ、長谷工だしね。て話しで終わりなんですが、長谷工価格とは思えない。
中央線、幹線沿いですよ。
ここは近隣にお住まいの方も積極的にポジるでしょうから、ポジの意見は多くなりますね。
南森町も10年前は@150のマンションが@200で売れるんだから力も入りますわな。

[196: 匿名さん]

おっしゃる通り。
セントプレイスは上記に示されてるようにファミリー物件企画の失敗の典型例なのです。
これがグランフロントや堂島のような商業としての一等地なら話は別ですがファミリー立地でありながら免震タワーである事、ジムだの大浴場だのスカイラウンジだの完全に過剰設備。都島に住む世帯がどうやってこの設備を維持していくのか。売れれば良いと企画した売主の責任は重大です。
ここを買った人は高速EVの莫大な保守点検費、重装備の維持管理、1億掛るとも言われている免震装置のメンテナンスをたった450戸で賄わなければならないのです。15年後に大規模修繕を迎える時に資金がショートするのは火を見るより明らか。
そうなると一時徴収として各戸数百万必要になります。すると払わない人、払えない人が出てきて不本意でも安値で処分して出て行かざるを得なくなりますね。安値で買った輩が入居してきて好き勝手して管理は荒れ放題。資産価値なんてすぐ崩落します。

長谷工も事業主じゃないかとツッコミが入るでしょうがあくまで共同であって主導はしておりませんので。

マンション購入は自己責任です。繰り返しますがじっくり居住するなら軽めの設備、大規模物件(100戸以上)、売主が財閥系か電鉄系(クレームを嫌うので)、大手ゼネコン施工、それに管理費や修繕積立計画が妥当か良く吟味して購入されることをお勧めします。

[197: 匿名さん]

そういうことですか。無知なもので皆さんの長谷工パッシングでどんな悪どいことしてるのか？手抜き工事？色々想像していました。

確かにクランクインしてる方が見栄えは良いですが、それが物件を選ぶ決め手にはなりません。こちらの間取りはＡタイプ以外興味はないのですが、85平米で5000万台って普通だと思っているので悩み解決です。確かファインシティも角部屋はそれくらいの価格でしたし消費税分もあるしスーパー近いし少々のアップは仕方ありません。抽選になるので、どうなるかわかりませんが、楽しみに結果待ちたいと思います。

[198: 匿名さん]

南森町の長谷工の施工マンションも、後で価格あがった実績あるみたいですし、大丈夫じゃないですか。

マンション価格は、単純に言うと建物価格＋土地価格らしいので、マンション価格の上昇を狙うなら、長谷工以外の施工業者を選ぶより、土地価格が上がりそうなとこ考えるほうが効果あるのではと思いました。

南森町より土地価格あがったとこは、もっとマンション価格あがったとこあるみたいですし。

[199: 匿名さん]

196さんのご指摘を真に受けると、ほとんどのタワーで管理運営が破綻するということになるのですが、現実的にはありえないでしょうね。
オーキッドコートの事例を出された方がおられますが、あれはマンションというよりもはや城です。
あの事例からデベも多くを学んだはずです。
セントプレイスは長谷工の事業主としての責任より、管理会社の長谷工コミュニティの能力のなさが大きな関心になっているのではないでしょうか。

クランクインは見栄えの問題ではなくプライバシー確保としての役割です。
多数の方が往来する廊下からアルコーブ、クランクインがなくても人目など気にならないなら良いのではないでしょうか。

この仕様、この立地で角部屋5000万が当たり前と思ってもらえる時代になったのだから、デベロッパーもたまりませんね。
中古も高値でさばけそうです。

[200: 匿名さん]

ここＡタイプはクランクインっていうのか？プライバシー確保できてるよ。間の部屋はいくらアルコープあっても正面に扉があったらプライバシーもくそもないよね。室内仕様はディスポーサーがないくらいで他のマンションと変わりないと思うけど、何か足りない？教えて下さい。

[201: 匿名さん]

角部屋はだれも前を通らないのでむしろクランクインじゃなくてもいいのです。
お客さんが来られて玄関で立ち話という時には効果ありますが、角はポーチスペースができるので最悪はそこで話せばいいとも思います。
問題なのは中部屋で、前を誰か通るのに部屋の中がズドーンと見えるのはどうなのかと。
それにアルコーブないので扉を開けたら廊下側の人に接触する危険もあり、急いでるとき、お子さんなどに十分注意しないといけませんね。
今時アルコーブゼロってプレサンスくらいでは。

ちなみに、ジオ新町も長谷工ですが、廊下側もアウトポールでアルコーブありです。
もしかしたら、長谷工でも担当者によって違うのかもしれません。

[202: 匿名さん]

199さん
一部のタワーマンションで起こり得ると言ってるのです。10年もすればタワーは2倍ぐらい増えてるので今のステータスなんて無くなります。その時に管理修繕費は5万もするわ家賃は取れないわとなると誰がそれを買う? という事なんです。築古で中途半端なタワーには高額な維持費を誰も払わないと思いますよ。払いたくなくても掛る費用なので物件価格を下げるか家賃を下げるしか無くなると言ってるのです。
立地、建物が地域のランドマーク的でそこに住む事がステータスだと誰もが認めるような物件しか価値は無くなると思います。北区ならグランフロントや堂島、中之島の中央公会堂近くの一部物件、中央区なら淀屋橋、北浜の一部物件、など。
5年ぐらいで住み替えできるリッチマンは別だけど我々庶民はそんな争いとは無縁でいられる住居系地域の板状なら手堅いと言っているのです。ただ住居系ならどこでもいいわけではなくいわゆる｢土地力」のあるエリアがベターです。