２０２０年の東京オリンピックに向けて、都心にも高層マンションを建てやすくするため、
容積率を緩和する国家戦略特区の方針が決まりました。
これにより特区に指定された都心の街がどう変わっていくのか議論していきましょう。
[スレ作成日時]2013-10-19 10:20:44
注文住宅のオンライン相談
東京都心 国家戦略特区 part1
| No.1 |
by 住まいに詳しい人 2013-10-19 10:25:20
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クソスレ立てるなよ
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| No.2 |
将来の容積率緩和は、今マンションを販売してる側にとってはバッドニュース。安い物件が出てくるってのが周知となったら客足が途切れちゃうからね。消費税増税の駆け込みが終わって、反動が来るこのタイミングでのニュースってのもマイナス。
ってことで、早速つぶしにかかるですか。 |
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| No.3 |
マンションだらけで何がいい、これ以上いらない。
どうしても建てるなら無人島で建てろ。 周りの住民の事をちっとも考えられない業者ばかりだし。 大体、「まちづくり」と言うなら既存の住民にもメリットある物にせよ。 今のマンションはビル風を起こし、迷惑なだけだ。 夏がこんなに暑くなったのだって、高層建築物が増えたせいなんだから。 |
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| No.4 |
マンションに関しては堤防代わりになるように湾岸だけ特区でいいや。
戸建てが多い閑静な場所には不要。 |
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| No.6 |
湾岸、新宿、渋谷周辺限定でってことだからこれ以外の地域は関係ないのでは？
個人的に西新宿周辺で再開発したいけど話がまとまらないエリアもあるから、後押しになってくれそうで賛成。他の地域は興味なし。 |
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| No.7 |
湾岸、新宿駅周辺、渋谷駅周辺、って話だね。
つまり、オリンピックに関係が大きい区の主要部分。 オリンピックに関係が小さい区は関係なし。 |
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| No.8 |
需給バランスが変わるから、周辺にも影響はあるでしょ。
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| No.9 |
特区内の既に建ってるマンションは、新築と同じに容積率をたくさん貰えるからまだいい、
特区外のマンションはメリットなしの影響。 |
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| No.10 |
国家戦略特区って六本木とか羽田とか入れる計画より更に狭まってる？
指定地区の地図、どこに出てるんでしょうか。 |
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| No.11 |
なんだ、新築周辺にある古い既存不適格住人の僻みか
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| No.12 |
湾岸を今以上に規制緩和してどうすんだろね。
安かろう悪かろうマンション暴発でもさせたいのか |
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| No.13 |
大きい建物が増えて、夏は暑くなるだろうね。
一番困るのは夜になっても暑いこと。 最低気温が３０℃台が当たり前になってきそう。 高い建物が少なかった昔はこんなに暑くなかったのに。 |
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| No.14 |
経済効果を狙っての話だから、住環境視点軽視は否めないかと。
特区に住みたければ光熱費じゃんじゃん投下して経済貢献せよ、くらいなもんじゃん。 建前はともかく、成り行きはそれ以外に考えつかない。 |
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| No.16 |
後背地である郊外が衰退していくと渋谷、新宿辺りがどうなるかって
視点が抜け落ちているんだよな。 既得権益層としては、 考えたくない話ではあるが・・・・(笑) |
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| No.17 |
だからこそ渋谷新宿の街自体に住民を集めるのでしょう。
池袋はどうするのだろう。 |
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| No.18 |
一番やばいのは相互乗り入れまくりで銀座線以外降りずに済み
通過駅化著しい渋谷（売上規模、横浜より小さい）。 数少ない新築供給も高止まりで検討者よそに流れる。 |
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| No.19 |
>17
かなりの高値づかみになるけど郊外よりはましか？(笑) |
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| No.20 |
再開発で銀座線の渋谷駅自体が、表参道側に少し移動する予定だよね。
銀座線への乗換えも不便になる。 |
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| No.21 |
地縁、血縁が合理的判断を狂わせる。
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| No.22 |
エリア地価の安定に貢献してる、とも言える。
地縁血縁考えなければ高くても都心を買えって結論で終わる一極集中。 ゼロスタートの湾岸はオリンピック後が怖い……… |
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| No.23 |
湾岸もオリンピック後にはタワーマンションを供給できる土地が減っているのでは？
ところで特区に指定されると容積率を売ることができるらしいので、 特区指定地域の既存の中古低層マンションを買うと儲かりますかね？ そもそも特区はどの地域がいつ指定されるのですかね？ |
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| No.24 |
最初に特区指定されるのはこのうちどれかなんでは（P.4）
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/keizaisaisei/skkkaigi/dai9/siryou9-1.... >特区指定地域の既存の中古低層マンション 指定されそうな地域の現所有者が安く出すわけないでしょ笑 |
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| No.25 |
売ったら、建て替えできなくなるのでは？
あと、高層化で周辺環境は悪化するので、 住みたいかは別。 |
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| No.26 |
建て替え容積率アップ込みでボロ屋が高値に化けるわな
桜上水程度でも築40年の60平米6000万超で出してた 住みたいかどうかは新築見て決めればいい お役所の希望は特区をNYパリみたく高層住宅で埋めること |
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| No.27 |
オフィスならまだしも高層マンションなんてそんなに需要あるのかね？
これから出てくる物件だけで既に過剰供給状態だと思うのだが。 |
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| No.28 |
オフィスも余ってるよー
2016年問題とかいうくらいで大丸有（大手町丸の内有楽町）に京橋日本橋一帯が超高層ラッシュ オフィスが埋まらないからマンションなんだよー 需要があろうがなかろうがオリンピック以降景気が盛り上がる材料ないんだから 建設業から需要雇用創出して景気刺激やるしかないんだよー |
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| No.29 |
特区の容積率緩和は（旧新とも）マンション限定で想定されてないはず
オフィスやった方が儲かればオフィス マンションやる方が需要あればマンションでそ （賃料収入は圧倒的にオフィス＞＞＞＞＞マンションだから前者やれる立地で後者って選択はあり得ないが） |
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| No.30 |
タワーマンションはもういいから外国企業を誘致してオフィスをバンバン建てて、
特区地区には東京のマンハッタンを目指してほしい。 |
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| No.31 |
行政の役割は容積率緩和と企業誘致（税制優遇）までで
ビル建てたあとの稼働率や賃料収入まで保証してくれるわけじゃないからねえ。 WSJが三本目の矢は期待外れとか酷評してたけど、最近新築したビルや現在建設中のビルには何の恩恵もない。 税制優遇目的にビル借りる外国企業が多発すれば別だが。 二階建て個人宅とかは複数軒固まって話まとめるのに苦労する（まとまらないと高く売れない）こと考えると 特区ウマーなのって条件的に建て替え踏み切れなかったボロビルオーナーくらい？ |
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| No.32 |
湾岸はどう変わるんでしょうね！
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| No.33 |
タワマン供給、が次々と続くことだけは間違いなし。
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| No.34 |
老朽マンション売却、所有者「８割」合意に緩和
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20131022-OYT1T01540.htm?from=yl... 特区に限らず代謝促進。イマイチ立地買うのは自〇行為かも |
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| No.35 |
８割合意も容易ではない。
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| No.36 |
あれ？というよりもともと４／５じゃなかった？？
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| No.37 |
建て替えはもともと4/5。
法改正では解体して更地売却でも4/5で良くなる（従来だと全員合意だった）。 既存不適格とか容積率増えない地域には強力オプション |
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| No.38 |
建て替え成金を夢見て、立地のいいぼろマンション買うかな。
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| No.39 |
話が出た段階から現所有者が安くは出さない
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| No.40 |
解体して更地売却、って簡単に言っても
廃墟を解体及び廃材処理、するコストも高いわけで 業者に売るにしても二束三文の土地も多い。 立地次第。 |
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| No.41 |
建て替え反対して住み続けたいのに
二束三文の金で住まいを強制的に追い出されて 住みかを無くす人たちも出てくるんだね。 建て替えホーム○ス。 |
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| No.42 |
更地価格＜解体費って物件はいずれ廃墟を待つしかない。
制度変えても変わらない。 大規模修繕じゃ資金回収できない公団の居座り住民を URが訴えて勝訴する時代だからね（高幡台団地）。 集合住宅唯一の共通言語は経済効率＝金次第 |
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| No.43 |
マンションなら企業の方がいい。
企業だと休日はあまり人が居ないので周りは静かでいいけど マンションだと休日はなおさら居るから騒々しい。 |
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| No.44 |
建物が老朽化する頃には人間も老朽化してます。
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| No.46 |
お人好しや羞恥心タイプは在日やニートにたかられてばっかり、に気づいたのが現代。
100億稼いで90億納税した松下幸之助が現代に生きてたら只のバカ |
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| No.48 |
43みたいな人は茅場町とか住めばいいんでは？
マンション自体少ないし子育て世帯も皆無。 生活利便施設ないし、中小証券会社リストラの嵐で地価の保証もないけどね （個人的には商業・住居どっちのニーズも薄くて 名前だけで地価ばかり高いエリアが一番ヤバいと思うが） |
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| No.50 |
同じバカなら踊らにゃ損々
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| No.51 |
法案通って、指定はどこに？
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| No.52 |
『春先には、国家戦略特区が動き出します。
向こう2年間、そこでは、いかなる既得権益といえども、私の「ドリル」から、無傷ではいられません。 世界のトップクラス入りを望む都市では、容積率規制がなくなります。 文字通り、青空だけが限界です。 質の高い住宅とビジネスのコンプレックス、ゼロエミッション・タウンが、次々と登場するでしょう。』 特区指定発表マダー？ |
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| No.53 |
このあたりも、国家成長戦略プロジェクトと関係してるのでしょうかね
インタビュー・最前線:東京モノレール・中村弘之社長 毎日新聞 2014年01月20日 東京朝刊 http://mainichi.jp/shimen/news/20140120ddm00802019 3000c.html 東京の空の玄関口・羽田空港。都心部と羽田を結ぶ東京 モノレールは今年開業５０周年を迎える。昨年は訪日外国 人旅行者数が初めて１０００万人を突破。２０２０年の東 京五輪に向け、羽田空港へのアクセス強化が国家的な目標 となる中、同社は今年７月、「羽田空港利用客をおもてな しの心で迎える」をテーマにした新型車両１００００形を 投入する。同社の中村弘之社長に経営戦略を聞いた。【聞 き手・永井大介】 ◇夢は東京駅までの延伸 −−９月に開業５０周年を迎えます。 ◆東京モノレールは（前回の）東京五輪開会直前の１９ ６４年９月、羽田−浜松町間で開業しました。開業翌年は ２７０万人だった年間輸送人員は７７年には３０８０万人 を記録しました。ただ、７８年に羽田空港の国際線が成田 国際空港に移管され、直後には輸送人員数が減少しました 。 しかし、航空需要の伸びと沿線開発の進展で人員輸送数 は再び増加に転じ、ピークの９７年には６５００万人を超 えました。その後、京浜急行の羽田空港乗り入れやバス路 線網の充実などの影響で現在は４５００万人台前後で推移 しています。運行本数が多く待ち時間が短いことや、遅れ が非常に少ないなどモノレールの持つ強みを生かして、今 後も切磋琢磨（せっさたくま）していきたいと思います。 −−沿線の風景も魅力的ですね。 ◆都心を走りながらも水と緑の豊富な風景は、私たちの 誇れるところです。沿線には天王洲アイルなどの近代的な ベイエリアがある一方、天空橋周辺などの昔ながらの情緒 があふれたエリアもあり、さまざまな魅力を放っています 。地域の皆さんと力をあわせ、さらなる魅力を掘り起こし 発信していきたいと思っています。 −−７月に投入する新型車両は「おもてなし」を意識した 車両になるそうですね。 ◆新型車両の導入は１７年ぶり。外観には沿線カラーの 青と緑のラインを取り入れました。東京モノレールは羽田 に降り立つ外国のお客様が最初に利用する公共交通機関で すから、「和」を象徴する模様を座席や車両間のガラス扉 に採用しました。また、モノレール車窓からの素晴らしい 眺めを楽しんでもらおうと海側には４人掛けのボックス席 を配置しました。スーツケース置き場を拡充するなど利便 性を向上させたほか、車両の不具合を自動診断し表示する 機能も備え、トラブル対応の迅速化も目指しています。消 費電力を抑えるなど環境にも優しい車両です。 −−今後の課題は？ ◆もっと利便性を向上させたいと考えています。現在推 進中の浜松町駅西口開発が完了すれば、同駅でのＪＲ山手 線や地下鉄大江戸線などとの乗り換えが格段に便利になり ます。将来的にはモノレールを東京駅まで延伸する夢もあ ります。民間の一企業だけで収支を賄うのは困難な上、空 港アクセスに関する各方面との調整など難しい課題とは認 識していますが、モノレールの東京駅乗り入れが実現すれ ば、２４時間運行の可能性も見えてきます。羽田空港の利 便性の飛躍的な向上につながるはずです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■人物略歴 ◇なかむら・ひろゆき 東大教育学部卒、旧国鉄入社。ＪＲ東日本新潟支社長、 同常務取締役東京支社長などを経て２００９年に東京モノ レール社長に就任。茨城県出身。６２歳。 |
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| No.54 |
人口を更に東京に一極集中させてどうするんかね？
集めればよいものとそうでないものがある。 |
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| No.55 |
同意。本来は地方都市に特区を作るべき。
そのうち東京以外には人はいなくなるかも。 |
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| No.56 |
人口が減って過疎化した街に、若者達が住みたいかどうかを考えれば、
良いか悪いかに関係なく 結果的に、東京へ一極集中する未来は想像できる。 |
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| No.57 |
やはり、東京都という首都にある程度を集中させないと、
経済都市力を無駄に分散させてしまい、都市力も細分化し 結果的に日本全体が中途半端な都市となってしまいます！ ただでさせ、ここ最近は上海やソウルに追い付かれ 国際都市としての地位や値打ちが新興国に抜かれそうです！ それはバブル崩壊後に土地が値下がり、東京が暴落し 都会近郊の安い地方郊外へと開発を広く浅く伸ばしてきて、 不動産デベやゼネコンなどの、その場凌ぎビジネスが続き すっかり広く浅く、気付けば日本その物の都市力が低下し、 日本経済全体が弱体化してしまいました。 なのでここらで一先ず、日本経済返り咲きの為にも 首都である東京都に強い経済力を集め、東京を 国際都市として再び地位を高める事が、結果的に、 日本全国の景気回復になる事かと考えます。 |
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| No.58 |
いやそれはいいがソウルに抜かれたって何を基準にしてんだよアホ
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| No.59 |
東京の都市力向上は、日本経済の返り咲きです！
そして、その為の政策として特区も考えられてる訳ですが、 なのにも関わらず、都知事選挙で立候補した宇都宮候補は、 東京の特区や、その他の国家成長戦略とする東京都の予算を全て 生活保護やニート支援に回し、都内主要駅付近の至るところに 都営住宅を建設する費用に充てるとの公約を絶叫しております。 景気回復させすれば、結果的に失業も生活保護だって減らせるし 財政が豊かなら福祉だってより充実させやすいのに、宇都宮候補は、 その景気回復の起爆となる五輪や、カジノ開業や、特区など せっかく最近のデフレ脱却マインドから、景気回復マインドとなり 外資や、人や、脚光を集められる為に整えた経済のテコ入れ準備を 特区をみんな止めて、生活保護や都営住宅の建設にあてる絶叫してます！ 東京が、どこもかしも都営住宅ばかりにする都政って、ゾッとしますね |
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| No.60 |
賢いワタシは田舎者や外国人だらけになった東京を脱出します。
肥えくさいキャベツ畑だった土地を、超高級住宅地として成金野郎に押し付けて。 未練は一切ありません。 |
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| No.61 |
阿泡沫候補の世迷言を真に受ける都民はいませんよ。
そもそも住宅余ってんのに新規で建てようって正気の沙汰じゃない。 特に東京の国家戦略特区は元々の要所を一層高層化して、 外資や高額な対価を払える住民を増やそうというのが主旨 発想がまるっきり逆です。 |
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| No.62 |
都知事選、舛添優勢だね。
超高層縦型都市化するって言ってるから、 当選したら各ターミナルはバブるの必至。楽しみー |
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| No.63 |
とにかく、経済はどうにかしてくれ。と思う。
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| No.64 |
どうにもならんよ。
資源不足からくる物価の上昇、しかし賃金は増えない。 人々の生活は悪化するばかり。 特に消費者向けの商品は価格競争がひどくまったく儲からない。 安くないと買わない消費者が大多数なんだよ。高いものが売れるなんて、それはごく一部での話。 不動産屋がいくら煽ろうが無駄だね。 |
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| No.65 |
安いから売れる地域と高くても売れる地域の差は今以上に明確になるでしょうね。
建てる地域で建築費が変わるわけじゃないから、 安くないと買わない人の地域は土地代自体が低値確定 |
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| No.66 |
埋立地タワマンのボッタクリがいつまで通用するかね。オリンピックが終了したらもうダメなのはわかってるんだが。
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| No.67 |
リーマンでもう終わり → 終わらなかった
地震でタワマン終了 → 終わらなかった オリンピックは来ない → 来る さて、いつまで続くんでしょうね？ |
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| No.68 |
首都圏直下型が来たら終了でしょう。新浦安を見ていれば判る。
躯体の損傷はなかった、と連呼しても インフラが壊滅状態になれば買手激減で市場価値の大下落は避けられない。 生活インフラが壊れたらマンションなんて只の箱だ、って気づかされちゃうからね。 |
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| No.69 |
新浦安の戸建てを買っちゃってた人はもう立ち直れないだろうね。
震災ですべてを失いました。 |
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| No.70 |
震災一発で同様の道を辿る湾岸タワマン住民の阿鼻叫喚…
見たくはないけど五輪ひとつでモデルルーム満員御礼とか みんな脳内お花畑だからなー（笑） 震災で資産価値暴落したら、そんな場所に建築許可を出すなんて！とか 新浦安同様に訴訟とか起こしそうな予感。 ま、土地買っちゃってるからマンション建設は止まらないでしょうけど 地下鉄敷設みたいな寝言にはメトロも乗らないから放置でいいんじゃないですか? |
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| No.71 |
桝添都政が発足となりましたが(祝)
さて、サウスゲート開発などについて 今後どう影響してくるのでしょうかね。 さしあたり、かねてから桝添さんは 東京大改造、超高層街化、特区活用、 羽田国際ハブ空港化と、輸送力の向上… どれも大規模開発ありきの取り組みで、 サウスゲート、いや、東京…というより 日本のブランド力が、資産価値もあがり、 東京が国際都市として世界トップへと 再びまた踊り出せたら良いですね？！ まぁ、ひとまず東京サウスゲートの今後… 臨海副都心の再稼働が活性化される事を これから切に願いたいものであります。 |
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| No.72 |
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| No.73 |
老朽マンション耐震化後押し 建て替え時の容積率緩和へ
2014年2月22日13時48分 朝日新聞 老朽化したマンションの建て替えを後押しするため、国土交通省は、 耐震性が不足しているマンションを対象に、建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。 災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、 現在の１・５倍前後に緩める方向で検討している。 国交省は近く、マンション建て替え円滑化法の改正案を開会中の国会に提出する。 http://www.asahi.com/articles/ASG2G55WKG2GUTIL02N.html 舛添の超高層縦型都市構想といい、公共事業の代わりに 規制緩和して都市改革にまっしぐらって感じだな。 |
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| No.74 |
築30年の赤坂150㎡を7500で買ったんだが
建て替えたら2億になるらしい うへへへ |
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| No.75 |
築30年はギリギリ新耐震でセーフ（容積率ボーナス対象としてはアウト）では？
1.5倍は竣工1981年以前でしょ。耐震性不足が立証できればOKかもしれないが 耐震性アウトで建て替え決まらないと資産価値下がるだけだから難しい。 ま、赤坂で150平米ならボーナス使って高層化しなくても（しない方が）儲かりそうですが。 |
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| No.76 |
え？
建て替えたほうが確実に儲かるしｗ 一階が駐車場だからアウトでしょ |
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| No.77 |
いや、
>耐震性が不足しているマンションを対象に、 >建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。 ですから耐震性不足を立証しないと容積率緩和の対象ではないんではないかと。 1981年以前は旧耐震だからほぼ無条件に緩和対象のはずだけど 以降なら新耐震基準だから耐震性不足証明しないと容積率ボーナス対象じゃないのでは？ ピロティ構造？は問題と聞くから審査受ければ基準不適合の可能性大ですが 『建て替え前提に耐震性不足の判定を出さないとボーナスはもらえない』 のでは、って意味です。もちろん現状の容積率内での建て替えは可能でしょうが どうせなら1.5倍狙いたいですよね。 |
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| No.78 |
追記：その上で、建て替えるにもボーナス使ってタワー化せず
低中層で止めとく方が富裕層にはウケるんでは？と思った次第。 シミュレーションしてみないと何とも言えないですけど。 |
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| No.79 |
１．５くらいじゃ建て替え無理だよ
２倍にしないと 役人は本当に非現実的なバカ |
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| No.80 |
じゃ２倍になるのは何年後？全国一律やれるかね
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| No.84 |
都心が1.5倍じゃ無理なら、周辺区になったら何倍必要なんだろうね。
戦略特区は23区全域、的な報道を見るけど今でも家余りのところ 地価が安い場所を仮に3倍にしても、全戸に買い手借り手はつかないでしょう。 |
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| No.85 |
駅直結超高層以外はクズですね。
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| No.86 |
資産価値考えたら駅直結でも郊外じゃ駄目でしょう。
都心の駅近に超高層が建ったら郊外まで出る理由がない。 その超高層も新築の二割はデベの儲けで、大規模修繕する10年後は 自物件内に売りたいライバルがいっぱい。 売らなくても維持費右肩上がり、そこに人口減少。 高値で売れる材料がない………。 戦略特区入りできる立地で築古買って、建て替え売り抜け以上に儲かる話ないな。 |
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| No.87 |
戦略特区、東京は全域らしいけど
特区内なら撤廃可能な規制一覧が発表されたら 誰でも（どこでも）エントリー可能ってこと？ 元々プランが出てた、六本木〜東京駅〜日本橋、 羽田に渋谷新宿駅界隈に限定的なら全域にする必要ないと思うのだが |
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| No.88 |
地価が今の2倍になっても給料が2倍にならなければみんな郊外に移るだけですよ。
無理してローンを組んで家を買うような人は今の時代、絶滅してます。 「無理しないほどほどの生活」というのが今の生活トレンド。 カネもないのに無理して子供を私立に入れるなんてのも今の20代から下の世代はやりません。 そういうのは見栄っ張りのバブル世代で終わってます。 |
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| No.89 |
そのトレンド逆回転させたいから戦略特区なんでは
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| No.90 |
バブル誘発。
東京・港区／高輪・麻布・赤坂に高さ制限導入へ／老朽マンションの建替誘導 東京・港区は、区内の住宅街を中心とした地域を対象に、新たに建築物の高さ制限を定める「高度地区」を導入する。 分譲マンションについては建て替え計画の阻害要因にならないよう特例を導入。 旧耐震基準の老朽マンションの建て替えや総合設計制度を活用した建て替えでは制限を緩和する。 さらに市街地環境の向上に寄与すると認められた建築物に対しては、一般ビルでも制限を緩和する方針だ。 （中略） 特例措置では、老朽化マンションを建て替える場合は指定容積率を１・５〜２・０倍に緩和する。 また、総合設計制度を活用して、マンションを建て替える場合は総合設計の許可の範囲で建設を認め、 一般ビルを建て替える場合は敷地内に空地を整備するなど一定の条件を満たせば指定容積率を１・３〜２・５倍に緩和する。 区によると、導入対象エリア内の分譲マンションは約１０００棟、そのうち約２０棟で建て替えが検討されているという。 日刊建設工業新聞 2014年4月10日 http://www.decn.co.jp/?p=10208 |
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| No.91 |
可処分所得がどんどん減ってるのにバブルなんて起こるわけがない。
誰が高騰した不動産を買うんだよ。 不動産業者ってどこまでもバカなんだね。 |
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| No.92 |
自然発生しないからバブルなんでそ。
起こるもんじゃなく起こすもん。撹拌撹拌 |
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| No.93 |
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| No.94 |
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| No.95 |
日本生まれで日本語ネイティブの多文化共生人材や、
両親が先に出稼ぎに来て永住権を取得、 子どもを呼び寄せて夜間中学で ゼロから日本語を学ぶ人たちも増えているんでしょう？ 既に日本の国家資格取得者も増えてきて、 日本語だけしかできない不動産の営業職の方々は、 競争に打ち勝たなきゃならないから大変ですね。 物件の案内やら重要事項説明書についての質問に 多言語でやりとりできないと。 |
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