シテイハウス用賀砧公園ってどうでしょうか？

[マンコミュファンさん]

シテイハウス用賀砧公園についての情報をお願いします。
用賀の駅から結構遠いですよね、２つのパークに護られたっていうのが売りなんでしょうか・・・

所在地：東京都世田谷区瀬田5丁目248番1(地番)　
交通：東急田園都市線「用賀」駅から徒歩13分、東急大井町線「二子玉川」駅から徒歩23分
間取：2LD・K～3LD・K
面積：55.91m2～93.84m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
シティハウス用賀砧公園　価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/2793

[437: 匿名さん]

南の永久眺望は希少ですね。
二子玉川でこんな場所は他にあるかな？

[438: 匿名さん]

ありませんね。
賢人は分かる物件です。

資産価値の意味、解りますか？

[439: 匿名さん]

CoCoのランドスケープどうなってんの？

[440: 匿名さん]

フォレストパークというのは誰でも入れてしまうようになっているのでしょうか？
植栽が多くきれいに整備されていていいなと思いますが、ゲートの中に造り、
外から住民以外は入れないようにしてくれるとよかったかな。
その方が安全だったと思います。誰でも入れるとなると変な人も入ってくる可能性があるのが怖いですし、たまり場になったらいやですよね

[441: 通りがかりさん]

誰でも入れます公開空き地ですので

[443: 匿名さん]

[No.442と本レスを前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[444: 匿名さん]

なにを書いたんですか？

[445: 匿名さん]

>443
>444
このマンションの売主にとって都合の悪いことだったのだろうね。

[446: 通りがかりさん]

二子玉まで2kmって弱冠遠いが歩けなくも無い距離だし結構良いんじゃない？

[447: 匿名さん]

グーグルマップだと徒歩24分。
それに帰りは瀬田の坂を上ることになる。
普通歩こうとは思わない。
前からこの物件を無理矢理擁護している人は
ご苦労様です（笑）

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[448: 匿名さん]

事実を書くと問答無用で消去。
事実と反するデベロッパー擁護のコメントは放置。
このサイトの意義は何なんですか？
例えばコメント446は前向きな情報交換ではないですよ。
管理者は回答して下さい。
恐らくこのレスも削除するでしょうね。

[449: 匿名さん]

マンションマニアさんのスムログをみたのですが、マンションそのものや周辺環境自体は悪くはなさそうなんですよね。
結局駅までの距離と、お値段のバランスと、というところに尽きるのではないでしょうか。
もともと高めの価格をつけてくるデベということもありますし…。
お値下げとかはしていないのですよね？

[450: 匿名さん]

>449
>364で既出です。
この物件を扱ったことでマンマニの問題点や課題が分かったということです。
こういう物件を無理に持ち上げてしまうからですね。

[451: 匿名さん]

マンションから一番近いスーパーマーケットがグリーンヒルオカモトのようですが、
どのようなお店ですか？
小規模なコンビニ程度のお店かな？と思える外見ですが、個人焦点なのでしょうか。
営業時間は何時から何時まででしょう。公式サイトにもデータはありませんでした。

[452: 匿名さん]

グリーンヒルオカモトは全日食チェーンの食品スーパーというか食料品店らしいです。
あまり規模は大きくないけれどだいたいのものは揃っているというところかなぁということです。
一度入ってみて、確認して、自分の家庭で買うもの（って結構決まっていたりしますよね）があるかどうかっていうのは確認しなければならないかなと思いました。
食事は毎日のことなんで、買い物環境は大切。

[453: 匿名さん]

一番近いのはグリーンヒルオカモトなのかもしれないけれど、
店の規模的にはOKストアの方が充実した品揃えかな？みたいには思います。うまく使い分けていく感じで良いんじゃないでしょうか。OKストアはお魚はもう少し頑張れ！という時がありますから、お魚が充実しているといいなぁと思ったり。
買い物も不便というほどではないですから、自転車で行ける範囲で一応選択肢が有るという状況と見てよろしいのでは？

[454: 匿名さん]

>451
>452
>453

これ、自作自演っぽいね。
間違えてこの物件買っちゃった家の主婦かな。

グリーンヒルオカモトで買い物が済んだら苦労しないし、
この物件からOKストアーに自転車で行くのも大変だから！

[455: 匿名さん]

マンションのすぐ近くに買い物出来るお店はないようですね。
駅までも少々距離がありますし、車があった方が便利そうな印象があります。

ただ、駅から距離があり、周辺にお店がそれほど多くない分、
閑静な住宅地のようで、静かに暮らせそうなイメージです。

[456: 匿名さん]

東名高速／首都高が目の前にあり、これまた至近にあって交通量が多くて渋滞することでも有名な環八の交差点から曲がってきたクルマがフルスロットルで駆け上がる東名へのランプの真ん前にあるのに「閑静な住宅地」ですか。
そのような感覚をお持ちならどこでも住めそうですね。

[457: マンション検討中さん]

環境劣悪とまでは言わないが、さすがに厳しい立地。価格とのバランスが悪すぎるよ。検討できないな…

[458: eマンションさん]

この物件はあえてここでなくてはというポイントがないんだよなぁ
どうしても世田谷区って人も別にここより安い物件いくらでもあるしね
最終的にはバルク売りで賃貸になる道しか思い浮かべない

[459: 匿名さん]

ここまで歓迎されない物件も珍しいですね。
生まれながらにして不幸。
用賀駅方面には多様でいい物件が沢山ありますよ。

[460: 匿名さん]

ゆとりある南面と眺望の良さ、内廊下など北面環境に配慮した構造仕様、大手デベ物件である点等をもってしても、さすがに厳しい。立地面のネガが、駅遠or北面環境のどちらかだけなら、なんとかなったかもしれんが………。

[461: 匿名さん]

せめて価格面でお値打ち感出せば違うのだろうけれど、
財閥系デベのプライド…みたいなものはあるのかな。
こういうところって値下げしないし、バルク売りとかってあるんですか？
それする場合、それ相応にすごく下げていかないとならないということじゃないですか。
デベ的にそういうことをするのかなぁと思いました。
買う方だってソレナリに旨味がないと行けないわけでして。

[462: 匿名さん]

財閥系といっても住友不動産だよ？！
商社も銀行も一緒にしないでくれと思ってる。
パークスクエア三ツ沢公園の件でもそうだけど
財閥系と言っても程度はそこら辺のデベと程度は全く変わらないよ。

[463: 匿名さん]

いい加減誰か買ってやれ！

[464: 匿名さん]

むっ、無理っす！

[465: 匿名さん]

平成27年2月完成。。。
長い長い戦いです。。。

[466: マンション検討中さん]

大丈夫。住友は五年は平気で売る。いつか「あの物件が完売する時が来た」と皆で見守ろう。

[467: 周辺住民さん]

どの部屋が売れ残っているのでしょうか？低層階のみ？
南面の角住居3LDKの間取りを見たのですが、角住居なのに窓無しの部屋が
一つあり、それだけで、ちょっとなあという感じ。
別タイプの角3LDKは全部屋窓が付いているみたいですが、一つは北向きですから
高速の入り口側ですかね。

立地的なハンデがあるとしても、ここまで売れないのは価格設定が大きく間違っているから
だと思うのですが、適正な坪単価はいくらくらいなのでしょうか？

[468: 匿名さん]

>467の言う通り、価格面でのミスマッチに帰結するだろうね。
現在が坪単330万円前後だとすれば300万円は余裕で切らないと。

もともと世田谷区の住宅街のマンションは地縁のある人が買うケースも多い。
よってデベの誤魔化しが効きにくい。
ここの立地の悪さは地図上や販売図面以上のものがあるから
地縁のある人はバーゲンセール価格レベルじゃないと飛びつかない。

分譲マンション市場の価格が崩れ始めたから、ここも早く捌かないと
長期在庫になるかもね。

[469: 通りがかりさん]

同じ世田谷区の不人気マンションのプラウド上北沢が大幅値引きで完売したらしい。
ここはあそこより立地が悪いから更に値引きいれないと永遠に売れないだろう

[470: マンション検討中さん]

世田谷区内で、ここ以外に不人気・販売苦戦中の物件ってどこでしょうか？

まだ販売開始されて無いと思いますが、ブランズ中町は定借であの価格設定だと
苦戦すると予想してますが。。。。

[471: 匿名さん]

有名な不人気はウェリス世田谷砧。
中町も地代あるから安くないね。

っていうか、世田谷区は
どのマンションも苦戦だよ。

[472: 匿名さん]

できてるマンションが使われないっていうのは社会的な損失だとは思うんだよね
エコではない
住友さんは金利負担が痛くもかゆくもないから在庫積み上げまくるのだが

[473: 匿名さん]

いやいや、痛くもかゆくもないなんて・・・
中の人の苦労も考えてみてくれよ。
売れないマンションのモデルルームで待機している時とか
たまに泣きたくなるわ！

[474: 匿名さん]

>>473
大変そうですね…

そんな時は、モデルルーム見たい人は連絡にすることにもできないんでしょうか。
マンションは砧公園近くで自然もありますし、オーケーストアもありました。売れていない理由はどこなのかな。

少子化でマンション買わない人が多くなってきたのかもしれないですね。おひとりさまも多いですし。販売戦略を考えていかないと。

[475: 匿名さん]

いい加減誰か買ってやれよ。

[476: 匿名さん]

>>474
原因の一つは、環八東名入口交差点だろう。
ただでさえ、深夜早朝も交通量が多いのに
（しかも、大型車も多い）

１．首都高３号線の用賀出入口で降りて、
　　交差点のすぐ向こうにあるマンションに行こうと思っても直進できず。
　　一方通行だらけの道を、ぐるりと回らないとマンションに着かない。
　　深夜でも無い限り、用賀降りてから、マンションまで
　　車で最低でも３分、昼間とかだとそれ以上はかかる（信号待ちが長い）。
２．横断歩道が全く無い。右左折の車が多いために、
　　道路を徒歩で横断するのはリスキー。
　　当然、自転車での横断も危険。
３．歩道橋はあるが、古くコの字型にかかっており、
　　歩道橋を使ってマンションから駅に行くには直進できず、
　　コの字のとおりに歩いて行くことになる。

[477: マンション検討中さん]

誰が駅から長々と歩いて東名入口にあるマンションに帰りたいのかってことだよな…

[478: 匿名さん]

確かにグーグルマップで検証してみたらここの立地はやばいね。
都心からタクシーで首都高を利用して用賀出口を出てから”車でさへ”6分かかる。
神奈川の方からも同程度の時間がかかる。

とにかく奇跡的に悲惨な立地。

[479: 通りがかりさん]

それでも安ければなのだが
そこは住友不動産のプライドが許さないのだろう

[480: 匿名さん]

>>479 通りがかりさん

日当りの良さで買うなら！
世田谷区に暮らそう！

というDM来たけど、
セールスポイントが弱いなぁ〜

[481: eマンションさん]

世田谷区に住もうとは思うが
世田谷区も広いからね

[482: 匿名さん]

>>477 マンション検討中さん

立地が悪いのに、高いし、間取りに特徴なし。

打開策あるのかなぁ？

[484: 匿名さん]

外環が完成すればここの交通量も激減したろうにまだあと１０年はかかりますな

[485: 匿名さん]

マンション南側の公共施設フォレストパーク（広場状空地）は、豊かな植栽が期待できるそうですが公園というよりは庭園という扱いですか？
植栽としてヤマザクラや梅が植えられているならば、毎年春には住人の皆さんでお花見ができるかもしれませんね。

[486: 匿名さん]

>>485
花見なら、砧公園の方でしょう。
公園内は、はるかに広いしね。

[487: 匿名さん]

砧公園に近いことしかいい事ないマンションなのだから砧公園にしましょう！

[488: 匿名さん]

スミフは残戸用の駐車場も駐車場設置割合（32台/80戸＝40%）に近い割合で駐車場料金を払いながら確保しているのが通例。つまり現時点での残駐車場6台を全てスミフが押さえていると仮定すれば残戸数は15戸となる計算。
もちろんスミフが押さえてる駐車場が6台より少なければ残戸はもっと少ないだろうと予想できる訳で、ネガばかりの割りに意外と売れてるなという印象。もっとも竣工後2年超経過してるので、厳しい販売状況であるという点に変わりはない。

[489: 口コミ知りたいさん]

この物件の売れ行きが悪いのは、間取りがニーズに合ってないからだと感じました。

立地も言われているよくにあまり良くないかも知れないけど、用賀は元々高いし、ブリリアとか周囲と比較しても価格的にこんなもんじゃないかと感じます。

個人的には間取りが合わなかったです。
高齢者向けの間取りなのかな。オープンな間取りが多くて、自分の家族が住むにはプライベートスペースが少ないように思いました。

高層階南向きは眺望が売りになるけど、低層階のオープンな間取りの部屋は、値下げしないなら根気よくニーズが合う人待たないと売れないかも知れません。

あと、ここは張り付きがいて、あまり意見を鵜呑みにしない方か良いと感じました。

[490: 匿名さん]

間取りが悪いことは以前より指摘されていたことです。
独立性も問題でしょうけど、本質的に玄関位置が悪くデッドスペースが多い方が問題だと思いますね。
つまり、これは好みの問題ではなく設計段階から相当ハンデを持っているということ。

[491: 匿名さん]

見た目はユニークな間取りですけどね。
結果が世の中の評価ですからね。

砧公園近いのは魅了だけど、
売れてなさ過ぎです。

[492: 匿名さん]

本当人気ないですね。

[493: 匿名さん]

”にんき”？”ひとけ”？
どちらも無いですがｗ

[494: 匿名さん]

A-1タイプはリビングがL字型しているのですね。
Lだとソファセットもダイニングセットも両方置いても動線がきれいに取ることが出来る所は良いのではないでしょうか。
3タイプだけしか掲載されていないですがもっとまだ選択肢はある可能性と言うのはあるのかな。
住友不動産なのであまりオリジナリティが溢れる部屋というのは無いのではと思っていました。

[496: 匿名さん]

[No.495と本レスを、投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[497: 匿名さん]

A-1タイプはそもそも柱が丸々一本混入してしまっているので
これも専有面積に入ってしまっていると思われます。
75平米の部屋では致命的。

この時点で今の時代では選んではいけない物件、プランですね。
この分の面積が勿体ない。普通はこんな設計しないです。

また洋室（1）の入口近く、リビングの入口もそうですがデッドスペースが多過ぎます。
（公平を期すためにいいところをあえて言えば、収納が充実しているところ。）

リビングの形がL字だからなんて理由で選んではいけない間取りだと思います。

[498: 匿名さん]

残った三種類の間取りはどれもやばいの揃い。。。

75A-1 type：デッドスペースだらけ。
70C-1 type：時代遅れの全部屋リビングイン！＆窓狭っ！！
70Ir type：部屋のど真ん中に柱！＆LD実質面積7-8畳。

これらをはめ込む営業マンの腕前が素晴らしい！

[499: 匿名さん]

N-85Dga_menu2 typeは1階庭つきのプランでしょうか。
角部屋なのでプライバシーが守られそうですし、
それぞれの部屋に風が入るように工夫されていますね。
物入れ・納戸・ウォークインクローゼットが多数設置されていますが
収納面積は何％でしょう？

[500: 匿名さん]

>>499 匿名さん

なぜ直接デベに聞かない？
ただの提灯コメか？

[501: 匿名さん]

>499
惜しい！身元バレしない工夫が仇になりましたね！
次はバレないように気をつけましょう！

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん

499はバレバレ。

[503: 匿名さん]

悲惨立地物件の売れ残りともなると割引位じゃ手に負えねえぞ！

[504: 匿名さん]

何か書けば提灯と言われ批判が来るというスレの状態
それだけ見てる人がいる板でもあるんですよね
私もここは定期的に見てます
世田谷は在庫も多く、それがどのように捌けていくかを見ていると市況が分かる気がします

[505: 匿名さん]

それはここの物件はある意味注目の的ですよ（笑）

[506: 検討板ユーザーさん]

ってか、駅から遠くね！？

[507: マンション検討中さん]

残り4戸になってる。真実はいかに！？

[508: 匿名さん]

あと4戸ですね。
駐車場が今のところ6台分空いているということなんですが、
そんなにここの場合は車を持たれない方が多いということなんでしょうか。
駐車場ってどこも抽選になってしまったりして
敷地内に停めるのって結構大変だ、なんて話を聞くものですから。
駅までも決して近いわけではないので、皆さん車は持たれるものなのかと思っておりました。とりあえず買い物は自転車のほうが便利ということなんでしょうか。

[509: 匿名さん]

駅から遠いエリアではありますが、出かけるにしても駐車場の確保を考えないといけなかったりするから、必ずしも車が便利というほどの地域じゃないということが理由としてはあるのかしら。
車はあればあったで良いのではと思いますが
マンションで駐車場というと競争率激しいのにここの場合は空いているということは
車よりも別の手段のほうが動きやすいと判断される方が多いのでしょうね。

[510: 匿名さん]

ここ、自転車で周りを見に行ったんですが、このマンションから自転車で砧公園に行こうとするとどうやって行くんですか？

[511: 匿名さん]

まだ売れ残ってるし(笑)。

[512: 匿名さん]

住友不動産、完売することが多いような気がしていたので、売れ残り珍しい気がしました。
日当たりよしなんですけどね。どうしてなんでしょうね。

3LDKの横長住戸、75A-1のタイプも面白いです。収納も多くて、LDKも広めです。突出してすごくいいというわけではないのかな。

内廊下でホテルみたいですし、雨の日は楽そうですし、駅から遠い？環八通りの音がうるさい？高速沿いなのがネック？色々考えてしまいます。駅までは14分でしたっけ。確かにちょっと距離があります。

[513: マンション検討中さん]

>>510
真正面にある高速の下をくぐる道があるので
それを抜けたらすぐ砧公園ですよ。

[514: 匿名さん]

>>513
ご教示頂いた道をGoogleで見つけました、ありがとうございます。こんな道があったのですね。

[515: 匿名さん]

砧公園はめっちゃ近いというか路越えてすぐですよね。
ここを選ぶ人だと、公園目当てという人が多いのでしょうか。その前に、
公園とマンションの間にある首都高が気になってきてしまいますけれども。

砧公園の中も美術館があったりレストランがあったり
一応施設はありますが
毎日使うことが出来るような施設じゃないかなぁ。

[516: マンション検討中さん]

通勤の人は駅14分は選ばないでしょう。資産価値系の人も選ばない。退職後の夫婦とかでは？

[517: 匿名さん]

でも、老人の足でここから店まで辛くない？
引退後の人が買うイメージもない。

[518: 匿名さん]

リタイア五は通勤しないから駅使わないよよ。

[519: 匿名]

たしかに環八や高速は深夜でも煩いですが、窓を締めれば気になりませんよ。
日当たりは良いですし、7階から上は東京タワーも見えますよ。
近くに小さなスーパーや、昔ながらの美味しいパン屋さんもあり、静かでよいところです。
車1台あれば週に一度は近くに2つオーケーストアがあるので買いだめできます。安くて品揃えも多く助かります。後はオカモトで充分です。
生協も頼んでましたが必要なく辞めました。

ずっと港区の24時間休まる時間のない、
人混みの中で暮らしてた私にとっては、緑の香り自然、フラワーパークも素晴らしく、野菜の直売所などあり、世田谷区という事を忘れてしまうくらい、本当に心地よいです。わんちゃん飼ってる方も多いですよ。玉川病院も近いので助かります。
世田谷区の端なので田舎は田舎ですが、渋谷まで車だと直ぐです。もっぱら二子玉へいきますが！

[520: 匿名さん]

>519
仰ることは分かりますが、それらのメリットや良さは
用賀や瀬田付近に住めば享受できるものであって
このマンション独自のものではないと思います。

このマンションではなく用賀アドレスや玉川台アドレスに住むことによって
段違いに利便性は上がります。
このマンションに住むことで得られなかったものは多いと思います。
普通に用賀に住んでいれば、歩いてOKに行ける人も多いです。
渋谷に車で行くのもいちいちぐるっと回り込む必要もありません。

[521: 匿名さん]

>>520 匿名さん
だからこそこの安い値段なんじゃないですか？用賀や二子玉は、億ないと買えませんからね。

[522: マンション検討中さん]

>>521 匿名さん
ここって安いんですか？？

[523: 匿名さん]

>>522 マンション検討中さん
安いですよね。本来、用賀や瀬田アドレスなら住友が6〜7000万円台では買えませんよ。
駅遠で不便かつ高速道路入口近く等のマイナス要素があるから、このお値段なのだと。

[524: 匿名さん]

でも用賀なら駅から６～７分位の戸建て（80平米弱）を6〜7000万円台で買えますよ。
わざわざマイナス要素てんこ盛りのシテイハウス用賀砧公園を買う必要を感じません。

[525: マンション比較中さん]

523さんは、マンション前提で書いている。
マンション価格のみ上がって、今は戸建のほうが割安。
524さんのような考えの人は、ここのマンション関係なく、戸建を買うといいですよ。

[526: マンション検討中さん]

>>523 匿名さん
マイナス要素があって安いなら当然かと。あと、住友にしては安い、というのは住友さんにしか関係ない事情では。

[527: 匿名さん]

>>526 マンション検討中さん
？？？ここ住友の物件でしょ？安いの？って聞かれたから住友にしては安いと言ってるんですが。
全く意味が分からない。
住友は、近隣であり得ない値付けをしてくるのに、この値段で済んでるのはマイナス要素の為でしょって言ってるのに、もう話が噛み合わないわ。

[528: マンション検討中さん]

割安ではないけどグロスが億いかないから予算に収まったという話ですね

[529: 匿名さん]

たまプラーザでも坪350万以上の物件があるみたいだから、
宇奈根や鎌田ではなく瀬田アドレスのここは、まあ妥当な値付け
じゃないの。　小田急の千歳船橋あたりならもう少し駅近も同じ
単価であるかもね。

[530: マンション検討中さん]

そのへんのアドレスは重視する人には大切なんですね〜

[531: 匿名さん]

瀬田5丁目も広いからね。
具体的にどこに住んでいるのかと突っ込まれて
このマンションとなると肩身の狭い思いをすることになりそう。
アドレスにこだわる人こそ、ここのマンションは止めておいた方がいいのでは？

[532: マンション検討中さん]

あと2戸になってる

[533: 匿名さん]

ここを買ってくれるなんて。。。
地域住民として感謝します！！

[534: 匿名さん]

完売間近ですね。この駅遠&北面劣悪環境立地でも売れるマンションを作るデベの企画力と、売り切る営業力には脱帽します。

[535: 匿名さん]

まだ売れ残ってるし(笑)。

[536: マンション検討中さん]

販売概要に「6,390万円〜6,790万円」って書いてあって、Informationに「3LD・K／75㎡超でも／６，４９０万円〜」って書いてあるから、少なくとも3戸はあるよね。
販売戸数2戸って虚偽だね。