ブランズ沢之町公園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

デベロッパの評判やゼネコンの評判はどうですか？
マンションは管理を買えと言われますがデベロッパ系列会社のメリット・デメリットや評判はどうですか？
総戸数100戸以下なのでスケールメリットは余りないようですが管理費や修繕積立金の将来はどうなりますか？
南海電車沿線の資産価値維持率はどうなりますか？

公式URL：ブランズ沢之町公園　http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/sawanochokoen/?banner_id=homenavi
売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：東亜建設工業株式会社　http://www.toa-const.co.jp/
管理会社：株式会社東急コミュニティー　http://www.tokyu-com.co.jp/
販売代理：東急リバブル株式会社　関西支社　http://www.livable.co.jp/
販売代理：株式会社クリアジャパン　http://www.creajapan.co.jp/

マンションコミュニティ　ブランズの検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...
東急不動産のマンションってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47436/
東急コミュニティーの評判は？その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

物件名 ブランズ沢之町公園
販売スケジュール 平成26年3月上旬販売開始予定
モデルルーム公開日 平成26年1月下旬モデルルーム公開予定
所在地 大阪府大阪市住吉区南住吉3丁目63番他
交通 南海高野線「沢ノ町」駅 から徒歩 6分
ＪＲ阪和線「我孫子町」駅 から徒歩 10分
予定販売価額 未定
予定最多価額帯 未定
今回販売戸数(予定) 未定
総戸数 80戸
間取り 2LDK～4ＬＤＫ(予定)
専有面積 67.30m2～87.93m2(予定)
バルコニー面積 9.72m2～12.82m2
敷地面積 2433.52m2
建築延床面積 6577.62m2
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上15階建て
建築確認番号 第Ｈ25確認建築ＧＢＲＣ00024号（平成25年8月28日付）
用途地域 第二種中高層住居専用地域
建物竣工 平成27年2月下旬予定
お引渡し 平成27年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
分譲後の権利形態 敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
売主 東急不動産株式会社　関西支店(売主)
国土交通大臣（14）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階）
販売会社 東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)
国土交通大臣（10）第2611号(一社)不動産協会会員(一社)不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル6階）
株式会社クリアジャパン(販売代理)
大阪府知事（3）第49516号(公社)全日本不動産協会会員(公社)不動産保証協会会員 〒550-0005大阪市西区西本町1-4-1オリックス本町ビル9階
施工会社 東亜建設工業株式会社
管理会社 株式会社東急コミュニティー
備考 ●駐車場／機械式48台　月額使用料：未定
●バイク置場／16台　月額使用料：未定
●自転車置場／160台　月額使用料：未定
お問い合わせ先 「ブランズ沢之町公園」プロジェクト準備室
(TEL：[phone])
営業案内 営業時間／ 10:00～18:00　　 定休日／ 毎週水曜日

[163: 匿名さん]

で、ここは一般的マンションではなく、ブランズ沢之町公園のスレッドですので、
このマンションは屋上緑化していないと思います。
つまり、１５階は暑いんですよね。
１４階が防犯も暑さも見晴しも一番よさそうですね。

[164: 匿名さん]

緑化していても担当者しか入れない
マンションもありますよね。

でも入れたほうがステキだと思います。

飲食は禁止のほうがいいかな。
でも夜景を見れる時間帯まで入れるようならこれまたステキ。

[165: 匿名さん]

図面集を見たら、15階は窓に防犯センサーがついていますね。危ないけど対策されていますね。

[166: 匿名さん]

１階、2階、15階の全室と4階の一部のバルコニーには防犯センサーがついていますね。

[167: 匿名さん]

主な共用施設が集会所兼キッズルームだけで少し寂しい気がするのですが、
100世帯程度のマンションでは管理費が高くなってしまうのですかね？
パーティールームとかゲストルームとか・・・大型マンションだけなのでしょうか？

[168: 匿名さん]

パーティールームやゲストルームなど、大規模マンションでないと住民への費用の負担が大きくなるので
80邸程度ではないでしょうね。

必要ですか？

それを売りにしているマンションも多いのですが、個人の意見では、ゲストルームも人気があれば予約や
抽選なども必要で、自分の部屋に泊められないゲストはホテルなど利用してもらう方がサービスもいいし、
年に何回そのようなことがあるかですよね。

管理費などUPにつながるなら個人的には要りませんね。

[169: 匿名さん]

>>168
同感

[170: 匿名さん]

２年ほど前分譲されたディアエスタ南住吉と比較すると値段が違いすぎる。
あそこですら、竣工後値引きして売ってましたからね。

このあたりは新築戸建が3000万で建つエリアだからね。
この立地でこの価格はやっぱ高いと思うよ

[171: 匿名さん]

>>170
だったらディアエスタを購入してお住みくださいませ～

[172: 匿名さん]

是非ともそうしたいところですが、さすがに今となっては完売してますから。
ここのお陰で。

[173: 匿名さん]

>>172
ここのお陰て、関係ないやん。

[174: 匿名さん]

ディアエスタ・ミオ・南住吉、中古販売されてますよ、2980万円で。
さぁ、どうぞご購入くださいませ。中古で新築と同じ価格くらいになってますが。

[175: 匿名さん]

今、市内で(70㎡位の3LDKの)新築マンションを2500万円位で探すのは
難しいのではないでしょうか?
大和川以南の堺や淀川以北の西淀川なら可能かもしれないですね。
市内の10年落ち中古でも2500万くらいはしますよ。
これからまだまだ新築、中古共に価格上昇すると思われますね。

[176: 匿名さん]

都心部ならともかく、長居公園通りよりも南のエリアのような、
バブル期以降不動産価格がずーっと上がったことがないようなところで、
「コストはどんどん上がっているから、今買うしかないよ」みたいな言い方されても
そう簡単に「はい、分かりました」とはならないと思うよ。

何を言っても、どうせ強気のままでしょうからまぁせいぜい頑張ってね。

[177: 匿名さん]

>>174
2980万のままでは難しいでしょうね。
適正価格は2500万、せいぜい2600万迄かな。

[178: 匿名さん]

>>177
それ3年前の話ですか?

[179: 匿名さん]

今でしょ。　ていうか、この辺は値上がりとかしてないよ。

東急以外はw

[180: 匿名さん]

嫌味の一言は余計でした。

ここの立地や、物件自体はイイと思います。

[181: 匿名さん]

>>180
ネガティブキャンペーンお疲れ様です。

播磨町付近のマストなんとかか、長居公園通の
なんとかリュクスとか言う物件の関係者ですか？
ご苦労様です

[182: 契約済みさん]

物件が高いって話もう飽きた！
正直高くないよ。

我孫子町駅近くの“にぎわい市場”って安いですね。
安さにびっくりしました。

あっ！また高い安いの話になってしもた。

[183: 匿名さん]

>>174
相場を知っている人なら絶対買わない。

[184: 匿名さん]

>>183
中古物件相場の話はもういいよ。よそで書き込め。
不動産販売関係のネガキャンもいらんよ。
見苦しいわ

[185: 匿名さん]

東急関係者や契約済みによる価格上昇煽りレスもウザいからやめろよ。

[186: 匿名さん]

ネガキャンはってるのは多分、マストなんと手塚山万代の
関係者なんでしょうかね?
ブランズ沢ノ町公園とブランズシティあべの王子町に挟まれて、
販売が思うように伸びてないのでしょうね？
だから東急を目の敵にしてるんでしょう。
駅から遠いし、積水かと思えば、積和とか言う
子会社ですし、中途半端ですもんね。
まぁ、推測ですよ。

[187: 匿名]

競合する地域の物件販売の関係者の書き込みはやめて欲しいものですね。
真剣に購入を考えてる者にしたら迷惑です。

[188: 匿名さん]

販売関係者や契約者による売り煽りやコスト上昇煽りの書き込みは、
健全な検討の思考を阻害するものなので、一検討者として、そういうことはやめてほしいです。

[189: 匿名さん]

結局、値段を確認して、買う価値があるのかを自分で考えれば良いのです。
買えなければ、あきらめるしかない。ここで高いって書き込んで値段が下がるの？

[190: 匿名さん]

価格が高いという批判繰り返されれば、販売関係者にとってはうっとおしいと思うかもしれない
だが、ここは検討者による情報・意見交換のための掲示板です。
そういう批判の声も受け入れられる広い心が求められているのではないですか？
売れ行きが芳しくないからといって一一掲示板で八つ当たりするのはどうでしょう
それができないなら、ここを見に来ないことですね

[191: 匿名さん]

>>189
同感。

こんな書き込みごときで価格が上がったり下がったりする分けがない。
確かに割高やから竣工しても多少、売れ残る部屋もあると思うけど、
大阪市内の住宅街で多数売れ残るほどに悪い物件でもないと思う。
まぁ、値引き狙いで売れ残り待ちもいいけど、強気の東急は価格は下げないと思う。
なので結局買えないんですよ、そう言う人達は。
で、「あぁ、あの時買っとけば良かったぁ」と思いながらネガティブキャンペーンを
書き込みしまくるわけですね

[192: 匿名さん]

ここが高いと感じる方々は、どこなら買えるのですか？

[193: 匿名さん]

>>191
午後7時50分過ぎのスーパーの惣菜売場状態ですねw

[194: 匿名さん]

販売関係者さん、売れ行き悪くて感情的になってるね。
まぁこの価格とその態度じゃ売れないわ

自業自得です。

[195: 匿名さん]

東急販売関係者、近くの売れ行きが悪いマンション販売者、買えないので
八つ当たりの物件が高いって書き込み・・・
すべて憶測ですよね。

No.189の言っているように物件の価格と設備、立地、間取りなど総合的に
判断して自分で買う価値があるのかを判断しましょう。

憶測の批判はやめませんか。

この中では見た限りは、1割ほど価格は高いってことで結論なのでは。

でもその値段で買う人（買える人）もいます。もっとマンションの良さ、
この仕様が悪い、近くにどんな店があって、、、など、検討に有益な情報の
交換がほしいですね。

No.182の“にぎわい市場”の書き込みもおもしろいねｗ

たとえば、区役所、図書館が近いことも生活には便利ですよね。

[196: 匿名さん]

小・中学校が徒歩5分くらいと近いので
子供を育てる環境としてはとても良いなと思います。
また子供が大きくなったら相談して
浪速中学校・高等学校に受験するという選択肢もありますよね。

[197: 匿名さん]

周辺に医療機関が多いのも安心ですね。
総合病院もありますし、沢之町休日急病診療所も近くにありますね

[198: 匿名さん]

ベランダが幹線道路沿いにある場合洗濯物とか汚れますよね。
ブランズ沢之町公園の周りを見学したところ、三面道路ですが、交通量が少なくて、空気は良さそうです。
ディスポーザーがないので、そこは良くないですね。まあ好き嫌いもあるでしょうが。
それから、キッチンのシンクと天板の継ぎ目が汚れそう。

[199: 匿名さん]

言い忘れました。カーテンボックスっておしゃれですよね。

[200: 物件比較中さん]

買い替え検討中です。ディスポーザー、正直言って殆ど意味ありませんよ。全く使っていません。
それといまどきの分譲マンションならカーテンボックスは普通の仕様です。
マンションの価値はまず地盤と立地だと思います。

[201: 匿名さん]

そうなんですか。地盤と立地でこのマンションの評価はどうでしょうか？

[202: 匿名さん]

地盤については下記を参照してください。
個人的には市内では安全な地域だと思います。

http://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/page/0000011946.html

立地は購入者のライフスタイルに合っているかどうかですよね。
DINKSや独り暮らしには向かないと思いますが、子育て世帯には良い立地ではないでしょうか。
但し転売目的にはなり得ないので、長期所有が前提の物件だと思いますが・・・

[203: 匿名さん]

私も大阪市内で地盤のゆるい箇所は特にないと思うのですが。
埋め立て地や河川のすぐ側は多少弱いかもしれませんが、深刻なレベルではないかと。

"住みよい"住吉区ですから住環境はいいと思いますよ～

[204: 匿名さん]

ディスポーザーは専用処理槽や配水管のメンテナンスや維持に費用がかかるみたいで管理費が高くなるみたいですよ。良いことずくめではないのですね。

[205: 匿名さん]

ディスポーザー、確かに必要ないと友達が言ってました。
必要か選べると良いんですけどね。

物件自体のことで言えば
スーパーや公共施設、学校が近いのがいいですね。
環境は全ておいて整っていて魅力ある物件ですね。

[206: 匿名さん]

No.202さん
地盤のURL掲載ありがとうございます。大変参考になりました。

[207: 匿名さん]

No.198,199を書き込んだものです。
No.204さんの配水管のメンテナンスや維持に費用がかかるみたいで管理費が高くなるみたいですよ。
の書込みをみて、なんか汚く感じて、ディスポーザーが嫌になってしまいました。（影響を受けやすくて）
全然違うけど、トイレの浄化槽みたいなイメージを受けてしまいました。
毎日燃えるごみは出せるみたいなので、要らないですよね。

[208: 匿名さん]

207さん、実は私も同じような想像をしてました。
マンションの地下に汚水を溜める槽があるってことらしく、
どうやって処理されるのかなとか。
部屋やエントランスなどが綺麗でも地下にそういうものがあるというのは、
考えるとなんとなく嫌かなと。
ゴミをその都度ふつうに捨てていったほうが清潔かもななんて思ってました。

[209: 匿名さん]

たぶん今も生活されていれば分かると思いますが、実際には生ゴミよりもプラゴミとかの方が嵩張りますよね。
よっぽどの大家族で、野菜の皮が毎日何キロも出るとかでない限り、ディスポーザーって不要ですよ。
いっとき流行りでしたが、今は高価格の物件でも設置しないところが増えているようです。
また粉砕する部分のカッターを交換する、電気代が高くつくなど、使えば使うで維持費がかかりますし。

[210: 匿名さん]

床暖房、ミスとカワック、食洗機など、あれば便利ですがなくてもいい装備なので、
オプションにするとか、要不要は選べたらよかったのにと思いました。
要る人はつけて、要らない人は付けずに価格を抑える事ができるのに。

[211: 匿名さん]

オプションにすれば、要らない人は価格を抑える事ができるのですが、
標準装備ではなくなるので、要る人は逆に割高になりますよね。

[212: 匿名さん]

オプションにすると申し込む人の方が少ない場合が多いので、発注数も減り、より割高になります。

逆に全戸標準装備にするとスケールメリットで仕入れ単価は相当安くなり、物件としての高級感も出せるので販売作戦としては有効かも知れません。