ブランズ沢之町公園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

デベロッパの評判やゼネコンの評判はどうですか？
マンションは管理を買えと言われますがデベロッパ系列会社のメリット・デメリットや評判はどうですか？
総戸数100戸以下なのでスケールメリットは余りないようですが管理費や修繕積立金の将来はどうなりますか？
南海電車沿線の資産価値維持率はどうなりますか？

公式URL：ブランズ沢之町公園　http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/sawanochokoen/?banner_id=homenavi
売主：東急不動産株式会社　関西支店　http://www.tokyu-land.co.jp/
施工会社：東亜建設工業株式会社　http://www.toa-const.co.jp/
管理会社：株式会社東急コミュニティー　http://www.tokyu-com.co.jp/
販売代理：東急リバブル株式会社　関西支社　http://www.livable.co.jp/
販売代理：株式会社クリアジャパン　http://www.creajapan.co.jp/

マンションコミュニティ　ブランズの検索
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...
東急不動産のマンションってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47436/
東急コミュニティーの評判は？その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

物件名 ブランズ沢之町公園
販売スケジュール 平成26年3月上旬販売開始予定
モデルルーム公開日 平成26年1月下旬モデルルーム公開予定
所在地 大阪府大阪市住吉区南住吉3丁目63番他
交通 南海高野線「沢ノ町」駅 から徒歩 6分
ＪＲ阪和線「我孫子町」駅 から徒歩 10分
予定販売価額 未定
予定最多価額帯 未定
今回販売戸数(予定) 未定
総戸数 80戸
間取り 2LDK～4ＬＤＫ(予定)
専有面積 67.30m2～87.93m2(予定)
バルコニー面積 9.72m2～12.82m2
敷地面積 2433.52m2
建築延床面積 6577.62m2
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上15階建て
建築確認番号 第Ｈ25確認建築ＧＢＲＣ00024号（平成25年8月28日付）
用途地域 第二種中高層住居専用地域
建物竣工 平成27年2月下旬予定
お引渡し 平成27年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
分譲後の権利形態 敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
売主 東急不動産株式会社　関西支店(売主)
国土交通大臣（14）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階）
販売会社 東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)
国土交通大臣（10）第2611号(一社)不動産協会会員(一社)不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル6階）
株式会社クリアジャパン(販売代理)
大阪府知事（3）第49516号(公社)全日本不動産協会会員(公社)不動産保証協会会員 〒550-0005大阪市西区西本町1-4-1オリックス本町ビル9階
施工会社 東亜建設工業株式会社
管理会社 株式会社東急コミュニティー
備考 ●駐車場／機械式48台　月額使用料：未定
●バイク置場／16台　月額使用料：未定
●自転車置場／160台　月額使用料：未定
お問い合わせ先 「ブランズ沢之町公園」プロジェクト準備室
(TEL：[phone])
営業案内 営業時間／ 10:00～18:00　　 定休日／ 毎週水曜日

[121: 匿名さん]

>>118
中庭なんでしょうか、花や草木などの手入れも当然、管理費に含まれているものと思いますけど、
定期的な手入れがされるなら問題はありませんね。
例えば、ここに住む住人さんが勝手に花を植えるとどうなるんでしょう。
それは、してはイケないことになっているんですかねぇ。

[122: 通りがかり]

そーなると
プチトマトやらスイカやら作るツワモノが
現れる

[123: 匿名さん]

住民主体で庭の管理を行っていこうとすると、何かしら揉める材料にもなりかねないので
業者に任せておいた方が無難なのではないかと思います
122さんが書かれておられるようなことも、大げさでは決してないと思います
どうしてもしたかったら、レンタル農園を探したり、自分の家のバルコニーでプランターを使ってしたりする程度でしょう

[124: マンコミュファンさん]

自分の家のバルコニーでなら問題はありませんよね。
どうしても大きくやりたいのなら、管理会社に聞いてみたら良いのかな。
問題は共有空間なわけだから、簡単には許可されないと思いますけどね。
それなら、マンションではなく一戸建ての住宅を買うか建てるかした方が良いですね。

[125: 匿名さん]

完成予想CGを見ただけですが庭に花壇や畑があるわけではないので、わざわざ植物を植えようとする人もいないのではないでしょうか。
80世帯もいると、中にはそういう人も出てくるんでしょうかね？
でも、もし勝手に植えてしまう人が出てきたとして、あまりにも度を過ぎた行為でなければ注意しにくい性質の問題であるような気がしますね(汗)。

[126: 匿名さん]

どのマンションでもありえる話。
この話題はもういいでしょ。

[127: 匿名さん]

ルーフバルコニー使用料は、ルーフバルコニーがある間取りだけが払うんですよね。
テラスは、一律で支払うのでしょうが。
ここも機械式駐車場ですが月額の修繕積立金で将来、賄えるのか疑問符です。
駐輪場も機械式だし。
間取りはアルコープがあるのがいいです。

[128: 匿名さん]

お花や野菜を育てるのは
普通は自分の家のバルコニーで行うものなのでは?
本当にやりたいなら、逆に戸建住宅を購入すれば良いだけでしょうし。
共有空間でいろいろしようとする人がいるから、揉め事が起こったりするんでしょうね。
総戸数の少ないのは積立などで悩むけど、戸数が多いといろんな人がいるのも悩むよね。

[129: 匿名さん]

まあ共有ではまずいですよね。バルコニーは十分なスペースがあるみたいだしちょっとした植栽ならできると思いますよ。スロップシンクもあるみたいだし使い勝手は良さそうじゃないですか。問題は、普通はメリットとされる日当たりのいい南向きが、植栽に日が当たり過ぎる可能性、なんですよね。まあ植栽好きな人はこれも対策は既知のことなんだろうと思ってますけどね。

[130: 匿名さん]

因みに、テラス、バルコニー、アルコーブは専用使用部分ではなく、
共用使用部分なので好き勝手に使える訳ではないようです。
一応、緊急時の避難通路でもあるわけですものね。
プランターや植木鉢を置く程度なら問題ないと思いますが。

[131: 周辺住民さん]

ここの売れ行きは、どうなんですか？
周辺環境は良いと思うのですが？

[132: 匿名さん]

値段が高すぎるのが苦戦の一番の理由です

人件費や資材や土地の高騰が原因かもしれませんが、
去年まで2500～2600万だったものが、今年3000万になったら大抵は買う気が失せます

身も心もデフレに慣れきってしまっているせいか、
値上がりの数百万はどうしても払いたくないと思うのは人情でしょう

[133: 匿名さん]

震災の復興やオリンピック関係の整備で建築材料や労務費、
職人さんの人手不足で建設費が高騰しています。
今後も更に建設費の高騰が予想されますし、来年10月には消費税が10%に
なりますよね。この物件に限らず、まだまだ価格は上昇するでしょうね。

[134: 匿名さん]

完成予想図の中庭の花壇なんかはとても気持ちの良ものです。
こんな風に出来上がるんでしょうか。ちょっと期待してみたいです。
当然、管理費で管理されるんでしょうから、ここに住む住人さんは手を出さなくても良いんですよね。

[135: 匿名さん]

花壇の管理は管理会社を通じてどこかにお願いする形になると思われます。
プロにお任せした方が上手くいくでしょう。
マンションの資産価値にも関わってくる要素になるので、いつでもきれいでいてくれるといいなと思います。
中庭はいい癒しになってくれるでしょうね。

[136: マンコミュファンさん]

場所が知りたくて、地図を見てましたが、ここの近くには電車が多数走っていますね。
JRの阪和線、南海電鉄の南海本線と高野線、阪堺電軌の阪堺線、もう線路だらけなんですね。
駅も選び放題な感じ。
でもちょっと歩く距離がありそうです。

[137: 匿名さん]

ルーフバルコニーって使用料を払わないといけないものだなんて知らなかったです。
月々の支払いになるのでしょうか？

マンション素人なのでわからないことだらけです。
ルーフバルコニーは専有面積に含まれてますよね？でも共有部分になるわけですね？
なんだか理解しづらいです。

地図を見てみましたが、ほんと、線路が多いですね。
駅までの距離は歩くとそこそこありそうですが、たまにでかけるならタクシーを使っても高くなさそうな距離ですね。

[138: 匿名さん]

すべてのバルコニーが有料と言うわけではありませんが、
テラスと一部のルーフバルコニーは月額600~1300円の使用料が
かかるようです。角部屋の広いバルコニーだけだと思うのですが…

[139: 匿名さん]

>138
>すべてのバルコニーが有料と言うわけではありませんが、
>テラスと一部のルーフバルコニーは月額600~1300円の使用料が
>かかるようです。

有料なんですか?驚きですね。
住み続ける限り、毎月支払うわけですよね。
価格としては大したことないように思ってもずっと…となるとね。
どこでもそんなかんじなんでしょうか?

[140: 匿名さん]

分譲マンションであればどこでもルーフバルコニーは使用料が発生しますよね。
1階住戸であれば、専用庭の使用料が発生します。
どちらもマンションの共有部ですが、それらを使用する専用使用権代と考えれば
わかりやすいかもしれません。支払いは管理費と一緒に管理組合に納める事になります。

[141: 匿名さん]

このスレ更新ないですね

[142: 物件比較中さん]

高いと言われてるけど、新築ならどこでも同じような価格では？その他に何か原因があるとすれば？場所？

[143: 契約済みさん]

比較検討した中では、一番高かったけど、今からはこのぐらいの値段でしょうね。
場所的には良いですね。何度も現地を確認し、周りも色々と見た結果です。
特に悪いところがないので、スレが盛り上がらないのかもね。

[144: 匿名さん]

値上げされてから新築マンション苦戦しているみたいね。
売れているのは東京くらいでしょ。
関西ではどこも、ほとんど値上げは通用しないよ。

土地・建設費・人件費・消費税上がり、
これからもっと上がるというような話も聞くけど、
いくら煽ったところで、実際景気が良く所得が
増えているひとは関西では多くない。

消費関連、デパートもどこも一緒
笛吹けど踊らず、やね

ここみたいに諸費用サービス始めてるけど
それが正解。
まだ高いから大して売れないだろうけど
方向としてはそれが正解

東京以外は、値上げでなく値下げが正しい方向
去年の価格から値上げしなければならないなら、マンションは建設するなってこと

[145: 匿名さん]

100万円ではなく、10万円X10名だから、値下げのうちに入りません。

この程度じゃあまだ売れないですね。
完売させるには最低でも100万。200～300万は下げないと

[146: 匿名さん]

買えない人は無理して買わなくていいですよ。
一生賃貸で住み続けるのも一つの方法です。

立地や仕様、間取りが気に入らない人は
他の物件を探せばいいです。
気に入って購入しようと思ってる人もいます。

わざわざ買えない負け惜しみや愚痴の書きこみを
しなくてもいいですよ。見苦しいです。

[147: 不動産購入勉強中さん]

最近この物件に限らず、新築マンションの価格が以前に比べて
高いですね・・・

震災のの復興、東京オリンピックの開催で建材費や労務費、
人件費が高騰しているのはご存知だとおもいます。

中には南米や中国から労働者や建材を安くで引っ張ってきて
価格上昇をどうにか抑えている物件もあるようです。

さて、どうでしょうか？

低価格にこだわり品質の低い物件を購入したいですか？

はっきり言って、住宅の買い時は今ではないです。
買い時は３、４年前だったでしょう。（東日本大震災前くらいでしょうか）

ただ今後も、建築費は上昇し続けるでしょうし、次の買い時はオリンピック関係の
整備が終わるころになるのでしょうか。その頃には震災の復興もかなり進んんでるでしょう。

次の買い時は６年後ぐらいですかね？それまで待てる方たちは貯金をして
大人しく待ちましょう。来年１０月には消費税が１０％になり、
６年後には住宅ローン減税も終わってると思いますけど我慢しましょう。
　
新築マンション価格があがると必然的に中古物件価格もあがるわけですから
新築物件を買えた金額で、中古物件しか買えなくなることも考えられます。
景気や土地価格の動向はどうなるかわかりませんが、不動産はもう底値ではなく上昇期になりつつ
あると思うのです。

買い時ではなくなったかもしれませんが、良いタイミング、よいチャンスだと思います。

[148: 匿名さん]

駅から程よい距離で金額も安いですね
南向きなのは、ポイント高いです。
一番、いいのは南向きだとおもっています。
サービスバルコニーがついている間取りもありますし。
洋室の広さもいい。
ちょっと気になるのは、収納の狭さかな。

[149: 匿名さん]

こちらをのぞきにきて勉強になりました。
テラスと一部のルーフバルコニーが有料だということ。
普通のバルコニーやサービスバルコニーは無料（というか購入費用に含まれる？）なんでしょうか。
なんだか不思議な決まりごとに思えてなりませんが、マンションというのはそういう決まりなんでしょうね。
ウォークインクローゼットなどがないので収納が足りないように思えますね。

[150: 匿名さん]

低層階はもう間に合わないかもしれませんが、
間取りの変更や収納スペースの変更は可能だと
思いますよ。間に合えば無料でやってもらえると
思います。

バルコニーは非常時の通路にもなるの共有スペース
という考え方のようです。
マンションはどこもそうみたいですね

[151: 検討中の奥さま]

> 間取りの変更や収納スペースの変更は可能だと
> 思いますよ。間に合えば無料でやってもらえると
> 思います。

自由に間取りを変更できるのではなく、数種類あるパターンから選ぶというものですよね。

[152: 匿名さん]

和室を洋室にとか、和室をなくしてリビングを広く＋納戸とウォークインクローゼットですね

[153: 契約済みさん]

住民板に契約者用のスレ作ってみました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524477/
情報交換しませんか。

[154: 匿名さん]

＞＞152

和室をアリにするかナシにするか、とりあえずこの選択ができる点は検討者を増やしていると思うなあ。

全然関係の無い話だけどここは何階のどんな間取りが空いているかまで書いてあるから親切。

14階は日当たりは良さそう(リビングに限る話だけど。。)

オマケに角に窓もあるみたい、リビングの明るさはお墨付き、かな。

[155: 匿名さん]

>>154
マンション最上階は天井部が陽に焼けて、
室温が高くなって、夜になっても室温が
下がりにくいってききました。
最上階の少し下の階がいいですかね～

[156: 匿名さん]

>>155
マンションではよくプレミアム住戸が最上階に作られているので、
眺望が一番良い部屋が住み心地が良いと思い込んでおりましたが
夏場は室内に熱がこもってしまうんですね。
他にも角部屋は冬に寒いという話も聞きますし、上下左右に
挟まれた一見居心地の悪い場所が意外に環境が良いのかもですね。

[157: 匿名さん]

庶民は、概して一番合理的なのです。
タワーの最上階・角部屋よりも、板状の中層階・中住戸が一番経済的です。

庶民はヴィッツやFIT、金持ちはベンツやフェラーリ

金持ちは合理的なものや効率の良いものより希少性を求めますから・・

キャビアやフカヒレ、脂の沢山入ったの牛肉、トロ（脂たっぷり）、鴨の皮、猿の脳みそなど、
そういう変？なものを食べるのが金持ちですから

お金持ちが正しい生き方をしているとは限らないのです。

[158: 匿名さん]

最上階は暑いなんて昔の話でちゃんとしたマンションは暑くないですよって勧められて今賃貸の最上階です。
だまされた！やっぱり暑い！
昔は最上階の少し下の南東角部屋に住んでいましたが快適でした。
明かりは充分で窓を開ければ風通しも良くて、エアコンが不要なことも多かった。
経済的は中住戸は北国の話でしょう。やっぱり角部屋は良いですよ。
大阪市内なんで寒いなんてしれています。

[159: 匿名さん]

建築関係です。
最上階はやはり暑いです、それと防犯上も案外危険なのです。
窃盗犯の手口のひとつに、まず屋上まで昇って最上階の部屋を物色、その後しばらくまた屋上で待機して深夜に逃走というパターンがあります。
あと、災害時の事を考えると自力で昇降できる階を選ぶのも大切です。
電源設備が消失した場合、エレベータの復帰まで1週間以上かかることもザラですから。

[160: 匿名さん]

>建築関係です。
>最上階はやはり暑いです、それと防犯上も案外危険なのです。

やはりそうなんですか。
マンションを購入するのであれば
最上階を希望する人が多いですよね。見晴らしも良いし。
でも、ちゃんと考えないとですね。

[161: 匿名さん]

最上階は危険で暑いんですね。
しかし、最近では屋上緑化しているところがあったり、屋上には入れなくなったりしているマンションもあるので、それほどではないのではないですか？
確かに、最上階は魅力的ですから人気がありますよね

[162: 匿名さん]

基本的に屋上には入れない造りのマンションが殆どで、エレベータボタンはＲまではありません。
しかし実際は設備関係の施設や防火水槽などもあるので、屋上は人が立ち入ることを前提に造られています。

屋上緑化している建物の最上階は確かにかなりマシですね。
ただ維持管理の為に人の出入りもしやすくなります。

[163: 匿名さん]

で、ここは一般的マンションではなく、ブランズ沢之町公園のスレッドですので、
このマンションは屋上緑化していないと思います。
つまり、１５階は暑いんですよね。
１４階が防犯も暑さも見晴しも一番よさそうですね。

[164: 匿名さん]

緑化していても担当者しか入れない
マンションもありますよね。

でも入れたほうがステキだと思います。

飲食は禁止のほうがいいかな。
でも夜景を見れる時間帯まで入れるようならこれまたステキ。

[165: 匿名さん]

図面集を見たら、15階は窓に防犯センサーがついていますね。危ないけど対策されていますね。

[166: 匿名さん]

１階、2階、15階の全室と4階の一部のバルコニーには防犯センサーがついていますね。

[167: 匿名さん]

主な共用施設が集会所兼キッズルームだけで少し寂しい気がするのですが、
100世帯程度のマンションでは管理費が高くなってしまうのですかね？
パーティールームとかゲストルームとか・・・大型マンションだけなのでしょうか？

[168: 匿名さん]

パーティールームやゲストルームなど、大規模マンションでないと住民への費用の負担が大きくなるので
80邸程度ではないでしょうね。

必要ですか？

それを売りにしているマンションも多いのですが、個人の意見では、ゲストルームも人気があれば予約や
抽選なども必要で、自分の部屋に泊められないゲストはホテルなど利用してもらう方がサービスもいいし、
年に何回そのようなことがあるかですよね。

管理費などUPにつながるなら個人的には要りませんね。

[169: 匿名さん]

>>168
同感

[170: 匿名さん]

２年ほど前分譲されたディアエスタ南住吉と比較すると値段が違いすぎる。
あそこですら、竣工後値引きして売ってましたからね。

このあたりは新築戸建が3000万で建つエリアだからね。
この立地でこの価格はやっぱ高いと思うよ