Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART11

[匿名さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364362/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.29平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/


【物件情報を修正、追加しました 2013.10.17　管理担当】

[833: 匿名さん]

829さん、
>一人１戸しか買えないとの説明
って聞き違えだと思います。そんな説明はありませんでした。
一戸しか買わないのに複数申し込みはできない、という説明でした。

829さんは二戸買いたいと思ったのに営業さんは一戸購入予定者と判断したということで、話がすれ違ったのだと思います。
830さんのおっしゃるように、申し込んだものを全部(無抽選物件、当選物件)購入すればいいのです。

[834: 匿名さん]

829です。私の全くの思い込みでとちりました。自宅用途の他に、投資用に1LDKを考えましたが、早々と諦めていました。でも１LDKは多分抽選で外れただろうと考えるようにします。
それにしても826さんのような富裕層の方もここを狙ったんですね。自己資金に余裕があれば仰るように賃貸でも売却でも様子見ながら運用できますね。羨ましい限りです。

[835: 購入検討中さん]

60Bは何故に倍率が顕著に低い？

[836: 匿名さん]

60Cと60Lが倍率高いみたいですが、60Bは低いのですか。それぞれどのくらいですか。

[837: 入居予定さん]

興味本位なのですが、二次の倍率知りたいです。
どなたか。。。

[838: 入居予定さん]

60Bは柱が眺望の邪魔をするかも、として避けてる人が多いのでは？
投資物件として考えると全く問題ないように思いますが。
永住と考えると、違う部屋の方が取れればそちらがいいかも。
いずれにせよ、自分が欲しいと思うことが一番大事なのでは？

[839: 匿名さん]

バーゲン価格すぎて思わず買ってしまったのだろう。

[840: 匿名さん]

この立地がこの価格だったら思わず買ってしまう気持ちもわかる。

[841: 購入検討中さん]

低層の60タイプより柱があっても高層の60Bの方が眺望も良い気がしますね。

[842: 匿名さん]

2009年の過去スレを見にいったら、自分の書き込みがあった。
巡り合わせで今は入居予定になった。だから、思わず買ったのではない。

[844: 匿名さん]

富久の坪単価で見ると特段に安くもないけど、
まあ御苑寄りだからなあ

[845: 匿名さん]

私みたいな高卒のゴミ以下の人間でも
買えて嬉しいです〜

[846: 匿名さん]

>844
道路付けが良くなるし、新しい道路に沿ってマンション立って大分景色かわるだろう
今の価格からは普通でも、将来的には安いという夢を見られるのが大きいと思う

[847: 匿名さん]

1LDK 40Cは何倍でした？

[848: 匿名さん]

各部屋の倍率なら営業さんに聞けば教えてくれますよを

[849: 匿名さん]

６０Bまで完売したっていうのが信じられません。
少し不動産に詳しい人であれば、絶対に手を出さない部屋のはず。
【投稿の一部を削除しました。管理担当】

[850: 匿名さん]

実在しない人が申し込んでいるのかもしれませんね。
竣工直前でキャンセル住戸発生扱いになって再販されるのは良くある話。

[851: 匿名さん]

ダミー契約者がいるってことですか？
確かに、いくら人気とは言え、難あり部屋も含めて二期連続全戸完売は少し出来過ぎですよね。
頭金が振り込めずにキャンセルせざるを得ない人が、一人くらいいるはず。

[852: 入居予定さん]

60Bは致命的な割高物件だが気持ちが舞い上がってここが欲しくなった興奮した方がいきおいと営業の背徳な提案に惑わされ購入するという傾向がみられました。

[853: 匿名さん]

80平米前後希望と営業さんに伝えたせいか、60平米の間取り図をもらっていなかったのですが60Bはどう言った点が個性的な間取りなのですか？

[854: 匿名さん]

ダミー登録は、三井社員の暴露本にも書かれていた公然の秘密。

三井の某物件は完売を謳っていたにもかかわらず、竣工後に系列の仲介会社から大量に賃貸に出されるってのがあった。そして賃貸住民がマンション内で風俗営業でトラブルを起してる。完売を謳うためにダミー登録をしていたら、ここも二の舞になるかも。

[855: 匿名さん]

60Bは居室有効面積が極端に狭くリビングは内廊下が長過ぎるので実質6畳くらいしかないですね。

[856: 匿名さん]

入居直後って管理組合が立ち上がってないんで、賃貸住民にトラブル起されると対処が後手後手になったりする。

ここは地権者住戸が賃貸に出されるってのもあるから、そういうのもリスク。

[857: 匿名さん]

確か６０Bは１次から大量に売り出されているのにすべての部屋が無抽選だったはず。
怪しい…。系列会社を利用したダミーの疑いありますね…

[858: 賃貸住まいさん]

ここHPから間取り見えないのは何故
来ない奴には売らない腹積もりかね？

[859: 匿名さん]

月島CGPもそうだった。人気の大型物件はその傾向かも。

[860: 匿名さん]

三井は以前からHPに最低限の情報しか載せないってやりかただった。野村はここだけかな。

最近この掲示板で資料の販売を開始するよね。ただ、情報が一般に公開されちゃうってのも考え物。ストーカー殺人とかニュースになってるけど、間取りとかが渡ったら困るよね。

[862: 匿名さん]

60Bはいっそ開き直って広めの1SLDKとかにすれば、
かえって人気出たかもしれんね

[863: 匿名さん]

60B間取り

[864: 匿名さん]

間取り見ないで買う人はいないんだから、見せるも見せないもないでしょ（笑）

[865: 匿名さん]

間取り図は853さんのリクエストでした。

[866: 匿名さん]

倍率リクエストは批判され、間取りリクエストは答えてもらえるんだね。

>857 みたいに、すべての倍率を知ってるらしい人もいるのに。

[867: 匿名さん]

北向きはほぼ投資部屋で自宅用の方はいないかと思っていましたが、
人気の理由はこれですか？
http://business.nikkeibp.co.jp/article/NBD/20130130/243039/?ST=pc

[868: 匿名さん]

いいや、一期二次はすべての抽選結果を記録するという奇特な人がいなかっただけのこと。
みんな自分のことだけで十分なんです。

でも、853さんが購入決定者だとすると、間取り集をもらっているはず。資料に目を通してないということになります。縁が薄緑の紙束あるでしょ。

[869: 匿名さん]

868は866へのレスね。

[870: 匿名さん]

沖さんは以前から北向きを勧めてますから。
儲るのは、投資部屋としての利回りですね。自宅用としてではなく。

[871: 匿名さん]

867
60平方以下は損するとも書かれてますね。

[872: 匿名さん]

>870
南向きは高くて手が出なかったけれど、腰を据えて暮らすのに北は有り得ないなと
個人的には思っていたので不思議だったのですが、やはり投資部屋なんですか。
リンク先の方は投資部屋はＮＧで自宅を投資対象にしなさいとおっしゃっている気がしますが、
皆さんはこちらの影響では無いんですね。

[873: 匿名さん]

>872
そうなんですよね。リンク先の文自体が矛盾していると思います。

[874: 匿名さん]

60Ｂを検討してましたが、営業の方に既に希望者がいるので他の部屋を勧められて抽選外れました。60Ｂの間取りってそんなにダメでしょうか？柱ってそんなに気になりますか？セレクトプランでＷＩＣのプランを検討していたので次期で再検討しようと思っているのですが・・。60Ｂの間取りについて詳細アドバイスお願いします。

[875: 匿名さん]

洋室前の柱は、じつはあまり気にならない。

わたしとしてはトイレが洋室(2)にくっついていることが気になる。気にしない人もいる。

[876: 匿名さん]

ＬＤ部分の柱でなければ、柱は気にならないな。わたしは。

[877: 匿名さん]

柱はベッドルームでしょ？
気にならないよ。行燈のほうが嫌だ！

[878: 匿名さん]

行燈には目をつむると、
- 洗面化粧室と浴室のドアの取り合い。
- トイレと廊下のドアの取り合い。
- 他と比べて洗面化粧室がやや狭い。
が気になります。
でもこれらは馴れてしまえば、それはそれ。

[879: 匿名さん]

ちょっと目を離していた間に、月島のキャピタルゲートプレイスが完売していました。私としては立地（新宿VS湾岸）ということで興味が無かったのですが、立地よりも2路線の駅上を好んだ人も多かったのでしょうね。競争も凄かったのかな。あらためて、トミヒサの魅力は何なんだろうと考えさせられました。ここも同じようにあっという間に完売するとは思いますが。

[880: 購入検討中さん]

60Bは間口が狭いのかな？このタワー全体的に狭いか。ちなみに上がっていた図面のダッシュとはなんのことですか？

[881: 匿名さん]

60平米以下は損するのかね〜？
やっぱり

[882: 購入検討中さん]

沖さんの本を読む限りでは、トミクロの40階以上で60平米越えの北向きの部屋は最強なんだがw

[883: 住まいに詳しい人]

ここはその人が書いたタワマンのメリットであるワイドスパンじゃないから該当しないのでは？

60Bの間取りは行灯＆リビングイン＆リビング廊下の三十苦だから人気なくて当然かと。
特にリビング廊下のせいで実際のリビングの広さが洋室並の広さしかないのが酷い。

[884: 匿名さん]

>880
もうちょっと見やすい図をアップします。

[885: 匿名さん]

＞884
図面見ると良くわかるけど、リビングも洋室1とほぼ同じ大きさで6畳くらいしかないね。
洋室2も柱の出っ張り込みで4.6畳だから実質3畳代しかないね。行灯部屋で3畳を洋室と言えるのかな。。

どこに面積使ってるんだろう？
不思議な部屋。

[886: 匿名さん]

>885
シューズクロークかなｗ

[887: 匿名さん]

この当たりで評判の良い、モンテッソーリ教育
を実施しているところはありますでしょうか？

http://bizmakoto.jp/bizid/articles/1310/16/news014.html

[888: 匿名さん]

＞884
勢いよく脱衣所のドア開けたらケガ人が出そう。

[889: 匿名さん]

60Bの話題がw しかし、格安だと思うがな。

[890: 匿名さん]

最近、洗面台のドアが開き戸になってる設計が増えてるけど、コストダウンでしょ。

あと、洗濯機を置く防水パンの周りに余裕が無いってのも要注意。最近のドラム式っ
て外形が防水パンからはみ出すのもあったりするから、寸法を確認しないと。

[891: 匿名さん]

>885

883さんがリビング廊下ってコメントしてるけど、旗竿リビングの典型。物入れの前の廊下状のところもしっかりLDとしてカウント。洋室（2）も面してるから完全に廊下でしょ。

[892: 匿名さん]

ネガはつい人気一次完売続きのにんきのに個別部屋の間取り攻撃ですか？なんのため？可哀想になりますね。

[893: 匿名さん]

もうヤメろよ！
60Bを購入した人の気持ちを察すると黙ってはいられない。ホントに何のために攻撃してるんだ？

[894: ビギナーさん]

まぁどの部屋でもいいけど、2、30代でここ買えたら勝ち組だなww

[895: 住まいに詳しい人]

確か平均購入年齢48歳ですね。

[896: 匿名さん]

４８歳。それって一般的なのかな？

[897: 匿名さん]

うわっ平均年齢高いですね。

ところで、宿泊のゲストルームって結構予約出来るのでしょうか。
4部屋✖365日、1000戸として考えると年間2日も予約出来ないですよね。
3ヶ月前予約とかそんな感じでしょうか。

[898: 匿名さん]

>893
874さんの希望に応えているんだと思うよ。
攻撃なんてしてない。

[899: 匿名さん]

896さん
一般的じゃないですよ。
普通は30代の購買層が多いマンションが多いんじゃないんですか？
投資目的の年齢と価格がやはり底上げしてるのでしょう。

[900: 匿名さん]

投資目的は少ないと思いますよ。ここは自分が住みたいマンションだから人気があるのです

[901: 匿名さん]

1LDKは賃貸が多いのでは？

[902: 匿名さん]

リビングの畳数に廊下部分が含まれるなんて知りませんでした。

単純に畳数表記を信じてはだめということですね。

勉強になります！

[903: 匿名さん]

ここはさぁ〜
角住戸以外はナロースパンでもれなく行燈部屋がつくんだよね。特定の部屋を攻撃しても、他の住戸も50歩100歩だよ。もう間取り考察は意味ないから止めな！

[904: 匿名]

902さん。
間取りを甘く見ちゃダメですよ。
ここは間取り解説で有名な某ブロガーさんに
「間取りは本当にやばいです。正直、間取り図でここまで笑ったことはないです（爆）」
とまで言わせましたから。

そのブロガーは居室畳数を％で出して無駄がどの程度ある間取りなのかを解説しています。

極端な例で分かりやすく言うと
６０平米の２LDKで無駄のない綺麗な間取りですとLD11.5畳＋６畳＋4.5畳って感じです。
かたやリビング廊下や柱で阻害されて
LD6.5畳＋６畳＋3.5畳って感じだったとしましょう。
上が足すと２２畳。下が１６畳。
その差約1.4倍。
上の間取りが坪350万だとしたら下は1.4倍で割ると坪250万の価値しかありません。
繰り返しこれは極端な例ですがそのぐらい間取りは重要ってことです。

[905: 匿名さん]

その某ブロガーさん、この物件を早くブッタギリして欲しいと要望があったとも書いてるじゃないですか。
つまり、ネガさんたちが早くから動いていたって事です。
それ程、ここの安さが他物件から脅威だったのでしょうね。

[906: 匿名さん]

ネガさん達の事前の思惑通り、ブログの文章をネガネタとして利用できてます。
ブロガーさんは悪くないのですが。　

[907: 匿名さん]

地権者のペントなんちゃらかんちゃらが無ければ、ツインタワーにして間取りはまともなのが出来たのにな。
正方形の寸胴のタワーなら、久米設計をしてもこうなってしまうわけだ。
だってさ間口7メートルで3LDKって、ありえないんだけどな。外廊下ならまだしも内廊下だよ！
行燈オンパレードになるのは当たり前田のクラッカーだな。歳がバレるな(笑)

[908: 匿名さん]

え、ココは老人ホームですか？年齢高杉です。
1000戸超える大規模タワーで、平均年齢48歳とは、、聞いたことがない。

投資利回り組みと五輪売り抜け組がかなり多いのではないでしょうか。

まあ、スラムにならなければいいですが。

[909: 匿名さん]

＞908
入居する頃は平均50歳だね。
このくらいが落ち着いていいんじゃない？
郊外の平均年齢30前半の度キュンマンションより全然いいのではないでしょうか？

[910: 匿名さん]

この立地でスラムって、多摩センターじゃないんだからさ！

[911: 匿名さん]

３０代前半の購入者です。老人ホーム化とスラム化は困るなー。

[912: 契約済みさん]

子育てが一段落した世代が多いことは
むしろ　ありがたい

[913: 匿名さん]

認定保育施設どうなんのw

[914: 匿名さん]

保育施設はそんなにキャパないでしょ？
子供少ないほうが、ここのお子様が入りやすくなるから
かえって平均年齢50歳が歓迎されるのでは？

[915: 匿名さん]

埋立地のタワマンみたいに子育て世代ばかりは、やはりおかしいですよ。どこに行っても親子！親子ですから。
お年寄りもいて中年の人がいて学生さんもいる。
偏るのはいけまへん！

[916: 匿名さん]

老人ホームみたいな団地もあるよね。高島平とか。

[917: 匿名]

片寄るのはよくないが平均50はヤバイよ
お年寄りはバリューアップ修繕に消極的だから20年後、30年後の大規模修繕が微妙になりかねない

[918: 匿名さん]

いっそ古びた新宿御苑前駅から駅前一体全部再開発して
駅直通とかになればいいのにな

[919: 申込予定さん]

認定保育園は移動するだけで、増員も数人だからそもそもここの住民は預けられない可能性が高いですよ。新宿区も待機児童が結構いますからね。増員分は周辺住民も狙っています。

[920: 匿名さん]

この物件を電車で知り、先日モデルルームに行きました。
希望は西向き中層階2LDKですが、既に60Mと60kしか残っていないようです
この2つの部屋はどちらが条件が良いでしょうか？
今までの抽選で倍率がついている部屋なのでしょうか？

[921: 匿名さん]

ヨドバシの土地は何が建つか未定です。
100メートルほどの高さは想定すべきかと思います。
西向きなら出来るだけ高層階を狙うべきです。

[922: 匿名]

購入予定の皆様にお尋ねします。

このマンションは行灯部屋と言われる間取りが９０パーセント占めていますが

どのような使い方をされますか
もし購入したらですが。

子供部屋にしてもないよりましですが
窓がないから勉強もはかどらないとか

思ってしまいます。

営業マンに質問したらこのトミヒサクロスはそもそも
間取りを気にしていたら買えないマンションですと
冷たくいわれました。

間取りよりもこの再開発マンションというメリットのみで購入する意志の方々がおおいのでしょうか。

迷っています。

大崎の再開発も同時進行して検討しています。

大崎は間取りがいいですがいごこちにいまいちかけます。

アドバイス沢山お願いします。

[923: 匿名さん]

922さん
1次購入済みの者です。
ここは行燈部屋がほとんどですよね。この部屋をどうするか？は皆さん思ってることだと思います。
そもそも窓の無い部屋は田の字の外廊下にある部屋よりも劣っていると思います、だって窓が無いんですからね。
納戸と言ってもいいくらいです。
子供の部屋にするには、やはり可哀想な気もしますしね。
私だったら書斎で使うかユーティリティルームとして電子ピアノを置くとかアイロン掛けするとか、、、そんな感じですかね。私は行燈部屋が嫌だったので角部屋にしましたが高額なので躊躇しましたが正解だと思っています。
ただここは間取りよりも立地ですよやはり！
この立地は滅多に出ませんよホントに。

[924: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

自分は同じ再開発物件なら、
目黒駅前プロジェクトに
注目してます。

ただ富久とは坪価格、かなり
違ってくるんだろうな。

[925: 匿名さん]

目黒の再開発タワーは比較検討対象にならんでしょう。
ポルシェとワーゲン、どっち買おうか迷う人がいないのといっしょ。

[926: 匿名さん]

>921さん
確かに目の前の空き地は気になる所ですが、富裕層では無いし
北は気持ち的に選びたくなく、金銭的に60Mか60Kしか検討出来ないので。
間取りが一緒なので東という考えもありますが。
このタイプの2件、皆さんはどの様にみますか？抽選になる程人気はあるでしょうか？

[927: 匿名さん]

時代は変わったのですね。

階段での避難には時間がかかりすぎるので、火災時には、
エレベーターで避難することも検討課題になっているらしい。

ただ、火災時にエレベーターなんか使ったら、各駅停車に
なって大混乱が起きると思うのだけど。エレベーターの
奪い合いとかで、人災がおきそう。。。


http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00256880.html
高層建築での火災は、いったん燃え広がると、多数の犠牲者をともなう大惨事となるおそれがある。
防災システム研究所の山村武彦所長は「高層ビルの特徴は、煙に弱いということ。(煙が)上方向に流れる場合、これは煙突効果ということで、急速に上層階に、煙が充満する可能性が高い」と語った。
必要なのは、上の階からの一刻も早い避難となる。
しかし、9月6日、東京・港区の43階建てマンションで発生した火災では、ある問題が浮かび上がった。
避難した住民は、「非常階段から(避難した)。もちろん、エレベーターは使えないのでね」、「皆さん、結構、ご高齢の方もいらっしゃるので、わたしもそうですけど、手すりにつかまりながら、ゆっくりゆっくり、下りてきました」などと話した。
普段使うエレベーターは、火災時に止まる機能があり、閉じ込められるなどのおそれがあるため、避難に使用してはならないとされている。
そのため、階段の使用が原則とされているが、高層階になればなるほど、高齢者の避難は困難となる。
75歳の男性は、当日、39階から、駐車場がある地下3階まで、階段を歩いて下りた。
火災があったマンションに住む夫婦は「その日は、たいしたことなかったんだけど、翌日、翌々日、足が痛くて、しょうがなかったですよ」と話した。
当日は、避難をしない高齢者も、数多くいたという。
火災があったマンションに住む夫婦は、「ほとんど逃げなかった。もう、お年寄りの方は」、「ほとんどの人は、部屋にいらしたんじゃないですか」などと話した。

[928: 匿名さん]

>927
その火災現場、２７階ですよ。
３９階の男性、屋上に逃げないでわざわざ火災階を通って下に降りたのですね。
しかも、あのタワーは２階からも外に出られるのにわざわざ地下３階まで降りるとは余程階段好きですね。

[929: 購入検討中さん]

９２２さん

ご丁寧なご回答有難うございました。

大変適切なアドバイスで感謝申し上げております。

角部屋でも行灯部屋が一つありました

「うーんこの角部屋のツボ単価で行灯部屋があるとはどういうこと」と思っていましたが

南東の角部屋高層階というだけで中古でだした場合売れる確率はいいと担当営業ににはいわれました。

９２２さんも角部屋を決心して買われたのですね。

そては正解だったと思います。

どの向きの角部屋を購入されたかたは個人情報に反しますのでこれ以上詮索はしないの常識と思っています。

北川の６０Lとかですとツボ単価も安くとても相場的には安心なのですが

角部屋のツボ単価は割高なので迷っています。

角部屋でも南西と南東の角部屋はまだ間取りはなんとか許せましたが
あとの角部屋は部屋の家具の配列を検討したとき難解だと思いました。

インテリアのプロのかたでしたらいいと思いますが
そのような方にお願いするならいいのでしょうが。

迷います。

あと目黒の駅前の物件の話題がでています

注目すべき物件です。

しかし、まだ確定していませんが大体の坪単価をきいて
「うーん」とうなる単価でしたから

どうするか迷っています。

ただ資産性からいったら絶対とはいいませんが目黒の物件の方があると思いました。

アドレスはあくまで品川ですが駅は目黒駅です。

２とうの高層マンションと商業施設が計画されています。

そのデペの方と話た情報なのでどこまでが確定しているか
不明です。
来年の秋にやっと建築確認が取れるそうです。
まだ取れていないとのことでした。

トミヒサクロスの立地ですが

ある方は丸の内しか使用できないから
中途半端な物件といいますし、

ある方は都営の使用できJRも徒歩で１６分だからアクセスはいいといいます。

個人の事情がそれぞれことなりますから
購入者にとってどうかということになるのでしょうが

優柔不断の私は迷います。

またどなたかアドバイスをお願いします。

いつもアドバスばかりお願いしてもうしわけありません。

[930: 匿名さん]

立地は、西新宿や霞ヶ関も使えますよ。
かなりの勤務先をカバーできているのでは。

[931: 匿名さん]

ああ、勤務先の街名ではなくて丸ノ内線って事ですか。　
丸ノ内線は便利な路線ですね。赤坂見附駅の銀座線への乗換えも楽ですし。

[932: 匿名さん]

やっぱり立地が素晴らしい。
イトーヨーカドー、セブンイレブンが敷地内って結構大きいかな。ちょっと歩けばデパートいっぱいあるしね。
御苑駅付近の飲食店も充実してる。
あと新宿御苑が500mってのもいい！
散歩コースになるでしょうね。