Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART11

[匿名さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364362/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.29平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/


【物件情報を修正、追加しました 2013.10.17　管理担当】

[761: 匿名さん]

753です。1次での契約者です。なので2次はどうでした？と忙しい営業さんに聞きにくくて投稿してしまいました。すいません。という事で単なる興味からです。

[762: 匿名さん]

現に私の部屋が5割増ですが…
まぁ調べればすぐ分かりますよ。

[763: 匿名さん]

横浜でも、横浜市住宅供給公社の売主物件みたいに
公的機関が売って新築分譲価格が安いなら倍率高いのは当たり前。中古査定が高くなるのも当たり前。

23区では公社が新築出してないからなあ。

[764: 匿名さん]

760
割安感で倍率付いた5000万の部屋も、年数が経てば同様に値下がりするって考えが抜けています。
中古になれば、倍率が付いた部屋だろうと新築プレミアムは剥げます。
他の良い部屋と比較して高く売ろうとするのは無理。他の良い部屋よりも割安感を出した安い価格になります。

[765: 匿名さん]

じゃ、５割増しで売り出してみれば！絶対に売れないよ！横浜なんて誰が買うの？仲介不動産屋にだまされてるだけですよ。

[766: 匿名さん]

どこで査定をするか、もあります。
査定価格を高く出してる仲介会社も存在するので。

[767: 匿名さん]

公社のも上がってますが私の買ったマンションは三菱です。
横浜駅近にタワマンが少ないので希少性でしょう。
ここはどうなんでしょう。私も悩みましたが…
結局北の低層の狭い間取りの一部だけが価格の優位性でとにかく新宿タワマンに住みたい人の好評価を得てる気がします。
ここの話題もそればかりですし。
広めや南向きなんかは間取り等がネックになって高所得者の心を掴むまでにはいたってないような。
もちろん将来値上がりするという高いレベルでの話ですが。

[768: 匿名さん]

んー、そこまで疑うならとある有名サイトでナビューレで検索すれば分かりますよ。
横浜駅徒歩圏内で海が見えるのは強味のようです。
これ以上はスレ違いなので控えますが。

[769: 匿名さん]

北の低層の狭い部屋、１期１次でリクエストが少ないからって
うちも勧められたが断りましたよ。全部売り出せずに残りましたよね。
北の中層の狭い部屋は全部屋リクエストが入って１次で売りしたけどね。
情報は正確に。

[770: 匿名さん]

さびれきった横浜とこれからますます発展する新宿を一緒にされても…笑。横浜が１割上がるなら、新宿は５割上がるね！上がるのは常に都市からで、横浜なんてココ１０年以上下がり続けているよ！

[771: 匿名さん]

764
他の良い部屋より高く売れるなんて言ってませんよ。
あくまで購入価格と比較して、です。
もちろんこのマンションの価格が軒並み値下がりすれば高倍率の部屋も下がるでしょうが。あとは値下がり額の話ですね。

[772: 匿名さん]

ヨーカ堂が敷地内で住戸から屋根付きってメリットが有るから
近隣のマンションよりは全部屋値崩れしないのでは無いでしょうか？

[773: 匿名さん]

771
>760 を読み直しましょう。数年後に
良い部屋の分譲価格7000万が5000万以上
悪い部屋の分譲価格5000万も5000万以上
と書いてますよ。有り得ません。

[774: 匿名さん]

771
どこがおかしいのでしょう？
7000万の部屋が5000万未満ならおかしいのでしょうが。

[775: 匿名さん]

769
北の低層売れてないのですか。
じゃあどこが高倍率なんでしょうね。
すみません、そこまでの興味がないもので…

[776: 匿名さん]

774
良い部屋と悪い部屋を並べて
同様の価格で出して、悪い部屋を選ぶかどうかですね。

それとも「6000万も5000万以上だ」と言い訳しますか？

[777: 匿名さん]

776
ただの揚げ足とりに過ぎない不毛な話ですね…
では5100万と5900万ってことにしましょうか。

[778: 匿名さん]

777
揚げ足とりじゃなくて
>760 の考え方が論理的に間違ってるだけの話です。

[779: 匿名さん]

北の低層は投資家が多くて１１倍付いたと聞きました。

[780: 匿名さん]

竣工直後に転売で鞘抜ける可能性はほとんどないと思う
だが10年後に家賃数年分しか値下がりしてない可能性はかなりあるかな

[781: 契約済みさん]

トミヒサＸ投資家の契約者多いポイですが……固定資産・維持費 1LDKの家賃どのくらいの¥設定するんだろ？？？？？

[782: 匿名さん]

2LDKの家賃も気になります。
トミヒサは2LDKの総部屋数が多いので、2LDK賃貸もかなり出そう。

[783: 匿名さん]

２LDKなら２５万くらいでは？

[784: 匿名さん]

坪14000位？どうだろ。

[785: 匿名さん]

２５万で貸せるならペイしますね。

[786: 匿名さん]

東池袋も東中野も横浜駅前も皆マイナーディベ！ココは日本１＆２位が分譲の新宿区山手線内側超大規模マンションですよ！

[787: 匿名さん]

褒め何とか、はいいですから。

[788: 匿名さん]

ランドマークになるのは間違いない。ランドマークは値段が下がらない。つまりここは値段が下がらない。

[789: 匿名さん]

ヨドバシがどうなるかにもよりますね。

[790: 匿名さん]

淀は西新宿のビル街でしょ。ダメダメ。

[791: 匿名さん]

抽選が終わったら
ヨドバシクロスは忘却の彼方に？

[792: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今後マンションの需給は緩んで、
購入者や賃借人にとって相対的に
有利になりまんがな。

オリンピック後の晴海に1万戸を
超えるマンションが供給される
ことはほぼ既定路線。

待てるなら8年間賃貸に住みつつ
株にでも投資すれば吉ではないかな。

[793: 匿名さん]

もう、オリンピック招致の蜜月が終わったのか、国立競技場の改築費用の負担をめぐって国と都が対立しちゃってる。

オリンピック、ちゃんと開催できるかな。

[794: 匿名さん]

晴海はオリンピック以前にも
三井や住友や三菱がタワマンを建てますよ。
晴海近くの勝どきや月島や豊洲にもタワマンが続々建ちます。
晴海付近の湾岸は供給過多。

[795: 匿名さん]

>793
オリンピックのメインスタジアムが新宿であることの、
よい宣伝になっています。

[796: 匿名さん]

790は勘違いしてるｗ

[797: 匿名さん]

ヨドバシクロスの情報が気になる。
やはり４０階は硬いのかな。

[798: 匿名さん]

今日750万振り込んだ。
もう後には引けねぇからネガティブな話は聞きたくない。
頼む、明るい話しようぜ。

[799: 匿名さん]

パークシティ大崎と検討した方はいますか？

[800: 匿名さん]

あそこ、販売開始が遅過ぎ。

[801: 匿名さん]

PCT大崎は割高すぎて却下。

[802: 匿名さん]

最高11倍ってほんとなの？？
60Cでさえ7倍だったのに、ちょっと信じられませんね。

[803: 匿名さん]

その６０Cが11倍ですよ。
当たった人は神級の運の持ち主ですね。。

[804: 匿名さん]

>798

それならここを見てはいけない。メリット、デメリットを天秤にかけて検討するわけだから、両方の情報がでてくるのが必然。

[806: 匿名さん]

１１倍は１ＬＤＫだよ！２ＬＤＫは最高７倍！

[807: 匿名さん]

販売「Oh!先」だから

[808: 匿名さん]

ヨドバシクロス、街がキレイになってイイネ！街のシンボルマークは富久クロスタワーだけどね！

[809: 匿名さん]

HPに連続完売御礼出ましたね！

北向き人気ですね。残りの部屋数もあと35戸だけ。
60B以外は三次で完売かな？

（北向き残り在庫数）
60A…6戸
60B…12戸
60E…4戸
60F…4戸
60G…7戸
70E…2戸

[811: 匿名さん]

方角別残り在庫数

東向き→80戸
西向き→73戸
南向き→76戸
北向き→35戸

[812: 匿名さん]

↑
数が合わないと思ったら角部屋をカウントしてないのか。

[813: 匿名さん]

＞809
60Aと60Gは三次で初売り出しですよね。
どんな間取りなんだろ？
早く図面が欲しいです。

[814: 匿名さん]

買えた人は人生の勝者です。

[815: 匿名さん]

一期で1LDK
50G買いました！
やった〜

[816: 匿名さん]

昨日靖国通りを通ったら、建築現場が見えました。現在、５～６階程度でしょうか。少しずつ進んでますね。
完成したらうちからも見えるかも。

[817: 入居予定さん]

ここの中層2ldk賃貸額、調査会社の予測では22万です。管理費込。
営業に聞けば教えてくれます。下限から上限の幅を持っているはずなので、営業は上限を言っているかと思います。
現実的には20万くらいに落ち着くのではないでしょうか。

[818: 匿名さん]

賃貸に出すオーナーが多ければ価格競争で安くする人が出てくるでしょうね。

[819: 匿名さん]

>817
22万は妥当かな。普通は20万切ることは無いと思う
ただ、CM打ちまくって広域集客できる新築と違って、賃貸は地域内需要がメイン
最初の貸出し競争に負けたらしばらく借り手がつかない恐怖との戦い
キャピタル狙いも多いみたいだし賃貸がたくさん出てダンピングする人がいたらヤバイ
どこの新築マンションでも貸出しに失敗して半年位店晒しな賃貸あるしなあ

[820: 入居予定さん]

ダンピングは脅威ですね。これがあったら売却活動は苦しくなりますね。私も効率のいい五年弱での売却予定なので足の引っ張り合いはやめましょうね。

[821: 匿名さん]

なんで賃貸のダンピングが売却に脅威？と思ったが、
賃貸向きの部屋を入居後に売却予定なのかな。

[822: 契約済みさん]

22万前後て事は会社からよほどの額の住宅手当が出る方でないと…Dr.！ やっぱり水商売の方が多いのかな〜？

[823: 匿名さん]

賃貸入居審査で、収入が不安定な水商売の人は落とされ易いけどね。

[824: 匿名さん]

ここは地域のランドマークになるので、ここ限定で借りたい人も多いでしょうから
賃貸に出す場合でも比較的安心ですね。

[825: 匿名さん]

11月5日~14日がMRクローズして、11月下旬が1期3次販売となっていますね。売りにくい部屋がだんだん残っていくように見えるけど、買いそびれた人が条件を我慢して買っていくんだろうか。となると、年内は3次で100戸くらい売って、年明けに2期で100戸×3回くらいで完売目標かな。1次で希望の部屋が買えて良かった。

[826: 購入経験者さん]

120.90.60.50各１戸買いました。

賃貸、売却、自宅、何でもいける。

経済状況厳しければ、手付金諦めればいいだけ。

多分、利益はでる物件でしょう。

[827: 契約済みさん]

823さん…そうなんですね！賃貸借りたことないもんで。
賃貸入居審査厳しくお願いしたい、朝早いのでロビーのソファーとかに寝られたりとか…その他モロモロ嫌ですからね〜‼︎

[828: 匿名さん]

そんな人は管理人に注意されますよ。この手の高層マンションはホテルと同じです。

[829: 匿名さん]

826さん、教えてください。

一人１戸しか買えないとの説明で、２戸目を諦めた者です。重説でも二重申し込みが判明したら契約無効と言っていたように思います。どのようにして4戸の契約が出来たのですか。また抽選を考えたらそれ以上に申し込みをしたのですか。

ご教示、宜しくお願い致します。

[830: 購入経験者さん]

当選したら、全部買えば大丈夫です。
ひとつでも、キャンセルすると全て無効、
不正と見なされ、ひとつも買えません。

[831: 匿名さん]

そうですよね。うちも２戸買おうかと思い聞いたら、そう言われました。

[832: 匿名さん]

>827
法人物件じゃ無いから賃貸の入居者審査は大家次第だよ
法人は一定の基準をある程度重視するけど、個人大家は空室嫌って内覧数で基準がぶれがち
ダンピングと一緒でどれくらい賃貸に回るかで賃料も入居者の質も左右されるかな
実際問題どれくらい賃貸予定のひと居るのかな

[833: 匿名さん]

829さん、
>一人１戸しか買えないとの説明
って聞き違えだと思います。そんな説明はありませんでした。
一戸しか買わないのに複数申し込みはできない、という説明でした。

829さんは二戸買いたいと思ったのに営業さんは一戸購入予定者と判断したということで、話がすれ違ったのだと思います。
830さんのおっしゃるように、申し込んだものを全部(無抽選物件、当選物件)購入すればいいのです。

[834: 匿名さん]

829です。私の全くの思い込みでとちりました。自宅用途の他に、投資用に1LDKを考えましたが、早々と諦めていました。でも１LDKは多分抽選で外れただろうと考えるようにします。
それにしても826さんのような富裕層の方もここを狙ったんですね。自己資金に余裕があれば仰るように賃貸でも売却でも様子見ながら運用できますね。羨ましい限りです。

[835: 購入検討中さん]

60Bは何故に倍率が顕著に低い？

[836: 匿名さん]

60Cと60Lが倍率高いみたいですが、60Bは低いのですか。それぞれどのくらいですか。

[837: 入居予定さん]

興味本位なのですが、二次の倍率知りたいです。
どなたか。。。

[838: 入居予定さん]

60Bは柱が眺望の邪魔をするかも、として避けてる人が多いのでは？
投資物件として考えると全く問題ないように思いますが。
永住と考えると、違う部屋の方が取れればそちらがいいかも。
いずれにせよ、自分が欲しいと思うことが一番大事なのでは？

[839: 匿名さん]

バーゲン価格すぎて思わず買ってしまったのだろう。

[840: 匿名さん]

この立地がこの価格だったら思わず買ってしまう気持ちもわかる。

[841: 購入検討中さん]

低層の60タイプより柱があっても高層の60Bの方が眺望も良い気がしますね。

[842: 匿名さん]

2009年の過去スレを見にいったら、自分の書き込みがあった。
巡り合わせで今は入居予定になった。だから、思わず買ったのではない。

[844: 匿名さん]

富久の坪単価で見ると特段に安くもないけど、
まあ御苑寄りだからなあ

[845: 匿名さん]

私みたいな高卒のゴミ以下の人間でも
買えて嬉しいです〜

[846: 匿名さん]

>844
道路付けが良くなるし、新しい道路に沿ってマンション立って大分景色かわるだろう
今の価格からは普通でも、将来的には安いという夢を見られるのが大きいと思う

[847: 匿名さん]

1LDK 40Cは何倍でした？

[848: 匿名さん]

各部屋の倍率なら営業さんに聞けば教えてくれますよを

[849: 匿名さん]

６０Bまで完売したっていうのが信じられません。
少し不動産に詳しい人であれば、絶対に手を出さない部屋のはず。
【投稿の一部を削除しました。管理担当】

[850: 匿名さん]

実在しない人が申し込んでいるのかもしれませんね。
竣工直前でキャンセル住戸発生扱いになって再販されるのは良くある話。

[851: 匿名さん]

ダミー契約者がいるってことですか？
確かに、いくら人気とは言え、難あり部屋も含めて二期連続全戸完売は少し出来過ぎですよね。
頭金が振り込めずにキャンセルせざるを得ない人が、一人くらいいるはず。

[852: 入居予定さん]

60Bは致命的な割高物件だが気持ちが舞い上がってここが欲しくなった興奮した方がいきおいと営業の背徳な提案に惑わされ購入するという傾向がみられました。

[853: 匿名さん]

80平米前後希望と営業さんに伝えたせいか、60平米の間取り図をもらっていなかったのですが60Bはどう言った点が個性的な間取りなのですか？

[854: 匿名さん]

ダミー登録は、三井社員の暴露本にも書かれていた公然の秘密。

三井の某物件は完売を謳っていたにもかかわらず、竣工後に系列の仲介会社から大量に賃貸に出されるってのがあった。そして賃貸住民がマンション内で風俗営業でトラブルを起してる。完売を謳うためにダミー登録をしていたら、ここも二の舞になるかも。

[855: 匿名さん]

60Bは居室有効面積が極端に狭くリビングは内廊下が長過ぎるので実質6畳くらいしかないですね。

[856: 匿名さん]

入居直後って管理組合が立ち上がってないんで、賃貸住民にトラブル起されると対処が後手後手になったりする。

ここは地権者住戸が賃貸に出されるってのもあるから、そういうのもリスク。

[857: 匿名さん]

確か６０Bは１次から大量に売り出されているのにすべての部屋が無抽選だったはず。
怪しい…。系列会社を利用したダミーの疑いありますね…

[858: 賃貸住まいさん]

ここHPから間取り見えないのは何故
来ない奴には売らない腹積もりかね？

[859: 匿名さん]

月島CGPもそうだった。人気の大型物件はその傾向かも。

[860: 匿名さん]

三井は以前からHPに最低限の情報しか載せないってやりかただった。野村はここだけかな。

最近この掲示板で資料の販売を開始するよね。ただ、情報が一般に公開されちゃうってのも考え物。ストーカー殺人とかニュースになってるけど、間取りとかが渡ったら困るよね。