ヴェレーナ稲毛について

[買い換え検討中]

穏やかな住環境に感じるヴェレーナ稲毛ってどうですか。
少し距離はありますが、いろいろなショップがあっていいなと思いました。
暮らしやすいところでしょうか。

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛3丁目1594番1他（地番）
交通：総武本線 「稲毛」駅 徒歩12分 、総武線 「稲毛」駅 徒歩12分
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩3分
間取：3LDK
面積：68.97平米～78.75平米
売主：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
物件URL：http://www.ns-jisho.co.jp/sp/v-inage/index.html
施工会社：大木建設株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）

[61: 周辺住民さん]

１階の駐車場付きの戸数は多分　６戸。敷地内駐車場が２０数戸だと思います。
念のためですが　この敷地は　元々は田んぼです。
今　基礎工事が進行中ですが　地表から２～３メートルの立て坑を掘ったところ　大量の
地下水が湧いて　池のようになってます。同じような地盤（草野水路沿い)の古いマンション
の方の話ですと１階は湿気がひどく　苦労されてるそうです。１階を希望されてる方は防水、
防湿を十分確認したほうがいいと思いますよ。

[62: 購入検討中さん]

普通借地権のマンションだったんですね。
どうりで立地や仕様の割に安いと思いました。。

[63: 匿名]

＞＞58

普段は車に乗らないもので(特にカーシェアは皆無です・・)大変参考になりました。この辺りの生活ですとかなりの長距離移動をする時もありそうかなあと想像しました。これは決して不便な場所というのではなくてですね、遠くまで行きたくなりそうな・・という感覚です。安くなっていくサービスは目から鱗ですよね～。

[64: 匿名さん]

61さん
参考情報ありがとうございます。我が家は美浜区の古い団地住まいで、設備仕様も所謂団地仕様で、年も年なので、借地権マンションですが、床暖房や最新の設備仕様が採用されているこちらのマンションに憧れがあります。
道が細く、静かな住宅街な点もプラス評価ポイントです。近くの川は過去にゲリラ豪雨があった時に浸水しないようにかさ上げ工事がされた様子ですが、対策としては不十分なのでしょうか。
ご存知でしたら、ご教示ください。

[65: 周辺住民さん]

NO６３、６４さんへ　ここは京成稲毛まで徒歩２，３分　JR稲毛まで　年寄りの足で１５分程度で
交通には不便はありません。ただ　近所に生活に必要な　お店がありません。全て　JR稲毛の
周りのスーパーまで　出かける必要があります。距離的には　遠くはありませんが１０Mほどの
段差の坂道を登るのは　高齢または足の悪いお年寄りにはたいへんなようです。
草野水路の洪水は　上流がマンションだらけになった　この３，４年の現象で５０ミリこえるような
雨だと　溢れる心配があるようです。昨年の　２６号台風の時は　すぐ隣（草野水路側）まで　
床下浸水したようです。また　敷地の裏に　草野水路に通じる廃水路があるのですが　
夜中には溢れていたそうです。ただ　この辺の宅地はみな盛土されているので　マンションの敷地も　
浸水はしませんでした。草野水路沿いの駐車場の車は　浸水したり　浮いたりしています。
水路のかさ上げは　３０センチ程で　２６号台風のときの水面より低く 十分とは言えないと思います。

[66: ななしん]

>>No.51
隔地駐車が必須というニュアンスだとちょっと語弊がありますが、
関東県内のほとんどの行政庁では、共同住宅の駐車場設置義務がないということはありえませんよ。
駐車場がない場合はない理由が存在するはずです。まずはありきで特例があるという考え方のほうがいいと思います。
大抵の場合、基準必要台数が確保できない場合は隔地駐車が確約できれば建築を認めますよっていう緩和があります。
たぶんこの建物もそれをとっているのでしょう。
この緩和を受けるためには、隔駐車場の証明が義務づけられてるはずです。


>>No.52
誰も附置義務の話なんかしてませんよ？
そこに張られてるリンクの条例は "駐車場法"の取り扱いで、"開発"の話とは別のものです。
確かに条例の名前だけみるとまさにそれっぽい感じはしますよね。でも、違います。
千葉市の宅地課に共同住宅の建築基準があり、しっかり駐車場のことかいてあります。
http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/takuchi/

貴方が張られてるページにもしっかりと、下の文章書いてありますがお調べになられましたか？
住宅の用に供する目的で行う建築行為等については、「千葉市宅地開発指導要綱」に
おいても駐車施設の設置基準がございますので、併せてご確認ください。

[67: 匿名さん]

今週末から販売が始まりますね。
明日は借地権のセミナーがあると案内があります。
なかなか専門家に質問できる機会もないし、天気次第では参加してみるのもアリかな。
検討中の皆さんはどのタイプのお部屋を検討されていますか。
私達は南西向きの真ん中の階数のお部屋を検討中です。

[68: 購入経験者さん]

ここって埋立地なのですか？
それから借地権って何がネックなのですか？

なぜ、普通の所有ではないのですか？
なんか難しくて、ただでさえマンション購入って難しいのに。

[69: 匿名さん]

68さん
埋め立て地ではないですよ。14号の東側に位置していますから。
所有権でないのは、地主さんが土地をマンション屋さんに売りたくない個人的な事情があるからではないでしょうか。
例えば、先祖代々、受け継いだ土地を売りたくないとか。

[70: 匿名さん]

普通借地権にするメリットは、借地権を設定した際、まとまった資金を受け取れる事、固定資産税や都市計画税の軽減、相続税評価も下がるので相続税対策としての節税効果も望める事、借地人が変わるたびに承諾料が受け取れる事などがあるようです。
我々借りる側のメリットは所有権付に比べて安い事に尽きますよね。
デメリットについては、今後セミナーなどを受けてよく調べておく必要があると考えています。

[71: 匿名さん]

日本って土地本位だから、土地を所有しない借地権物件だと、新築時の提携ローン以外、ローンを扱う金融機関が少ない。ってことで、中途売却するときは購入者が限定されるから売り難い。

終の棲家のつもりの購入でも、人生何があるか分からない。いざというときに売りに出せないと、身動きがとれなくなっちゃうから、そういうことも考慮しておかないとね。

[72: 匿名さん]

>70

売主が開催するセミナーでデメリットは説明しないよ。

[73: 匿名さん]

72さん
セミナーでは多少デメリットの話も講師の方から出ていましたよ。
プロフィールを拝見したところ、不動産会社を経て、専門家として独立した方のようで、三井、三菱や大手の定期借地権のマンションでも、検討者向けに同様のセミナーを開催した実績も多数あるようです。参考までに。

[74: 匿名さん]

売主の依頼できてるわけだから、本当のデメリットは言わないよ。そんなことしたら次ぎに呼んでもらえなくなる。ただ、メリットばかりだと怪しまれるから、チョロット軽いデメリットを言うだけ。

[75: 匿名]

見事に住宅街の中って感じの環境ですね、慣れるまではちょっと時間がかかるかもしれませんね
駐車場の件も気になりますね、この周辺に車を留めれる場所はそうそうないと思いますし
そのこともあって一階のお部屋はやはり人気なのでしょうかね、お庭もついていて
マンションと感じさせない雰囲気のお部屋ですね
全体的にモダンでおしゃれなのが素敵だと思います。

[76: 匿名さん]

外観は吹付けだから風雨に晒されるところは数年で色あせて残念な感じになっちゃう。
おしゃれに作るならそういう配慮すべきなんだけどな。

日綜のデザインってヨーロピアンを謳ってるんだけど、ヨーロッパの集合住宅を模し
てるではなくお城を模してるんで日本だとラブホみたいになっちゃう。

[77: 匿名さん]

マンションに対するプラス評価が書き込みされると、マイナスな書き込みが連続する面白いスレですな。
他社の営業マンもこちらの営業マンもそれだけ必死だってことなのかな。

[78: 匿名さん]

その論理だとプラス評価はここの営業の書き込みってことだね。成りすましは規定違反。モラルのない会社って宣伝してる。

それにマイナスコメントはライバル業者の仕業ってのは自分達が他でやってるからそう思うんだろうね。

[79: 匿名さん]

７５さん
私はこの住宅街の中にあるという点が気に入っています。周りに高い建物が建つ
心配はないですからね。そして周囲も落ち着いている感じがします。住んでいて
いつも周りが騒がしいのも落ち着かなそうですし。ただそういった環境を求めると
どうしてもここの様に駅からは多少離れてしまいますよね。

[80: 匿名さん]

地図見ると、京成稲毛の路線から 徒歩2,3分圏内みたいに見えますよ。
京成線はそんなにひっきりなしに来ないのかな？

[81: 匿名さん]

外観のデザインは面白いですよね。
外壁窓の飾りが豪華ですし、エントランスもヨーロピアンテイストです。
建築デザイナーの方は株式会社インターデザインの代表という事ですが、
代表作はどのような建築物があるのでしょうか？

[82: 匿名さん]

住宅街の中にあるという点は、微妙な感じがします。
住宅街の中にあっても、周りの住宅に迷惑（影などで）かけていなければ、
全く問題ないのですが、このマンションのせいで日陰になってしまった家が
いくつかあるのでしたら、やっぱり気がひけます。
その家の子と、自分ちの子供が仲良くなってしまった場合どうしようとか？

[83: 匿名さん]

一種住居地域ってのがポイント。住居地域って、じつは近隣商業地域や準工業地域の基準に近い。お隣さんに同じような建物が建って迷惑を被ることも。そこははお互い様って所。住環境を求めるなら住居”専用”地域。

[84: 物件比較中さん]

80さん
建設地を確認しましたが、駅、線路からはほどよく離れていて、普段、部屋にいる時はまったく気にならないと感じました。広告では総武線の徒歩12分ですが、京成稲毛駅は徒歩3分です。
京成稲毛駅は住宅街を通る京成のローカル駅ですが、先日の大雪のように総武線に遅れが出た時は帰宅の時に使えるなあと感じました。

[85: 物件比較中さん]

83さん
稲毛で低層地域に建設中のマンションはありますか？
ウェリスは工業跡地で、パークホームズは毒ガスがある可能性も稲毛新聞で取り上げられていますし。
低層ならやはり戸建てでしょうか？

[86: 匿名さん]

1階住戸は専用庭がついていて、プライベートパーキングもついているんですね。
車の出入りがある為前面の道路に近く、通行人からの視線が気になるのでは？と感じましたが
その辺は植栽でうまく目隠ししてくれているようです。
ランドスケープには青い布のようなものが描かれていますが、日よけのタープでしょうか？

[87: 匿名さん]

>81

吹付けだから風雨に晒されるところは数年で色あせて残念な感じになるよ。

[88: 匿名さん]

＞85

稲毛の新築物件はコメントのとおりでしょ。

用途地域に関してだけど、低層住居専用地域って戸建てを想定した制約になっている。そこにマンションを建てるとコストがペイでしないから、地下室マンションにして地下室の容積率不算入を利用して、部屋数を多くするなんてパターンが多い。地下室マンションは既存不適格リスクがあるから要注意。すべてとは言わないけど地上○階地下×階ってケースは地下室マンションを疑うべき。

[89: 匿名さん]

>85さん

パークホームズのイペリット缶に関する確認調査は、隣接する戸建てを含む全区域において、物理探査、土壌調査済みであり、危険物なしとの調査結果が出ています。土壌環境評価報告書は、管理組合に引き渡されることになっています。

[90: 物件比較中さん]

89
そうなんですね。では稲毛新聞に出ていた記事は嘘なのでしょうか。
土壌の調査方法もどれくらいの深さまでやったのかと、何ヵ所くらいやったのかは購入するなら把握しておきたいですね。別の埋設物ですが、郊外で昔、軍需工場があった街では不発弾が出てたりしますから。
ヴェレーナも浸水事例が近くであったようですから、将来的なリスクがあるなら納得した上で購入したいものですね。

[91: 匿名さん]

>90

あちらのモデルルームで報告書を見せてもらって確認すればいいと思うけど。どういったサンプリングをしたかとか、数値も記載されているはず。

[92: 匿名さん]

土壌調査だけど、毒ガスだから有機物だけかな。重金属とか一般的に土壌調査の対象となる物質も調査しているか確認したほうが良い。関東だと自然由来の汚染ってのがあって、調査すると基準値以上の値ってのが少なからずある。

[93: 匿名さん]

自然由来の汚染リスクがあるから、ここも土壌調査してるか確認したほうがいいよ。工場跡地とか、調査義務がない場合だと任意調査はしてないってのが多い。逆説的だけど工場跡地のほうが調査しているし、調査して汚染が発覚したら対策の義務があるんで安全だったりする。

[94: 匿名さん]

土壌調査の有無とその結果の確認は不動産売買における基本。

[95: 匿名さん]

90さん
いくらなんでも得体の知れないフリーペーパーの不確かな記事を真正面に受け止めたらまずいでしょう。気になるなら、MR行って話聞くことを真面目におすすめします。

[96: 匿名さん]

89です。土壌汚染調査の専門家に調査結果を確認してもらったので間違いないと思います。

[97: 物件比較中さん]

89
ここの掲示板でどなたかが投稿されていらっしゃいましたが、土壌の専門家も不動産会社の不利益になるようなことを言わないし、書かないと思いますよ。
不動産会社から仕事をもらっているから。

[98: 匿名さん]

稲毛駅前はそれなりにひらけていますね。
バスを利用しないで一応、徒歩で12分で駅まで行けるんですね。
私の足ならもっとかかるかも。

このレイアウトなら１階もいいなとは思います。
専有面積も広めですし。
この付近は実家もあるので、そいういう意味ではこの界隈で探しているんですが。

[99: 匿名さん]

稲毛駅前は、イオンが買い物など便利です。あとはマルエツも食料品など
も充実しています。ただ稲毛駅に車でメイン通りの134号まででるのに
道が狭いところが多く運転に慣れている人でも気を使うことが多いですね。

あと自転車や徒歩で稲毛駅にむかう場合も比較的この地域ではメイン道の134号線が
歩道もなくせまいことと16号方面にむかうトラックやダンプ逆に14号にむかう
トラックやダンプが多く通るので気を使うことが多いです。

[100: 匿名さん]

>97

少なくとも不動産会社が土壌汚染について説明せずに販売したら重要事項説明義務違反。違反すれば宅建免許取り消しでしょ。

[101: 匿名]

稲毛駅前は意外に便利ですよね！こないだ駅前を歩いたら夜８時というのに中学生や高校生が普通に歩いていた。治安が良いのでしょうか…。

[102: 匿名さん]

高校生の場合は、地元の高校ではなく電車に乗って離れた高校に行き部活など
していると夜８時ぐらいになってしまうので普通かと思います。
ただ中学生の場合は、地元なら部活とかにしても少し遅いかもしれませんね。
ただそれだけで治安が悪いとかは決められない状態です。
もしここを検討している場合夕方から夜の駅前の様子など見たほうが
いいかもしれません。

[103: 匿名]

この物件はウェリスに比べると地味ですよね！値段をみると中々の良いかもと思うんですが…。

[104: 匿名さん]

ここに住むなら南東向きがいいです。
でも日照などは、南西でもあまり変わらないのでしょうか。
稲毛はJRが利用できるのなら都心までのアクセスもスムーズでいいですね。
以前は八千代台からJR稲毛の会社に通勤していた際に乗り換えが大変で。
みんなマイカー通勤でしたね。

[105: 匿名さん]

>>98さん
1階もなかなか良さそうですね。
オープンエアリビングというのが今からの季節に気持ち良さそうだなと思います。
開放的でいいですよね。
庇もあって、上からの視線も気にならなそう。

>>104さん
南東と南西とどちらかを選ぶとなると、やはり東南かなと思います。
南が無難なんだろうと思いますが無いですもんね。
どちらかというと午後遅くまで明るいのは南西なんだろうと思いますが、
西日はあまり歓迎されないですよね。
真夏の暑さなど考えるとやはり南東かな。

[106: 匿名さん]

オープンエアリビングって脱法まがいのあれじゃないよね。何で違うものに同じ名前付けるんだろう。

[107: 匿名さん]

バルコニーにウッドデッキ敷いて、リビングの床の高さに合わせただけですよ？
何か問題でも？？？

というスタンスでしょう。

[108: 匿名さん]

日綜のオープンエアリビングって、普通は４ｍ四方のバルコニーなんだよね。

[109: 匿名さん]

104さん～
遅くオープンエアリビングバルコニーのことで、伊藤忠都市開発が、パラディ？とかの名前で類似企画を採用していましたよね。
1階のオープンエアリビングの企画は野村不動産やライオンズマンション等の大手不動産会社も真似をしていて、１階の部屋の付加価値提案になっています。
そういう意味ではこの会社が元祖ですよね。

[110: サラリーマンさん]

この地域は、JR総武線と京成電鉄千葉線が、並んで走っている地域なんですね。
やっぱり京成千葉線の京成稲毛駅の方が近いから、京成の方に乗りますよね。
目的地が同じなら、時間的にはJRと京成の、どっちが早いでしょうか？
料金は京成の方が安いですかねぇ。