ヴェレーナ稲毛について

[買い換え検討中]

穏やかな住環境に感じるヴェレーナ稲毛ってどうですか。
少し距離はありますが、いろいろなショップがあっていいなと思いました。
暮らしやすいところでしょうか。

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛3丁目1594番1他（地番）
交通：総武本線 「稲毛」駅 徒歩12分 、総武線 「稲毛」駅 徒歩12分
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩3分
間取：3LDK
面積：68.97平米～78.75平米
売主：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
物件URL：http://www.ns-jisho.co.jp/sp/v-inage/index.html
施工会社：大木建設株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）

[1: 匿名さん]

緑の多い公園が物件近くに複数あり小学校も近いので良いとは思うのですが
買い物できるお店は近くになく総武線の稲毛駅前まで行かないといけません
稲毛駅まで行くにも道が狭く歩道もないところも多いので自転車や徒歩など
気を使います。
車があれば何とかなりますが総戸数の半分しか駐車場がないので不便かもしれません。

[2: 匿名さん]

子育て支援が充実しているんですね。お子さんがいる方にも住みやすそうです

駅から離れているのが気になります
買い物はマルエツが一番近そうですね。

[3: 匿名さん]

マルエツ行くのに物件近くの線路に向こう側に行ける道があるので自転車利用すると
10分程度で到着も可能です。
ですが道がとても狭く車など通るときは気を使います。
後日が落ち暗くなると線路をまたぐ道は人通りなど少なくて暗く怖いので
その時はメインの通りから帰るようにしています。

[4: 匿名さん]

マルエツ稲毛店って夜12時まで営業してるんですね。
駅利用組としてはペリエかイオンで買い物を済ませた方がスムーズかなあと思いました。
スーパーの規模はどこが一番大きいのでしょうか。
価格帯は良心的で広さも十分ですが借地権のマンションなんですね。
借地期間新規52年というのは一般的な期間なのでしょうか？

[5: 匿名さん]

物件から近いところならマルエツが大きいと思います。
マルエツよく利用しますが特に利用するのが
マルエツネットスーパーです。
会員になるとネットで買いたいものを注文すると
1800円以上のお買い物なら配達料無料
1800円未満なら210円で家まで配達してくれます。
配達日や時間なども指定できるので便利です。
雨の日など買い物に行くのが大変な時よく利用しています。

[6: 匿名さん]

戸数に対して駐車場が少なすぎると思うんだけど、よくこんなんで建築許可出たな～
車は持たなくても便利な場所ですか？

[7: 匿名さん]

車がないと不便かもしれません。
駅前まで通勤や買い物行くのに徒歩や自転車だと
メインの134号線でたとしても歩道がないとか狭いので気を使います。
それに車移動にしても物件から134まででるのにとても狭いので
車同士のすれ違いや人などかわすのに気を使う事が多いです。
14号にむかう車や16号に抜けるのに134号は車が多く通るので渋滞もおきやすいです。

[8: 匿名さん]

>6
そのぶん管理費が安いとか。
物件自体はうちが検討していた地域より同じ間取り面積なのに相当安いです、価格的魅力はここにありと思っています。
バスも充実してるみたいですよ、晴れは徒歩か自転車、雨はバスという生活で足りそうです。

ほとんどの買い物先は徒歩圏で駅も徒歩圏。
全てにおいて最高が無いですがバランスがとれています。

[9: 匿名さん]

日綜は豪華な共用設備なのに管理費が安かったり、駐車場１００％設置だと無料にしたりして、いずれ管理組合の収支が破綻するのが分かってるようなこと平気でしちゃう会社。日綜商法でググるといっぱい出てくるよ。

[10: 匿名さん]

この辺りだと車は必須だと思いますね、
敷地内に入れられない場合は、他で探さないといけないみたいですね…。
それはちょっと面倒だなぁと思いつつ、目星はつけておいた方が良さそうです。
買物は仕事帰りにイオンで買ったりしそうです、私は。
あと生協をしているので、そういうので補ったりとかそういう感じですかねぇ。

[11: 周辺住民さん]

うちにアンケート入ってきました。
ところで地上権って何？土地は賃貸ってこと？
だから安いのかな？

[12: 匿名さん]

11さん
地上権は敷地を地主さんから借りて、上にマンションを建てる形態だと思います。52年間の契約期間で延長もできるみたいです。定期借地権マンションと違い、契約期間満了で更地にして地主さんに返す必要がないので、一般的なマンションに近いのかもしれません。

[13: 物件比較中さん]

ほんと総武線というのは東西に真っ直ぐ抜けてくれてて便利ですよね。
このおかげでここから新宿でもたったの40数分、自分の中では相当近い感覚ですよ。
もちろん東京都内のマンションより安いですから総武線の恩恵を受けてこの価格帯なら魅力あり過ぎるなという感想です。
近場がすごく便利ではないだけに賛否あると思いますけど個人的にはいい物件だと思いました。

[14: ご近所さん]

駅近ですが環境は稲毛村です。道路は農道に毛の生えたように狭いです。京成稲毛駅から当該マンションへのメイン
の道路は小型車でもすれ違い不可能です。横道も全てすれ違いはできません。商店京成稲毛にコンビニが１件　後は
JR稲毛駅まででないと用が足せません。近所はアパートを除けばほどんと熟年老人。

[15: 匿名さん]

>12

定期借地権より厄介だよ。普通借地権って延長できることになってるけど、地主に合理的な理由があったら延長を拒否される。その合理的な理由って、他に使う必要があるって程度でまかり通っちゃう。

定期借地権だと期間が決まってる分、ちゃんと計画的にできる。

ちなみに定期借地権でも普通借地権でも、新築時の提携ローン以外でローンを扱ってくれる金融機関が少ないから、中古になったときの転売が難しくなる。終の棲家のつもりの購入でもいざというとき売れないと身動き取れなくなるから、中途売却のことはちゃんと考えておかないと。転勤族なら当然だけど。

おまけだけど、地上権だと登記できる。地上権ではなく賃借権だと、転売や転貸のときに地主の承諾が必要で、承諾料を取られたりする。

[16: 匿名さん]

>11

うかつにアンケートに答えないほうがいいよ。日本綜合地所って強引な営業で有名。

[17: 匿名さん]

NO１２さん　契約満了時に更地にして返す必要がないとのことですが更地にする（古い建物を
壊す）費用は誰が負担するのですか？　地主？　日本綜合？　マンション管理者？
それとも　管理費に上乗せされる？

[18: 匿名さん]

10さん
敷地内には２８台しか駐車場がないのですね。でもほとんどが平置きなのが
嬉しいです。この立地だと都内とは違って車を所有している人は多そうですね。
外で借りるとなると、駐車場の相場は１万円位ですかね。
敷地内もこれよりちょっと安めの設定になりそうです。近い所に借りられれば
いいのですがちょっと遠くなってしまったりしたら雨の日などは大変だな。

[19: 匿名さん]

定期借地権だと法的に更地にして返す義務があるけど、普通借地権では法的な規定がないだけ。契約がどうなってるのかを確認しないと分からない。

[20: 匿名さん]

>17

分譲マンションのことを根本的に分かってないのかな。売主は引渡が終わったら瑕疵担保責任とアフターサービス以外の責任は一切なくなる。あとマンションの管理は、管理組合＝住民が主体に行うもの。管理会社って管理組合から委託を受けて清掃とかの業務を行うだけ。

建物ありで返還された場合、建物が不要で更地にするのは地主だから、更地にする費用を上乗せするとしたら地代にだろうね。

[21: 匿名さん]

この立地で駐車場が少ないのは致命的でしょ。駐車場が足らないと中古で転売するときは厳しいよ。

[22: 匿名さん]

日綜お得意の吹きつけ。吹きつけは風雨に晒されると色あせて数年で残念な状態になる。大規模修繕は十数年後。

[23: 匿名さん]

NO20さん　ありがとうございました。売主に確認してみます。

[24: 匿名さん]

確かに駐車場が少ないのは、将来的にも転売時に厳しくなるだけでなく
車がなくても近くにバス停留所がある訳ではないので、雨の日など大変だと思います。
物件近くに月極駐車場確があればいいですがない場合は、暮らす上で不便と言えます。
物件価格とマンション環境を考えるともう少し物件価格が下がらないと
完売は時間がかかると思います。

[25: 匿名さん]

自転車だったら駅までそこまで苦ではない距離なのですが、
毎日歩きだと大変かなぁと思うところがありますよね。
もう少し駐車場に配慮があれば良いのですか。
でも機械式じゃない所が良心的といえば良心的ですよね。

[26: 匿名さん]

駐車場問題は確かに興味がある点ですね。
ここの売主もそれなりに考えているでしょうから、販売が始まるまでにはお客様に説明できるように敷地外装で駐車場を用意するのではないですかね。
ちなみに南側の道路挟んで賃貸駐車場があり、西側にもあるようです。ストリートビューで確認した程度ですが。

小学校が近いですが、評判はいかがでしょうか？
千葉大学の付属にも通えるエリアですが、ここを購入される方は進学熱はそれほどでもないのでしょうか。

[27: 匿名さん]

うちは千葉大の附属は考えていないです。
小学校の内は自力で近所で、
中学校からは私立が良いなとは考えておりますが。
子供のうちは近所に遊べる友達がいた方が楽しいかなと考えています。

[28: 購入検討中さん]

近くに住んでますが、、、水没エリアなんですよね、ここ。

[29: 周辺住民さん]

NO２８さん
近所に住んでいらっしゃるならお分りと思いますが　もともとマンション用地は田んぼ（深田）で
草野水路（旧塩田川）と地続きのところです。近年　草野水路の上流がマンション・大型団地
の開発で保水力がなくなり　稲毛区で一番低い（海抜３～４m）と思われる稲毛小の付近に
雨水が一気に流れ込み満潮と重なると氾濫してしまうようです。(草野水路は護岸をかさ上げ中）
２６台風でも床上床下浸水が発生し駐車場の車が浮き　車を買い換えた家が何軒かあるそうです。
しかし　マンション用地はかさ上げされているので浸水はしませんでした。

[30: 匿名さん]

そうなんですか。
そのような地域だとは知りませんでした。
でも稲毛という地名なので、もともと水田だったのかな？とは推察しておりましたが。
マンション自体はそのような事にも強いとのことで安心いたしました。

[31: 匿名さん]

千葉は、昔は海だった所も多いですから海抜など低いところが多いです。
ですがこの付近が海抜３～４mとは思いませんでした。
地震などの揺れに強いマンションなど多くなりましたが浸水するほどの
大雨などこの地域に集中的に今後振る可能性があることを考えると
考えてしまいますね。
マンション環境としては、会社通勤に京成を使うので京成稲毛駅が
近くなのは便利だと思いました。

[32: 匿名さん]

>30

もと水田のところは地盤が軟弱だから地震に対しては弱いよ。支持層まで杭を打っていても、表層が
ゆるいと沈下したりして、エントランスとか建物とのつなぎ目のところでダメージを生じたりする。

[33: 匿名さん]

千葉近辺は総武線を境に地盤が違う。ここは海側だもの。

[34: 匿名さん]

14号が旧海岸線で、建設地は県道より東側の山側なので、埋め立て地ではないのは確かかと。
稲毛海岸の方は震災の時に液状化したのでしょうか？テレビで新浦安の大手のマンションがスゴいことになっていたので、少し気になっています。
稲毛と稲毛海岸では山側と海側ではかなり違うのでしょうか。

[35: 匿名さん]

マンション用地のかさ上げってどの位されてるのでしょうか？
浸水しないという実績があるならある程度は安心ですが…。
第一種住居地域で静かな環境が保障されてる点は良いですね。

マンションの外観が素敵だと思いました。
上部は黒ではなく紺色なのでしょうか？

[36: 匿名さん]

地盤については（千葉市稲毛区の地盤）で検索してください。当該地は（D後輩湿地）の下流地域に
あたります。

[37: 匿名さん]

外観は吹き付けだから新築当初はともかく、風雨に晒されて数年で色あせて残念な感じになっちゃう。
塗りなおしは十数年後の大規模修繕のときまで待たなければならない。

[38: 周辺住民さん]

近所に住んでいます。建設地はかさ上げではありません。
水没した地区より数十センチ高かったため、雨水が水没した地区に流れていっただけです。
さらに、このマンションはその水没した用水路に雨水や用水を流すことになっているため、建設した後はその用水路ではさらに大量に水があふれ、マンションあたりまで水没する可能性もあります。
それに、近隣は静かでしょうかね？近所に小学校がありますし、マンション建設予定地すぐ近くに学童保育施設があります。
さらに、大型自動車もそれなりの数が通ります。
建設している土地は、数ヶ月前まで畑として貸し出しをしており、建設開始数ヶ月前まで農地として使用されていました。
地盤については、地下10mまでには岩盤はないようで、現在穴を掘り鉄筋を入れてコンクリートを大量に流し込んでいます。
将来予想される大地震に対する不安は多分に残るでしょうね。

また、購入する人には関係ありませんが、建設にあたり周辺の住民に対し建設会社の説明が不十分でした。
それに加えて、約定を（口約束ではありますが）守らず早朝、夕方の小学生下校時間でも大型ユンボが稼動し常時震度2程度の揺れがあり、午後は下校中の小学生のすぐ横をミキサー車がけっこうな速度で通過しています。

建設予定を見る限り、駐車場は足りていません。近所に月極駐車場はたくさんありますが、以前水没したところ以外はほとんど埋まっています。

概観イラストを見ましたが、絵ではダークブラウンのようですね。県か市の条例で高さ20m以上の建造物が禁止されている区域で、最初の予定では8階建てだったものを7階建てに変更しています。高さ予定は19.98mと書いてありましたね。
正直それで7階建てだとかなり床が薄くなると思うのですが…。

稲毛海岸地区は3.11の地震で液状化しました。ですが、それは長らく行政に認められず、道路や歩道はかなりの期間ぼろぼろのままでした。
建設予定地は液状化といったものは認められませんでしたが、あの土地はどうでしょうねえ。掘ったら水が大量にあふれ出てくる様子ですから、ないとは言えないと思います。

しばらくこのスレの様子を見届けたいと思いました。
本当に近所に住んでいるので、わかる範囲で質問にお答えしたいと思います。

長文失礼致しました。

[39: 匿名さん]

地盤のことなどよくわからないのですが農地だった土地と埋立地と比べたらどちらが安心ですか？
大きな地震の後のマンションなら対策は十分に取られているだろうと信頼しているのですが、詳しい方の意見を拝見すると少し心配になりますね。

公園も多く、商業施設も徒歩で行ける範囲にたくさんあっていい環境だなと思います。
近くに商店街があるのは嬉しいですね。
八百屋や肉屋、魚屋などもあったらよいのですが、どうですか？

[40: 匿名さん]

＞＞３９さん
稲毛せんげん台商店街は千葉市で一番古い商店街の様です。以前は１２０軒ものお店が
あった時代もあった様ですが、今はかなり少なくなってしまった様です。
どこの商店街も近くにスーパーなどができると客足が遠のいてしまいシャッター商店街
になってしまったりするんですよね。
こういった商店街は貴重なのでまた活気がでるといいのですが。

[41: 周辺住民さん＠38]

>>39さん
せんげん通り商店街ですが、八百屋さんはあります。他にもいろいろ置いていて、肉もちょっと置いてたりする狭くて変な店ですが、野菜の鮮度はいいです。
魚屋さんはないですね。あ、浅間神社近くに一軒ありますが開いてたかな…。

地盤については、埋立地である稲毛海岸地区は液状化が起こって道路とかがひどいことになりましたが、私の自宅近辺はどこの家も問題なかったようです。
稲毛海岸地区の住宅、マンション等に知り合いがいないので、そちらのほうはわかりません。申し訳ない。

[42: 匿名さん]

ここは高台で埋め立て地でないから液状化の心配はいらないと思います。
でもこの一帯は窪地なんですかね？
浸水するってことは。

[43: 周辺住民さん＠38]

>>42さん
高台というか…中腹ですかね。JR千葉駅から稲毛海岸方面までずっと下り坂で、その途中ですから。
浸水したのは、稲毛小学校脇を通っている草野水路が台風の大雨であふれて、その近隣の住宅と稲毛小学校が浸水したということです。
マンション建設現場付近は、そこより数十センチ高かったため水が来なかっただけ、ということですね。
とりたてて窪地ということではないと思います。

[44: 購入検討中さん]

周辺住民さんの投稿は、あくまでも近隣住民の反対側の意見としか、
見受けられませんが。。。。w
早朝にユンボって、八時過ぎてからの話ですし、下校途中の小学生の脇を
云々も、キチンと警備員さんを置いて、運転手さんも気をつけて走って
くれて居ますし。
ただ、このマンションを購入するなら、正面路地側の一階は辞めるべきでしょうね。
近所の反対派の方が、マンション車庫前に嫌がらせで車置いてやるって、息巻いてましたし。
因みに、私は購入予定者ですが、一階は買いません。

[45: 周辺住民さん]

NO４４さん
反対派が息巻いているのではなくて　この近所の道路事情がどうしてもマンションの前に車を置かざるを得ない
状況にあるのです。マンション前の道路は一応６M道路ですがマンションの南端から３M半の道路になり車の
すれ違いはできません。また交差する道は　昔の農道に近く２トン車までしか曲がれません。したがって
近所に来る工事車両や配送の車は道路が広くなっているマンション前に止めざるを得ないのです。私たちは
マンション前に車庫を作ると完成後もトラブルの原因になるから前は緑地にして学童が安心して通学できるように
要求したのですが日本綜合は一顧だにしてくれませんでした。ぜひ　パンフの絵ではなく現地を見てください。
いかに　周囲の環境と調和しない建物かわかると思います。

[46: 周辺住民さん＠38]

なんだか痛い子扱いされてるようなので、これで消えます。
購入検討の方々にクリティカルな情報があったので書こうと思って来たのですが。

ところで>>44さんは、この近辺に住んでる人は皆勤め人だと思っていらっしゃるのでしょうか。

[47: 物件比較中さん]

NO45さん 購入検討中でしたら地代いくらなのか分かったら公開してください。
１階は庭付きなので　地代も高くなると思うのですが

[48: 匿名さん]

なんだかよく判らない流れになってらっしゃる…。

庭付だと地代も上がってしまうのですか？知らなかったです。

現地を見て判断、というのは一理あると思いますよ。

でも見て良いと思ったならそれでいいじゃないですか。

それぞれメリットデメリットを鑑みて買うのですから。

[49: 匿名さん]

ダイレクトに車に乗れるのはやっぱりいいなーと思いますよ、庭がこのせいで狭いのではという声もありそうですけどね。
エアリビングをもう少し狭めて逆に庭の芝面積が広いほうがベストだったかな。
晴れている日のキッチンからの庭の風景は良さ気。
どんな風にアレンジするかという楽しみが持てますね。

[50: 匿名さん]

駐車場足りないって言う件ですが、
隔地駐車が確保できてなければそもそも千葉市の許可が下りないはずですよ。
許可が下りてるってことは既に隔地駐車の確約が取れていると思って間違いないです。
千葉市の開発許可行っているところに聞いたら教えてくれるかもしれないです。