ヴェレーナ稲毛について

[買い換え検討中]

穏やかな住環境に感じるヴェレーナ稲毛ってどうですか。
少し距離はありますが、いろいろなショップがあっていいなと思いました。
暮らしやすいところでしょうか。

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛3丁目1594番1他（地番）
交通：総武本線 「稲毛」駅 徒歩12分 、総武線 「稲毛」駅 徒歩12分
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩3分
間取：3LDK
面積：68.97平米～78.75平米
売主：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
物件URL：http://www.ns-jisho.co.jp/sp/v-inage/index.html
施工会社：大木建設株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）

[1: 匿名さん]

緑の多い公園が物件近くに複数あり小学校も近いので良いとは思うのですが
買い物できるお店は近くになく総武線の稲毛駅前まで行かないといけません
稲毛駅まで行くにも道が狭く歩道もないところも多いので自転車や徒歩など
気を使います。
車があれば何とかなりますが総戸数の半分しか駐車場がないので不便かもしれません。

[2: 匿名さん]

子育て支援が充実しているんですね。お子さんがいる方にも住みやすそうです

駅から離れているのが気になります
買い物はマルエツが一番近そうですね。

[3: 匿名さん]

マルエツ行くのに物件近くの線路に向こう側に行ける道があるので自転車利用すると
10分程度で到着も可能です。
ですが道がとても狭く車など通るときは気を使います。
後日が落ち暗くなると線路をまたぐ道は人通りなど少なくて暗く怖いので
その時はメインの通りから帰るようにしています。

[4: 匿名さん]

マルエツ稲毛店って夜12時まで営業してるんですね。
駅利用組としてはペリエかイオンで買い物を済ませた方がスムーズかなあと思いました。
スーパーの規模はどこが一番大きいのでしょうか。
価格帯は良心的で広さも十分ですが借地権のマンションなんですね。
借地期間新規52年というのは一般的な期間なのでしょうか？

[5: 匿名さん]

物件から近いところならマルエツが大きいと思います。
マルエツよく利用しますが特に利用するのが
マルエツネットスーパーです。
会員になるとネットで買いたいものを注文すると
1800円以上のお買い物なら配達料無料
1800円未満なら210円で家まで配達してくれます。
配達日や時間なども指定できるので便利です。
雨の日など買い物に行くのが大変な時よく利用しています。

[6: 匿名さん]

戸数に対して駐車場が少なすぎると思うんだけど、よくこんなんで建築許可出たな～
車は持たなくても便利な場所ですか？

[7: 匿名さん]

車がないと不便かもしれません。
駅前まで通勤や買い物行くのに徒歩や自転車だと
メインの134号線でたとしても歩道がないとか狭いので気を使います。
それに車移動にしても物件から134まででるのにとても狭いので
車同士のすれ違いや人などかわすのに気を使う事が多いです。
14号にむかう車や16号に抜けるのに134号は車が多く通るので渋滞もおきやすいです。

[8: 匿名さん]

>6
そのぶん管理費が安いとか。
物件自体はうちが検討していた地域より同じ間取り面積なのに相当安いです、価格的魅力はここにありと思っています。
バスも充実してるみたいですよ、晴れは徒歩か自転車、雨はバスという生活で足りそうです。

ほとんどの買い物先は徒歩圏で駅も徒歩圏。
全てにおいて最高が無いですがバランスがとれています。

[9: 匿名さん]

日綜は豪華な共用設備なのに管理費が安かったり、駐車場１００％設置だと無料にしたりして、いずれ管理組合の収支が破綻するのが分かってるようなこと平気でしちゃう会社。日綜商法でググるといっぱい出てくるよ。

[10: 匿名さん]

この辺りだと車は必須だと思いますね、
敷地内に入れられない場合は、他で探さないといけないみたいですね…。
それはちょっと面倒だなぁと思いつつ、目星はつけておいた方が良さそうです。
買物は仕事帰りにイオンで買ったりしそうです、私は。
あと生協をしているので、そういうので補ったりとかそういう感じですかねぇ。

[11: 周辺住民さん]

うちにアンケート入ってきました。
ところで地上権って何？土地は賃貸ってこと？
だから安いのかな？

[12: 匿名さん]

11さん
地上権は敷地を地主さんから借りて、上にマンションを建てる形態だと思います。52年間の契約期間で延長もできるみたいです。定期借地権マンションと違い、契約期間満了で更地にして地主さんに返す必要がないので、一般的なマンションに近いのかもしれません。

[13: 物件比較中さん]

ほんと総武線というのは東西に真っ直ぐ抜けてくれてて便利ですよね。
このおかげでここから新宿でもたったの40数分、自分の中では相当近い感覚ですよ。
もちろん東京都内のマンションより安いですから総武線の恩恵を受けてこの価格帯なら魅力あり過ぎるなという感想です。
近場がすごく便利ではないだけに賛否あると思いますけど個人的にはいい物件だと思いました。

[14: ご近所さん]

駅近ですが環境は稲毛村です。道路は農道に毛の生えたように狭いです。京成稲毛駅から当該マンションへのメイン
の道路は小型車でもすれ違い不可能です。横道も全てすれ違いはできません。商店京成稲毛にコンビニが１件　後は
JR稲毛駅まででないと用が足せません。近所はアパートを除けばほどんと熟年老人。

[15: 匿名さん]

>12

定期借地権より厄介だよ。普通借地権って延長できることになってるけど、地主に合理的な理由があったら延長を拒否される。その合理的な理由って、他に使う必要があるって程度でまかり通っちゃう。

定期借地権だと期間が決まってる分、ちゃんと計画的にできる。

ちなみに定期借地権でも普通借地権でも、新築時の提携ローン以外でローンを扱ってくれる金融機関が少ないから、中古になったときの転売が難しくなる。終の棲家のつもりの購入でもいざというとき売れないと身動き取れなくなるから、中途売却のことはちゃんと考えておかないと。転勤族なら当然だけど。

おまけだけど、地上権だと登記できる。地上権ではなく賃借権だと、転売や転貸のときに地主の承諾が必要で、承諾料を取られたりする。

[16: 匿名さん]

>11

うかつにアンケートに答えないほうがいいよ。日本綜合地所って強引な営業で有名。

[17: 匿名さん]

NO１２さん　契約満了時に更地にして返す必要がないとのことですが更地にする（古い建物を
壊す）費用は誰が負担するのですか？　地主？　日本綜合？　マンション管理者？
それとも　管理費に上乗せされる？

[18: 匿名さん]

10さん
敷地内には２８台しか駐車場がないのですね。でもほとんどが平置きなのが
嬉しいです。この立地だと都内とは違って車を所有している人は多そうですね。
外で借りるとなると、駐車場の相場は１万円位ですかね。
敷地内もこれよりちょっと安めの設定になりそうです。近い所に借りられれば
いいのですがちょっと遠くなってしまったりしたら雨の日などは大変だな。

[19: 匿名さん]

定期借地権だと法的に更地にして返す義務があるけど、普通借地権では法的な規定がないだけ。契約がどうなってるのかを確認しないと分からない。

[20: 匿名さん]

>17

分譲マンションのことを根本的に分かってないのかな。売主は引渡が終わったら瑕疵担保責任とアフターサービス以外の責任は一切なくなる。あとマンションの管理は、管理組合＝住民が主体に行うもの。管理会社って管理組合から委託を受けて清掃とかの業務を行うだけ。

建物ありで返還された場合、建物が不要で更地にするのは地主だから、更地にする費用を上乗せするとしたら地代にだろうね。

[21: 匿名さん]

この立地で駐車場が少ないのは致命的でしょ。駐車場が足らないと中古で転売するときは厳しいよ。

[22: 匿名さん]

日綜お得意の吹きつけ。吹きつけは風雨に晒されると色あせて数年で残念な状態になる。大規模修繕は十数年後。

[23: 匿名さん]

NO20さん　ありがとうございました。売主に確認してみます。

[24: 匿名さん]

確かに駐車場が少ないのは、将来的にも転売時に厳しくなるだけでなく
車がなくても近くにバス停留所がある訳ではないので、雨の日など大変だと思います。
物件近くに月極駐車場確があればいいですがない場合は、暮らす上で不便と言えます。
物件価格とマンション環境を考えるともう少し物件価格が下がらないと
完売は時間がかかると思います。

[25: 匿名さん]

自転車だったら駅までそこまで苦ではない距離なのですが、
毎日歩きだと大変かなぁと思うところがありますよね。
もう少し駐車場に配慮があれば良いのですか。
でも機械式じゃない所が良心的といえば良心的ですよね。

[26: 匿名さん]

駐車場問題は確かに興味がある点ですね。
ここの売主もそれなりに考えているでしょうから、販売が始まるまでにはお客様に説明できるように敷地外装で駐車場を用意するのではないですかね。
ちなみに南側の道路挟んで賃貸駐車場があり、西側にもあるようです。ストリートビューで確認した程度ですが。

小学校が近いですが、評判はいかがでしょうか？
千葉大学の付属にも通えるエリアですが、ここを購入される方は進学熱はそれほどでもないのでしょうか。

[27: 匿名さん]

うちは千葉大の附属は考えていないです。
小学校の内は自力で近所で、
中学校からは私立が良いなとは考えておりますが。
子供のうちは近所に遊べる友達がいた方が楽しいかなと考えています。

[28: 購入検討中さん]

近くに住んでますが、、、水没エリアなんですよね、ここ。

[29: 周辺住民さん]

NO２８さん
近所に住んでいらっしゃるならお分りと思いますが　もともとマンション用地は田んぼ（深田）で
草野水路（旧塩田川）と地続きのところです。近年　草野水路の上流がマンション・大型団地
の開発で保水力がなくなり　稲毛区で一番低い（海抜３～４m）と思われる稲毛小の付近に
雨水が一気に流れ込み満潮と重なると氾濫してしまうようです。(草野水路は護岸をかさ上げ中）
２６台風でも床上床下浸水が発生し駐車場の車が浮き　車を買い換えた家が何軒かあるそうです。
しかし　マンション用地はかさ上げされているので浸水はしませんでした。

[30: 匿名さん]

そうなんですか。
そのような地域だとは知りませんでした。
でも稲毛という地名なので、もともと水田だったのかな？とは推察しておりましたが。
マンション自体はそのような事にも強いとのことで安心いたしました。

[31: 匿名さん]

千葉は、昔は海だった所も多いですから海抜など低いところが多いです。
ですがこの付近が海抜３～４mとは思いませんでした。
地震などの揺れに強いマンションなど多くなりましたが浸水するほどの
大雨などこの地域に集中的に今後振る可能性があることを考えると
考えてしまいますね。
マンション環境としては、会社通勤に京成を使うので京成稲毛駅が
近くなのは便利だと思いました。

[32: 匿名さん]

>30

もと水田のところは地盤が軟弱だから地震に対しては弱いよ。支持層まで杭を打っていても、表層が
ゆるいと沈下したりして、エントランスとか建物とのつなぎ目のところでダメージを生じたりする。

[33: 匿名さん]

千葉近辺は総武線を境に地盤が違う。ここは海側だもの。

[34: 匿名さん]

14号が旧海岸線で、建設地は県道より東側の山側なので、埋め立て地ではないのは確かかと。
稲毛海岸の方は震災の時に液状化したのでしょうか？テレビで新浦安の大手のマンションがスゴいことになっていたので、少し気になっています。
稲毛と稲毛海岸では山側と海側ではかなり違うのでしょうか。

[35: 匿名さん]

マンション用地のかさ上げってどの位されてるのでしょうか？
浸水しないという実績があるならある程度は安心ですが…。
第一種住居地域で静かな環境が保障されてる点は良いですね。

マンションの外観が素敵だと思いました。
上部は黒ではなく紺色なのでしょうか？

[36: 匿名さん]

地盤については（千葉市稲毛区の地盤）で検索してください。当該地は（D後輩湿地）の下流地域に
あたります。

[37: 匿名さん]

外観は吹き付けだから新築当初はともかく、風雨に晒されて数年で色あせて残念な感じになっちゃう。
塗りなおしは十数年後の大規模修繕のときまで待たなければならない。

[38: 周辺住民さん]

近所に住んでいます。建設地はかさ上げではありません。
水没した地区より数十センチ高かったため、雨水が水没した地区に流れていっただけです。
さらに、このマンションはその水没した用水路に雨水や用水を流すことになっているため、建設した後はその用水路ではさらに大量に水があふれ、マンションあたりまで水没する可能性もあります。
それに、近隣は静かでしょうかね？近所に小学校がありますし、マンション建設予定地すぐ近くに学童保育施設があります。
さらに、大型自動車もそれなりの数が通ります。
建設している土地は、数ヶ月前まで畑として貸し出しをしており、建設開始数ヶ月前まで農地として使用されていました。
地盤については、地下10mまでには岩盤はないようで、現在穴を掘り鉄筋を入れてコンクリートを大量に流し込んでいます。
将来予想される大地震に対する不安は多分に残るでしょうね。

また、購入する人には関係ありませんが、建設にあたり周辺の住民に対し建設会社の説明が不十分でした。
それに加えて、約定を（口約束ではありますが）守らず早朝、夕方の小学生下校時間でも大型ユンボが稼動し常時震度2程度の揺れがあり、午後は下校中の小学生のすぐ横をミキサー車がけっこうな速度で通過しています。

建設予定を見る限り、駐車場は足りていません。近所に月極駐車場はたくさんありますが、以前水没したところ以外はほとんど埋まっています。

概観イラストを見ましたが、絵ではダークブラウンのようですね。県か市の条例で高さ20m以上の建造物が禁止されている区域で、最初の予定では8階建てだったものを7階建てに変更しています。高さ予定は19.98mと書いてありましたね。
正直それで7階建てだとかなり床が薄くなると思うのですが…。

稲毛海岸地区は3.11の地震で液状化しました。ですが、それは長らく行政に認められず、道路や歩道はかなりの期間ぼろぼろのままでした。
建設予定地は液状化といったものは認められませんでしたが、あの土地はどうでしょうねえ。掘ったら水が大量にあふれ出てくる様子ですから、ないとは言えないと思います。

しばらくこのスレの様子を見届けたいと思いました。
本当に近所に住んでいるので、わかる範囲で質問にお答えしたいと思います。

長文失礼致しました。

[39: 匿名さん]

地盤のことなどよくわからないのですが農地だった土地と埋立地と比べたらどちらが安心ですか？
大きな地震の後のマンションなら対策は十分に取られているだろうと信頼しているのですが、詳しい方の意見を拝見すると少し心配になりますね。

公園も多く、商業施設も徒歩で行ける範囲にたくさんあっていい環境だなと思います。
近くに商店街があるのは嬉しいですね。
八百屋や肉屋、魚屋などもあったらよいのですが、どうですか？

[40: 匿名さん]

＞＞３９さん
稲毛せんげん台商店街は千葉市で一番古い商店街の様です。以前は１２０軒ものお店が
あった時代もあった様ですが、今はかなり少なくなってしまった様です。
どこの商店街も近くにスーパーなどができると客足が遠のいてしまいシャッター商店街
になってしまったりするんですよね。
こういった商店街は貴重なのでまた活気がでるといいのですが。

[41: 周辺住民さん＠38]

>>39さん
せんげん通り商店街ですが、八百屋さんはあります。他にもいろいろ置いていて、肉もちょっと置いてたりする狭くて変な店ですが、野菜の鮮度はいいです。
魚屋さんはないですね。あ、浅間神社近くに一軒ありますが開いてたかな…。

地盤については、埋立地である稲毛海岸地区は液状化が起こって道路とかがひどいことになりましたが、私の自宅近辺はどこの家も問題なかったようです。
稲毛海岸地区の住宅、マンション等に知り合いがいないので、そちらのほうはわかりません。申し訳ない。

[42: 匿名さん]

ここは高台で埋め立て地でないから液状化の心配はいらないと思います。
でもこの一帯は窪地なんですかね？
浸水するってことは。

[43: 周辺住民さん＠38]

>>42さん
高台というか…中腹ですかね。JR千葉駅から稲毛海岸方面までずっと下り坂で、その途中ですから。
浸水したのは、稲毛小学校脇を通っている草野水路が台風の大雨であふれて、その近隣の住宅と稲毛小学校が浸水したということです。
マンション建設現場付近は、そこより数十センチ高かったため水が来なかっただけ、ということですね。
とりたてて窪地ということではないと思います。

[44: 購入検討中さん]

周辺住民さんの投稿は、あくまでも近隣住民の反対側の意見としか、
見受けられませんが。。。。w
早朝にユンボって、八時過ぎてからの話ですし、下校途中の小学生の脇を
云々も、キチンと警備員さんを置いて、運転手さんも気をつけて走って
くれて居ますし。
ただ、このマンションを購入するなら、正面路地側の一階は辞めるべきでしょうね。
近所の反対派の方が、マンション車庫前に嫌がらせで車置いてやるって、息巻いてましたし。
因みに、私は購入予定者ですが、一階は買いません。

[45: 周辺住民さん]

NO４４さん
反対派が息巻いているのではなくて　この近所の道路事情がどうしてもマンションの前に車を置かざるを得ない
状況にあるのです。マンション前の道路は一応６M道路ですがマンションの南端から３M半の道路になり車の
すれ違いはできません。また交差する道は　昔の農道に近く２トン車までしか曲がれません。したがって
近所に来る工事車両や配送の車は道路が広くなっているマンション前に止めざるを得ないのです。私たちは
マンション前に車庫を作ると完成後もトラブルの原因になるから前は緑地にして学童が安心して通学できるように
要求したのですが日本綜合は一顧だにしてくれませんでした。ぜひ　パンフの絵ではなく現地を見てください。
いかに　周囲の環境と調和しない建物かわかると思います。

[46: 周辺住民さん＠38]

なんだか痛い子扱いされてるようなので、これで消えます。
購入検討の方々にクリティカルな情報があったので書こうと思って来たのですが。

ところで>>44さんは、この近辺に住んでる人は皆勤め人だと思っていらっしゃるのでしょうか。

[47: 物件比較中さん]

NO45さん 購入検討中でしたら地代いくらなのか分かったら公開してください。
１階は庭付きなので　地代も高くなると思うのですが

[48: 匿名さん]

なんだかよく判らない流れになってらっしゃる…。

庭付だと地代も上がってしまうのですか？知らなかったです。

現地を見て判断、というのは一理あると思いますよ。

でも見て良いと思ったならそれでいいじゃないですか。

それぞれメリットデメリットを鑑みて買うのですから。

[49: 匿名さん]

ダイレクトに車に乗れるのはやっぱりいいなーと思いますよ、庭がこのせいで狭いのではという声もありそうですけどね。
エアリビングをもう少し狭めて逆に庭の芝面積が広いほうがベストだったかな。
晴れている日のキッチンからの庭の風景は良さ気。
どんな風にアレンジするかという楽しみが持てますね。

[50: 匿名さん]

駐車場足りないって言う件ですが、
隔地駐車が確保できてなければそもそも千葉市の許可が下りないはずですよ。
許可が下りてるってことは既に隔地駐車の確約が取れていると思って間違いないです。
千葉市の開発許可行っているところに聞いたら教えてくれるかもしれないです。

[51: 匿名さん]

そうなんですか？隔地駐車必須なのは初めて聞きました。
他のマンションも同様っていうことですよね？？？
検索してみたのですけれど、よく判らなくて・・・。
もし必須だとしたら一生懸命駐車場を探さなくてもいいという事？
どちらにしても確認を取らないといけませんな。

[52: 匿名さん]

ちょっと調べてみたら、商業地域と近隣商業地域でない住宅は駐車場設置義務の対象外。隔地駐車場って駐車場設置義務の対象となるケースで、本来、敷地内に設置しなければいけないのを条件付で近くに設置しても認めるって制度。駐車場設置義務のないこことは関係のない話し。

批判をかわすために、虚偽の情報を流すなんて、流石。やることがえぐい。

千葉市：建築物における駐車施設の附置等について
http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/keikaku/parking/fuchi.html

[53: 匿名さん]

確か千葉県の建築物の指導要項であるんですよね。強制力のある内用だったかはうる覚えです。
建設地の隣に賃貸駐車場があるから売主は駐車場が設置台数より多い場合はこちらを斡旋するんですかね？
車がある検討者には気になる点ですよね。

[54: 匿名さん]

隣に月極め駐車場があっても、ずっと駐車場であるとは限らないし、空いてないかもしれない。

マンション内の駐車場の抽選って、入居の直前ってことが多くて、車必須だからと言って駐車場
にあぶれたことを理由にキャンセルしようとすると買主事由の解約になって手付金没収。

駐車場の少ない物件で車が必要なにとはその辺もちゃんと考えないと。

[55: 匿名さん]

近辺の駐車場の相場はどれ位なんだろうと思い調べてみました。
大体1万円位の様ですね。マンション内もこれ位の値段でしょうかね。
駅からちょっと離れているけど、その分小学校も近いし、駅近いより
静かな環境だしいいな。稲毛公園まですぐですし、子供を育てるのには
すごくいい立地だと思います。

[56: 匿名さん]

それを考えると駐車場が必ずついてくる1階のプランはかなり魅力ってことでしょうか。
マンションの場合、たとえ敷地内駐車場でも玄関からは遠いというのがネックなのでその問題を解消するには一階の駐車場つき住戸しかないですよね。
荷物を下ろさずとりあえず一旦降りるというのが出来る状況はマンションでは貴重です。
後は、単純に一階だとエントランスからの距離が短いので乳児を連れて車で出かける場合も助かります。
車は休日しか使わないというのであれば、車レスにしてレンタカー使用の方がいいのかもしれません。
でも近くにレンタカーの営業所ってありましたっけ。

[57: 周辺住民さん]

JR稲毛駅に行く途中にトヨタレンタカーがあります。

[58: 匿名さん]

駅反対側の稲毛東公園近くにアースカーのカーシェアリングがあります。
入会金は無料で15分単位で借りることが出来15分190円＋距離で計算されます。
他にも1時間760円や6時間3250円と利用時間が長いほど料金が安くなるシステムです。
車は小回りが利いて運転しやすいポルテとなってますね。
後は駅近くにNo.57さんが伝えているトヨタレンタカーがあるので
長時間利用するのならトヨタレンタカーの方が安くなる可能性もあります。

[59: 匿名さん]

例え、隣に月極め駐車場が確保されていたとしても、毎日車を利用する人にとっては、敷地外の駐車場ってかなり不便ではないですか？
そう考えると、私も1階のプライベートパーキング付きの間取りは良いと思います。
バルコニーの床がウッドデッキ調というのや、リビングバイザーというのもいいなと思います。

[60: 匿名さん]

駐車場がついている1階の間取りが注目されていますね
車を持っている者にとってはいいプランだと思います
１階の専用駐車場つきプランというのは何戸ぐらいあるんでしょう？
確実に駐車場が確保できるので購入するタイミングを気にせずにすみますね
販売が開始されるまで予約ができないというのがつらいですが

オープンエアリビングというのは半分屋根が付いていて
もう半分がリビングバイザーになっているということでしょうか？
なかなか凝ったつくりですね

[61: 周辺住民さん]

１階の駐車場付きの戸数は多分　６戸。敷地内駐車場が２０数戸だと思います。
念のためですが　この敷地は　元々は田んぼです。
今　基礎工事が進行中ですが　地表から２～３メートルの立て坑を掘ったところ　大量の
地下水が湧いて　池のようになってます。同じような地盤（草野水路沿い)の古いマンション
の方の話ですと１階は湿気がひどく　苦労されてるそうです。１階を希望されてる方は防水、
防湿を十分確認したほうがいいと思いますよ。

[62: 購入検討中さん]

普通借地権のマンションだったんですね。
どうりで立地や仕様の割に安いと思いました。。

[63: 匿名]

＞＞58

普段は車に乗らないもので(特にカーシェアは皆無です・・)大変参考になりました。この辺りの生活ですとかなりの長距離移動をする時もありそうかなあと想像しました。これは決して不便な場所というのではなくてですね、遠くまで行きたくなりそうな・・という感覚です。安くなっていくサービスは目から鱗ですよね～。

[64: 匿名さん]

61さん
参考情報ありがとうございます。我が家は美浜区の古い団地住まいで、設備仕様も所謂団地仕様で、年も年なので、借地権マンションですが、床暖房や最新の設備仕様が採用されているこちらのマンションに憧れがあります。
道が細く、静かな住宅街な点もプラス評価ポイントです。近くの川は過去にゲリラ豪雨があった時に浸水しないようにかさ上げ工事がされた様子ですが、対策としては不十分なのでしょうか。
ご存知でしたら、ご教示ください。

[65: 周辺住民さん]

NO６３、６４さんへ　ここは京成稲毛まで徒歩２，３分　JR稲毛まで　年寄りの足で１５分程度で
交通には不便はありません。ただ　近所に生活に必要な　お店がありません。全て　JR稲毛の
周りのスーパーまで　出かける必要があります。距離的には　遠くはありませんが１０Mほどの
段差の坂道を登るのは　高齢または足の悪いお年寄りにはたいへんなようです。
草野水路の洪水は　上流がマンションだらけになった　この３，４年の現象で５０ミリこえるような
雨だと　溢れる心配があるようです。昨年の　２６号台風の時は　すぐ隣（草野水路側）まで　
床下浸水したようです。また　敷地の裏に　草野水路に通じる廃水路があるのですが　
夜中には溢れていたそうです。ただ　この辺の宅地はみな盛土されているので　マンションの敷地も　
浸水はしませんでした。草野水路沿いの駐車場の車は　浸水したり　浮いたりしています。
水路のかさ上げは　３０センチ程で　２６号台風のときの水面より低く 十分とは言えないと思います。

[66: ななしん]

>>No.51
隔地駐車が必須というニュアンスだとちょっと語弊がありますが、
関東県内のほとんどの行政庁では、共同住宅の駐車場設置義務がないということはありえませんよ。
駐車場がない場合はない理由が存在するはずです。まずはありきで特例があるという考え方のほうがいいと思います。
大抵の場合、基準必要台数が確保できない場合は隔地駐車が確約できれば建築を認めますよっていう緩和があります。
たぶんこの建物もそれをとっているのでしょう。
この緩和を受けるためには、隔駐車場の証明が義務づけられてるはずです。


>>No.52
誰も附置義務の話なんかしてませんよ？
そこに張られてるリンクの条例は "駐車場法"の取り扱いで、"開発"の話とは別のものです。
確かに条例の名前だけみるとまさにそれっぽい感じはしますよね。でも、違います。
千葉市の宅地課に共同住宅の建築基準があり、しっかり駐車場のことかいてあります。
http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/takuchi/

貴方が張られてるページにもしっかりと、下の文章書いてありますがお調べになられましたか？
住宅の用に供する目的で行う建築行為等については、「千葉市宅地開発指導要綱」に
おいても駐車施設の設置基準がございますので、併せてご確認ください。

[67: 匿名さん]

今週末から販売が始まりますね。
明日は借地権のセミナーがあると案内があります。
なかなか専門家に質問できる機会もないし、天気次第では参加してみるのもアリかな。
検討中の皆さんはどのタイプのお部屋を検討されていますか。
私達は南西向きの真ん中の階数のお部屋を検討中です。

[68: 購入経験者さん]

ここって埋立地なのですか？
それから借地権って何がネックなのですか？

なぜ、普通の所有ではないのですか？
なんか難しくて、ただでさえマンション購入って難しいのに。

[69: 匿名さん]

68さん
埋め立て地ではないですよ。14号の東側に位置していますから。
所有権でないのは、地主さんが土地をマンション屋さんに売りたくない個人的な事情があるからではないでしょうか。
例えば、先祖代々、受け継いだ土地を売りたくないとか。

[70: 匿名さん]

普通借地権にするメリットは、借地権を設定した際、まとまった資金を受け取れる事、固定資産税や都市計画税の軽減、相続税評価も下がるので相続税対策としての節税効果も望める事、借地人が変わるたびに承諾料が受け取れる事などがあるようです。
我々借りる側のメリットは所有権付に比べて安い事に尽きますよね。
デメリットについては、今後セミナーなどを受けてよく調べておく必要があると考えています。

[71: 匿名さん]

日本って土地本位だから、土地を所有しない借地権物件だと、新築時の提携ローン以外、ローンを扱う金融機関が少ない。ってことで、中途売却するときは購入者が限定されるから売り難い。

終の棲家のつもりの購入でも、人生何があるか分からない。いざというときに売りに出せないと、身動きがとれなくなっちゃうから、そういうことも考慮しておかないとね。

[72: 匿名さん]

>70

売主が開催するセミナーでデメリットは説明しないよ。

[73: 匿名さん]

72さん
セミナーでは多少デメリットの話も講師の方から出ていましたよ。
プロフィールを拝見したところ、不動産会社を経て、専門家として独立した方のようで、三井、三菱や大手の定期借地権のマンションでも、検討者向けに同様のセミナーを開催した実績も多数あるようです。参考までに。

[74: 匿名さん]

売主の依頼できてるわけだから、本当のデメリットは言わないよ。そんなことしたら次ぎに呼んでもらえなくなる。ただ、メリットばかりだと怪しまれるから、チョロット軽いデメリットを言うだけ。

[75: 匿名]

見事に住宅街の中って感じの環境ですね、慣れるまではちょっと時間がかかるかもしれませんね
駐車場の件も気になりますね、この周辺に車を留めれる場所はそうそうないと思いますし
そのこともあって一階のお部屋はやはり人気なのでしょうかね、お庭もついていて
マンションと感じさせない雰囲気のお部屋ですね
全体的にモダンでおしゃれなのが素敵だと思います。

[76: 匿名さん]

外観は吹付けだから風雨に晒されるところは数年で色あせて残念な感じになっちゃう。
おしゃれに作るならそういう配慮すべきなんだけどな。

日綜のデザインってヨーロピアンを謳ってるんだけど、ヨーロッパの集合住宅を模し
てるではなくお城を模してるんで日本だとラブホみたいになっちゃう。

[77: 匿名さん]

マンションに対するプラス評価が書き込みされると、マイナスな書き込みが連続する面白いスレですな。
他社の営業マンもこちらの営業マンもそれだけ必死だってことなのかな。

[78: 匿名さん]

その論理だとプラス評価はここの営業の書き込みってことだね。成りすましは規定違反。モラルのない会社って宣伝してる。

それにマイナスコメントはライバル業者の仕業ってのは自分達が他でやってるからそう思うんだろうね。

[79: 匿名さん]

７５さん
私はこの住宅街の中にあるという点が気に入っています。周りに高い建物が建つ
心配はないですからね。そして周囲も落ち着いている感じがします。住んでいて
いつも周りが騒がしいのも落ち着かなそうですし。ただそういった環境を求めると
どうしてもここの様に駅からは多少離れてしまいますよね。

[80: 匿名さん]

地図見ると、京成稲毛の路線から 徒歩2,3分圏内みたいに見えますよ。
京成線はそんなにひっきりなしに来ないのかな？

[81: 匿名さん]

外観のデザインは面白いですよね。
外壁窓の飾りが豪華ですし、エントランスもヨーロピアンテイストです。
建築デザイナーの方は株式会社インターデザインの代表という事ですが、
代表作はどのような建築物があるのでしょうか？

[82: 匿名さん]

住宅街の中にあるという点は、微妙な感じがします。
住宅街の中にあっても、周りの住宅に迷惑（影などで）かけていなければ、
全く問題ないのですが、このマンションのせいで日陰になってしまった家が
いくつかあるのでしたら、やっぱり気がひけます。
その家の子と、自分ちの子供が仲良くなってしまった場合どうしようとか？

[83: 匿名さん]

一種住居地域ってのがポイント。住居地域って、じつは近隣商業地域や準工業地域の基準に近い。お隣さんに同じような建物が建って迷惑を被ることも。そこははお互い様って所。住環境を求めるなら住居”専用”地域。

[84: 物件比較中さん]

80さん
建設地を確認しましたが、駅、線路からはほどよく離れていて、普段、部屋にいる時はまったく気にならないと感じました。広告では総武線の徒歩12分ですが、京成稲毛駅は徒歩3分です。
京成稲毛駅は住宅街を通る京成のローカル駅ですが、先日の大雪のように総武線に遅れが出た時は帰宅の時に使えるなあと感じました。

[85: 物件比較中さん]

83さん
稲毛で低層地域に建設中のマンションはありますか？
ウェリスは工業跡地で、パークホームズは毒ガスがある可能性も稲毛新聞で取り上げられていますし。
低層ならやはり戸建てでしょうか？

[86: 匿名さん]

1階住戸は専用庭がついていて、プライベートパーキングもついているんですね。
車の出入りがある為前面の道路に近く、通行人からの視線が気になるのでは？と感じましたが
その辺は植栽でうまく目隠ししてくれているようです。
ランドスケープには青い布のようなものが描かれていますが、日よけのタープでしょうか？

[87: 匿名さん]

>81

吹付けだから風雨に晒されるところは数年で色あせて残念な感じになるよ。

[88: 匿名さん]

＞85

稲毛の新築物件はコメントのとおりでしょ。

用途地域に関してだけど、低層住居専用地域って戸建てを想定した制約になっている。そこにマンションを建てるとコストがペイでしないから、地下室マンションにして地下室の容積率不算入を利用して、部屋数を多くするなんてパターンが多い。地下室マンションは既存不適格リスクがあるから要注意。すべてとは言わないけど地上○階地下×階ってケースは地下室マンションを疑うべき。

[89: 匿名さん]

>85さん

パークホームズのイペリット缶に関する確認調査は、隣接する戸建てを含む全区域において、物理探査、土壌調査済みであり、危険物なしとの調査結果が出ています。土壌環境評価報告書は、管理組合に引き渡されることになっています。

[90: 物件比較中さん]

89
そうなんですね。では稲毛新聞に出ていた記事は嘘なのでしょうか。
土壌の調査方法もどれくらいの深さまでやったのかと、何ヵ所くらいやったのかは購入するなら把握しておきたいですね。別の埋設物ですが、郊外で昔、軍需工場があった街では不発弾が出てたりしますから。
ヴェレーナも浸水事例が近くであったようですから、将来的なリスクがあるなら納得した上で購入したいものですね。

[91: 匿名さん]

>90

あちらのモデルルームで報告書を見せてもらって確認すればいいと思うけど。どういったサンプリングをしたかとか、数値も記載されているはず。

[92: 匿名さん]

土壌調査だけど、毒ガスだから有機物だけかな。重金属とか一般的に土壌調査の対象となる物質も調査しているか確認したほうが良い。関東だと自然由来の汚染ってのがあって、調査すると基準値以上の値ってのが少なからずある。

[93: 匿名さん]

自然由来の汚染リスクがあるから、ここも土壌調査してるか確認したほうがいいよ。工場跡地とか、調査義務がない場合だと任意調査はしてないってのが多い。逆説的だけど工場跡地のほうが調査しているし、調査して汚染が発覚したら対策の義務があるんで安全だったりする。

[94: 匿名さん]

土壌調査の有無とその結果の確認は不動産売買における基本。

[95: 匿名さん]

90さん
いくらなんでも得体の知れないフリーペーパーの不確かな記事を真正面に受け止めたらまずいでしょう。気になるなら、MR行って話聞くことを真面目におすすめします。

[96: 匿名さん]

89です。土壌汚染調査の専門家に調査結果を確認してもらったので間違いないと思います。

[97: 物件比較中さん]

89
ここの掲示板でどなたかが投稿されていらっしゃいましたが、土壌の専門家も不動産会社の不利益になるようなことを言わないし、書かないと思いますよ。
不動産会社から仕事をもらっているから。

[98: 匿名さん]

稲毛駅前はそれなりにひらけていますね。
バスを利用しないで一応、徒歩で12分で駅まで行けるんですね。
私の足ならもっとかかるかも。

このレイアウトなら１階もいいなとは思います。
専有面積も広めですし。
この付近は実家もあるので、そいういう意味ではこの界隈で探しているんですが。

[99: 匿名さん]

稲毛駅前は、イオンが買い物など便利です。あとはマルエツも食料品など
も充実しています。ただ稲毛駅に車でメイン通りの134号まででるのに
道が狭いところが多く運転に慣れている人でも気を使うことが多いですね。

あと自転車や徒歩で稲毛駅にむかう場合も比較的この地域ではメイン道の134号線が
歩道もなくせまいことと16号方面にむかうトラックやダンプ逆に14号にむかう
トラックやダンプが多く通るので気を使うことが多いです。

[100: 匿名さん]

>97

少なくとも不動産会社が土壌汚染について説明せずに販売したら重要事項説明義務違反。違反すれば宅建免許取り消しでしょ。