バースシティ溝の口シエル

[ママさん]

駅から6分のバースシティ溝の口シエルは利便性がよさそうですね。
モデルルームに行かれる予定の方は、感想をお願いします。

所在地：神奈川県川崎市高津区久本3丁目117番1他
交通：JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩6分、東急田園都市線・東急大井町線始発「溝の口」駅 より徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.80㎡～116.10㎡
売主：株式会社末長企画
施工会社：株式会社末長組
管理会社：東洋グリーン建物株式会社

[51: 購入検討中さん]

物件を気に入り、街のことも見て回って気に入ったので、前向きに検討しているのですが、図面に都市計画道路の線が入っていて、聞くと新しく歩道が広がる可能性がある（周辺物件もセットバック済）とのこと。

少し前に物件周辺を見てから道路沿いの物件にしては歩道がなくて危なっかしいなーと思っていたので、物件前の歩道が広がること自体はいいことと思うのですが、敷地面積が狭まるので容積率か建蔽率の問題で既存不適格になってしまうと。

建物や駐車場にかかるものではないので住んでいる分には問題ないと思うのですが、将来的に転売することなど考えると悩ましいな、と。

こういうケースって、道路業者から接収された際に代金が持ち分割合に応じて居住者に支払われるってことでいいんですかね？
代金を住宅ローンの繰り上げ返済に回すことで減価分を取り返せるならいいか、という気もしてます。
末長組のスタンスとして、より広い家を提供したい、という思いから都市計画道路を含めての建築計画にゴーサインを出したんだと理解するのですが・・・。

どなたか忌憚ないご意見いただければ。

[52: 匿名さん]

既存不適格だと、建て替えの時に今と同じ床面積では建てられないというものでしたっけ？
そうすると中古での転売には影響が出てしまいますよね。
土地の補償金は立ち退きともまた違いますしどうなのでしょう。
同じようなケースのQ&Aでは、道路買収に伴って、売買金額がマンションの持分に応じて分配されるとなっていますが営業さんに確認する必要がありそうですね。

[53: 購入検討中さん]

51です。

知人の不動産取引に詳しい人間に聞いたところ、物件がしっかりセットバックされていて、収容代金がマンションに還元されるようであれば、特段問題はなさそうです。

営業の方の話では、一般的な事例として、マンションの理事会が道路業者と交渉にあたって、受け取った代金は管理費に充当するなり、居住者で分配するなりして還元することが多い模様。

本件の都市計画自体、昭和20年代の古いものなので、いつ実行に移るかは不透明ですが、しかるべきタイミングで理事会にしっかり交渉するようプレッシャーをかける必要はありそうですね(笑)

いろいろ調べて個人的に納得したので、本件前向きに進めていこうと思います。

[54: 匿名さん]

少し変わった形のマンションだなって思いました。
光が多く取り入れられるのは、明るくていいですね。
大型バルコニーの使い勝手も気になっています。
テーブルやガーデニングなどが楽しくなりそうですが、いろいろ規約などあるんでしょうか。

[55: 匿名さん]

引き渡しがのびたみたい

[56: 購入検討中]

いつになったんですか？

[57: 匿名さん]

耐震壁つきラーメン構造ってよくCMで聞くあれですね。PRC構造とではりや柱がなくすっきりしているということですね。建物の高さからするとこういう工法でも大丈夫かなと思ったりしていますが計算されているんでしょう。部屋の中で圧迫感もないし。家具の配置でなやむこともなくいいと思います。

[58: 匿名さん]

一ヶ月のびたみたいです。引き渡しが

[59: 匿名さん]

一ヶ月のびてますね

[60: 匿名さん]

一ヶ月のびているようですね

[61: 匿名さん]

なんでですか？

[62: 匿名さん]

修繕積立金が少な過ぎるような気もしますがどうでしょう。複雑な形の建物だと補修が大変そうにみえますが。。
補修も末長組が特別価格でやってくれるんでしょうか？

[63: 匿名さん]

修繕費、入居後に改善されて値上がりするかもしれませんね。管理費もエレベーターが２基ある割には安いな

引渡しが伸びてしまうと、４月初旬入居が不可になりますよね
そうなると、学校に通っているお子さんがいらっしゃる方は、困りそう
新学期は間に合わないですよね。

[64: 匿名さん]

思ってたより、眺望が良いんですね。
意外でした。

[65: 匿名さん]

最上階は芸能人が住むような邸ですね。
溝の口でこの金額は、高くないですか。
店舗が多いのは生活しやすそうですけど。
南武線は利用勝手がイマイチですよね。
交通の便で悩みますね。
それを考えなければ立地的にはいいと思いますけど。

[66: 入居予定さん]

シエルコートや広いリビングにひかれ購入しました。
1年後の入居が楽しみです。
最近の販売状況はどうなんだろうか。

[67: 匿名さん]

現在、第3期を案内中。順調に売れているように感じますが。
下の階は、かなり事情協力者住戸になっていますが、賃貸で貸す場合もあるんですよね。
販売価格を考えると、かなりの賃料になりそう。

このマンションプランのシェルコートはとてもいいですね。
バルコニーの他にこのスペースがつくなんて贅沢。

[68: 購入前向き人]

各フロア二世帯に一基のＥＶで、各フロアの共有廊下がほとんど無く、プライバシーが保たれる中、四面採光を取り入れ、一般のマンションのバルコニーよりも広いシエルコートが全戸スペースについた駅近のマンションなんて、なかなかないと思います。ターミナル駅だけに東西南北、各方面にアクセス良好で通勤、プライベートでも助かりますね。
子供連れ、ペット連れには屋上庭園も、魅力の一つですね。エントランス入った内部には共有スペースやキッズルームなどはないですが、個人的には今までのマンションでも特になかったし、気になることはないかなぁと...。
この物件は線路沿いではありますが、当然ながら遮音性にも配慮してありますし、電車が通っているのは分かりそうですが、日常生活上での支障は極力少ないと思います（まあ、鉄ちゃんではないですが、個人的に家のシエルコートから電車が走っている風景を眺められるのも、いいなぁと思いますし...笑）。エリアの中では少し値段が高めですが、駅前の発展や近隣には小学校がすぐ近い事も親としては安心です。強いて気にるマイナス点を挙げるとすると、エントランス前の道路が交通量が多いのに、ガードレールが無いことですかね。
治安面に関して心配もあるような方も多いですが、安全面に関しても、駅からは夜でも暗いところもなく、呼び込みや若い連(^3^)/がたむろするような場所も日中以外は通らない立地ですし、そんなに心配要らないですよ。街としても活気を感じますし、これからますます発展していく都市だと思うので楽しみです。
凄く前向きに検討したいです。

[69: 匿名さん]

キッズルームだと子供が少なくなった時の使い道とかメンバーの固定とかどうしても出てきますしね。そういうのを省いて屋上庭園を作るというのは良い試みだと思いました。環境面にも優しいんじゃないでしょうか。屋上庭園、ペットを連れての散歩もアリなんでしょうか？？
シェルコートのガラス手摺の高さが低いような気がしますがどの位の高さなのでしょうか。階数によっては手摺に近づくのがちょっと怖いかもと思ってしまいました。

[70: 匿名さん]

修繕費は段階的に上がっていくんじゃないんですか?
それでも安いくらいなのですか?
だとすると早めに検討しなおした方がいいのかもしれないです
大規模修繕のたびに一時金を出すようになるよりは月々を値上げした方が負担感は少ない
でもお金の問題って決めるのが大変だったりするのですよね
各々家計事情が違ってくるので
どちらにしてもエレベーターが２基あるなら大目位にプールしておいた方が安心感はあるような

[71: 匿名さん]

＞＞69　それは、聞いてみるしかないですね。
ドッグランがある物件はドッグランでのみ散歩を許可したいから設けているのだと思います。
私の感覚ですと屋上庭園でワンちゃんのお散歩は無理かなーとは思いますけど、大切なワンちゃんと時には空を眺めに行くのも素敵ですね。

エレベーターの話ですが。
この戸数で2基とはスイスイではないですか。

[72: 匿名さん]

ペットが苦手な人も住んでいることもあるので、いろいろな管理規約とかありますよね。
事前にチェックしておくとしておくといいかもしれないです。

プライバシーがある共用廊下やちょっと変わった配列が気になります。
バルコニーの使い勝手や視線はどうでしょうか。

[73: 匿名さん]

セットバック配置は面白いですね。隣とのプライバシーが保たれているので戸建感覚になります
ガーデンテラスがおしゃれでいいなと思います。外観が外国のホテルみたいですね。

[74: 匿名さん]

なるほど確かに変わってますね。間取りも変わっていますが、使い勝手は良さそうな感じがします。
リビングは西日がきつそうですが、どうでしょうか。

[75: 申込予定さん]

ペットが苦手な方もたくさんいるので、マンションでのペット飼育は難しいですよね。
間取りは変わっていますが使い勝手は良さそうです。ひかりと風の入りも良さそうですし。
あと、69さんがおっしゃる通り、ガラス手摺は低く感じました。小さなお子さんがいるお宅は、怖いかもしれないですね。
南西向きというより、西向きに近いお部屋なので西日は強そうですが、私は気になりません。選ぶ部屋のタイプにもよると思います。

[76: 匿名さん]

最上階のスカイプレミアム住戸はさすがにすごいですね。
他の階のお部屋でも十分仕様なども充実していて良いと思ったのですが、
最上階は更に広くて、部屋によってはしえるコートが二つもあるのですね。
お部屋の数もあるので、こういうお部屋なら、２世帯だったとしても無理なく
生活ができるのかもしれないですね。
各お部屋の広さも十分確保されているので良いと思います。

[77: 匿名さん]

プレミアム住戸は憧れちゃいますね。
間取りのページを見に行ったら、もうKタイプは売れたみたいですね！！
仕様は無垢材と天然石が採用されていて温かみがあり、永住向けの造りになっていてステキ～。
スタンダードも決して劣っていませんが、プレミアムを見た後はどうしても見劣りしてしまいますね。

[78: 匿名さん]

＞プレミアム住戸

一つのマンション内でも希少なわけですからちょっとした優越感を持つこともできますよね。

プレミアムの内容自体も住んでみて快適なのだろうなと想像はしますけど、この環境が他の一般の住戸とどれぐらい差があるか。
この点を価格面と照合して、プレミアムの価値なるものを見出すと良いと思います。
55戸だけのマンションですから割合的には希少過ぎるわけではないのですけどね、例えば300戸のうちプレミアムが3戸だと相当に希少だと思います。

[79: 匿名さん]

プレミアム住戸はさすがに仕様がすごいな、というかんじ。
お値段もすごいですけれど…。
でも快適に過ごせるという特権はありますよね。

外観についていいと書かれている方がいますが
本当にいいですよね
このデザインならあまり時代にも左右されないのでは？

[80: 匿名さん]

工事はすすんでいますか？

[81: 匿名さん]

住居フロアは２階からになるんですね。事業所協力住戸はどういったものなのでしょうか？賃貸になるのかな。
たしかに、外観のデザインは目立ちそうでかっこいいですよね。

皆さんのおっしゃるとおり最上階はあこがれます。この立地でこの価格はすごいですよね

[82: 匿名さん]

工事がだいぶ進んでいてビックリしました！
販売状況は進んでいるのでしょうか。

[83: 契約済みさん]

最上階とあと数戸残っているのでは？？？

[84: 入居予定さん]

最上階と残り二戸残ってるみたいですね。
プランズ溝の口も残り数戸がなかなか決まらない模様ですね。ここからが難しいんでしょうか？
埋まるといいですね。
出来上がりが楽しみです。

[85: 契約済みさん]

残り1部屋ですね。

[86: 匿名さん]

>>48さん
RC 造での壁式構造は決して安くは出来ないですよ！
ラーメン構造と違いすべてが構造壁になるので、より正確な施行が必要となり高くつきます。
それによりマンションでは悲願である柱や梁のない空間が実現できるのです。
最近はそのコストから低層でも壁式構造を採用するデベは少なくなりました。
ましてやスーゼネでも実現できなかった高層での壁式。
これが確立した技術ならば、建築界のノーベル賞ものです。
構造といい仕様といい、この価格でも安いくらいです。
私の中では神奈川一のマンション認定です。

[87: 匿名さん]

壁式構造って大手ではあんまりない事は確か。
低層(5階くらいまで)もしくは斜面ひな壇で時々見かけるくらい。
末長はあちこちで壁式つくってるけど、やはり高層はあまりないと思う。
参考例として、鹿島の加賀レジデンス(14階建)は壁式と免震でひと工夫あり物件。免震にしたので、壁式でも10階以上が可能になったと言っている…
http://www.kajima.co.jp/news/press/200709/27a1-j.htm

壁は厚くなって良さそう(部屋の内寸は狭くなる)。しかし梁がないからスラブ厚が従来のままだと振動しやすい？遮音データを確認した方がいいかな。
あと間仕切り壁と違って、構造壁は当然動かせない。将来リフォームしたい人は注意。

[88: 匿名さん]

>>87
参照URL ありがとうございます
！
すごい勉強になりました。免震と超高層でお馴染みのコアウｫ
ールを用いて実現させたのですね。さすが鹿島ですね。
文章を読むと、室内に構造壁がないようですが、スラブの支持は四方の壁だけなのでしょうか
？
シエルでも気になりましたが
スラブのたわみにはどのように対応しているのか気になります
。

[89: 匿名さん]

完成が8月に延期になりましたね。
良い物件にしてくれることを願っています。

[90: 匿名さん]

最上階プレミアム住居
このマンションの一番の魅力である物件が残っているとは
売り手としては、どうやって売るべきか悩んでいることでしょうね。
価格が価格だけに、欲しくても買えないという人が多いと思うしね。
しかし、一番メインの物件が最後まで残るなんて珍しいな。

[91: 匿名さん]

> 完成が8月に延期になりましたね。
HPにも公開されているようです。

3ヶ月も延びるとなると、
末長組がどのような対応をとるのか気になるところですね。

[92: 匿名さん]

えっ、まさか倍返しですか。。。
ティアラも何か揉めているようですが。。。

[93: 匿名さん]

3か月ぐらいで倍返しはないよ

[94: 匿名さん]

当初からすると4ヶ月ですね。

[95: 匿名さん]

3ヶ月分の家賃代等

延期により実際に発生した金額を負担するそうです。

[96: 匿名さん]

プレミアムはすごいですね。ＨＰ見るだけでも幸せな気分になりました。
シェルコートも他にはあまりないのでは。普通のバルコニーの倍ありますよね
ベンチを置いてのんびり読書とか　ガーデニングもできるし手前側であれば布団とかも横に並べて日にあてられるのでは。無理なのかな？

[97: 入居予定さん]

だいぶ建物が出来てきました！いま9階くらいでしょうか。先日末永さんから建設中内部の写真が郵送されてきて、外壁？が少し見れてワクワクしました！がんばれ末永！夏を気長に待ちます。

[98: 購入経験者さん]

この会社の物件に住んでいます。3年目です。未完成工事多数、1年目点検未対応多数、アフター全く機能せず、管理会社は最悪。既に何軒かの売却が出ています。高価な買い物は慎重にしないといけないと痛感しました。販売担当は外部の人間で全く言っていることが違っており、ここまで酷い会社だと思いませんでした

[99: 入居済み住民さん]

>>98
差し支えなければですが、ロイヤルシーズンカーサ溝ノ口ですか!?
迷った挙げ句見送り、他に決めたのですが、あそこを買えば良かったと今でも後悔しています。
確かにうちも気に入ってたのですが、販売会社の対応が余りに悪く、買う気がなくなってしまい止めました。
もしいつか買い換えのチャンスがあれば末永組で!!と思っていたのですが、やめた方が良いのでしょうか。

[100: 匿名さん]

最後の1邸まだありますね〜
ここも3月決算ですかね。
即買いなら値引きあるかな。116.1m2、8500万台で2割引なら6800万とか。。。
それでも出せないけど。。。