プレサンス ロジェ 浄心駅前ってどう？

[物件比較中さん]

プレサンスロジェ浄心駅前の情報や評判などを希望しています。
駅からは近いけど、お店などは自転車でないとちょっと遠いようですね。。。

所在地：愛知県名古屋市西区城西４丁目1904番1（地番）
交通：地下鉄鶴舞線「浄心」駅徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.14m2～89.3m2
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：TSUCHIYA(株)名古屋支社
管理会社：グローバルコミュニティ(株)・(株)プレサンスコミュニティ



[スレッド本文を編集致しました。H25.10.19　管理担当]

[84: 匿名さん]

幹線道路沿いが相当なネック

[86: 匿名さん]

ここは投資マンションには向いてるよ。
あとは生涯独身者とか。

[87: 匿名さん]

投資目的にファミリータイプの新築を買うの？なんか収益が想像できんな。４０００万も出すのなら名古屋の北側くらいで６部屋くらの中古アパート買ったほうがよっぽどリスクすくなく収益いいように思うけど。

なんか営業の売り文句みたいな話だね。

[89: 匿名さん]

投資は立地が全て。

郊外アパートは表面利回りは高いけど入居者が埋まらない空室だらけけ。

この立地なら家賃18万円はいけるでしょ。

[90: 匿名さん]

新道1丁目（浅間町徒歩3分）の新築マンションの66平米が月10万前後。ここの広いところもせいぜい14万がいいところだろうね。

オールオアナッシングの新築1部屋買うくらいなら、郊外中古アパートのがリスク分散からしてよっぽどまし。年数経ってれば固定資産税も安い。

プレサンスの浄心は半年以上たつのにいまだに借り手見つからず。
できた当初は14万の賃料だったはずなのに、借り手見つからないのにもかかわらず15万に値上げしてる。まあ、ここを投資目的で～って言うための見せ掛け物件なんだろうけどさ、そんなのにひっかっかるくらいの人なら、ここを投資目的で～で買っちゃうんだろうな。

[91: 購入検討中さん]

モデルルームを見てきました。
とてもセンスよくまとめられていてテンションあがりました。

販売初期だということもあるのでしょうが、反響は良いようです。
設備に関しては平均レベルだと思いましたが、間取りは良かったです。
リビングは開放感あるし、収納も豊富だなと感じました。

現地も見に行きましたけど、薬局やスーパーもあるし、飲食店がかなり充実している点は◎です。
また東側には高いマンションがないのでプライバシーの面も安心できそうです。

まだ高層階も選択できるようなので少しローンが長くなっても高層階に住んでみたいです。

[92: 匿名さん]

91さん、価格表で10階以上でおいくらくらいでした？Aタイプだと4000～4500くらいですか？

[93: 匿名さん]

資料請求しろよな

[94: 匿名さん]

資料請求しても価格表はもらえんよ。

[95: 匿名さん]

価格表は見せてもらったんですが、Ｃがお目当ての部屋だったのでよくは覚えてないです。

Ａはとにかく高くて高層階はちょっと手が出ないなーと横目で見てました。
（全て4000万以上だった気がします。）

その分????管理費、修繕積立金、駐車場代はリーズナブルな設定でした。

いやーでもモデルルームはもう一回みたいなー。
リビングがとても気に入りました。

[96: 匿名さん]

ここは他のマンションと比べて修繕積立金が安いからお買得ですよね。
管理費は意外と普通でした。
中の中のマンションですね。

[97: 匿名さん]

＞＞91さん

私も気になります。

価格もそうですが、マンションの日当たりはどうでしたか？
洗濯をして外干しできるかを知りたいです。

管理費も気になります。
いくらなんでしょうね。

[98: 匿名さん]

全戸の価格一覧表ってモデルルームにいかないと貰えないの？

[99: 匿名さん]

プレサンスの場合は、モデルルームに行ってもくれない。95さんも書いてるように、チラッと見せてくれるだけ。

だから、プレサンスは価格表が何種類かあって客によって提示する価格表が違うってうわさも出るくらい。まあ実際はわかんないけどね。

あと、ちょうど冬至だしこの東向き物件の日当たり具合を気にするなら現地確認が一番いい時期ですね。

[100: 匿名さん]

期分け販売してる分すら価格表貰えないってそんな販売手法あるんだな？
しかもモデルルームまで足を運んでも？
ありえん！

[101: 匿名さん]

フロアごとの戸数が少ないみたいですね、
自身のフロア、静かそうじゃないですか。

やっぱり角のほうが人気がありますでしょうか、
各フロア、中住戸は1戸のみ、ですよね。

となるとどうしても角から魅力を感じずにはいられないと思いますが、
いかがでしょう。

[102: 契約済みさん]

中住戸は価格を魅力的に設定されてました。

間取りを総合的にみると角部屋には劣ります。


洗濯物に関しては日当たりより風通しが重要なのでその点では問題ないです。

ただ日照による部屋の明るさは午前中限定になりますよ。

[103: 購入検討中さん]

Ａタイプだと南向きの窓も多いから室内も
明るくなると思うんだけどなんといっても
この立地は西区の中では魅力あります
我が家は広大な間取りのＡが希望ですが
価格と眺望（階数）のバランスで悩み中

[104: 匿名さん]

Aタイプはさすがに高いですねー
広いので当然でしょうが。(>.<)y-~

[105: 匿名さん]

駅前の賃貸マンション風っていう感じだね。

子供のいない夫婦とか独身男女には住みやすそうだね。

[106: 匿名さん]

１期は即日完売だったんだね
立地面は文句なしに便利だし間取りも広いし設備も充実してるから
普通に人気でるでしょうね
モデルルームは新年早々賑わってました

[107: 匿名さん]

＞１期は即日完売

スゴイですね！モデルルームはもうやっているんですね。
4日から？

ショッピングセンターが1月1日から営業していたりして、「お店の人はいつ休んでいるんだろう？」なんて心配になっちゃいます。

今年はマイホームを買う人も多くなりそうですね。

[108: 匿名さん]

苦戦してるから、早くモデルルーム開けないとね

[109: 匿名さん]

１期は即日完売は、少戸数だけ売り出す見せ掛けなんだからさそれですごいとか人気とか言うのは販売さんか、感情に流されてるだけだよ。気をつけなよ。

物件概要の2期販売概要が更新されたけど、2期は先着順なのに1ヶ月以上６戸から変更なし。ここ1ヶ月は売れなかったのか？こっちのが実勢に近いんじゃないの。

西区は数が少ないし、バンベールもほぼ完売だからこっちも早めに動くかと思ったけど、ポレスターとの比較待ちなのかな？客層は違うのかと思うけど。

[110: 購入検討中さん]

距離的には名駅と栄にも遠くないし、西区ということで
価格安めなのが魅力。

千種、名東に比べ同じ仕様より３割くらい安い印象。

車５分の範囲にイオン、ヨシズヤもあるし
図書館や役所も近いので不便ではない。

居住地区のブランド面を気にしない、家だけでなく
家族旅行なんかにもお金を回したい我が家には悪くない。

この物件選択するなら価格重視で低層～中層がいいなー。

[111: 匿名さん]

西区民も難色示す立地だから安い

[112: 匿名さん]

これだけ駅近い立地で難色しめす要素ってあります？

[113: 匿名さん]

少なくとも自分は感じないですけれどね。
ここまで駅に近ければ上々じゃないですか？
車があればちょっと行って、まとめ買いできる店もあるし。
自転車でも行けなくはないけれど・・・。
浄心って場所が少々地味な感じはしますけれど、暮らすには殺伐としているよりいいと思います。

[114: 賃貸住まいさん]

弁天商店街に店舗が多かった１０年前は便利な
場所だったけど最近はもう少し庄内通駅寄りが便利に
なってるかもです。
スーパー、ドラッグ、ファミレスのような家族世帯に
必要なものが意外と駅周辺にはないのよねー。
車使えば同じなんだけどそれだったら
ポレスターの方が安くて設備も充実してる気もするし
中古のプレミストやオアシスフォートも浮上してくるのよねー。
購入した皆さんどうやって決めてるんでしょ？

[115: 匿名さん]

駅にコレだけ近いとさすがに魅力感じます。

通勤・通学って毎日のことだからとても重要。

また賃貸や売却する時にも「駅５分以内」という条件満たしているだけで需要がアップするらしい。

[116: 匿名さん]

管理会社が2社ある理由って何ですか？

管理費は安いですか？

[117: 匿名さん]

物件概要を見るとこうなっていますが

管理費（月額） 7,460円〜8,750円
修繕積立金（月額） 4,570円〜5,360円

他のマンションと比べて安いような気がしますがどうでしょう？
将来的に値上がりするということもあるのでしょうか？

駅がこれだけ近いのに駐車場も各世帯一台分は確保できますね。
料金も外で借りるよりずっと安上がりでしょうし。
その点でも魅力があるマンションですね。

[118: なんかねー]

>>117
あんた素人？
ひやかし？
値上がらないとこあると思うの？

[119: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインの3分の1位の修繕積立金？？？？

[120: 匿名さん]

確かに管理費と修繕積立金は他社より低めに設定されてるよ。
いずれは上昇していくのでしょうが、管理会社の見直しによって３割程度安くなる例は多数あるからやっていけない金額でもないとは思う。
エレベーターとか機械式駐車場とか新品なのに法令以上の頻度で点検して保守会社が潤う構図も問題になっている。
住人が新居で舞い上がって細かいコストを気にしない期間に実は搾取されてるような気がする。
安くスタートして更に最初からムダを削れば更に安くなる気もする。

例えば）
＠8000円/世帯×42世帯の管理で336000円だとすると大半は
管理人の人件費で恐らく14-15万くらい。
他通信費とか高額に設定されてることが多いのでスリム化の対象になりやすい。

スリム化で一番効果が大きいのは週２回のゴミ回収サービスを廃止することだね。
管理人は午後から出社＆週２回にすると大幅にコスト削減ができるそうな。

[121: 匿名さん]

先週末もモデルルームは大盛況でしたね。
アポなしで来る人も多いようでやはり注目度は高いようです。
東向きと大通りの騒音と気になる部分はハッキリしてるから
営業さんも特に影響とか詳しく親切に説明してくれましたよ。

[122: 匿名さん]

・先週末"も"モデルルームは大盛況
・アポなしで来る人も多い

購入検討者側では分かり得ない情報をお持ちのようで・・・ま、売り側の関係者さんならあたりまえかww


あと、管理費が安いのはプラスとしていいとしても、修繕積立金が安すぎるのは後々問題になる。一緒に考えてはいけない費用の問題だね。プレサンスは長期とか永住目的を主としない売り方をするから、それと同様の発想で10年とかで買い換えることが前提とか想定のある買い手には大規模修繕の前に逃げるのにいいかもしれない。この点は物は捕らえようかな。

[123: 匿名さん]

購入経験ない方には想像つかないのかもしれませんが、
購入手続きを始めると何度もモデルルームに出向く必要があるのです。
（仕様変更の確認、オプション、契約書の確認etc）

それに入り口で
「ご予約の方ですか？」
「特に予約してません」
との会話がなされるのでアポなしの人が来たというのは
ある程度わかります。

まぁ購入経験まではなくとも一度でもモデルルームへ
行ったことがあればわかると思うんですが？

特に他意はございませんのでレス不要です。

[124: 匿名さん]

へぇ～、私はモデルルーム行ったとき入口が見えない側の席しか案内されたことないから入口に人が来ることを気にしたこと無いし（プレサンスの物件でもね）、聞き耳も立ててないで打ち合わせ場所と入口の声がそこまで聞こえるほどのMRにも行ったこと無いね（ここのMRは行ったことないよ）。入口を見せない側に座らせるのは入口を気にさせない配慮とかで席順があるんだと思ってたよ。それとも反対側に座ってるひとなんだろうかね～。

それに、ほんとうに注目度の高い物件はそもそも完全予約制にしてるよ。

[125: 匿名さん]

この掲示板も彼らの大事な商談の場なのですね。
そう思って拝見しています

[126: 匿名さん]

ＨＰでは第２期も完売と出てますね＾＾ｖ。
早く完売するとよいですね～！

やや荒らされ気味ですが理由がよくわかんなーい、
（競合同業または審査ＮＧだった？）

地域情報とか学区情報とか前向きな有益な情報交換ができると
良いのですけどね～。

[127: 匿名さん]

検討版だから、長所と短所ははっきりしりたいですね。
長所だけならモデルルームでわかるんだし。

でも、１２６さんみたいにプレサンスの営業さんにとっては、前向きな長所だけが有益な情報だもんね。
がんばれ、営業さん！

[128: 匿名さん]

朝からこんな掲示板チェックしてる人がいるとは､､､乙です。

でも朝はちゃんとニュースとか新聞みたほうがいいよ！

[129: 匿名さん]

不動産屋もパート1のマンションと勘違いしてる。

でも家賃収入15万円は資産価値が高いマンションってことですね。


http://sumaity.com/chintai_room/room.php?pref_id=23&estate_id=9648...


プレサンスロジェ浄心駅前 208号室
賃料15万円
管理費0円
敷金/礼金1ヶ月/1ヶ月
間取り2LDK
面積65.57m2
種別・構造マンション 鉄筋(RC)
築年月2013年04月
交通
鶴舞線 浄心駅　徒歩6分
名城線 名城公園駅　徒歩12分
所在地 愛知県名古屋市西区上名古屋２丁目14-23

[130: 匿名さん]

この浄心は行ったことないですが、モデルルームを見に行った時は他の人は気にならなかったです。
人気物件じゃなかったのかもしれませんが、その時は人が他にいる雰囲気はなかったですね。

誰か来た？っていう感じもなかったですし。
だから、話の内容も（アポなしかどうか）聞けるところで話をされたことはないです。

[131: 匿名さん]

130さんそれが普通のMRです。人気物件で人が多くなれば、なおさら入り口の声なんて聞こえません。

121でウソか誇張かわからないけど書いたものを、123でそれを上塗りしてるだけでしょう。130さんの言うように普通の購入検討者側の普通の感覚を理解できなかったという点で痛い点を突かれたので126以降で話をそらそうとしてるんでしょうね。


しかし、128さんの提示しているように1年近くも借りてが見つからないんですね。
新道1丁目浅間町3分の66平米の新築が9.9万円であるから、それくらいが本来の相場でしょうね。

[132: 匿名さん]

高層階もかなり成約すすんでました。
値段の安い低層階も商談中が増えてるようで、
人気物件とまではいかないまでも順調に売れてるのでは？
見送り予定なのでどちらでも良いのだけどご参考までに。

[133: 匿名さん]

完成までまだ1年もあるんだから完成までには完売するだろうね。
駅前だし。
まーどっちみち増税後のマンションだし
今年は色んなマンションが計画されてるから
比較しながらゆっくり決めればいいよな。