ジークレフ千里青葉丘ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

事業主は神戸製鋼の子会社ですがデベロッパーとしての評判はどうですか？
ゼネコンは一流の大林組ですが評判はどうですか？
マンションは管理を買えと言われますがデベロッパー系列の管理会社の評判はどうですか？
将来の管理費や修繕積立金はどうなりますか？
資産価値の維持は電車の駅から５分以内が鉄板と言われますがここはモノレール駅の５分以内ですが
将来の転売価格はどうなりますか？
吹田市の行政・財政・福祉・教育・学校はどうですか？

売主：神鋼不動産株式会社　http://www.kobelco2103.jp/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：神鋼不動産ジークレフサービス株式会社　http://www.gclef-service.co.jp/

行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1299&cid_...
ジークレフ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B8%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...
吹田
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%90%B9%E7%94%B0

■物件概要（予告広告）
名称 ジークレフ千里青葉丘
所在地 大阪府吹田市青葉丘南215番50
交通 大阪モノレール線「宇野辺」駅より徒歩5分、JR京都線「茨木」駅より徒歩19分
地域・地区 第二種中高層住居専用地域・25m第三種高度地区
地目 宅地
私道負担 なし
建ぺい率 60%
容積率 200%
敷地面積 5,427.59m²
建築面積 3,036.21m²
延床面積 13,078.74m²
構造・階数 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上10階建
間取り 2LDK～4LDK
総戸数 130戸
今回販売戸数 未定
予定価格 未定
住戸専有面積 68.92m²～90.45m²
バルコニー面積 8.78m²～12.01m²
専用庭面積 25.05m²～27.73m²
駐車場 133台 (内福祉用3台)
バイク置場 26台
自転車置き場 260台
建築確認番号 第NK13－0758号（2013年10月1日付）
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有権、敷地及び建物共有部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
事業主（売主） 神鋼不動産株式会社　国土交通大臣（2）第7088号・（一社）不動産協会会員　神戸市中央区脇浜海岸通2丁目2番4号　TEL.[phone]
設計・監理・施工 株式会社大林組
管理会社 神鋼不動産ジークレフサービス株式会社
竣工予定 平成27年2月上旬
入居予定 平成27年4月上旬
販売開始予定時期 平成26年2月下旬

[181: 物件比較中さん]

価格的にはCIPによる建築的なコストダウン、グループ所有の土地からかなかなかリーズナブル。
ただ共用施設ほぼなし、ディスポーザーゴミドラムもなしなのに、なぜかミリカ並のえらく高い管理費。

管理会社：神鋼不動産ジークレフサービス株式会社
となってるし、これは要するに物件価格自体は抑え目で管理費で後々に渡り儲けを出そうって仕組みなのかな？

入居後に組合作ってそこで管理会社を皆の意見集めて変更したら、という方法もあるだろうけど、
元神戸製鋼の寮で住んでた社員の出戻りも複数あるとの営業談から、グループ企業に務めるある意味地権者的な人たちも多数いそうだし、それらをまとめるのも一筋縄ではいかなそう。

管理費に関して皆さんどう思われますか？

[182: 購入検討中さん]

管理費高い、入居後に変更希望します。

[183: 主婦さん]

管理費は高いのでしょうか？
私は高いと思いませんでした。
最近の分譲マンションンはあんなものだと思いますが・・・
管理費は安いからといっていいというものではなく
安いと管理がずさんになったりする心配があるのではないでしょうか？
駐車場代が安いので合わせて考えると許せる範囲だと思いました。
管理会社はきちんとしたところがいいですよね。
神鋼不動産ジークレフサービス(株ってどうなんでしょうか？
あまり実績がないようなので少し心配です。

[184: 購入検討中さん]

高いでしょ。きちんと比較してます？あくまでも「この設備」と「この戸数」なら6000円がいいとこ。
安いからいいというものではないのは正論ですが、だからといって無駄に高く取る理由にはなりません。

ものは言い様で、なぜ管理費が高いんですか？と営業の方に聞きましたところ、
駐車場を安く設定してるからトータル負担はうんぬん(？)、という答えになってない答えをおっしゃいました。
でもよく考えてみてください。駐車場安く管理費高くって、それ住人からしたら正直損してますよ？
だって管理費って管理会社に行きますけど、駐車場代は管理組合費にいくんですよ。
駐車場代は私たち住人共通のお財布に貯まるんです。
それならトータル同じ額でも、逆に駐車場が高い方が全然よくないですか。
実際には車乗らない人もいるんだしね。

長くなって申し訳ありませんが、何が言いたいかって、今が無理であったとしても（いや、実は今から言うべきではないでしょうか？）
もしここを見ている皆様と住人になれましたら、皆さんで上記のように管理組合側から要望するべきではないのかと。
もちろん、管理費と駐車場代両方安いに越した事はないので、ただ管理費を下げるよう要望しても良いですが。

ただ懸念は上記にもある「ある種の地権者」の存在ですよね。どうなることやら。

[185: 匿名さん]

>>184
営業の方の言い分は強ち間違いで無いですよ。一般的にマンションの管理費と駐車場代は一般会計として同じ財布で管理します。従って総額で幾らかです。それを年度で余った費用を修繕費に回します。私のマンションは管理費はあなたの言う6000円ぐらいですが、逆に駐車場代が15000円ぐらいで、そこから補填してます。管理費設定=実際の管理費では無いと言うことです。

[186: 匿名さん]

管理費は確かに安いに越したことはないと思ってました。
でも、実際に購入して数年後に高くなることもあるそうです。
安いだけが良いのではないということを最近知りました。
ローン額と管理費は少し多めで月額を計算して購入するほうが良いと思います。

[187: 匿名さん]

管理会社に払う管理費自体は変化がなくとも

修繕積立金は長期修繕計画の元、経年によりどんどん上がっていくパターンがほとんど。

そりゃ10年目の大規模修繕と20年目の大規模修繕では

どちらがコストがかかるかは目に見えていますもの。

となると、徐々に上がっていくっていうのは理にかなっていると言ってもいいのではないでしょうか。

どこのマンションでもしている事ですけれど。

[188: 匿名さん]

修繕費はどのマンションも上がっていきます。
タワーマンションなんかは上がり率がハンパないです。
ジークレフの営業の方に修繕計画表を見せてもらいましたが
他のマンションと比較するとマシでしたよ。
ミリかヒルズなんかは共用施設が多いこともあり上がり率がすごかったです。
住宅ローンを払い終わっても管理費修繕費駐車場代などが高かったら
いやなのでマンションを検討する時は私の中では重要視していました。

[189: 匿名さん]

今はどれくらい売れてるのでしょうか？
モデルルームは火曜水曜と２日定休日あるし、新築マンションの雑誌にも載ったり載らなかったりなので施工までに売れる目処がたってきたのかな。

[190: 匿名さん]

管理費はあまりにも安いとちゃんと管理がなっていない場合もありますよね。
管理会社をしっかり機能させるためにもある程度の金額の方が安心できますね

[191: 匿名さん]

189さん
もう100件ぐらい売れてますよ。
完成までどころかそろそろ終わりですよ！

[192: 購入検討中さん]

来年４月に入居開始で、この時期に130件中100件売れているのは、売れ行きとしては普通でしょうか❓

[193: 匿名さん]

順調なほうだと思います。残り30戸。まだ夏前ですし、ここは駅から近いし価格も抑えめなので順調に売れていくと思いますが、どうしても人気のない間取りはどこのマンションでもあるので、そこら辺がどうはけていくかでしょうね。

[194: 匿名さん]

順調ですね。
年内には売り切れるかもしれませんね。早く出会いたかった物件です。

[195: 匿名さん]

人気みたいですね。

大阪のモノレール事情はどんな感じですか。
私の住んでいる地域だとそんなに重宝されるものではありません。
モノレール沿いに住もうという流れもそんなには。。

でもここは違うみたい。
モノレール自体に利便性の高さがあるからでしょうか。
具体的にアクセス面の優秀さを確認したいところです。

[196: 匿名さん]

モノレールは少し値段が高めですが、千里中央まで3駅で10分もかかりませんし、南茨木までひと駅乗れば阪急も使えます。

新大阪までなら茨木からＪＲを使用しますが、空港ならモノレール一本、逆方向へは大日のイオンも行きやすいです。

モノレールはバスと同じ、とよく目にしますが、頻繁に運行してますし、全く違うと思います。

[197: 匿名さん]

言葉足らずですみません。
新大阪は、自分ならばＪＲでと言う意味です。

[198: 匿名さん]

モノレールの駅を降りた辺りはとても綺麗とは言い難いですが、一駅乗れば南茨木で阪急に乗り換えられます。モノレールの時刻表は10分刻みで狂いが無いので乗り換え時も時間が読みやすいですし、距離もモノレールの改札を通ればすぐ下の方に阪急のホームが見えている程近いです
ＪＲも自転車で6分で行けますし、京都線なので京都、大阪、神戸、乗り換え無しです。少し距離はあるけどＪＲが使えて一駅乗り換えるだけで阪急が使える。これを便利と取るか煩わしいと取るかはその人次第ではないでしょうか

[199: 匿名さん]

確かに宇野辺駅あたりはあまり何もありませんが、皆さんが言っておられるようにどこに行くにも便利だと私は思います。

[200: 匿名さん]

購入検討中なんですが、駐輪場が2台までしか確約出来ないのが気になります。今後子供のことを考えると4台は必要になります。駅前の駐輪場を借りるしかないのかな。。。

[201: 契約済みさん]

床は二重床ではなく、クッションフロアの直床のようですが、軽量の衝撃音は低減されたとしても、
それ以上の大きい音では階下にどの程度響くものでしょうか？

[202: 匿名さん]

ＪＲ茨木を通勤で利用する予定なので、通勤用にも自転車が必要になりそうです。
自転車2台までは厳しいですね！

ちなみにＪＲ茨木駅周辺の月極め駐輪場の料金相場はいくらでしょうか？
また駐輪場は直ぐに見つけられるでしょうか？
駐輪場の空き状況等ご存知の方がいらっしゃれば教えてください。

[203: 匿名さん]

駐輪場は今後の課題になりそうですね。しかし、4台分確保できるマンションってなかなかないですよね
サイクルポートがあるのが理想ですね

[204: 住まいに詳しい人]

＞201

クッションフロアじゃなくて、フローリングではありませんか？
クッションフロアは洗面所やトイレ等に使われる材料です。今時居室にクッションフロアは賃貸でもありません。

で、たとえ今のLL-45のフローリングでも子供等が走り回れば下に多少は影響があると思います。
が、それはあくまでも上の住人が非常識なレベルの話であって、普通に人が生活してくれれば全く気になることはないと思います。

[205: 匿名さん]

二重天井、二重床は直床に比べて下がり天井などのデコボコがなく、床に段差がなく、重衝撃音にも優れています。
直天井、直床は手間もコストも工期もかかる二重天井、二重床に比べて安上がりで、欠点も多い。マンション選びで、この点も大切だと思います。

[206: 匿名さん]

205さん

二重床の太鼓現象などもよく耳にしますが、どうでしょうか？

[207: 匿名さん]

二重床で施工によって上から聞こえる低いドンドンという太鼓現象や床鳴りがする場合があります。
二重床、直床のどちらを選ぶにしても一長一短はあります。
モデルルームに行ったとき、直床がへこむファファ感はあまり良くなかった。しかし、これもどちらを選ぶかは
好みの問題だと思います。

[208: 物件比較中さん]

茨木駅は駐輪場少ないですよ！
駅直結の駐輪場は1年待ちです。。。
少し離れれば空きはあると思います。
相場は月2000円ぐらいかな？

[209: 購入検討中さん]

車通勤のためインターが近いこと、出張多数のため伊丹に直通のこと、子供の学校が近いこと。それらを勘案して購入を検討していますが…
正直、北摂にしてはあまりにも安すぎることだけが引っ掛かっています。マンション自体の見た目も若干安っぽい感が否めませんし。

[210: 匿名さん]

ほぼ北摂最安だからね。

[211: 購入検討中さん]

>>210さん

土地の仕入れ値の安さ、モノレール沿線という資産価値の低さ。やはりそれが主な理由でしょうか？
資産価値などはあまり気にしませんが、建物自体の安っぽさが何とも…。それは皆さんあまり気になりませんか？
もちろん安く買えるのは大変ありがたく、魅力的な物件には間違いありません。

[212: 購入検討中さん]

マンションの構造は他のマンションとはそれ程差はないのでは？キッチン、水周りは安っぽく感じますが。

[213: 匿名さん]

内装や設備はオプションでカバーできますが、やはり外観でしょう。
特にバルコニーのアルミルーバーが安っぽく見えると感じてます。
あとアルコーブのスペースももう少し欲しいですね。

でも価格を考えると仕方ないですかね～。
外観以外はほぼ条件満足してますので悩みどこですが、早くしないと
希望の間取り物件もなくなりそうです。

[214: 匿名さん]

208さん

JR茨木の駐輪場の情報有難うございました。
大変参考になりました。一度駅近辺を見て廻ろうと思います。

[215: 匿名さん]

あと20戸も残ってなかった気が。
ここ１、2ヶ月じゃないでしょうか。

[216: 購入検討中さん]

>>213さん

同意です！
外観なんですよね、ただ1つのネックが。
何となく社宅っぽいと言うか、一昔前のマンションという雰囲気で。
リッチな外観に漠然と憧れを抱いていたので、この見た目だけが残念で、まだ迷っています。
もう南東角の4LDKは残っていませんかね？

[217: 物件比較中さん]

外観は普通ですね～。エントランスホールは素敵だと思いました。
これから建つマンションはベランダの壁はタイルではなくガラスかルーパーが主流になるでしょうね。
こちらは総合的にみて良い物件だと思います。

[218: 匿名さん]

4LDKは全て終了してましたよ。

[219: 申込予定さん]

昨日、モデルルーム行ってきました。空き状況としては、20戸程度といったところでしょうか。人気そうな間取りはほぼ完売ですね。昨日もお客さんが多くて、営業の方も大変そうでした。オプションの締切も8Fくらいまで終わってました。購入検討されてる方は早目に行かれたほうがいいかと思います。

[220: 購入検討中さん]

>>218さん

情報ありがとうございます！
やはりいい間取りから完売していきますね。南東角の4LDKは広さもあってなかなかの好条件でしたね。

[221: 匿名さん]

>219さん
あと20戸ですか～。
オプションの兼ね合いもあるので残っている部屋の階数や位置も公式サイトで公開してくれれば良いのに！と感じてしまいます。
ちょっと躊躇する点が割安感のある価格帯であるが故にリセールで値崩れ幅が大きくなるのではないかと言う心配があります。
駅に近いので確実に売れはするでしょうけどね～。

[222: 購入検討中さん]

リセール価格につきましては、築10年、駅から徒歩10分のマンションですが、阪急、JR茨木とも新築価格の90%の割合で販売されています。はたしてジークレフは何%になるのでしょうか？

[223: 契約済みさん]

JR茨木とモノレール宇野辺では、一般的には価値が雲泥の差ですが、モノレール沿線が生活条件に合う人にとっては、駅歩5分は魅力的ですよね。
そこまで大きく値崩れする可能性は今のところないように思います。

[224: 匿名さん]

将来のリセール価格なんて誰にもわからないですよ。
今の土地高騰や建築費の値上がりが落ち着くとすれば、その後に買うほうがよいのではないですか。
今発売しているマンションはどれもこれもかなり割高なのに内容がない（笑）
私はそういうマンションがリセールは危険だと思っています。
ここは元の値段が安いので、値下がり率が大きくなっても金額はたいしたことないでしょう。
元が違うのに率で考えても仕方ない。
3,000万円が2,000万円に値下がりしたら３４％の値下がり率。
5,000万円が4,000万円に値下がりしたら２０％の値下がり率。
値下がり率は大きな差がありますがどちらも1,000万円の値下がり。

[225: 匿名さん]

リセールの話が出ていますが、売却検討目的で購入される方が多いのでしょうか？
それとも永住目的の方がいらっしゃるのですか？
確かに将来的に売れることを検討しながらの購入は必要だと思いますが、まずは住みやすいかどうかですよね。
それに、入居後すぐに中古ででてたりすると、入居者側からすると余りいい気はしませんよね。

[226: 契約済みさん]

>>225様

うちは永住目的で購入しました。
ただ、転勤や親の介護など、何があるか分からないので、やはり賃貸や売却の話も切り離せないですよね。。

[227: 契約済みさん]

うちは永住でも売却でもどちらにも対応できるかなと考え購入しました。
ほんと将来のことはわかりませんから。
安い物件ても、モノレールでも、駅5分は魅力的です。

[228: 匿名さん]

当面リセールの予定はなくても、いざとなったらすぐに買い手、借り手がある立地の物件を選んでおいて損はないと感じます。
皆さんがおっしゃる通りに例え永住目的で購入したとしても、突然の転勤や離婚、介護などは念頭においておくべきだと思います。
価格だけを重視して駅から離れた物件を購入するのは危険ですね。

[229: 契約済みさん]

間取りのメニュープランを変え、LD16畳にしました。ただ、リビング隣の和室をなくしたため、今になって妻が「かなり手狭に感じるのでは…」と言い出し、僕も不安になってきました。
今はLD14畳の賃貸ですが、横に6畳の和室があるため、感覚的に広く感じるのかもしれません。
LD16畳で横に何もない状態…やはり狭く感じるでしょうか？
何だか一気に気持ちが萎んでしまい、ここに書き込んでしまいました。

[230: 匿名さん]

他人の感覚はそう簡単にわからないので、なんとも難しいですね。
LD16畳は一般的に見れば狭くないですし、個人的にはLD＋和室より
スッキリして広く感じると思いますが。