ファインコート住吉山手

[物件比較中さん]

販売概要
価格 未定
最多価格帯 未定
間取り 4LDK
販売戸数 未定
土地面積 147.76m2～159.77m2
建物面積 106.24m2～121.07m2

全体概要
所在地 兵庫県神戸市東灘区住吉山手1丁目1875番12の一部（地番）
交通 東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩12分、阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分
総戸数 12戸 構造、建物階数 木造（2X4）、2階建
私道負担 なし
敷地の権利形態 旧法賃借権（地代:21,218円～22,942円（月額））
完成時期 2013年11月下旬予定
入居可能時期 2014年03月上旬予定
用途地域 第一種低層住居専用地域
施工会社 昭和工務店
売主：三井不動産レジデンシャル


まだ価格は発表されていませんね。
夙川城山、甲東園と比べてどうでしょうか。

物件URL:http://www.31sumai.com/mfr/K1240/

【物件情報の一部を追加しました 2013.10.16　管理担当】

[1: 購入検討中さん]

同じファインコートの夙川城山、上甲東園と比較すると、周辺環境や交通の便、土地の価値等で、こちらの住吉山手の物件の方が、魅力的に感じます。
借地権の物件ですが、人気の住吉学園の借地ですし、価格面では、上記の物件より高くなってしまうのでしょうか。

[2: 匿名さん]

借地の評価をどう考えるか？じゃないでしょうか？

路線価は坪70万だけど、公示地価相当を近隣の路線価から類推すると、
坪95万程度。実勢価格をどう見るかだけど（リーマンショック後の
芦屋でだいたい100%、梅田とか駅前だと130-140%とかになる）、
110%でみると115万で50坪とすると、所有権なら5500万。
借地の場合は路線価に借地割合が載ってるが、このあたりが50-60%。
なので3500万程度の価値に住吉学園借地をどう評価するか？　
建物＋外構で2500万に少し上乗せして6000-6500の平均価格を予想。　

でもこれが所有権土地ならあと2000万とか高くなるわけですから、
そこをどう考えるか？でしょうね。　
　

[3: 購入検討中さん]

夙川城山の状況を見ていると、ファインコートのブランド価値でしょうか、実勢よりも割高な価格設定になっているみたいなので、7480万円〜って感じですかね。

[4: 匿名さん]

ここの土地は所有権ではなく借地ですよ。
借地の場合の資産価値（転売価格）が、所有権の
何割くらいなのか知るべき。

[5: 購入検討中さん]

マンションですが、近くの住吉川リバーサイドフォーラムが、同じ住吉学園の借地権で、平均5000万円以上で販売されて、即完売だったので、ファインコートですし高くなるのかなと思いまして。

[6: 匿名さん]

まあ駅からそこそこ距離があるので。
（これが甲南小学校の場所とかに建ってれば、かなり
高くなると思いますけど）　
　
勢いやムードで購入する人もいるでしょうけど、きっちりと
相場価格から価値を試算しておく人もいるってことだけど。
　

[7: 物件比較中さん]

ファインコートで住吉、御影地域で、ＪＲと阪急徒歩圏となると、借地でも８０００万円いっちゃうのかなって。
近隣の物件でコスモスイニシアが数年前に分譲していたものも、確かそれくらいだったと記憶しているんですが。
あれから地価あがっているしな。

[8: 匿名さん]

丁度向かい側で分譲していたコスモスイニシアの借地価格ですが、
どこかで調べられましたか？　　
正確な情報をベースにしないと、評価不可能です。
リーマンショックもあった中で、地価推移の件も？です。　　
　

[9: e戸建てファンさん]

わたしなら借地はやはり他人の土地。借地権付きは自分の土地でないという、一生他人の土地に住む、一生地代を払うっていうのが気になる。
でも固定資産税払わないなら、お得なんかな。

[10: 物件比較中さん]

神戸のこの界隈に住んでいる人は、住吉学園の借地がお得なのをよくわかっているし、逆に住吉学園の物件が出ないか、探しているくらいですよ。

過去のe-マンションのスレより。
近所に住んでいるものです。
一戸建てですが、同じ住吉学園の借地権の土地です。
普通の借地と違って、利益を追求する企業と違う、地域の自治会が管理する借地ですので賃料も異常に安く、私の借りている土地も、年間の賃料がこの土地の固定資産税とあまり変わらない金額なので、実質的には住吉学園に固定資産税を立て替えてもらっているのとかわりません。
借地ながら銀行のローンも組めますし、売買も盛んに行われています。また地域全体が同様の土地ですので、借地であることの不安は全くありません。

[11: e戸建てファンさん]

そうなんですね。
こちらは本山第二小学校ではないんですよね。
いいな。
そうか、実質我が家意識はわくんですね。

[12: 購入検討中さん]

皆さんのレス見ている限り、高くなりそうですね。

[13: 匿名さん]

南側に迫って建ってる古いマンション（カーサ観音林）、
新規建築なら建築規制に引っ掛かるのでは？
　
北側の駐車場だった場所に、建て売り分譲してるから
今回は大丈夫ってことなんだろうか。
そもそも第一種低層に5-6階建てってのもおかしいが。　
　

[14: 匿名さん]

中古になるとローン組めないよ。現金客しか売れなくなる。

[15: 購入検討中さん]

14番さん、中古での売買でローンが組めないのは本当ですか？
詳しい方の情報、待ってます。

[16: 匿名さん]

14さんの言われている銀行ローンの件について、
土地部分（借地）の資産価値をどう見積もるか？は影響するように思いますが、
どうなんでしょう？　
　
このあたり所有権だと、路線価や公示地価から類推して
公道にきちんと面している区画なら坪100-110程度すると仮定して
借地割合60%でみて借地権の評価額が坪60-70万になり50坪の区画なら
3000-3500万の価値評価になり残りが建物・外構となりますよね。
古くなると銀行はその借地価値の担保に対して、貸せるお金を
計算するってのはあるかもしれないですけどどうでしょう？
（新しいうちは建物に価値を見るでしょうけど）

[17: 匿名さん]

新築は提携ローンがあるから貸してくれるが・・・土地に担保設定すらできないのに借地の価値など見ても銀行には意味がない。

[18: 購入検討中さん]

近くの銀行で確認してきました。
住吉学園借地でも、借地権に担保設定できないので、建物に借地権分を上乗せして、担保設定するそうです。
そのため新築でも中古でも、ローンの組みやすさは一緒らしいです。

[19: 匿名さん]

建物に借地権分を上乗せしてとは？フットワークの軽い営業さん教えてください。

[20: 匿名さん]

>>18
だとすると20年して建物価値が0になった時は
例えば100円の価値に借地分を上乗せしたものを担保として
銀行は住宅ローンを買い手に貸すということになりますか？
（つまり借地権利分が売却額の殆どになった場合にどうなるか？）