サウスゲートタワー川口ってどうですか？ PART５

[契約済みさん]

サウスゲートタワー川口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市金山町343番（地番）
交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩9分
埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.23平米～78.91平米
売主：東急不動産
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.sg-tower.com
施工会社：鹿島建設株式会社　関東支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/357581/

[689: 匿名さん]

>>688
あなたは論破されていないと思っているようですが
ご指摘されているとおり、多くの方から論破されてるし、
ご自分の推測や経験って言ってる時点であなたの発言の信頼性というのがないと思います。
もうこちらへ書き込みやめたらいかがですか？

上から目線で書かれていることが非常に不快です。

[690: 匿名さん]

論破って議論してる内容は何？

竣工直前に売れ残り住戸を値下げするかしないか？

それなら少しググれば値引きの実例がでてくるんじゃない？

[694: 匿名さん]

そのブログのアンケート結果にも載っているし、ちょっと前に住まいに詳しい方がおっしゃっていたように
やはりタワーマンションとそれ以外は客層の差別化がはかれているようですね。

あとブランズと徹底的に違うのがサウスが三井とのJV案件であるということですね。

[695: 匿名さん]

>>693
文章上手ですね。わかりやすいです。

ブランズ東雲は残り2件になった時点で総額1000万円値引き！の広告を打ちました。
おっ、1000万かと思ったら1件あたり500万という落ちでした。

背景としては東雲駅近くのタワマンが売れ残り濃厚の状況。
プラウドと三井のタワマンの販売が控えてる状況でしたね。

販売手法としてはタワーマンション検討者にタワマンのデメリットを訴えていましたね。
管理や修繕費が足りなくなるなどね。
私は一概にそうは言えないだろうと思って聞いてましたが、タワマン検討者の一部は流れ完売。

これを現在の川口に置き換えてみると周辺マンション営業はサウスの弱点と自社物件の強みを分析し、東雲のブランズのように営業する。そしてもちろん自社物件のアピールをし、反応が良ければ3月までと条件をつけて値引きを提示する。
中小デベは東急より値引き額は大きい。

私も693さんと同じくサウスは値引きせず長期販売と思ってます。
円安による資材高。オリンピックや復興需要。消費増税。
これらによる物件価格上昇を見込んでね。
しかしこの販売方法が取れるのは在庫をたくさんあり、体力があるデベであること。
中小は在庫販売は取りたくても取れない。もちろん少しの戸数なら取れるだろうが長期は無理。

考え方が少し違うのが4月以降の考え方ですかね。
周辺マンションの値引きと消費増税後の販売に影響はあると見てるので。
後は川口の需給バランスですかね。戸田程じゃないけど供給が多すぎる。

[696: 匿名さん]

長期販売されるとその分の駐車場収入が管理組合に入ってこないんだよね。管理費と修繕積立金はデベが負担してくれるのだろうけど。
あまり派手な値引は問題だけれど、入居開始日までに完売してもらえるのであれば、多少の値引は仕方ないと思う。

[697: 匿名さん]

また、分析好きの方々の値引き予想が始まりましたね…

[706: 匿名さん]

契約者版に写真が投稿されていますね。とても綺麗です。

[707: 匿名さん]

>>706

契約者の方が投稿して下さったのでしょうか。
親切な方の存在を知ると好感度上がりますよね、私はそう思います。

川口駅は大きいので15分ぐらいまでなら離れても視覚的には遠く感じないかなあと思っています。
遠くからでも駅周辺の建物が見えるというのは気分的に近く思えますよね。

[708: 匿名さん]

京浜東北から見るよりも、近くから見ると建物が公団チックな感じがするのと、
メインエントランスが支所とか公共施設みたいな・・・・。
ちょっと思っていたのとは違って残念なデザインですね。

[709: 周辺住民さん]

それにしても中国人が川口駅周辺には多い。
この１～２年でとても多くなった。
道路で道を塞ぐように立ち止まったまま、怒っているように二人とか携帯に向かって喋っている人は全部中国語を話している。　最近、迷惑な行動に怖さを感じるようになってきた。
これから川口駅周辺に住むことを考える人は、中国人が増えてきていることも考えておいた方がいいと思うよ。

[711: 匿名さん]

契約者スレに貼ってある写真見ると、商業棟の屋上(オーナーズガーデン)がダサいね…
手すりとアーチ状の屋根が昭和臭い

[712: 匿名さん]

悪口ではなく、ベランダの手摺が透明のボードを使っていますよね。
今はまだ入居をしていないので、気にならないと思いますが、
実際に入居が始まると、洗濯物が見えて非常に見栄えが悪くなります。

試しに同じような透明ボードを使っているマンションを晴れの日に見に行かれると
洗濯物が見えてゴチャゴチャっとした見栄えになっているのがわかります。

メインエントランスから見える場所が透明ボードなので、生活感がかなり出ると思います。

[713: 匿名さん]

ベランダの透明ボードと洗濯物…なるほど、確かに生活感が出でしまうかもしれませんね。
そういう見方もあるんですね。
ただ実際には、洗濯の物干し竿掛けの位置がベランダの一部分の限られた場所になるのと、光の反射で透明ボードの中がそれほど丸見えになる事はないかなぁと思うのですが、どうなのでしょうか。

[714: 匿名さん]

近くに透明のボードを使っているマンションがあって、少し前まで販売していました。
とても洒落ているマンションだと思っていたのですが、
入居が始まって、洗濯物が干されるようになると、やはり生活感が一気に出てしまいました。
反射で見えないということもなくて、色々な色の洋服を干すので意外と見えるんですよね。
それが余計にゴチャゴチャっとした感じに見えます。
竿をかける場所は決まっているでしょうが、昼間は生活感は出てしまいます。
もちろん生活する場なので、生活感があって当然なのですが・・。

[715: 購入検討中さん]

意識してみないと、そんなことは気づかないよ。

[716: 購入検討中さん]

何か凄いネガですね。ベランダの透明ボードから洗濯物の干し方から洋服の色にまで発展するなんて。
マンションなんで生活感があって当然で７１４は何が言いたいのか…

[717: 匿名さん]

どのマンションでも洗濯物なんてバルコニーに干せば見えますよ。

[718: 匿名さん]

ガラス手すりは低層階は生活感がでてしまうのかな。
でも高層階は眺望の点ではプラスだからね。

気になるのはガラス手すりの汚れだな。自分では清掃できないから。
せっかくの眺望もガラスが汚れてたら台無し。
毎月清掃してくれるんですかね？
あと台風後とか臨時清掃とかしてくれないとお客呼ぶ時恥ずかしい。

[719: 匿名さん]

透明ボードのベランダのマンションの生活感を見てみようと探してみてますが、案外なかなかないですね。
曇りガラス調は多いけど。
でも、マンションってそもそも生活する場ですからね。生活感があって当たり前というか…。
個人的には気にならないと思います。

[720: 匿名さん]

最近の建材は進化しているから、ベランダのボードも汚れにくい材質を使っているんじゃないですかねー。
ずっとピカピカは無理でしょうけど、そう汚い外装やベランダって、見かけないですよ。

[721: 匿名さん]

717
>どのマンションでも洗濯物なんてバルコニーに干せば見えますよ。

ほぼ見えない高さに物干しの支柱をつけてあるのが昨今の分譲マンションの基本
風で落ちていかないためにタワマンなら尚更。

[723: 匿名さん]

裏から見て考えると面白いよ。

サウスの管理費は199円/平米
修繕費は99円/平米

管理会社は東急コミュニティー。東急不動産のグループ会社だ。

高所作業での清掃が必要な手摺の全面採用。

ここまでが事実。

これからは事実を元に推論。

管理費の200円/平米。修繕費の100円/平米。
この額は高いと思われてしまうボーダーライン。
サウスが偶然この額に収まったと考えにくい。

担当部署は管理費や修繕費を積算するのに相当苦労したと想像する。
普通に積算したら高いと思われるボーダーラインを越えてしまう。
東急不動産から無理難題を言われ、担当者の苦労がわかる設定金額だ。
担当者が無理だよって文句を言いながら足し算と引き算しながら無理くりボーダーラインに収めたんだろうなって。

私なら日常清掃の仕様を削り人件費を削る。
ゴンドラやブランコの必要な手摺の清掃なんてどこのタワーも1回～2回/年だ。
特別な作業のため下請けをあまり叩けないから削れる額はしれているし。
一方、日常清掃は毎日のことだから仕様を削ると削れる人件費も大きい。

逆にマンションの管理仕様の良し悪しを知りたいなら日常の清掃の管理仕様を聞くといいと思う。

[733: 匿名さん]

>713,714,715
コンクリ壁なら規約を守って干している人の洗濯物は見えないでしょうけど、風も光も通りにくいので乾きが悪い。透明だとよく見ると見えるでしょうけど、光は通るので乾きがより良い。柵だと光も風も通るのでより乾きがいいけどもっと見える。どれも生活感と実用性をみると一長一短ですよね。
生活感を言い出すと、アメリカみたいに、見えるところに干すのは条例で禁止が普通になったり、外干しは貧民のやること、という風潮にならざるを得ないのではないでしょうか。（エコブームで外干しも増えてきてはいるそうですが。）
日本では高級マンションの住人でも外干ししたい人もいるので（でも浴室乾燥機や乾燥機の率は増えますけどね）、みんな外干しすることを考えると、お日様大好き日本人なら日が当たれば満足＝ガラス壁なら壁より上に干す人が少ない、ということになりやすいと思います。規則を破って、高い位置や外壁に布団を干す人が出れば、それこそ見苦しい生活感につながりやすいですし、住人同士も気分が悪い。でもガラスを透けるのは仕方がないし、よく見なければそんなに見えないし（個人的感想）、洗濯物にも気持ちがいい。

[734: 購入経験者さん]

かなり前に書き込んだ者です。
その際は様々なアドバイスありがとうございました。
結局両親が想像以上に援助をしてくれる事になったのでここを検討するのはやめました。
鹿島施工のいい建物だとは思いますが、やはり立地と埼玉アドレスが夫婦ともども納得
できず23区内で決めました（おかげさまで豊洲の1110世帯入る某タワーに入居させてい
ただくことになりました(^^)）。
そんなこんなで私の入居予定日はまだ１年以上先なのですが、サウスの方はもう今年の
春ですよね！羨ましい！作りの良い素敵で堅実なマンションであることに関しては私も
同意見ですので、ここに住むこととなった皆さんに素敵な毎日が訪れますよう東京の空
からお祈りしています！
本当にありがとうございました！！

[736: 匿名さん]

サウス悪いマンションとは思ってませんよ。
設備的に、維持管理費が高くつきそうとは思ってますが。

あと構造トップって。。。
どうやって比べたんですか？

鹿島の構造を否定してる訳じゃありませんよ。
超高層の鹿島と言われてるのは実績からですからね。

ただ知識なく自画自賛だったら恥ずかしいですよ。

[737: 匿名さん]

736

川口の他の物件くらいご自分で調べてください。

[738: 匿名さん]

構造は奥が深いので簡単に順位を決めることはできないことだと気づいてほしかったのですが。
それでは問いを変えて地盤と減衰と構造をどう評価してサウスをトップと判断したんですか？