パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[901: 匿名さん]

反応する必要ないのでは？

[902: 匿名さん]

区画整理事業だから換地がおわれば登記簿上の所在地が変わる。

引渡し後に換地される場合は登記が遅れるとか影響がないとはいえないけど、引渡前に終わってるんだからなんも問題ないでしょ。

[903: 匿名さん]

>申し込んだときから気が変わった人は、必ずしも０とは限らないでしょ。

気が変わるというより、始めから気持ち半々の状態でとりあえず行列に並ぶために申し込む人もいる。
350戸の応募のうち10戸が早い段階で辞退したようだが、今後、残り340戸からも辞退が出るのでは？

[904: 匿名さん]

モデルルームのタイプがチェンジするようですね。

[905: 購入検討中さん]

>>>903
うちは最初にモデルルームを見学した際、担当者が「いつでも部屋は変更できるしどんどん埋まってくるので、とりあえず現時点で気になる部屋を入れておきましょう。」とすすめられるがままアンケートに部屋番号を記入し、そのまま登録に進みました。
気持ち半々の状態で登録日を迎え、結局倍率1倍で通りましたが、今でも決めかねている状態です。
同様のケースで早々に辞退された方、これから辞退される方も当然いるかと思います。

[906: 匿名さん]

まだ入居まで1年以上ありますからね、テナント状況やら競合物件の様子を見てからでも、売り切れることは無いと思います。
ただ、先の見えない不安要素（隣人がうるさかったらどうしよう、金利が上がったらどうしようなど）に捕らわれていては、どの物件も買えずに終わると思いますので。。。

[907: 匿名さん]

シンカシティって、どれくらいで完売したんですか？竣工前完売ですよね？

[908: 匿名さん]

>>905
>今でも決めかねている状態です。

だったら、まずは一回、辞退した方がいいんじゃないの？
倍率一倍ってことは、他に誰も希望しなかった部屋。
焦って決める必要なんかない

どうしてもこのマンションって決めてるなら別だけど、
だったらそんな悩みははじめから出てこない。
迷いがあるなら進んではいけない。大きな買い物なんだから流されてはダメ。

[909: 匿名さん]

シンカは竣工前完売だよ。

[910: 匿名さん]

ここは竣工前の完売は難しそうですね。
あのシンカでさえって感じなのですが。

[911: 匿名さん]

シンカは抽選なかったでしょ？こちらのほうが良いのでは？

[912: 匿名さん]

シンカは先着でした。モデルルームでは×号室申し込み入りましたとか、パチンコ屋みたいなマイクでのバフォーマンスやってた。もう7年くらい前の話ですが、あの時モデルルームでアピールしてた歩道橋まだ完成してない。

[913: 購入検討中さん]

今日ＭＲ行ったらまたバラが復活してました。価格表記されている所でバラがついてないのは数戸でした。そろそろ契約も始まります。契約すると『売約済み』とでもなるのでしょうか？

[914: 匿名さん]

なんで、ここ竣工前完売難しいの？根拠は？

[915: 匿名さん]

一期販売の結果がでちゃったから。

[916: 匿名さん]

一期順調だから竣工前完売と思いますけど。

[917: 匿名さん]

全戸の半数近い残戸の大半を新規開拓で埋めていくのは至難。
立地も間取りもイマイチで魅力に乏しいし。
価格の見直しでもあれば話は別だが。

[918: 匿名さん]

>915
何戸売れたのですかね？

[919: 匿名さん]

あの新川崎だから竣工前完売しないのはしょうがない。
シンカ以降、新川崎の悪評は神奈川全域に広まってるからね。
当のシンカはほとんどの部屋が売れてから
あの事件が起きたから、竣工前完売しているのは皮肉だが。

[920: 匿名さん]

919さん

新川崎の悪評が神奈川全域に広まっているのであれば、なんで、シンカ事件以後の方がパークシティ高く
売れているの？
同じ新川崎なんだけど。

[921: 購入検討中さん]

バラがついていないところは半分よりもずっと少なく見えました。
あれを見ると販売は順調のように思えます。

[922: 匿名さん]

全戸の半数を新規で埋めるのが困難なことは、理解できなくもないが、
そうだとすると、では、１期で何戸（何％）売るのが適切なんですかね？

そうしている販売形式どこがそうなんだろうか。

[923: 匿名さん]

一期販売の結果はそれほど悪くないと思います。一次と二次合わせて400弱売れて、竣工まであと一年四ヶ月ある。
キャンセルが出るのも想定内でしょう。
500戸即日完売くらいなら、良かったのでしょうか？それはさすがに新川崎では難しいでしょう。
デベとしても計画どおりで、上々の結果だと思いますよ。
現在、モデルルームを作り変えてますが、それも2ヶ月くらい前から計画があると言ってました。
高層階の二期分も丸々残してありますし、初めからそこ狙いの人もいるのでは。あと一年かけて残りを販売していくということに、それほど問題を感じません。

[924: 匿名さん]

どうしてもネガりたい理由が、彼にはあるんだよ。
>920さん察してあげてください。

[925: 匿名さん]

>>920
シンカよりここの方が立地条件もいいし何よりこっちは信用ある三井不動産だから。
もしあの事件が無かったら、ここは竣工前完売したと思うよ。

でも新川崎は残念ながらあの事件ですっかり信用は失ってしまった。

[926: 匿名さん]

あの事件って何ですか?

[927: 匿名さん]

シンカに恨みをもってる方が時々現れますが、正直それほど認知度高くないです。シンカシティというマンションも、新川崎という駅自体も。私も新川崎駅に実際来るまでどちらも知りませんでしたよ。
終わってしまったことにも、皆さんそれほど興味はないでしょう。パークタワーの計画と新川崎駅のアクセス、そして鹿島田周辺の街並みに満足できれば、購入者は現れます。シンカはもう関係ありません。

[928: 匿名さん]

どなたかもおっしゃってましたが、シンカ事件のおかげでパークタワーが安くなったのであれば、感謝こそすれ、非難する必要はないですよね。野村不動産、三菱地所と、続々とブランド大規模マンションが鹿島田側に建設されている今、大手もそれだけの投資価値があると考えていると思われます。そのなかでも、ここは立地・仕様ともに一番良いのは事実ですし。

[929: 匿名さん]

>>927
それならいいけどね。ただ、ここの計画も20年以上経ってやっと実現したように
新川崎は歩みが遅すぎる。本来ならシンカの辺りは
マイカルの大型SCとドーム球場になっているはずだった。

シンカに対して地元の人たちが遺恨を残しているのは
新川崎の開発遅延の象徴だから（それによって武蔵小杉に追い越された）では。

[930: 匿名さん]

武蔵小杉には東横線が通っているので、そもそも勝てませんよ。

[931: 周辺住民さん]

新川崎の悪評…って、住民はそんな風に感じてないですよ〔多分…〕。駅舎はともかく、駅前は空がいっぱい見えて「帰ってきた！」感あって結構好きです。

[932: 物件比較中さん]

しつこくシンカの話題を出す人がいますが関係ないですよ。
パークシティが２０年以上経ってるのに
「ほぼ買った値段で売れた」という声が少なくないレベルであるんですから。
売りが出るのを待ってる人がいて、
広告に出る前に売買成立するケースが多いために
パークシティの需要の高さが知られていないんですよ。

[933: 匿名さん]

二期の前に一期三次かな？

[934: 匿名さん]

やっぱり、竣工前完売の方が優勢ですね。まあ当然か。

[935: 匿名さん]

完工前に完売するほどの勢いなら今の段階でもっと売れているはず。
今の販売状況は平均的というか並みと言うところだと思うが、加えて、前にも書いたが、今は増税前のゲタをはいてい る。
そのアドバンテージがあって並みの販売状況だから長期戦が予想されることに異論はないと思う。

[936: 匿名さん]

増税前のゲタって、何？

[937: 匿名さん]

670戸の中で、約400であれば順調ですよ。逆にこのペースで竣工前完売できなかった物件教えてほしいです。

[938: 匿名さん]

武蔵小杉のプラウドタワーは、450戸中で一期は約300で、余裕で竣工前完売でした。

[939: 匿名さん]

一期三次やるようだとむしろ不安だよ。

一期二次は一期落選者の救済だから別として、何次までも小出しに販売するのって見込み客がまとまって集まらないってことを示すことになる

[940: 匿名さん]

ここって既に消費税8%ですよね。
増税前のゲタって何だろう…

[941: 匿名さん]

消費税は引渡時点での税率が課税されるって知らないレベルの低いネガでしょ。相手にする必要なし。

[942: 購入検討中さん]

モデルルーム改装中というのは、いつ完成するんでしょう？
今週契約してしまうのでモデルルームに用はないんだけど、興味はあるので見に行きたいな。

[943: 匿名さん]

モデルルームは年明けにはできるそうです。契約者もどうぞ見にいらしてくださいと言われましたよー。私も気になるので、見に行く予定です。少し小さめのお部屋になるそうです。

[944: 匿名さん]

>941
同感。そもそも、ここの検討者なら、増税によって割を食うのはデベのほうで、それに踊らされる必要はないってことも、分かっているのでは。
むしろ、問題は景気回復による金利の上昇と、資材や人件費の高騰のほう。プラウドシティが高値になるかも、と言われるのも、その辺りの事情が関係している可能性もあると思います。

[945: 匿名さん]

ゲタと言ってるのは竣工後のことなんじゃない？
ロイ鶴みたいに竣工して3年弱でまだたくさん売れ残っているというような状態だと購入者の税負担が増えるかな。
影響ゼロとは言わないけどゲタといえるほどのものかどうか。

[946: 購入検討中さん]

売れ残っていたら、税金や管理費は三井の負担では？

[947: 匿名さん]

あれこれ想像で書いてもしょうがないよ。どうとでもとれるような表現はやめてほしいな。

[948: 匿名さん]

10％へのアップ後の購入者の税負担のことでしょう。
デベは関係ないよ。

[949: 購入検討中さん]

竣工後の話だとしても、10%になるのは2015.10月からだから竣工後半年以上売れ残ったらゲタが脱げて更に苦戦する、ってレベルの話ですね。
ここのモデルルームオープンが実は正確にいつだったか把握してないんですが、だいたい3ヶ月程度で半数売れてる実績からすると、残り1年4ヶ月で売れ残るとは考えにくい。
転勤などの事情で出るキャンセル住戸は別として、影響はまずないでしょうね。

[950: 匿名さん]

売れ残りの管理費や税金は三井ですよ。確認しました。