パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[901: 匿名さん]

反応する必要ないのでは？

[902: 匿名さん]

区画整理事業だから換地がおわれば登記簿上の所在地が変わる。

引渡し後に換地される場合は登記が遅れるとか影響がないとはいえないけど、引渡前に終わってるんだからなんも問題ないでしょ。

[903: 匿名さん]

>申し込んだときから気が変わった人は、必ずしも０とは限らないでしょ。

気が変わるというより、始めから気持ち半々の状態でとりあえず行列に並ぶために申し込む人もいる。
350戸の応募のうち10戸が早い段階で辞退したようだが、今後、残り340戸からも辞退が出るのでは？

[904: 匿名さん]

モデルルームのタイプがチェンジするようですね。

[905: 購入検討中さん]

>>>903
うちは最初にモデルルームを見学した際、担当者が「いつでも部屋は変更できるしどんどん埋まってくるので、とりあえず現時点で気になる部屋を入れておきましょう。」とすすめられるがままアンケートに部屋番号を記入し、そのまま登録に進みました。
気持ち半々の状態で登録日を迎え、結局倍率1倍で通りましたが、今でも決めかねている状態です。
同様のケースで早々に辞退された方、これから辞退される方も当然いるかと思います。

[906: 匿名さん]

まだ入居まで1年以上ありますからね、テナント状況やら競合物件の様子を見てからでも、売り切れることは無いと思います。
ただ、先の見えない不安要素（隣人がうるさかったらどうしよう、金利が上がったらどうしようなど）に捕らわれていては、どの物件も買えずに終わると思いますので。。。

[907: 匿名さん]

シンカシティって、どれくらいで完売したんですか？竣工前完売ですよね？

[908: 匿名さん]

>>905
>今でも決めかねている状態です。

だったら、まずは一回、辞退した方がいいんじゃないの？
倍率一倍ってことは、他に誰も希望しなかった部屋。
焦って決める必要なんかない

どうしてもこのマンションって決めてるなら別だけど、
だったらそんな悩みははじめから出てこない。
迷いがあるなら進んではいけない。大きな買い物なんだから流されてはダメ。

[909: 匿名さん]

シンカは竣工前完売だよ。

[910: 匿名さん]

ここは竣工前の完売は難しそうですね。
あのシンカでさえって感じなのですが。

[911: 匿名さん]

シンカは抽選なかったでしょ？こちらのほうが良いのでは？

[912: 匿名さん]

シンカは先着でした。モデルルームでは×号室申し込み入りましたとか、パチンコ屋みたいなマイクでのバフォーマンスやってた。もう7年くらい前の話ですが、あの時モデルルームでアピールしてた歩道橋まだ完成してない。

[913: 購入検討中さん]

今日ＭＲ行ったらまたバラが復活してました。価格表記されている所でバラがついてないのは数戸でした。そろそろ契約も始まります。契約すると『売約済み』とでもなるのでしょうか？

[914: 匿名さん]

なんで、ここ竣工前完売難しいの？根拠は？

[915: 匿名さん]

一期販売の結果がでちゃったから。

[916: 匿名さん]

一期順調だから竣工前完売と思いますけど。

[917: 匿名さん]

全戸の半数近い残戸の大半を新規開拓で埋めていくのは至難。
立地も間取りもイマイチで魅力に乏しいし。
価格の見直しでもあれば話は別だが。

[918: 匿名さん]

>915
何戸売れたのですかね？

[919: 匿名さん]

あの新川崎だから竣工前完売しないのはしょうがない。
シンカ以降、新川崎の悪評は神奈川全域に広まってるからね。
当のシンカはほとんどの部屋が売れてから
あの事件が起きたから、竣工前完売しているのは皮肉だが。

[920: 匿名さん]

919さん

新川崎の悪評が神奈川全域に広まっているのであれば、なんで、シンカ事件以後の方がパークシティ高く
売れているの？
同じ新川崎なんだけど。

[921: 購入検討中さん]

バラがついていないところは半分よりもずっと少なく見えました。
あれを見ると販売は順調のように思えます。

[922: 匿名さん]

全戸の半数を新規で埋めるのが困難なことは、理解できなくもないが、
そうだとすると、では、１期で何戸（何％）売るのが適切なんですかね？

そうしている販売形式どこがそうなんだろうか。

[923: 匿名さん]

一期販売の結果はそれほど悪くないと思います。一次と二次合わせて400弱売れて、竣工まであと一年四ヶ月ある。
キャンセルが出るのも想定内でしょう。
500戸即日完売くらいなら、良かったのでしょうか？それはさすがに新川崎では難しいでしょう。
デベとしても計画どおりで、上々の結果だと思いますよ。
現在、モデルルームを作り変えてますが、それも2ヶ月くらい前から計画があると言ってました。
高層階の二期分も丸々残してありますし、初めからそこ狙いの人もいるのでは。あと一年かけて残りを販売していくということに、それほど問題を感じません。

[924: 匿名さん]

どうしてもネガりたい理由が、彼にはあるんだよ。
>920さん察してあげてください。

[925: 匿名さん]

>>920
シンカよりここの方が立地条件もいいし何よりこっちは信用ある三井不動産だから。
もしあの事件が無かったら、ここは竣工前完売したと思うよ。

でも新川崎は残念ながらあの事件ですっかり信用は失ってしまった。

[926: 匿名さん]

あの事件って何ですか?

[927: 匿名さん]

シンカに恨みをもってる方が時々現れますが、正直それほど認知度高くないです。シンカシティというマンションも、新川崎という駅自体も。私も新川崎駅に実際来るまでどちらも知りませんでしたよ。
終わってしまったことにも、皆さんそれほど興味はないでしょう。パークタワーの計画と新川崎駅のアクセス、そして鹿島田周辺の街並みに満足できれば、購入者は現れます。シンカはもう関係ありません。

[928: 匿名さん]

どなたかもおっしゃってましたが、シンカ事件のおかげでパークタワーが安くなったのであれば、感謝こそすれ、非難する必要はないですよね。野村不動産、三菱地所と、続々とブランド大規模マンションが鹿島田側に建設されている今、大手もそれだけの投資価値があると考えていると思われます。そのなかでも、ここは立地・仕様ともに一番良いのは事実ですし。

[929: 匿名さん]

>>927
それならいいけどね。ただ、ここの計画も20年以上経ってやっと実現したように
新川崎は歩みが遅すぎる。本来ならシンカの辺りは
マイカルの大型SCとドーム球場になっているはずだった。

シンカに対して地元の人たちが遺恨を残しているのは
新川崎の開発遅延の象徴だから（それによって武蔵小杉に追い越された）では。

[930: 匿名さん]

武蔵小杉には東横線が通っているので、そもそも勝てませんよ。

[931: 周辺住民さん]

新川崎の悪評…って、住民はそんな風に感じてないですよ〔多分…〕。駅舎はともかく、駅前は空がいっぱい見えて「帰ってきた！」感あって結構好きです。

[932: 物件比較中さん]

しつこくシンカの話題を出す人がいますが関係ないですよ。
パークシティが２０年以上経ってるのに
「ほぼ買った値段で売れた」という声が少なくないレベルであるんですから。
売りが出るのを待ってる人がいて、
広告に出る前に売買成立するケースが多いために
パークシティの需要の高さが知られていないんですよ。

[933: 匿名さん]

二期の前に一期三次かな？

[934: 匿名さん]

やっぱり、竣工前完売の方が優勢ですね。まあ当然か。

[935: 匿名さん]

完工前に完売するほどの勢いなら今の段階でもっと売れているはず。
今の販売状況は平均的というか並みと言うところだと思うが、加えて、前にも書いたが、今は増税前のゲタをはいてい る。
そのアドバンテージがあって並みの販売状況だから長期戦が予想されることに異論はないと思う。

[936: 匿名さん]

増税前のゲタって、何？

[937: 匿名さん]

670戸の中で、約400であれば順調ですよ。逆にこのペースで竣工前完売できなかった物件教えてほしいです。

[938: 匿名さん]

武蔵小杉のプラウドタワーは、450戸中で一期は約300で、余裕で竣工前完売でした。

[939: 匿名さん]

一期三次やるようだとむしろ不安だよ。

一期二次は一期落選者の救済だから別として、何次までも小出しに販売するのって見込み客がまとまって集まらないってことを示すことになる

[940: 匿名さん]

ここって既に消費税8%ですよね。
増税前のゲタって何だろう…

[941: 匿名さん]

消費税は引渡時点での税率が課税されるって知らないレベルの低いネガでしょ。相手にする必要なし。

[942: 購入検討中さん]

モデルルーム改装中というのは、いつ完成するんでしょう？
今週契約してしまうのでモデルルームに用はないんだけど、興味はあるので見に行きたいな。

[943: 匿名さん]

モデルルームは年明けにはできるそうです。契約者もどうぞ見にいらしてくださいと言われましたよー。私も気になるので、見に行く予定です。少し小さめのお部屋になるそうです。

[944: 匿名さん]

>941
同感。そもそも、ここの検討者なら、増税によって割を食うのはデベのほうで、それに踊らされる必要はないってことも、分かっているのでは。
むしろ、問題は景気回復による金利の上昇と、資材や人件費の高騰のほう。プラウドシティが高値になるかも、と言われるのも、その辺りの事情が関係している可能性もあると思います。

[945: 匿名さん]

ゲタと言ってるのは竣工後のことなんじゃない？
ロイ鶴みたいに竣工して3年弱でまだたくさん売れ残っているというような状態だと購入者の税負担が増えるかな。
影響ゼロとは言わないけどゲタといえるほどのものかどうか。

[946: 購入検討中さん]

売れ残っていたら、税金や管理費は三井の負担では？

[947: 匿名さん]

あれこれ想像で書いてもしょうがないよ。どうとでもとれるような表現はやめてほしいな。

[948: 匿名さん]

10％へのアップ後の購入者の税負担のことでしょう。
デベは関係ないよ。

[949: 購入検討中さん]

竣工後の話だとしても、10%になるのは2015.10月からだから竣工後半年以上売れ残ったらゲタが脱げて更に苦戦する、ってレベルの話ですね。
ここのモデルルームオープンが実は正確にいつだったか把握してないんですが、だいたい3ヶ月程度で半数売れてる実績からすると、残り1年4ヶ月で売れ残るとは考えにくい。
転勤などの事情で出るキャンセル住戸は別として、影響はまずないでしょうね。

[950: 匿名さん]

売れ残りの管理費や税金は三井ですよ。確認しました。

[951: 購入検討中さん]

売れ残りに関しては管理費や修繕積立金というより資産価値の評価への影響が大きいと思います。

新築がさっさと売れてしまって中古が売りに出るのを待っている人がいるようなマンションと、新築で何年も売れ残っているマンションでは当然、価値が違うわけで。
ずっと住むつもりだからそんなの気にしないと思っていても、数十年の時間の中で何が起きるか分からないから、一応気にしておくべきポイントではありますよね。

[952: 匿名さん]

売れ残りリスクなら、比較に出ていた武蔵小杉のシティタワーのほうが高い。三井は売れ残りをリスクと捉えて、どうにか完売する方向へ努力するが、スミフは売れ残り上等という考え方で、高値付けして、値引きも竣工後数年経ってからしかしない。

[953: 購入検討中さん]

三井はたぶん後半値引きますよね。
川崎の他物件で、竣工半年前くらいの物件で
4500→4000くらいに値引くのでどうですか、というふうに言われたことあるので。
ここもいざというときはこっそり安くして売り捌くのでは？

[954: 匿名さん]

安くなるまで待てば。

[955: 953]

こんなことを書きましたが私自身は1次で契約予定です。
他マンションで値引きの話は何度かありましたが、やはり残ってる部屋はそれ相応の部屋なので
早めに欲しい部屋を押さえてしまいました。

[956: 購入検討中さん]

テナントが何が入るかはいつ頃決まるのでしょうか？
それが非常に気になりますが。
どなたかご存知ですか？

[957: 匿名さん]

確かにシティタワーは売れ残っても値引きしないでしょう。
きっと竣工後数年経ってもしないと思います。
対してここのデベは、他物件ですが私も値引きをほのめかされたことがあります。
販売状況にもよりますが、ここもどこかの時点で見切って値引きを提示するのではないかと思います。
ただ500は難しいのではないかと思いますけどね。

[958: 購入検討中さん]

誰かが以前書いてましたが、スーパーの値引きと同じですね。
閉店間際に行ったら安く売ってるかもしれないけど、そのときに欲しいと思える物が残っている保かどうかは分からない、ということで。

[959: 購入検討中さん]

うちも最初から角部屋狙いだったので、一期で契約予定です。個人的には値引きして下さってもよいので、竣工前完売を目指して頂いてほしいところです。
ツインタワーとお見合いの南側、生活利便棟とお見合いの西側低層階については、値引きもありえるかもしれませんね。その他はそれなりに売れていくと思います。

[960: 購入検討中さん]

>956
重説の時聞きましたが、詳細な店舗名を伝えれるのは引渡し直前になるとのことでした。
でも商業施設棟にスーパーが入るのはほぼ確定だそうですよ。

[961: 購入検討中さん]

テナントは直前まで決まらないのでは？
今の時点では未定と説明されますし、建物の工事が終わって店舗の工事着手の準備に入れる来年年末くらいまでは何も情報なしの可能性が高いように思われます。

[962: 匿名さん]

決まっていても教えてくれないということでは。
鶴見の某タワーでも本当に直前になってから明らかになったけど、
その顔ぶれが、まああまりにあれだったものだからスレが大騒ぎになった。

[963: 購入検討中さん]

鶴見の話も繰り返しでしつこいよ。
サラ金以外はそんなにいうほど酷い店が入っていたわけでもなさそうだし、ここはサラ金禁止だから。

[964: 購入検討中さん]

重要事項説明に行かれた方は分かると思いますが、店舗部分の管理費や修繕費もきちんと資料に記載されていましたね。安くはない金額だと思うので、採算が合わないような店舗は続けられないと思います。
特に三階の広い店舗はそれなりの金額でした。コンビニだといいですね！

[965: 匿名さん]

それって大丈夫なんでしょうか？
採算が合いそうにないからと何も入らなかったというのが一番マズイと思うのですが。

[966: 匿名さん]

ここは新川崎を買うような人なのだから、どうしょうもない店舗だらけでも
それは許容範囲だと思うけど。鶴見を底を考えるとそれよりひどいのはさすがに無いだろうし。
店舗には誰も全く期待していないから大丈夫では。

1番怖いのはシンカみたいな予定されていた計画が履行されないことだろうけど
ここはJRとの折衷の必要が無いからその不安は少ないし、最悪の最悪は無いと思いたい。

[967: 周辺住民さん]

近隣はこちらの店舗に期待していますよ。
特にスーパー！！！
サウザンドにあるマルエツは全マルエツ店舗で一番の売上げらしくいつも混んでいます。
商品の回転は、はやくて良いのですが、レジが異常に混んでいて困っているんです。
そのせいか生協などの加入率が高い地域です。

[968: 匿名さん]

そんな状況なのでこちらのスーパーもマルエツになるらしいですね。
ドミナント戦略らしいです。加瀬側のサミット王国に対抗したいのかな。

[969: 周辺住民さん]

スムーズに買い物が出来る環境が出来れば有り難いです。

[970: 匿名さん]

>968
映画「スーパーの女」の「安売り大魔王」みたいな感じになりますね。

[971: 購入検討中さん]

ドミナント戦略はやめてほしい。。
うまく使い分けできるような競合店が入ってくれるといいですね。

[972: 匿名さん]

>サラ金以外はそんなにいうほど酷い店が入っていたわけでもなさそうだし
>鶴見を底を考えるとそれよりひどいのはさすがに無いだろうし

どちらが正しいの？

[973: 匿名さん]

嘘かホントか分かりませんが、マルエツが鹿島田での売上の高さで味をしめて、
生活利便施設へ入り込むにあたって、交渉でかなり高値を提示するだろうというのが
業界内で広がっているとか。。。眉唾な情報ではありますが、マルエツが参入にあたって
意気込んでいるっていうのは、地元で噂になっているようです。

[974: 周辺住民さん]

美味しい焼きたてパン屋さん。是非入って欲しいです。

[975: 匿名さん]

いいですね！バン屋は需要あると思います。

[976: 購入検討中さん]

できればマルエツでないスーパーの方が買い物の幅が広がって良かったのですが
新川崎からの帰り道にスーパーができるのは嬉しいですね。

[977: 匿名さん]

独占はよくないですね。
好きな値段をつけて好きに商売されてしまう。

[978: 匿名さん]

マルエツが入ってくれることはいいことだよ
シンカの東急ストアみたいに途中でポイ捨てとかはしないだろうからね
しょせんは新川崎なんだから、スーパーが
ちゃんと入ってくれるだけでも有り難いと思わないと

[979: 購入検討中さん]

＞972
ひどい店と思うかどうかは主観の問題だからどちらが正しいかという質問には正解はないですよ。

＞702に鶴見の店のリストが貼られているからそれ見て自分で考えましょう。

[980: 匿名さん]

新川崎に将来性は皆無だから
今すでに入っている所しか入らないのは当たり前だよね

マルエツに文句を言うなんて贅沢すぎる
こんな場末の土地で売り上げが多いって物凄い企業努力だよ

[981: 匿名さん]

978さんは読解力がないですね〜。マルエツ鹿島田店は全店舗最大の売り上げがあって、それを独占するために高額な地代を払ってまで、二店舗目を出店するのですよ？加瀬側とは事情が違います。
そうでなければ、マルエツはどういう理由で二店舗目を出すのですか？答えてください。

[982: 匿名さん]

>>981
近くに2店舗出店しても文句を言われないような土地柄ということでしょ。
普通の街だったら、近くに2店舗出店させたら地域から文句が出るからね。
新川崎はマルエツ程度でも支配できる街ってこと。

[983: 匿名さん]

新川崎・鹿島田周辺の立地環境を見て978や980のようなコメントが出るのはビジネス感覚のない残念な思考の持ち主なんだから放っておくのが正解。

[984: 匿名さん]

そうですね。きっと働いたこともないのでしょうね。

[985: 匿名さん]

儲からない場所なら地域からのクレーム以前にマルエツ社内で問題になるよ。商売なめすぎ。

[986: 匿名さん]

競争相手が現われると今の儲けが確保できないので2店目出してでも地域を独占しようとしているのでは。
競争がないのでわりをくうのは利用者だと思われるが。
住人にしたところでどちらの店に行っても同じ品ぞろえしかないなんておもしろいはずないと思うんだけど。

[987: 匿名さん]

>>986
住民は面白くなくてもこの地域を牛耳っている商店街の連中にはありがたい。
商店街は住民相手の商売なんてしてなくて、主にツインタワーの勤め人相手の商売だから
新しい店が入らずに商業施設に興味を引かれる人は出来るだけ少ない方がいい。

[988: 匿名さん]

マルエツが良い悪いではなく、利用者観点で
『選択肢が増える』『競争によって価格が抑えられる』等のメリットが出てくることを期待すれば、
頑張って他のスーパーに参入してもらえると助かりますね。
勤め人の方で新川崎駅を利用する方は、
動線上にある方を使うことが多くなるとは思いますが、
主婦などは、複数の店舗があることで価格や品揃えで選択できるようになれば、良さそうですよね。

[989: 購入検討中さん]

確定情報はここで議論してても出てこない訳で、結局のところ、ほどほどの期待感で待ちましょう、というのが結論でしょうか。

[990: 購入検討中さん]

ところで1期3次の予告が出てますね。
12月上旬ということなので今回も今週末に締め切って抽選というタイトスケジュールでしょうか。
一番大きい92.04m^2の間取りは1次、2次で全数出てしまったので売り切れと推測されます。

[991: 購入検討中さん]

連続ですが、、、
1期3次の予告に出ている最小と最大の占有面積の戸数は、3次での販売数対象が未定のため現時点で残っている全数のようです。
ということはこの情報からある程度、販売状況が推測できますね。

[992: 仮契約済みさん]

ずいぶん前に出ていたミストサウナですが、パークタワー新川崎ではマイクロミストまではないようです。
モデルルームの時に、ミストサウナのボタンしか操作パネルになかったので…

[993: 匿名さん]

新しい物件だからマイクロミストがよかった

[994: 購入検討中さん]

マイクロミストは対応してないんですね、残念。
昨日から契約が始まっているところだと思いますが、契約後はスタイルオーダーが終わるとしばらく何も予定がないんですよね。
インテリアオプションの話はいつ頃から始まるんでしょう？

[995: 購入検討中さん]

ミストサウナを使ったことすらなく、購入の判断基準に全く入れてなかったのですが、そんなに良いものですか？
なんだか、楽しみになってきました！

[996: 購入検討中さん]

ミストサウナは毎日使う訳ではないし、どうしても必要なら後から入れ替えも出来るので判断基準にする人はほとんどいないけど、あったら嬉しい、そんな機能だと思います。
マイクロミスト使ってみたかったなあ。

[997: 匿名さん]

マイクロミストと普通のミスト何が違うの？

[998: 購入検討中さん]

インテリアオプションは夏頃カタログが届いて、相談は来年の今頃と聞きました。

[999: 匿名さん]

タワマンの設備って意外と古いのが常識だ。ゼネコンへの発注がン年前で確定しているので、その発注時点のモデルになってしまう。
まれに古いのが品切れで仕方なく新しめになる場合もあるが。その時はデベやゼネコンが内覧会の時、予定通りじゃなくてゴメンとなるよ。

[1000: 購入検討中さん]

確かに999さんの通り。
だから性能向上著しい電化製品系の設備は引き渡し後につけた方がいい物も多いですね。
プレミア住戸に多いカセットエアコンとかはその最たる物だったりする。