パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[767: 匿名さん]

書き込むところ間違った？

[768: 匿名さん]

>764
なんだかもったいないですね。西側なら日当りいいと思いますけどね。間取りも部屋によっては悪くないし。立地はなかなか選べませんよ。
でも、仕方ないですけどね。納得して買わないと意味ないですし。出過ぎたことを申しました。

[769: 匿名さん]

ここのテナントはロイ鶴よりもっと悲惨ですよ。
スナックや韓国料理との噂ですけど。

[770: 匿名]

スナックと韓国料理は地権者店舗じゃなくて、近所のお店でしょ。
間違った情報を「噂」って逃げ道作って、「悲惨」って・・あなたの思考の方がよっぽど悲惨ですよ。反論あるならどうぞ。

[771: 匿名さん]

失礼しました。
地権者店舗は豚カツ屋さんの方でしたっけ？踏切の側にあった地元ヤンキー御用達の洋品店も地権者店舗ですか？

[772: 匿名さん]

ここは眺望がイマイチなのが残念だね。南向きの最上階だと眺望が抜けるみたいだけど、予算的に買えない。

[773: 匿名さん]

>>762
塚越中はかなりヤバイよ。お金の理由で私立に行かせられないんなら
そもそもここの購入は辞めた方が良さそうな。

>>770
噂じゃなくて事実だよ。というか、この周辺に住んでた人なら
なんでここが建つのがこんなに遅れたのかも知ってるから。
取り壊されてからもストリートビューで、ここに何があったのか
しばらくは確認は出来たけど。

[774: 購入検討中さん]

みなさん事情は違うでしょうが、うちは子供が中学入るの10年以上先の話なので、そんなどうなっているか分からない先の話よりも保育園事情の方が気になります。
生活便利棟に入る保育園にタイミングよく行けるといいな。

[775: 周辺住民さん]

>773
高齢で店は閉めるって聞きましたけど。

塚越中はそんなに悪いのですか？街を歩いている限りじゃ、ガラの悪い子を見かけたことないですよ。

[776: 匿名さん]

>>775 鹿島田の祭りの時とかひどい有様だよ。
これでも昔と比べたらちょっとはマシらしいけど。
塚越中の問題は、ここはパークシティから移住する人が
大多数を占めるので認識している人は多いはず。

[777: 匿名さん]

塚越中だけの問題ではないと思います。
幸区の公立はどこも似たようなものなのでは。

[778: 匿名さん]

んなわけない。この周辺だけでも、

　日吉＞＞塚越＞＞＞＞＞＞南加瀬

でしょ。

幸区全体だとこんな感じなのかなぁ。

　日吉＞南河原＞塚越＞＞＞＞御幸＞南加瀬

[779: 匿名さん]

塚中卒業生ですが、まあ確かに良くは無いね。雰囲気も平均学力も。
各家庭で軸は違うと思いますが。

[780: 匿名さん]

>>778
南中最下位は自分も同意だけど、塚中もブラックエンペラー全盛期は
それと並ぶぐらい悪名高かったような。平間中の影に隠れてた部分もあるけど。
今はそこまではひどくないのかな。

[781: 匿名さん]

塚越って学区内にパークタワー、パークシティ、サウザンドシティ、プラウドシティがありますよね。
それでも良くならないのでしょうか…
川崎に住むと決めた時点で私立中学は覚悟していますけど。

[782: 匿名さん]

この辺りでは、少しでも経済的余裕があるなら、私立に入れるのが普通なのでしょうか？
これまでの流れを読ませて頂いて、私立に入れられるだけの準備はしておこうとは思いましたが、地元の公立が嫌だから私立という後向きな理由で受験させることに抵抗があります。
上の方がおっしゃるように、どちらかと言うと高所得者の買うマンションが建設される中、それでも評判が悪いのは、皆さん受験をされるからですか？

[783: 匿名さん]

その私立に行ければいいのですが、やはり受験はみずものです。
子どもの能力にしても、まだ幼い段階では未知数といわざるをえませんね。
受験に失敗したら困ったことになりそうで、考えてしまいます。
資金や通勤のことを中心に検討してきましたが、やはりそこまで考えてマンション選びをするべきなのかもしれません。

[784: 匿名さん]

>>782
少なくともパークシティの頃に関しては間違いなくそうだろうね。＞高受験率
ここら辺では私立中の受験率が小学校の優秀さを表す指標みたいにもなってたから。
基本的に公立にこだわりたいという人は値段とのバランス考えるとや都下や
川崎北部や田園都市線沿線が無難だよ。川崎南部は土地柄を知らない人にはオススメできない。

[785: 匿名さん]

>773
えっ？
あの古びた店がみんなテナントに入るの？

[786: 匿名さん]

>>785
地権者店舗数が本当ならあそこにあった店舗の人には
全て区分されていると思うけど。もちろん上にあったように
入居しないで売るケースもあるかもだが。

[787: 購入検討中さん]

>740
遅レスですが
GWTは「パークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー」のことかと思います。
東横線・目黒線武蔵小杉駅にデッキで直結、たぶん今建設中かと思います。
ここと同じ三井の物件で、既に完売しているので、気になる人はキャンセルがないか問合せするしかないと思います。
価格帯も、新川崎よりだいぶ上でしょうね。

[788: 匿名さん]

>786
地権者の入居が確実
契約段階ではテナントの全容が不明

なんだかロイ鶴の後を追っかけているような展開だね。

[789: 匿名さん]

ロイ鶴との比較したがる方が多いので、ついでにお聞きしたいのですが、当時の販売状況はどうでした？一期は抽選もあったのでしょうか？

[790: 購入検討中さん]

>>760さん

今日工事中の現地見てきましたが元々下り勾配だった歩道が今は取り壊されていました。
ペストリアンデッキの高さから改札を出て右の階段を降りたところまでは
かなり高低差あるのでスロープでは無理そうですね。

そうすると駅前の信号を渡るか、
階段を下りてまた上っての2択になってしまいます。
駅直結かと思っていたのでだいぶイメージとは違い戸惑っています。

[791: 匿名さん]

高低差あるけど、スロープですよ！最後の地下階段は登りますけどね。
モデルルームの模型を見に行かれては？シアターのあとにある模型には、駅までの動線が作られていましたよ。

[792: 物件比較中さん]

直結だと思いますよ、フラットじゃないだけで。
フラットにこだわる人は信号を渡ると認識してます。

[793: 物件比較中さん]

JRがエスカレーター付けてくれたらいいのにね。

[794: 匿名さん]

あっちのマンションは違うらしいですが、ここは当然、二重床二重天井ですよね？

[795: 匿名さん]

第一期二次も抽選があるようですね。なかなか順調そうです。

[796: 匿名さん]

結局一次は完売したんですか？
二次は一次の売れ残り+α？それとも全て新規？

[797: 匿名さん]

公式ホームページに2次の情報でてますが、39戸だけですね。
1次に抽選落ちた人用といったところでしょうか。

抽選後モデルルームに行きましたが1次でキャンセルになったところは先着順になってましたよ。

[798: 匿名さん]

39戸ですか。
小出しに売りに出すってことはあまり売れてないってことでしょうか。

[799: 匿名さん]

先着順って、どれくらいありましたか？

[800: 匿名さん]

39戸は1次1期で抽選もれた方々が、1次2期で再申し込みした数と思われ。
1次1期でもれた方で、他の部屋はNGって方は申し込みしない人もいるだろうね。

[801: 購入検討中さん]

なんだかんだで竣工まで完売できないと思う。
新川崎ってそんなに需要ないよ。

管理費、積立金高くて購入後も金かかるし、迷ってる人は普通のマンション買った方がいいと思うが。。

[802: 797]

>799
希望の条件を伝えたら、ここならすぐに・・・という出し方だったので
全部で何件あるかはわからなかったです。

[803: 購入検討中さん]

もともと一期二次は、一次に落ちた人向けの設定ということらしいです。
新規の検討者も一応登録は可能なようですが、
先週土曜午後から抽選準備でモデルルームを閉め、日曜も重要事項説明会やオプション締切直前の相談などで一期一次向けの対応が詰まっていたので新規検討者向けの営業はほとんどできないと思われます。

[804: 匿名さん]

基本的に二次は一期販売の敗者復活が目的。それと売れ残り物件を改めて新規物件として販売
することはできないから、先着順か再登録住戸として販売するか、広告せずにモデルルーム来
場者にこの部屋ならすぐ契約できますよと勧めるが普通。

[805: 匿名さん]

何戸売れ残ったか分かるようなことを営業はしないよ。

[806: 匿名さん]

かなり弱含みな感じですね。
確かに完成前の完売は難しそうな予感。

[807: 匿名さん]

竣工時に売れ残って未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その点も判断ポイント。

一期で購入する場合は判断が難しいけど、一期の結果がでたわけだから、ちゃんと確認すれば状況は分かる。

[808: 匿名さん]

でもシンカでさえ竣工前完売したのだから、まだ一年以上ありますし、何とか売り抜けるのではないですか？武蔵小杉が注目を浴びている今、そのおこぼれを拾う意味では需要はあるはず。
そもそも、オリンピック景気の恩恵を直に受けられるパークタワー東雲でさえ、先日やっと完売にこぎつけたのですから、時間がかかるのは想定内だと思います。

[809: 匿名さん]

すみません、二重床・二重天井なんでしょうか？

[810: 匿名さん]

2重2重

[811: 匿名さん]

809さんへ

私も気になったので先日営業担当の方に改めて確認しました。
ここは、二重床・二重天井で間違いありません。

[812: 購入検討中さん]

どなたか親切な方、686の質問にも答えてくれると嬉しいです。
もう当面モデルルーム行く予定ないので確認するタイミングがない。。

＞ミストサウナはマイクロミストも使えるタイプなんですかね？
＞営業に聞けば分かるんだろうけど細かすぎてこれだけのために電話するのもなんだか。
＞誰か聞いた人、いませんか？

[813: 匿名さん]

>808
土地勘が無いのかもしれませんが、パークタワー東雲の場所はオリンピックとは無関係ですよ。
「湾岸エリア」というだけでくくってるのかもしれませんが。

[814: 購入検討中さん]

重要説明会でもらった管理規約熟読中です。

数日前に話題になってたテナントについてですが、店舗使用細則で風俗営業、消費者金融、政治団体、宗教団体禁止と明記されてますね。
騒音・におい等も常識的な範囲で禁止となってます。

コピペされてた鶴見のタワーのテナントとの比較でいうと、プロミス、アイフル、カラオケ、新堀ギター辺りは入居不可ですね。

# 個人的には新堀ギターは通っていた事があるので迷惑施設扱いするのは忍びない。

[815: 購入検討中さん]

>814
なるほど！それは安心ですね。消費者金融はやはり抵抗があります。

[816: 匿名さん]

風俗営業、政治団体、宗教団体などというのは言わずもがなでしょうから、サラ金はなさそうという以外は鶴見と条件は変わらないような気がします。
当然、居酒屋やホルモン焼きはOKですし、ギターやカラオケだって防音すれば許容範囲でしょう。
場所がら、ファーストフードも入りそうですが、いわゆるたまり場にならなければいいのですが。

[817: 814]

自分で比較を書いておいてなんですが、参考として書いただけで鶴見との比較に固執する意味は分からないですね。
鶴見のテナントも全体的にはそんなにひどくないと思うし。

あまり過剰な期待をしなければ問題ないでしょう。

[818: 匿名さん]

817さんに同意。
居酒屋やファーストフードは避けられませんし、別にそれほど悪くないと思います。サウザンドモールと同じような感じになるのかな〜というイメージです。
そりゃ、成城石井やスタバが入るようなイメージでいたら、ガッカリしますよ。鹿島田にそういった需要はないので無理です。
ファーストフードのある鹿島田駅前やサウザンドがたまり場になっているのも見たことがないので、それほど心配しなくて良いと思います。
家賃はお高めだと聞いたので、チェーン系の居酒屋や各種ショップが入りそうですね。個人的にはモスに移転して欲しいです。バイク置き場さえ確保できれば、宅配ピザも便利かも。

[819: 匿名さん]

ここは新川崎ですからね。どれだけ悲惨なことが起きるのか、というぐらいの
期待度の人がほとんどでしょうから、鶴見程度だったらかなりマシということになるのでは。
購入者もどうせ新川崎なのだから悪いことが
何も無いことは有り得ない、と理解している人ばかりでしょうし。

[820: 匿名さん]

そうですか・・・
これ以上居酒屋やファーストフードが増えてもどうかと思いますし、
それこそ成城石井やスタバが入るようなイメージももっていました。
新川崎だとそんな感じですか。

[821: 匿名さん]

スタバ、要らない。
農薬残留基準オーバーの豆を使っているし。

[822: 購入検討中さん]

成城石井が入らないとも決まってないのでなんとも言えませんが、その前提で考えていると違ってガッカリする可能性は高いでしょうね。

個人的にはスーパーは生活便利棟にサンワが入って、ラゾーナ店方式のレジ配置で営業して欲しい。

[823: 匿名さん]

オーケーストアに来て欲しい。

[824: 匿名さん]

既に吉野家、松屋、すき家があるので、なか卯とからんぷ亭とか牛丼太郎とかが入るのかな。

[825: 匿名さん]

さすがに牛丼はもうお腹いっぱい。それなら、てんやとかうどん屋のほうが。。。
スタバは無理でも他に喫茶店は来ませんか？サウザンドのドトールは意外と平日も混んでいるので、需要はありそうです。
あと、生活利便棟にファミレスが欲しいですが、これも難しいですか。

[826: 匿名さん]

スタバ、
農薬残留基準オーバーの豆を使っているのですか？

[827: 匿名さん]

立ち食いそばは勘弁してほしいです。

[828: 匿名さん]

珈琲豆の問題は共産党の議員が問題にしましたね、確か。

[829: 匿名さん]

シンカも東急に逃げられましたからね。
銀行だってメガは入らなかったわけで、過剰な期待は禁物でしょうね。
スーパーは文化堂かOlympicあたりと予想。

[830: 匿名さん]

>>825
生活利便棟は飲食店出店禁止なのでファミレスは入りません。
地権者店舗の方はそのかぎりではないので、可能性は０ではないですが。

[831: 匿名さん]

ツインタワーの中にタリーズありますよ。誰でも入れます。狭いですけどね。

また保育園は既に仮庁舎が鹿島田駅横にあるので、マンション完成と同時の入園を希望しても募集枠は少ないです。敷地が広がって先生が増えて募集枠が増えれば別ですが。

[832: 購入検討中]

先着順住戸は10件です。

1期の埋まらなかった分？

[833: 匿名さん]

ああ、始めから売れ残ったんですか。

[834: 購入検討中]

要望入ってるからお勧めしませんって言われた部屋も
先着順住戸になってました。なんだかな〜

[835: 匿名さん]

売れ残ったまま2次に入るんでしょうか？

[836: 匿名さん]

先着順10戸ってどこからの情報？

[837: 匿名さん]

一期1次分先着順 10戸
一期2次 39戸

そういうことですか？
こういう場合は両方を合わせて 一期2次 49戸 とはしないものなのですか？

[838: 購入検討中さん]

このスレでも、契約まで悩むって人がいましたからね。要望、登録まで終わってもキャンセルする人がいるのでしょう。そこまでなら、キャンセル料はかかりませんし。
他の客や営業からすると、本当に何だかなーですよね。

[839: 匿名さん]

一期１次で３４０戸売れたってこと？
売れ行きが良くて驚きました。

[840: 匿名さん]

> 834
それはひどい話だね。
ここだけに限らないと思うけど、マンションの販売員ってプロ意識低い人が多いよね。
とりあえず、まずはテキパキ動いて欲しいわ。何をしても、まだかな〜って待たされるし、やっと帰ってきたと思ったら、なーんか忘れてるし。ちょっと話したら、またどっか行くし、効率悪い。

[841: 周辺住民さん]

私も新川崎で340戸即売したなら、売れ行き上々だと思う。竣工前完売も夢ではないのでは。

[842: 匿名さん]

＞840
それは冷やかしだと思われて適当な担当者をあてがわれてしまっているんでは・・・

ここの営業も見込み客とそれ以外ではっきり担当者分かれてる気がする。初回のモデルルーム見学の途中で営業担当者代わったし。

[843: 匿名さん]

＞841
売れ残ったんだから即完というフレーズは使えませんよ。

[844: 周辺住民さん]

完売ではなく即売って書いたんですが、ダメ？

[845: 匿名さん]

どうだろう、これからも1次のキャンセルが出てくるんじゃないのかな。

[846: 匿名さん]

どちらにせよこの3カ月で340戸売れたなら、契約予定者としては安心しました。

他に要望が入っていたから諦めた部屋が先着順とかになっていたらがっかりするので、詳細は見ないようにしよう…。

[847: 物件比較中さん]

「即売」って何の略よ？
「早々に３４０戸売れた」ぐらいにしておけば（笑）
内容はａｇｒｅｅだから。

[848: 匿名さん]

肝心の先着順10戸のソースが不明なまま。
抽選受付中なのに？というのが疑問。

[849: 購入検討中さん]

想像するに、先着順というのは一期二次の39戸のうち現時点で登録予定がない倍率0倍の部屋のことのように思われます。

今日から登録受け付け始めて明日13時には締め切りですから、
今の時点で検討している人のいない部屋はほぼ確実に無抽選で確定できますよ、ということかと。

だとすると一期の販売戸数350戸のうち二次に回ったのが39戸で
その39戸のうち29戸は既に登録予定あり、10戸が登録予定なし、って感じでしょうか。

[850: 匿名さん]

一期の販売戸数350戸のうち二次に回った住戸はありません。

[851: 匿名さん]

>837

一度売りに出して売れなかったのを新規販売できないって掟があるから。

[852: 匿名さん]

要望書を集めて売れる見込みの分を売り出したのに売れ残ったってのがポイント。即日完売って売る側の演出で、分譲マンションの販売では、ある意味お約束なんだけど。

[853: 匿名さん]

ということは、

当初は事前調整の結果、350戸が売れるであろうという見込みの元、350戸を一期1次で販売。
ところがうち10戸は購入をキャンセル。
この10戸は新規として一期2次に回せないのでやむをえず先着順。
購入意欲の強い客は一期1次で出尽くし感が強いので、一期2次の販売見込みは大幅減となり39戸。
今後は急にまとまった購入希望者が出現するとも思えないので、小出しに何期何次と販売キャンペーンが続く可能性が高い。

まとめて書くとこんな感じ？
10戸情報が正しければの話しだが。

[854: 匿名さん]

先着順の１０戸は一期の売れ残り、一期二次の３９戸は一期の抽選はずれの救済目的の販売。一期二次の販売戸数もそれほど多くないから、一期の倍率は低かったことが推測される。

もともと一期の販売戸数が総戸数の半分もなかったということから、低調なのは分かってたけど。どの物件でも期を経るにしたがってジリ貧になるものだから、しょっぱなが低調だと先は長いよ。

[855: 匿名さん]

今から思えばやはりグランドウイングタワーはよかったですね。
もっと真剣に検討すればよかった。

[856: 購入検討中さん]

車どうしようかな。
もともと駅近マンション買うなら、処分しようと思ってたけど、ここはあった方がいいのかな〜。
希望しても必ず取れるわけじゃないけど。

[857: 購入検討中さん]

私もGWT検討していました。ただ、私は今を思えばやめていてよかったと思ってます。
あちらは買物や何処かに出るにはこちらよりも便利ですし、資産価値もあちらの方が落ちにくいかなと思いましたが、初期費用、通勤、通学路、人の多さ、必要十分な周辺施設など、自分達にあっているかを考えた場合、こちらの方が良いと感じて、前向きに購入を検討しています。
家を何のために買うのかよく考えて、自分達にとって一番幸せになれる方法がなんなのかが分かれば、私はマンションだろうと、一戸建てだろうと、賃貸だろうと関係ないと思っています。
GWTが検討出来るのであれば、気になる物件はまたすぐ見つかると思いますよ。

[858: 匿名さん]

この辺りは車あると便利ですよー。東京と違って、周りの少し大きめのスーパーやドラックストア、ホームセンターなどは無料の駐車場完備だし、市役所行くのも車のほうが良いし、車があれば日吉や港北も近いですよ。
駅直結だから、無くても平気だと思いますけどね。

[859: 匿名さん]

武蔵小杉のシティタワーや新川崎のプラウドシティが相場よりかなり高かったら、こちらに流れてきますかね？

[860: 匿名さん]

すみふが相場より高いのは想定内でしょ。

[861: 匿名さん]

シティタワーを買えるほどの人はここは考えないだろうし、
プラウドシティを検討する人は新川崎駅前のタワーというものに価値を見出さない人だろうし。
MRに行くくらいのことはあるという程度で、いずれもこことはかぶらないと思うが。

[862: 匿名さん]

パークタワー新川崎でも南西の角や高層階の角が検討範囲内なら、シティタワーも十分検討範囲内だよ。
プラウドシティは確かに求めるものが異なるので、検討範囲外だけど。

[863: 購入検討中さん]

＞856さん
利用頻度によりますが必要な時はカーシェアかレンタカーを使う前提で考えていれば車は無くても大丈夫だと思いますよ。
カーシェアは共有設備で用意されるものの他に、すぐ近くにTimesカーシェアがあるようです。

ただ、それなりに駐車場が埋まってくれないと管理費や修繕積立金の不足に繋がるので経済的な余力がある人は車を所有し続けてもらいたいところ。

[864: 購入検討中さん]

色々勉強になりますね。
一期1次の抽選会時点で価格表示ありなのにバラがついてない部屋がいくつかあったのを見ているので(ちゃんと数えませんでしたが)、それが先着順扱いになっているのであれば10戸という数字は妥当な気がします。

とすると一期1次の350戸中、340戸は売れた。残り10戸は先着順受付中。
一期2次は1次で価格が伏せられていた部屋を、主に1次抽選落ちの方を対象に登録抽選で販売。

物件概要が更新されて2次の販売数が出たのが11/28(木)PMなので、
おそらく11/28(木)AM時点までで登録の意思を確認して要望が出ているのが39戸。
という感じだと理解しました。


1次抽選落ちの方でも先着順の部屋に誘導できる人はそちらが案内されているだろうし、
希望の方角・間取りがないということで2次には登録しないという人もいるだろうし、
2次の倍率もよく分からないけど、
ものすごくざっくり言って一期1次の販売戸数の1割程度の人が抽選落ちして再チャレンジ、って感じなのかな。

部屋によって人気の有無に大きな差がありそうな感じですね。

[865: 購入検討中さん]

1期2次は今日13時が〆のようですがそこは登録
3次に向けて要望書を出そうと考えています。

2次はスケジュールがタイトなので×、1期は慌てずに売行ある程度把握したかったので×。
物件は決めててもあまり最上階がとのこだわりはないので3次で登録します。

営業の方に聞いたところ、DINKSやファミリーの方でも車持たずに引っ越される方も
多く、最近は棟内駐車場が埋まりにくくなってるようなのでここは100％設置にせず減らしているとのこと。
スペースの問題はさておき、今住んでいるマンションも棟内駐車場空いてるので、
むしろ余裕がある方にガンガン使ってもらい、駐車場空き待ち位になってくれると使わない私達はありがたいです。

物件は気に入ってるので12月内に契約して2月のディズニー貸切にも参加します。

[866: 匿名さん]

余裕でシティタワーを買える人はここには来ないと思うけど。