パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[627: 匿名さん]

626さんへ。

622です。
わたしが提示したパークタワー新川崎の管理費と修繕費の金額は、
パークタワー新川崎からいただいた資料に記載してある金額となります。
この金額には以下が含まれていると書いております。
　管理費は『全体管理費』『住宅管理費』が含まれている。
　修繕積立金は『全体修繕積立金』『住宅修繕積立金』が含まれれると記載がありますが、
テナント分が含まれているか否かは記載が無いので不明です。
また、管理費は消費税10%と想定して試算していると記載があります。

尚、管理費＋修繕費の最安値は約45.2平米の19,440円。最高値は約92平米の39,570円となります。

[628: 購入検討中さん]

＞626,627さん
テナントは『全体管理費』『全体修繕積立金』の他に店舗分の管理費・修繕積立金がありますよ。
管理規約集に明記されているのでそれを確認するか、
持っていなければ営業に聞けば出してくれると思います。

[629: 購入検討中さん]

管理費は入居してから管理組合での削減努力は必須。
結構お金のかかる共用設備も多いので、どれを残してどこを削るかというのが最初の数年の課題でしょう。
高級感を買ったという住民も少なくない中、グレードを落とさずどこまで下げられるか、相見積もりとって業者変更するなど理事会の腕の見せ所たっぷりなので、ビジネス感覚と実力とやる気のある理事会メンバが求められるところだったりします。

[630: 購入検討中さん]

管理費・修繕費も大きいですが、固定資産税の試算は出ているのでしょうか？
デッキ部分も入居者負担なのでしょうか？

[631: 購入検討中さん]

ペディストリアンデッキ等も含め、共用部にかかる固定資産税は住宅・店舗含めた所有者負担ですが、これは管理費から支出されます。

[632: 匿名さん]

>>617
そもそも大手デベの第一期第一次で値引きが出来ないなんていうのは
マンションを買う上で当たり前の常識でしょ。

そんなことも知らないで値引きなんてしようとしている恥ずかしい人に
関わりたくないというのは当然では？もっとマンションのことについて
勉強してから購入検討した方がいいと思うけど。

ちなみに上で出ている提携特典とかいうのはまた違うから。
これは大手企業に勤めている人だけの特権。

[633: 匿名さん]

あれ、ペデストリアンデッキは川崎市のものなので固定資産税はかからないかと思ってました。
マンション敷地は公式ホームページの駅前再開発のページにある上空写真のピンク色で塗ってある箇所だけかと思ってました。

[634: 購入検討中さん]

ペデは、敷地内と敷地外に跨ってますよ。敷地内にあるペデは、当然住民負担です。膨らんでる部分だから、面積はそこそこあるよ。植栽とかベンチとか、隣の三井の会社に行くための階段も。
一般の通行が前提だから、痛みやすく、管理費、修繕費がかかって当然。汚いのやだから、住民負担だけど、いつも綺麗にしておいてほしいね。みんな、ポイ捨てしないで綺麗に使ってね！

[635: 購入検討中さん]

ペデストリアンデッキは一部を川崎市に移譲し、マンションに直接繋がっている部分は住人の所有、管理になると聞きました。マンションに直結のペデストリアンデッキについては、移譲したくても出来ないと言われたように思います。詳しくはモデルルームで確認されたほうがよいかもしれません。

[636: 匿名さん]

用などないのに、不特定多数の人が歩くわけですよね。酔っぱらいにゲロされるとイヤですよね。

[637: 匿名さん]

住民負担は痛いけど、あのペデストリアンデッキあってこその価格と今後の資産価値だろうから、仕方ないよね。それが許せない方は検討外ってことで。

[638: 匿名さん]

>632
常識といわれましてもねぇ（笑）。
大手のデベでも早い段階で値引きに応じるケースはありますよ。
デベはデベなりに成約の見通しをもっているでしょうからね。
これまで意見のあったとおり、
値引きの話を持ち出すかどうかは人それぞれということでいいんじゃないんですか。

[639: 匿名さん]

>636
そういうことあった場合って、誰が片付けるの？
マンション側はマンションの清掃員？川崎市管理側は？？
鹿島田のペデストリアンデッキも酷く汚れてるのは見たことないから、あんまり気にしてないけど、年に数回はありそうだよね、そういうこと。

[640: 購入検討中さん]

自分の敷地内のを他人が金出して、管理してくれるわけないから。敷地の所有者が委託してる人が行います。ゲロやポイ捨てや犬のふんも、敷地内なら管理費です。敷地境界線、図面でもう一度チェック！

[641: 匿名さん]

ホームレスが住みついたりしないでしょうか。
そういうのもマンション側が立ち退きの説得をすることになる？

[642: 匿名さん]

>641

マンションの敷地であれば全て管理組合で対応することになる。

自転車放置されると厄介だよ。勝手に捨てるわけにも行かない。

[643: 購入検討中さん]

それあっての高い管理費なのではないでしょうか。重要事項説明で、自分が思ってることが、現在設定されている管理費の中に含まれてるのか、別途なのか、確認する必要はあります。
逆に、今後管理費を削ろうとすれば、それらのサービスの何かがなくなるということです。
また、ペデ部分はおそらく店舗等との共用部分でしょうから、住民だけの同意では削れないし増やせない部分ではないでしょうか。

[644: 匿名さん]

つまりこのマンションでは、普通のマンションであれば発生しないであろうコストまで住人が負担しなければならない、あるいは住人が負担しなければならない割合が大きいということですね。

[645: 購入検討中さん]

確かに放置自転車は問題が定着してしまったら厄介そうです。
ただ、新川崎・鹿島田駅近辺は駐輪場が比較的整備されているのか、あまり放置自転車は見かけない気がします。（土日しか見てないからかも？）

いずれにしても自転車を放置しておける場にしないという日常の管理は重要でしょうね。

[646: 匿名さん]

管理計画は重要事項説明では説明されないから、別に確認しておいたほうがいいよ。

あと、三井の某物件は管理費が高い理由の一つとして店舗併設だから通常の物件より警備員を多く配置するなんてのがあった。そういうのは店舗から徴収すべきはずなんだけど。そういうのも要確認。

[647: 物件比較中さん]

戸数が多いから、一戸当たりで割れば許容範囲なんじゃないでしょうか。
最近は敷地（管理範囲）内でも公開空地を持ってるマンションが多いですよ。
タワーは特に。

警備員が巡回するからホームレスが居つくことはないと思います。
隣のパークシティも、かなり広い面積ですが
何かあれば警備員が警察呼ぶなり対応してるそうですよ。

[648: 購入検討中さん]

まぁこれらのコスト要因に納得出来なければ、押し売りされてる訳じゃないんだから買わなければいいだけの話。

金額については今の段階でどうこう言っても仕方がないし、入居してから管理組合の責任でどこまで削るか残すかそれとも増やすのかを判断することになります。

[649: 匿名さん]

まあ敷地を公開しているマンションは多いですしね。
このタワーだって小学校に行くにはパークシティの敷地内を通ることになるでしょうし。
ペデストリアンデッキの下には、このマンションの駐車場とかがあるのだから
負担するのは割と普通なことのような気がしてきたのですが、そうでもないのでしょうか？

[650: 物件比較中さん]

自転車については
駐輪場が近所にいっぱいあるし
周辺は広範囲で川崎市指定の放置禁止エリアですからね。
防犯カメラと近所の交番も安心材料じゃないでしょうか。

[651: 匿名さん]

私有地については警察は民事不介入が原則。

[652: 物件比較中さん]

パークシティと言えば
大崎のパークシティは植栽満載の庭が売りだそうですが
屋上以外の庭は全て公開ですって。
木登りも果実収穫も誰でもできるみんなのお庭、
歩道の街路樹も庭ですってことで
住民の負担だそうです。

[653: 物件比較中さん]

自分の敷地に勝手に他人が入ってきたり居ついたりしたら
不法侵入で警察呼ぶでしょ。
不法行為は民事じゃないし、迷惑条例だってあるんだし。

[654: 匿名さん]

大崎と違って新川崎や鹿島田の駅近でしょう。
自ずとレベルが違いますよね。
警備員だって体を張ってまで阻止するわけではないし。
それにテナントだって何が入るのかわからないわけでしょう。
最終形の予測ができないですね。

[655: 匿名さん]

大崎そんなに凄いんですね・・・
新川崎が可愛く思えてきました。
公開空地がないと、タワーのような大規模開発は難しいんでしょうね。

[656: 匿名さん]

公開している敷地に入っただけでは不法侵入に問われないよ。

自転車を捨てたということなら不法投棄になるけど、置いただけといわれるとアウト。実家のマンションで親が管理組合の理事してたとき、放置自転車の撤去には警察の確認とかかなり手間がかかってた。

[657: 購入検討中さん]

こうなってくると高い管理費は当然という気がしてきました。三井としても、かなり余裕を持って、高めに設定していると言っていましたし。
管理修繕費の不必要な部分に関してはもちろん削減努力をしたいところですが、様々なトラブルが発生する可能性を考えると、余剰金ができるまで無闇矢鱈な削減は目指さない方が良いのかなと感じました。
放置自転車については、鹿島田駅周辺は、割と頻繁に行政が撤去してくれているので、綺麗に保たれているように思います。マンション周辺の一般の方々が通行するような場所に放置された場合は撤去してくれないんですかね？

[658: 匿名さん]

公道は行政の担当だけど、私有地は担当外。ただそれだけのこと。

[659: 匿名さん]

自転車って、デッキのある3階部分には入ってこれなくて
1階部分に放置されるということ？

[660: 購入検討中さん]

マルエツの周り（歩道より内側)は、よく撤去されてますが、私有地ではないのですか？
パークタワーも一階の店舗周辺は自転車放置されそうで、
ちょっと心配です。

[661: 匿名さん]

あっ、そうだ。川崎市って、一斉清掃のときにマンション周辺の道路とか公園の掃除とかも割り当ててくる。

[662: 匿名さん]

自転車もそうですが浮浪者の方が気になります。
それも民事不介入ってことになるんでしょう？

[663: 匿名さん]

私有地だからマルエツでしょ。お店の周りの放置自転車で通行人が怪我をしたら評判落とすことにもなるから徹底してるんじゃない。

店舗併設のマンションだと、そういう費用は店舗の負担割合が多くなるようにすべきなんだけど。三井ってそうじゃなかったりするから確認が必要。

[664: 匿名さん]

そもそも浮浪者を居つかせるような警備だったら
本気で管理会社を変えたほうがいいような気がしますね。

[665: 匿名さん]

掲示板でもやっぱり話してみるものですね。
これまで気がつかなかったことがいろいろわかりました。
本来ならデベから聞くべき話のような気もしますが。
そういうことって積極的に話してくれないんですね。

[666: 周辺住民さん]

浮浪者についてはそれほど心配しなくても良いと思います。確かに缶、ビンの収集日には自転車などでウロウロしていることはありますが、住宅地や駅前で寝泊まりしたり、休んだりしている様子はみたことはありません。多分、多摩川に住んでいて、そちらに戻っているのだと思います。
ここはゴミ捨て場もマンション内にありますし、ペデストリアンデッキを歩けば、ほとんど遭遇することもないかと。

[667: 匿名さん]

すみません、話が変わりますが
ここはベランダ喫煙は管理規約に規定があるのか知っている方いますか？

[668: 匿名さん]

ここの管理規約は確認してないけど、一般的には迷惑行為で禁止だよ。バルコニーは共用部分だし。

[669: 匿名さん]

でも夢見が崎に浮浪者のブルーテントがあったのってそんなに昔の話しじゃないですよね、確か。

[670: 匿名さん]

シンカはまだ3千円もらっているのかなぁ。

[671: 匿名さん]

>665

売る側はマンションの説明だけでしかもメリットを強調して説明する。一般論、しかも購入後は契約者が管理しなきゃいけないなんてことをわざわざ説明しないよ。

ちなみに、こちらから要求しないと出してこない資料もあるから、ちゃんと要求しないと。構造計算書、地盤調査結果、土壌汚染調査結果とか。あと、重要事項説明、管理規約（案）、契約書も登録前に入手しておいたほうが良い。重要事項説明ってなんて契約の直前にさらっと説明するだけ。本当は、事前に熟読しておくべき。一期の人は手遅れだけど。

[672: 匿名さん]

重要事項説明といえば、skyzで汚染土壌埋め戻しについて後出し説明してる。契約前には説明せずに、
契約後に書類を送付してお終い。追加の重要事項説明が生じた場合は、契約の無条件白紙撤回を可能
にする特約を追加しておいたほうがいいかも。後出しOKなら、何でもありでしょ。

[673: 匿名さん]

ここは一応事前説明会でデメリット(液状化やモデルルームの土地の今後について)の説明があったのでまだ良心的なのかもしれないですね。

[674: 匿名さん]

672さん
特約追加してくれって言えば個別に追加してもらえるものなんですか？
素直？に契約書の内容を飲むしかないものだと思ってました

[675: 匿名さん]

契約だから交渉することは構わないでしょ。少なくとも提示してきた内容を鵜呑みにするのが契約
ではない。応じるかは相手次第だけど。

[676: 匿名さん]

ちなみに申込証拠金って、法的には契約交渉の第一優先順位を確保するためのもの。交渉するって
のが前提にある。破談になれば証拠金を返してもらってはいさようなら。