パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[601: 匿名さん]

ここは住民板ないの？

[602: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[603: 匿名さん]

>596

>一期一次受付中の時点では一蹴されました。

「やりたいなら交渉してみればいいんじゃないですか」みたいなこばかにしたような言い方しておきながら自分はちゃっかりやってるってこと？
今の段階で値引きが難しいことくらい誰だってわかっているよ。
それでもタダで何かオプションつけてくれるんじゃないかくらいは誰しも期待するんじゃないの？

[604: 購入検討中さん]

タダでオプションほしい人種が入居するのか…。登録直前に修繕費上がったのに、よく買ったな。そっちのが影響大きいと思うが。

[605: 申込予定さん]

価格交渉するしないは人それぞれですし、そんなにぎすぎすしなくても・・・
おそらく入居される方同士なのでしょうから、こんな契約前の時期から雰囲気悪くすることないですよ。

[606: 購入検討中さん]

>604
修繕費、上がったんですか？知りませんでした。
積立金？それとも月々のほうですか？

[607: 588,596]

＞603
その「誰でも分かってる」事を書いただけです。あなたも分かっているなら意見は一致してますよ。

意見が一致している上に、自分の関心はそこではないことを説明済みなわけで、この話についてこれ以上のやり取りは必要無いですね。

[608: 購入検討中さん]

匿名の掲示板ですから、多少荒れるのは致し方ないですよね。それだけ注目度が高いくらいに、前向きに捉えたいです。
価格交渉やオプションサービスにしても、求めたくなる気持ちは分かります。いくら経済的に無理のないプランでここを買おうとしていても、安くなるのであればそのほうが良いですから。

[609: 購入検討中さん]

30F以上の高層階を検討中の者です。
高層階は携帯電話がつながりにくいと聞いたのですが、こちらはいかがでしょうか？どなたか質問なさった方いらっしゃいますか？

[610: 購入検討中さん]

＞609さん
現在27Fに住んでいてこちらに買い替え検討中ですが、参考になれば。
今の27Fの住まいは電波状況よくないですが、ドコモに電話して訪問調査をお願いすることができます。
リピータという機器を置いてもらって改善しましたよ。

[611: 周辺住民さん]

値引き交渉できる＝そうしないと完売出来ないかもしれない程度の物件なんでしょ？

値引きはいいが、管理費と積立金が普通のマンションの1.5倍だから、35年すむとしたら、他の普通の物件ならあと500万高い物件かえるのになー、もったいと思うのは自分だけかね？

[612: 匿名さん]

あと500万高い物件＝プラウドシティ新川崎
だったりして。

[613: 匿名さん]

1.5倍の根拠は？

[616: 周辺住民さん]

23区内でもすめるね、管理費、積立金は金をドブに捨てるようなもの

[617: 匿名さん]

>607
自分の関心はそこではないなどと言いながら自分はちゃっかりと値引き交渉をしているのなら、同じことを考える人のことをさもあさましげに言うようなことは止めていただきたいものです。
大きな買い物ですから少しでも出費をおさえたいと思うことは恥ずかしいことでもなんでもない。

[618: 匿名さん]

>611
戸建なら、あと1000万は高い物件が買えるかもね。
価値観は人それぞれ。好きなようにすればいい。

[619: 匿名さん]

値引き情報に群がるのは浅ましいですよ

[620: 匿名さん]

管理費、修繕積立金の意味がわかってない方がおられるようです。

[621: 匿名]

あああ

[622: 匿名さん]

管理費と修繕費の話だと、ちょっと古いですが平成20年度に
国土交通省が行った調査で以下のような調査結果が出てますね。
http://www.mlit.go.jp/common/000037707.pdf

これによれば平均管理費は『15,848円』修繕費は『10,898円』足し合わせると『26,746円』となります。
パークタワー新川崎の当初の管理費＋修繕費はの中間値がおおよ『31,000円』ということを考えると、
1.5倍とまではいかないまでも高い部類に入ると思われます。

しかもこの数値は平均値ですので新築から築○十年という物件まで含めた値になりますので、
そういった意味では初期価格であるパークタワー新川崎の値は高く見えます。
反対に一般的に安いと言われている低中階層マンションも、
高いと言われているタワーマンションもまとまった数字となりますので、
一概パークタワー新川崎が高いと決め付けるのも難しい話ではあります。

ただ、そうしたプラスマイナスの要素が含まれた数値と比較して、
パークタワーの管理費＋修繕費が高いのも事実のようです。
やはりペデストリアンデッキというマンションと直接関係の無いものの修繕費まで
金額に含まれているというのは影響が大きいようですね。

[623: 匿名]

管理費、修繕積立金は管理会社の儲けみたいなもん。
これだけたくさんの管理会社があるのは、皆さんの積立や月々の管理費で、成り立っているんです。

管理業務主任者の資格もってるから、はっきりいうけど、この半値でもそれなりの管理・修繕は出来る。

賃貸マンションのほとんどは管理人いなくてもやっていけるし、ゴミ出しだってわざわざ清掃員にさせなくてもいい。
新川崎でそこまでの管理を求めますか？

値引き云々いってるが、ぜったいにここは無理してまでかうマンションではない、景気がわるくなると管理費、積立金が払えないと処分して、ローンのみのこる人多いと思うよ。

[624: 購入検討中さん]

＞610さん

情報いただき、ありがとうございます。
電波が入りにくいとしても対策がとれるのなら安心です(*^-^*)
ありがとうございました。

[625: 匿名さん]

それはテナント分の負担も含んだ金額ですか。

[626: 匿名さん]

失礼しました。

622さん
それはテナント分の負担も含んだ金額ですか。

[627: 匿名さん]

626さんへ。

622です。
わたしが提示したパークタワー新川崎の管理費と修繕費の金額は、
パークタワー新川崎からいただいた資料に記載してある金額となります。
この金額には以下が含まれていると書いております。
　管理費は『全体管理費』『住宅管理費』が含まれている。
　修繕積立金は『全体修繕積立金』『住宅修繕積立金』が含まれれると記載がありますが、
テナント分が含まれているか否かは記載が無いので不明です。
また、管理費は消費税10%と想定して試算していると記載があります。

尚、管理費＋修繕費の最安値は約45.2平米の19,440円。最高値は約92平米の39,570円となります。

[628: 購入検討中さん]

＞626,627さん
テナントは『全体管理費』『全体修繕積立金』の他に店舗分の管理費・修繕積立金がありますよ。
管理規約集に明記されているのでそれを確認するか、
持っていなければ営業に聞けば出してくれると思います。

[629: 購入検討中さん]

管理費は入居してから管理組合での削減努力は必須。
結構お金のかかる共用設備も多いので、どれを残してどこを削るかというのが最初の数年の課題でしょう。
高級感を買ったという住民も少なくない中、グレードを落とさずどこまで下げられるか、相見積もりとって業者変更するなど理事会の腕の見せ所たっぷりなので、ビジネス感覚と実力とやる気のある理事会メンバが求められるところだったりします。

[630: 購入検討中さん]

管理費・修繕費も大きいですが、固定資産税の試算は出ているのでしょうか？
デッキ部分も入居者負担なのでしょうか？

[631: 購入検討中さん]

ペディストリアンデッキ等も含め、共用部にかかる固定資産税は住宅・店舗含めた所有者負担ですが、これは管理費から支出されます。

[632: 匿名さん]

>>617
そもそも大手デベの第一期第一次で値引きが出来ないなんていうのは
マンションを買う上で当たり前の常識でしょ。

そんなことも知らないで値引きなんてしようとしている恥ずかしい人に
関わりたくないというのは当然では？もっとマンションのことについて
勉強してから購入検討した方がいいと思うけど。

ちなみに上で出ている提携特典とかいうのはまた違うから。
これは大手企業に勤めている人だけの特権。

[633: 匿名さん]

あれ、ペデストリアンデッキは川崎市のものなので固定資産税はかからないかと思ってました。
マンション敷地は公式ホームページの駅前再開発のページにある上空写真のピンク色で塗ってある箇所だけかと思ってました。

[634: 購入検討中さん]

ペデは、敷地内と敷地外に跨ってますよ。敷地内にあるペデは、当然住民負担です。膨らんでる部分だから、面積はそこそこあるよ。植栽とかベンチとか、隣の三井の会社に行くための階段も。
一般の通行が前提だから、痛みやすく、管理費、修繕費がかかって当然。汚いのやだから、住民負担だけど、いつも綺麗にしておいてほしいね。みんな、ポイ捨てしないで綺麗に使ってね！

[635: 購入検討中さん]

ペデストリアンデッキは一部を川崎市に移譲し、マンションに直接繋がっている部分は住人の所有、管理になると聞きました。マンションに直結のペデストリアンデッキについては、移譲したくても出来ないと言われたように思います。詳しくはモデルルームで確認されたほうがよいかもしれません。

[636: 匿名さん]

用などないのに、不特定多数の人が歩くわけですよね。酔っぱらいにゲロされるとイヤですよね。

[637: 匿名さん]

住民負担は痛いけど、あのペデストリアンデッキあってこその価格と今後の資産価値だろうから、仕方ないよね。それが許せない方は検討外ってことで。

[638: 匿名さん]

>632
常識といわれましてもねぇ（笑）。
大手のデベでも早い段階で値引きに応じるケースはありますよ。
デベはデベなりに成約の見通しをもっているでしょうからね。
これまで意見のあったとおり、
値引きの話を持ち出すかどうかは人それぞれということでいいんじゃないんですか。

[639: 匿名さん]

>636
そういうことあった場合って、誰が片付けるの？
マンション側はマンションの清掃員？川崎市管理側は？？
鹿島田のペデストリアンデッキも酷く汚れてるのは見たことないから、あんまり気にしてないけど、年に数回はありそうだよね、そういうこと。

[640: 購入検討中さん]

自分の敷地内のを他人が金出して、管理してくれるわけないから。敷地の所有者が委託してる人が行います。ゲロやポイ捨てや犬のふんも、敷地内なら管理費です。敷地境界線、図面でもう一度チェック！

[641: 匿名さん]

ホームレスが住みついたりしないでしょうか。
そういうのもマンション側が立ち退きの説得をすることになる？

[642: 匿名さん]

>641

マンションの敷地であれば全て管理組合で対応することになる。

自転車放置されると厄介だよ。勝手に捨てるわけにも行かない。

[643: 購入検討中さん]

それあっての高い管理費なのではないでしょうか。重要事項説明で、自分が思ってることが、現在設定されている管理費の中に含まれてるのか、別途なのか、確認する必要はあります。
逆に、今後管理費を削ろうとすれば、それらのサービスの何かがなくなるということです。
また、ペデ部分はおそらく店舗等との共用部分でしょうから、住民だけの同意では削れないし増やせない部分ではないでしょうか。

[644: 匿名さん]

つまりこのマンションでは、普通のマンションであれば発生しないであろうコストまで住人が負担しなければならない、あるいは住人が負担しなければならない割合が大きいということですね。

[645: 購入検討中さん]

確かに放置自転車は問題が定着してしまったら厄介そうです。
ただ、新川崎・鹿島田駅近辺は駐輪場が比較的整備されているのか、あまり放置自転車は見かけない気がします。（土日しか見てないからかも？）

いずれにしても自転車を放置しておける場にしないという日常の管理は重要でしょうね。

[646: 匿名さん]

管理計画は重要事項説明では説明されないから、別に確認しておいたほうがいいよ。

あと、三井の某物件は管理費が高い理由の一つとして店舗併設だから通常の物件より警備員を多く配置するなんてのがあった。そういうのは店舗から徴収すべきはずなんだけど。そういうのも要確認。

[647: 物件比較中さん]

戸数が多いから、一戸当たりで割れば許容範囲なんじゃないでしょうか。
最近は敷地（管理範囲）内でも公開空地を持ってるマンションが多いですよ。
タワーは特に。

警備員が巡回するからホームレスが居つくことはないと思います。
隣のパークシティも、かなり広い面積ですが
何かあれば警備員が警察呼ぶなり対応してるそうですよ。

[648: 購入検討中さん]

まぁこれらのコスト要因に納得出来なければ、押し売りされてる訳じゃないんだから買わなければいいだけの話。

金額については今の段階でどうこう言っても仕方がないし、入居してから管理組合の責任でどこまで削るか残すかそれとも増やすのかを判断することになります。

[649: 匿名さん]

まあ敷地を公開しているマンションは多いですしね。
このタワーだって小学校に行くにはパークシティの敷地内を通ることになるでしょうし。
ペデストリアンデッキの下には、このマンションの駐車場とかがあるのだから
負担するのは割と普通なことのような気がしてきたのですが、そうでもないのでしょうか？

[650: 物件比較中さん]

自転車については
駐輪場が近所にいっぱいあるし
周辺は広範囲で川崎市指定の放置禁止エリアですからね。
防犯カメラと近所の交番も安心材料じゃないでしょうか。