パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[584: 匿名さん]

世帯年収 は1000万円は無いと厳しくないですか？

[585: 匿名さん]

そんな人がわざわざ新川崎に住むとは思えないが。

[586: 購入経験者さん]

585は年収800万すら見たことのない世界なんだろうな

[587: 匿名さん]

ここの乾式耐火遮音壁のTLD値って聞かれた方いますでしょうか。
ペット飼育可の物件なので、そこそこのグレードのものを使われているとは思うのですが、
営業さんに聞きそびれてしまいました。。。

[588: 購入検討中さん]

値引きはタイミングの問題なので、個別交渉での値引きなり優遇の話がこのタイミングで出来るはず無し。

ある程度、販売状況を見ながら価格改訂なり個別値引きということになるわけですが、その段階で希望の間取りや広さの部屋が残っている可能性は低くて、なんでもいいから坪単価だけ安ければいいというのでなければ、真剣に検討する立場からするとあまり期待出来ない選択肢。

580さんの言うような既存契約者も含めた下方方向への見直しがされるというのは事実なんでしょうか？
それであれば嬉しいのですが。

[589: 購入検討中さん]

>582
中住戸狙いなら、そういった考え方もありかもしれませんね。私は角住戸希望だったので、あまり悠長に検討している余裕はありませんでした。
難のある向きや間取りが多いので、完売は遠いと思いますが、バランスの良い部屋はそれなりに早く動いたほうが良い気がします。

[590: 購入検討中さん]

580さんのおっしゃる価格改定が行われた場合、南側全体の価格が改定されるというイメージでしょうか？それとも、南側の一部の間取りの価格改定？当然ながら南側以外の方角の既購入者は関係ありませんよね？

[591: 匿名さん]

>586
だから新川崎なんでしょ(笑)。
資金的な余裕があれば小杉や川崎で買っている。

[592: 周辺住民さん]

先日の抽選では角住戸とと3ＬＤＫが人気だったのでしょうか？
友達が購入予定でしたが、9月上旬にモデルルームがオープンしてすぐ行ったのに、抽選までの時間がかなりあり、その間に希望する住戸が重なり購入出来なかったと言っていました・・・

[593: 匿名さん]

資金的余裕ってどれ位？
ここもファミリーの年収800程度で買おうとしているなら、結構無謀だと思うんだけど。駅遠の低層にしておくべきでは。
大体、世帯年収1000万くらいなら、言うほどでもないよ。そこそこの企業に夫婦共働きしてると、簡単に越えられるし。今の小杉に買いたいなら、1500はないと。

[594: 匿名さん]

どうしても値引きはないとがんばりたい方（もしくは会社）があるようですね。

>値引きはタイミングの問題なので、個別交渉での値引きなり優遇の話がこのタイミングで出来るはず無し。

これ、どういう意味ですか？
このタイミングってなんのことですか？
出来るはず無しって、交渉もするなってことですか？してほしくないという希望？
今の段階で値引きが難しいことくらい誰でもわかりますよ。
それでもするだけはしてみるのは当然とはいわないまでも自然なことなんじゃないんですか？

[595: 匿名さん]

>592
単純に数が少ないんだと思います。角部屋の数が限られるのは言わずもがなですが、ここはファミリーが使いやすい広めの3LDKが少ないような気がします。表示は3LDKであっても、一部屋が四畳くらいしかなくて、子ども二人以上になると厳しいな、と感じる間取りが多いです。三井としても、リタイア後の老夫婦とDINKS、子供一人までのファミリーを購入者層としています。そもそもタワーマンションの前提がそうなのだとは思いますけどね。
数が少なく、需要があれば人気になります。

[596: 588]

＞594
このタイミングは、一期二次受付中で抽選倍率未確定な今現在の事ですよ。

やりたいなら交渉してみればいいんじゃないですか。
まだ暫くは一蹴されて終わりだと思いますけど。
（一期一次受付中の時点では一蹴されました。システムとしてルールが明確な提携割引とモデルルーム訪問数割引は適用済み）

3ヶ月か半年か一年後に倍率0倍のまま空きになっている部屋は交渉の余地が出てくるでしょ。
だからタイミングの問題。

寧ろ自分の関心は、一番最後の段落に書いた点ですよ。

[597: 匿名さん]

1期1次は350件の販売に対し370件くらい登録があったと抽選会場で聞きました。
2期は高層階が多めでやや高額の部屋の販売が多くなりそうですが、このペースだと値引く間もなく完売しそうな気がします。

[598: 周辺住民さん]

>597
情報、ありがとうございます！南向きも当初予定価格よりかなり下がりましたし、思った以上に善戦のようですね。
周辺の中古物件と比べても、なかなか妥当な値付けのように感じます。早期完売してほしいですね。

[600: 購入検討中さん]

一期の価格は平均坪単価250というところでしたが、二期目の価格表は今後、一期の契約者もお願いしたら貰えるものなんでしょうかね？

綺麗に伏せられていた中〜高層階の値付けがどうなるのか、結構興味ありです。

[601: 匿名さん]

ここは住民板ないの？

[602: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[603: 匿名さん]

>596

>一期一次受付中の時点では一蹴されました。

「やりたいなら交渉してみればいいんじゃないですか」みたいなこばかにしたような言い方しておきながら自分はちゃっかりやってるってこと？
今の段階で値引きが難しいことくらい誰だってわかっているよ。
それでもタダで何かオプションつけてくれるんじゃないかくらいは誰しも期待するんじゃないの？

[604: 購入検討中さん]

タダでオプションほしい人種が入居するのか…。登録直前に修繕費上がったのに、よく買ったな。そっちのが影響大きいと思うが。

[605: 申込予定さん]

価格交渉するしないは人それぞれですし、そんなにぎすぎすしなくても・・・
おそらく入居される方同士なのでしょうから、こんな契約前の時期から雰囲気悪くすることないですよ。

[606: 購入検討中さん]

>604
修繕費、上がったんですか？知りませんでした。
積立金？それとも月々のほうですか？

[607: 588,596]

＞603
その「誰でも分かってる」事を書いただけです。あなたも分かっているなら意見は一致してますよ。

意見が一致している上に、自分の関心はそこではないことを説明済みなわけで、この話についてこれ以上のやり取りは必要無いですね。

[608: 購入検討中さん]

匿名の掲示板ですから、多少荒れるのは致し方ないですよね。それだけ注目度が高いくらいに、前向きに捉えたいです。
価格交渉やオプションサービスにしても、求めたくなる気持ちは分かります。いくら経済的に無理のないプランでここを買おうとしていても、安くなるのであればそのほうが良いですから。

[609: 購入検討中さん]

30F以上の高層階を検討中の者です。
高層階は携帯電話がつながりにくいと聞いたのですが、こちらはいかがでしょうか？どなたか質問なさった方いらっしゃいますか？

[610: 購入検討中さん]

＞609さん
現在27Fに住んでいてこちらに買い替え検討中ですが、参考になれば。
今の27Fの住まいは電波状況よくないですが、ドコモに電話して訪問調査をお願いすることができます。
リピータという機器を置いてもらって改善しましたよ。

[611: 周辺住民さん]

値引き交渉できる＝そうしないと完売出来ないかもしれない程度の物件なんでしょ？

値引きはいいが、管理費と積立金が普通のマンションの1.5倍だから、35年すむとしたら、他の普通の物件ならあと500万高い物件かえるのになー、もったいと思うのは自分だけかね？

[612: 匿名さん]

あと500万高い物件＝プラウドシティ新川崎
だったりして。

[613: 匿名さん]

1.5倍の根拠は？

[616: 周辺住民さん]

23区内でもすめるね、管理費、積立金は金をドブに捨てるようなもの

[617: 匿名さん]

>607
自分の関心はそこではないなどと言いながら自分はちゃっかりと値引き交渉をしているのなら、同じことを考える人のことをさもあさましげに言うようなことは止めていただきたいものです。
大きな買い物ですから少しでも出費をおさえたいと思うことは恥ずかしいことでもなんでもない。

[618: 匿名さん]

>611
戸建なら、あと1000万は高い物件が買えるかもね。
価値観は人それぞれ。好きなようにすればいい。

[619: 匿名さん]

値引き情報に群がるのは浅ましいですよ

[620: 匿名さん]

管理費、修繕積立金の意味がわかってない方がおられるようです。

[621: 匿名]

あああ

[622: 匿名さん]

管理費と修繕費の話だと、ちょっと古いですが平成20年度に
国土交通省が行った調査で以下のような調査結果が出てますね。
http://www.mlit.go.jp/common/000037707.pdf

これによれば平均管理費は『15,848円』修繕費は『10,898円』足し合わせると『26,746円』となります。
パークタワー新川崎の当初の管理費＋修繕費はの中間値がおおよ『31,000円』ということを考えると、
1.5倍とまではいかないまでも高い部類に入ると思われます。

しかもこの数値は平均値ですので新築から築○十年という物件まで含めた値になりますので、
そういった意味では初期価格であるパークタワー新川崎の値は高く見えます。
反対に一般的に安いと言われている低中階層マンションも、
高いと言われているタワーマンションもまとまった数字となりますので、
一概パークタワー新川崎が高いと決め付けるのも難しい話ではあります。

ただ、そうしたプラスマイナスの要素が含まれた数値と比較して、
パークタワーの管理費＋修繕費が高いのも事実のようです。
やはりペデストリアンデッキというマンションと直接関係の無いものの修繕費まで
金額に含まれているというのは影響が大きいようですね。

[623: 匿名]

管理費、修繕積立金は管理会社の儲けみたいなもん。
これだけたくさんの管理会社があるのは、皆さんの積立や月々の管理費で、成り立っているんです。

管理業務主任者の資格もってるから、はっきりいうけど、この半値でもそれなりの管理・修繕は出来る。

賃貸マンションのほとんどは管理人いなくてもやっていけるし、ゴミ出しだってわざわざ清掃員にさせなくてもいい。
新川崎でそこまでの管理を求めますか？

値引き云々いってるが、ぜったいにここは無理してまでかうマンションではない、景気がわるくなると管理費、積立金が払えないと処分して、ローンのみのこる人多いと思うよ。

[624: 購入検討中さん]

＞610さん

情報いただき、ありがとうございます。
電波が入りにくいとしても対策がとれるのなら安心です(*^-^*)
ありがとうございました。

[625: 匿名さん]

それはテナント分の負担も含んだ金額ですか。

[626: 匿名さん]

失礼しました。

622さん
それはテナント分の負担も含んだ金額ですか。

[627: 匿名さん]

626さんへ。

622です。
わたしが提示したパークタワー新川崎の管理費と修繕費の金額は、
パークタワー新川崎からいただいた資料に記載してある金額となります。
この金額には以下が含まれていると書いております。
　管理費は『全体管理費』『住宅管理費』が含まれている。
　修繕積立金は『全体修繕積立金』『住宅修繕積立金』が含まれれると記載がありますが、
テナント分が含まれているか否かは記載が無いので不明です。
また、管理費は消費税10%と想定して試算していると記載があります。

尚、管理費＋修繕費の最安値は約45.2平米の19,440円。最高値は約92平米の39,570円となります。

[628: 購入検討中さん]

＞626,627さん
テナントは『全体管理費』『全体修繕積立金』の他に店舗分の管理費・修繕積立金がありますよ。
管理規約集に明記されているのでそれを確認するか、
持っていなければ営業に聞けば出してくれると思います。

[629: 購入検討中さん]

管理費は入居してから管理組合での削減努力は必須。
結構お金のかかる共用設備も多いので、どれを残してどこを削るかというのが最初の数年の課題でしょう。
高級感を買ったという住民も少なくない中、グレードを落とさずどこまで下げられるか、相見積もりとって業者変更するなど理事会の腕の見せ所たっぷりなので、ビジネス感覚と実力とやる気のある理事会メンバが求められるところだったりします。

[630: 購入検討中さん]

管理費・修繕費も大きいですが、固定資産税の試算は出ているのでしょうか？
デッキ部分も入居者負担なのでしょうか？

[631: 購入検討中さん]

ペディストリアンデッキ等も含め、共用部にかかる固定資産税は住宅・店舗含めた所有者負担ですが、これは管理費から支出されます。

[632: 匿名さん]

>>617
そもそも大手デベの第一期第一次で値引きが出来ないなんていうのは
マンションを買う上で当たり前の常識でしょ。

そんなことも知らないで値引きなんてしようとしている恥ずかしい人に
関わりたくないというのは当然では？もっとマンションのことについて
勉強してから購入検討した方がいいと思うけど。

ちなみに上で出ている提携特典とかいうのはまた違うから。
これは大手企業に勤めている人だけの特権。

[633: 匿名さん]

あれ、ペデストリアンデッキは川崎市のものなので固定資産税はかからないかと思ってました。
マンション敷地は公式ホームページの駅前再開発のページにある上空写真のピンク色で塗ってある箇所だけかと思ってました。