パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[424: 匿名さん]

>423
たとえ事実であろうとも
そんなにあからさまに言わんでも

[425: 匿名さん]

田の字のショボさが分からない人が多いからデベも一番楽な田の字ばかり作るんだろうね。

[426: 匿名さん]

>>423
小学生かお前は。

[427: 匿名さん]

そもそも、ここのスレで田の字がいいとか悪いとかそんな話はなかったですよね。ここは内廊下のタワーマンションなので、他の字なんて元々無理な話。
あえて言うなら、田の字のデメリットは個室が廊下側にあることだと思います。窓を開けると、廊下を歩く気配が気になります。就寝時や学習時は特にです。
個人的には、パークシティ新川崎のような、二戸の真ん中に階段とエレベーターがあり、南側にも北側にも外にひらけた窓のある間取りが優れているように感じます。昔の団地スタイルですね。最近は作られていないようなので、コストなどのデメリットが大きいのでしょうね。

[428: 匿名さん]

416です。422さん、有難うございました。
教えていただいた通りに検索したら、私の知りたいことが沢山出てきました。このサイトは、マンションごとだけじゃないんですね。そんなことも知らない私が一番馬鹿ですね。
自宅を買う訳ですから、ほんとうに422さんのおっしゃる通りだと思います。ただ、将来的な売却や賃貸を考えたら、カニのこともカニカマのことも知っておきたいと思った次第でした。
また何かあったらご教示下さいね。

[429: 匿名さん]

ここってコンシェルジュいないんですか？！

[430: 匿名さん]

>421
「地下で」って言ってるのはあの薄暗い階段のことでしょ

[431: 匿名さん]

430そこまでは聞いてないのでわかりません

[432: 匿名さん]

コンシェルジュはいますよ。

[433: 匿名さん]

結局、最後は階段みたいですね...。階段の横を奥まで掘ってエレベーターをつければ、雨に濡れないアプローチが可能なのになぁ。中途半端ですね。

[434: 匿名さん]

JRと新川崎住民の折り合いが付かないのでJR側の協力が
得られないのだから仕方がない。JRからしたら新川崎と西大井は
国鉄時代の厄介な置き土産なのだろうね。普通ならシンカの橋と交通広場に
あんな時間がかかることは有りえないことだし。

[435: 申込予定さん]

重要事項事前説明、オーナーズスタイリング、ローン相談含め一通り終えて、登録待ちです。
立地、利便、予算、分譲施工設計会社、ローン控除利用方法、液状化や浸水エリア、物件から駅までの導線など概ね理解し、
前向きに検討しています。

気になるのは、店舗の入店動向（いつどんな店舗が入店予定なのか）、大規模修繕計画書類をまだ見れていないこと、
電気自動車の登録及び利用方法、低層中層高層ごとのエレベーターで混雑しないで乗れるのか、
駐車場やゲストルーム他はある一定の稼働を迎えられるのか、間取りです。

周辺環境はこのスレを見る限り程々の期待で留めた方がいいように思いますが、
ペデストリアンデッキから敷地内サンクンガーデンまでの綺麗な流れが途切れないようにして欲しい。
あと正面エントランスだけでなく、個人的には鹿島田側にも近く出れるようにサブエントランスが
欲しかった。

間取りはオーナーズスタイリングスタイリングで変更できると聞いていたので
安心していたら相談して見たら検討間取りでは出来ないことが判明してゲンナリしました。
もっと早く言って欲しかった。。

100％の物件は無いと思ってるので今のところ85点程度で魅力を感じています。

[436: 匿名さん]

店舗については、鹿島田駅前に移転し、仮営業中の4店舗(不動産屋3店舗と1000円カット店)およびマツキヨ前のクリーニング店は地権者なので、確実に入居すると思われます。その他の地権者については、周辺を見る限り一旦店舗を閉めているようなので、どうなるか分かりません。
サンクンガーデンからペデストリアンデッキまでは綺麗に整備されそうで、私も期待しています。ただ駅までの階段が残るなら、少し残念です。

[437: 匿名さん]

ロイ鶴を彷彿とさせる

[438: 匿名さん]

あとは洋品店、豚カツ、焼肉店、といったところでしょうか。

[439: 匿名さん]

スーパーは入りますか？

[440: 匿名]

地権者店舗が入るのは、タワーの主に1階住居。りそなとか保育園とかが入るのは、タワーの隣の生活利便施設。スーパーは生活利便施設に入る可能性高いんじゃないの？未定らしいけどね。

[441: 匿名さん]

スーパーは生活利便棟一階に入ります。

[442: 匿名さん]

４３７

駅至近といっても、ちょっと微妙な駅
高めの価格
下駄履き地権者
それも「洋品店、豚カツ、焼肉店」

確かに似てますね。

[443: 匿名さん]

個人的には焼肉店がポイント高いなあ。

[444: 匿名さん]

ロイ鶴は坪300でしょ。ここは250だし。
店側に対する管理費等も三井クオリティでかなり高いみたいだから、客が入らない店を続けられるか疑問。

[445: 匿名さん]

奇しくもロイ鶴の管理も三井。

[446: 物件比較中さん]

リビングイン、悪くないですよ。
部屋を出るとそこに家族の空間があるというのは
子供の情緒が安定する要因になります。
全てリビングインだとしても、家族の孤立感がなくていいんじゃないですかね。
年頃になっても、必ず顔を見ることができるわけで親も安心。

行灯部屋は工夫次第でどうにでも。
窓が多すぎても暑い寒い家具置けないなどありますから、好みの問題かと。

[447: 匿名さん]

ロイ鶴もホルモン焼きだったね。

[448: 匿名さん]

>ロイ鶴は坪300でしょ。ここは250だし。

鶴見と新川崎の力の差と考えれば。

[449: 購入検討中さん]

＞435さん
MRで聞いた話ですが、エレベーターは
25階以上は高層階用エレベーター
25階以下は低層階用エレベーターが止まるそうです。
25階は両方とまるそうです。
ゲストルームのあるフロアだからでしょうね。
中層階用のエレベーターはないようです。

[450: 匿名さん]

焼き肉店程度だったらまだ仕方ないけど、ここは韓国料理店やスナックも地権者でいるからね。
それらが下駄で再出店しないことを祈りたいが。

[451: 匿名さん]

黒いカサカサ動くやつが上に上がってこなければよいのだが。

[452: 匿名さん]

>448
鶴見と新川崎の駅力で価格差があるのは当然のこと。ただ、新川崎タワー250のほうが鶴見タワー300より適性価格感がある。
あと、坪300だと年収1500はないと辛いが、坪250だと年収1000万でも何とか買える。購入者層が広ければ、売れ残る可能性が低そう。

[453: 購入検討中さん]

何の生産性もない単なる呟きですが、一期抽選が終わるまではネガティブな意見が多く、終わったらポジティブな意見が多くなるのが理想ですね。

抽選当たるといいな。

[454: 周辺住民さん]

以前まだあった頃に地権者さんの店舗に行ったことありますが、お味が・・・なお店も。
そういうお店が入っても続かないような・・・
早々にどなたかに貸す、譲るなどしたほうが良いと思われます・・・

[455: 匿名さん]

>以前まだあった頃に地権者さんの店舗に行ったことありますが、お味が・・・なお店も。
>そういうお店が入っても続かないような・・・

でもこれまでは長く続いてきたんですよね・・・

[456: 匿名さん]

以前は自宅でお金がかからなかったのかもしれませんが、これからは管理費と修繕費がかかる上、人に貸せばそれなりの収益が見込めるのですから、店を閉める可能性も高いと思います。本当に続けたいなら、鹿島田駅前の4店舗のように仮店舗営業をするような気が。

[457: 435]

エレベーター確かに中層的な扱いはないですね。
ありがとうございました。

通勤時間帯のエレベーター混雑緩和は今の台数で概ね可能なんでしょうかね。

現在もマンション住まいですが、タワーではなく、これほど規模大きくないので少し心配です。

[458: 匿名さん]

>456

>これからは管理費と修繕費がかかる上、

そうなんですか？
その分はてっきり住人負担なのかと思ってました。
ロイ鶴スレで大騒ぎになった時に、テナント分も住人が負担するみたいなことがいっとき話題になっていたように思っていたので。
私の勘違いだったのですね。

[459: 匿名さん]

気になってモデルルームで聞きました。
店舗部分の管理費と修繕費は別積立とのことです。
ですから、そういった面では心配は少ないと思われます。

[460: 匿名さん]

それは当たり前。

確認すべきは、店舗部の各店舗の専有部分でもなく、
住居部の各住戸の専有部分でもない部分の管理や修繕にかかるお金を、
住居部と店舗部がどのように負担することになっているか、です。

標準管理規約の複合型を読んで、もう一度質問してみましょう。

[461: 匿名さん]

住居と店舗で管理組合が一緒なのかそれぞれ独立してるかも確認。

別々だとお互いに利益相反する問題が発生したときに調整できなかったりする。

[462: 匿名さん]

ここまできて仮に管理組合が共通だったら買うのやめるの？
倍率下げるのに必死だねw

[463: 匿名さん]

>確認すべきは、店舗部の各店舗の専有部分でもなく、
住居部の各住戸の専有部分でもない部分の管理や修繕にかかるお金を住居部と店舗部がどのように負担することになっているか、です。

店舗周辺の共有部について、別立ての管理費と修繕費があると伺いました。細かい負担割合と管理組合については聞いていないので、分かりません。

[464: 匿名さん]

>>462
で、アンタは倍率下がると困る立場なんだ（笑）

[465: 匿名さん]

部外者だから倍率上がろうが下がろうがどうでもいいよ
高みの見物してるだけ

で、即日完売するのかな？

[466: 購入検討中さん]

抽選があるのは本当ですが、部屋によってばらつきがあるので、微妙なところでしょうね。
即日完売かどうかって、広告などで知ることになるのでしょうか？

[467: 周辺住民さん]

親子で申込された方が多いようです。
親子でお隣同士なのか階違いなのか、どちらかが抽選落ちしないように抽選優遇？

[468: 物件比較中さん]

１Ｌが３８００万、２Ｌが４４００万か…
ちょっと高いんだよねー。

[469: 匿名さん]

確かにここは鶴見の某タワマンと似たところが多いように思う。
・駅近のタワマン
・駅近と言ってもあまりぱっとしない駅
・ゲタ履きのタワマン
・入居者にあまり歓迎されないテナント
鶴見の某タワマン関連板で大いに話題になったテナントの管理費等については正しく理解しておいた方がいいと思われる。

[470: 購入検討中さん]

1Lは3300万から、2Lは4100万からあるよ。

[471: 購入検討中さん]

409は適当な事言わない方がいいし
聞いてる人も一回あの階段の作り見たら
無理だってことがわかる。

壁突き進んでからエレベーター作ればいいのになんて言ってる人いるけど
壁突き進んだらそこは線路だって。

[472: 購入検討中さん]

明日はいよいよ登録最終日ですね。
うちは間取りでまだ迷っています。

[473: 購入検討中さん]

ちょっと高いですよね～。
あんまりお店もないし、少し広い部屋だと6000万円近く！
収納も少ないし、間取りも家具の配置で悩みそう・・・。