パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[217: 匿名さん]

新川崎に居ながら武蔵小杉気分が味わえるじゃないですか！！

[218: 買い換え検討中]

管理費と修繕費をいっしょに考えない方がいいと思うけど。修繕費は分かるけどさ、管理費は高くない？

70平米で都区内タワーマンション平均は2万以下だよ。
全熱交換器の管理って何すんの？それは修繕費の方に入るんじゃない？

管理って、管理会社に、掃除とかコンシェルジュとかのサービスに対して払う人件費。ダイレクトウインドウじゃないから、ゴンドラ下げて清掃もあまりないし、何に使う予定なのか、今度確認しよ。三井の人件費が高いだけじゃなく、サービスがいいから高いだけと確認したい。

[220: 匿名さん]

>219
わからない
詳しくプリ－ズ

[221: 匿名さん]

>>211
＞他のタワーを見ても、

本当に他のタワーと比較した上での発言なら、
プールもキッズルームもないのに、
ここより管理費の平米単価が高いタワマンの例を二、三あげてください。

[222: 匿名さん]

武蔵小杉のタワーは、70平米単価でコスギタワーの約1.5万台が最安価格、他のタワーは1.6～2万前後だったと思います。以前管理組合の比較資料に掲載されていましたよ。ここはGWTの管理費が参考になるかもしれませんね。

[224: 匿名さん]

>>222
高くつく三井、高くつく下駄履き同士で傷をなめあっても仕方ないと思うけど、
自分を納得させたいだけならGWTじゃなく、同じく管理が三井で下駄履きの、
鶴見の物件と比較するといいかも。

[225: 匿名さん]

確かに鶴見のタワーよりは高い水準ですね。

[226: 匿名さん]

ここを全熱交換器の仕組みも知らずに検討してる人がいるんですね…

[227: 匿名さん]

それだけ余裕の有る人なんでしょうね...

[228: 匿名さん]

どう言う仕組みなんでしょうか？

[229: 匿名さん]

全熱交換器があるから、行灯部屋も居室って言えるんですか？

[230: 購入検討中さん]

固定費　ならして月10万ですか？？
高いですね！！
検討しましたが、老後が心配なので諦めました。

[231: 匿名さん]

居室であるためには採光とかの基準があるんだけど、行燈部屋の場合、リビングとの境の引き戸を開放
してリビングと一体って扱い。ここは開き戸の行燈部屋があるから、本来そこは納戸のはず。

[232: 匿名]

販売開始を控えて、ネガ増えて来ましたねｗ

[233: 匿名さん]

倍率下げがネガの目的ならば由々しき問題。自分だけ当選すればいいって考えでしょ。
そんな人が将来のお隣さん候補。

[234: 匿名さん]

実際のところ、抽選ってありそうですかね？
様子見ていると、ごく一部の部屋のみであれば、あるかも？くらいには思えるのですが。

[235: 匿名さん]

固定費月10万を高いと思うレベルの方は、タワーなんか夢みちゃいけません。早々に退場いただいた方がお互いのため。

[236: 購入検討中さん]

登録前で価格や固定費の材料が揃ったので、本検討中。ネガ意見参考になります。ほしいと思うと見えないことあるからね。冷静になれる。

[237: 申込予定さん]

>235
おっしゃるとおりですね。我が家もスタートは家賃がもったいないという考えからでしたが、マンションを買うということ、それもタワーマンションであること、から家賃以上にお金がかかることがよく分かりました。それでも、利便性などのメリットを考えて、欲しいという気持ちが変わらなかったので、前向きに検討中です。

[238: 購入検討中さん]

借入を早々に返してしまえば、月10万円で住めると考えると、さほどの負担ではないと思います。

[239: 購入検討中さん]

固定費10万だと、賃貸で利益を出すのは難しいし、定年後の住み替えで売る場合は、築30年の固定費10万は厳しい戦いになりそうですね。永住目的ならいいかもしれません。そういう意味で、資産価値に疑問は残りますが、建物のグレードや利便性等は気に入っています。

[240: 買い換え検討中]

豊洲や武蔵小杉のようなタワマン乱立地と違って、新川崎にはここしか最新タワマンがないので、中古で売るときは希少性はあるのでは。
そもそも新川崎でしょとのご意見もあるでしょうが、サウザンドシティやシンカシティの中古が割と早く無くなることも考えると、一定の需要はあると思っています。もちろん、価値が上がるなんて大それたことは考えていませんが...。

[241: 匿名さん]

賃貸と比べて分譲を選択する最大のメリットはローン完済後の資産価値です。資産価値がゼロになる物件であれば賃貸のほうが生涯住宅費としては割安ですが、月々の固定費を上回る資産価値を将来も有していれば分譲の方の勝利です。今後益々人口減が進むにつれ、都心回帰の流れが進み、郊外マンションの資産価値は薄れていくことが想定されます。その流れの中で、じゃあ将来的に例えば20年後新川崎にニーズがあるかどうかと問われれば、私はあると思います。

[242: 匿名さん]

>新川崎にはここしか最新タワマンがないので、中古で売るときは希少性はあるのでは

原野のド真ん中にぽつんとタワーマンション建てたとしてそれを希少性があると言ってるのと同じこと

[243: 匿名さん]

原野商法w

[244: 購入検討中さん]

20年しか住まないのですか？

中古市場は新築市場と異なり、立地と築年数が大きく影響します。自分の住む年数によっては、資産価値はあるかもしれませんね。

30年超すと、固定費10万はかなりネックになると個人的な勝手な予想です。それなりに安ければ売れそう。

何故なら、掲示板を読むと、新築でもこの立地のこのタワーに対して、固定費で躊躇する方が結構いらっしゃるみたいなので。

[245: 匿名さん]

10万で高いという人はいくらなら安いというのかな。
きちんとした修繕計画のあるマンションならタワーじゃなくても8万くらいするでしょう。

[246: 購入検討中さん]

245さん　違うんですよ
管理費ですよ。
何しろ平米単価が高い。670戸の戸数メリットが活かされていない。

[248: 匿名さん]

こことかリヴァとか

管理費や修繕積立金に関するレスが異常に多いのが、気になってしかたがない
タワマンのスレとも思えないくらいに

私が貧乏性なのでしょうか？

[249: 匿名さん]

↑
ここは川崎だからね。
それなりの購入層です。

[250: 匿名さん]

管理費については、モデルルームで聞くと良いかもしれませんね。丁寧に答えてくれますよ。私は納得しています。
家賃節約などが購入目的のメインであるなら、戸建てを検討すべきです。少なくともタワマンを検討すべきではないのかもしれませんね。共用施設なしの低層マンションのほうが、明らかにコストパフォーマンスはよいでしょう。

[251: 匿名さん]

>>248
ここはまだしもリヴァの場合、
本来タワマンを建てる価値がない土地にタワマンを建て、
本来タワマンを買うべきでない層に売ってるから、維持費が問題になるんだよね。

土地に価値がない分だけ、本体価格が他より安いので、相対的に低収入でもとりあえず買えてしまう。
でも、当然ながら維持費は他のタワマンと大差ない。
しかも、最初だけ異様に安い修繕積立金を設定して、そのことに気づきにくくしてる。

少なくともここは、修繕積立金を当初だけ不当に安くするなんて小細工をしてない分だけ、
リヴァよりは良心的な売り方だと思うよ。

[252: 匿名さん]

購入前提でMRもオープンと同時に行ったり、セミナーに数回参加しましたが、やめました。
理由は２回のセミナーともに、最後の三井の方が下記について図面に誤りがあり、10月下旬に
修正した図面を送付する、と説明されたのに未だに送られてこないからです。
こういうことがあると他にも何かあるのでは、と危惧しならが高額な物件を購入できるほど
ゆとりはないので。

平成25年10月3日まで掲載しておりました間取図の方位が、真北に対し時計回りの方向に約6.8度ずれておりました。
ここに謹んでお詫びするとともに、本間取図で訂正させていただきます。

[253: 匿名さん]

251さんの言うことはもっとも！

[254: 匿名さん]

この辺で戸建となると、極小3階建てですか？元気な頃はいーですが、老後は階段が辛そう。何より戸建は20年で資産価値が無くなるのは勿体無くないですか？

[255: 匿名さん]

>ここは、修繕積立金を当初だけ不当に安くするなんて小細工をしてない分だけ、
リヴァよりは良心的な売り方だと思うよ。

小細工をしていないことには同意します。
しかし、それが良心的といえるかどうか。
最初から、どっさりぶったくるんでしょ？

[256: 匿名さん]

管理費と修繕積立金の比率を比べると
管理費　住宅　５．６
管理費　全体　５．１
修繕　　住宅　３．０
修繕　　全体　１．０
と管理費の全体が住宅にほぼ同じで修繕に比べて高いのですが、一般的にそういうものでしょうか？

[257: 匿名さん]

>↑
>ここは川崎だからね。
>それなりの購入層です。

以下のとおり訂正してください。

↑
川崎区と幸区だからね。
それなりの購入層です。

[258: 匿名さん]

でも、そんな貴方はアクアグランデ在住なんでしょ（笑）

[259: 匿名さん]

以下のとおり訂正すべき。
　↓
川崎区と幸区と中原区だからね。
それなりの購入層です。

[260: 匿名さん]

武蔵小杉断念組ということがバレバレですね(笑)。

[261: 匿名さん]

やはり257＝260=武蔵小杉でしたね。
いつかの誤爆といい、分かりやすい人だ。

[262: 匿名さん]

>251
　
段階的値上げ、定期的な一時金徴収は将来未納問題を引き起こす原因になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、定額積み立てにすると入居時の修繕積立金が高くなるからやらない。それに、当初の修繕計画で計画されている３０年目以降に機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてる。実際には計画以上に値上げ。デベはそういうことを伝えずに売っちゃってる。良心的というのかな。

[263: 匿名さん]

256さん

全体ってなんですか？

[264: 匿名さん]

>262
段階的値上げは、新築マンション販売時の常識になっています。
定額積み立て計画で販売する新築マンションなんて、どれだけありますか？
売るときにちゃんと説明していれば良心的だと思います。

[265: 匿名さん]

264さんに同意。
修繕積立や管理費が許せないなら、戸建が良いのではないでしょうか。確かに三階建てか、駅遠になるでしょうけど、価値観の違いで、悪いことではありません。
ちなみに、ここはペデストリアンデッキがついている分、管理費や修繕費が高いそうです。

[266: 匿名さん]

小杉の三井のタワーでは、入居して数年で定額積み立てに切り替えたって記事が雑誌で紹介
されていた。管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻に
まっしぐら。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[267: 匿名さん]

>266
それは定額積立に切り替えた事例ですよね。
初めから定額積立の新築マンションなんて、業界の常識でも世間の常識でもありませんよ。


>管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻にまっしぐら。

馬鹿にしすぎです。
今の時代、30年の長期修繕計画があるのは当たり前で、管理会社もついているのですから、貴方が思うほど低レベルではないと思います。

[268: 匿名さん]

鶴見の某タワー板でも話題になったけど、
ゲタ履きマンションだと管理費や修繕積立金もゲタ履きじゃないよりはよけいに負担することになるんじゃなかったっけ？

[269: 匿名さん]

修繕費の積立方法はそれほど重要でないと思う。
組合で考えるべきは、
いつやるか？
どこをやるか？
どこでやるか？
だと思う。
そこから逆算して必要額がマンション全体で確保できれば、定額だろうが一時金だろうが、さして問題とは思えない。
なお、実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。

[270: 匿名さん]

マンションは予定に従って、痛んだり、壊れたりはしません。

>実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。

別にデベの肩持つわけではないけど。そりゃあんまりよ。

また、修繕費の積立方法は重要だと思う。
最初が極端に安くて、長期間にわたって値上げができなかったとき
たとえば、地震で大きく壊れた場合、修繕のお金はどうします？
一時金の徴収も無理なら、管理組合が銀行借り入れを考えねばならないが、
少ない額ではないので、返済や金利負担で管理費会計が圧迫されます。

[271: 匿名さん]

長期修繕計画については引渡を受けた瞬間に所有者に一切の責任が移る。なので、売主が作成した計画が
妥当かどうかを契約前にチェックする必要がある。

[272: 匿名さん]

３・１１のときに乾式壁が壊れたタワマンって結構あったんだけど、自然災害は計画できないってことで組み込まれていなくて、補修費用をどう調達するかってのがすでに問題になっている。計画外の徴収ってのもありうるから心しておかないと。
　
ちなみに建築基準は構造部分が対象で、構造部分ではない乾式壁は対象外なので、壊れても設計上は問題なし。

[273: 匿名さん]

>272
問題ないので何度もコピペしないこと

[274: 匿名さん]

登録説明会を受けて改めて感じたのが、
今モデルルームが設置されている場所の今後の活用方針でした。
すべてが未定、且つ道を整備するところから始めないと大型建築物を作れないとはいうものの、
今のマンションの130ｍ先にあれだけの空き地。
将来的にタワマンが立ってもおかしくないわけで。
日照条件が良くないかわりに眺望が期待できる北側ですが、
入居する頃にタワマン計画発表とか出てきそうで怖いですね。

[275: 匿名さん]

駅から少し離れていますし、あの場所にタワーマンションは立たないと思います。駅からの道があまり魅力的ではないですし、そこまでの需要もなさそう。大規模低層マンションになるのでは？今度出来るプラウドシティと同じくらいの規模の。そのほうが売れるような気がします。

[276: 匿名さん]

>>274
あれは南武線高架化する時の代替地候補だから、少なくとも
それがどうなるかはっきりしないことにはマンションは建たないよ

[277: 周辺住民さん]

パークタワー新川崎もそうでしたが、モデルルームがあるところのマンション計画は地元住民の反対がすごく、計画が頓挫しているようなことを聞いたことがありますよ。

[278: 匿名さん]

南武線高架化はかなり先になりそうですから、あの土地はしばらく塩漬けってことですね。三井もなんだか可哀想。

[279: 匿名さん]

公式ホームページに、第一期販売価格や戸数が出ましたね。第一期は350戸というのは、勢いとしては良い方なのでしょうか？

[280: 購入検討中さん]

いよいよ来週抽選申し込みですが、今になって、間取りの悪さに悩み中。リビングにドアが多すぎて、間口が狭く、上手く家具を配置できません。もしかして、メニュープランじゃない間取りでの家具配置はそもそも出来ない？

[281: 購入検討中さん]

来週じゃなかった、抽選締め切りは再来週まで、でした。

[282: 匿名さん]

結局行灯部屋の洋室表示は説明あったの？

[283: 匿名さん]

建築基準法で採光が取れない室は無窓の居室といいます。無窓の居室は、「居室（ＢＲなど）」としては基本的には表現ができないです。
ただし。。。外気に接する開口部が無い居室（と呼べる）はあります。
建築基準法で無窓の居室でも２部屋が引き戸等で繋がった続き間で２室全体で採光条件を満たしていれば居室として認めれる事となっています。

[284: 匿名さん]

283さん、ありがとうございます

でも75Eとか85Aの洋室はドアですよね
なんで洋室なんでしょう？
今は3LDKになってるけど中古で売る時は3LDKと表示できないとか？！

[285: 匿名さん]

なるほど。
窓のない部屋のドアが引き戸なのは必然性があったのですね。

[286: 買いたいけど買えない人]

スー○さんを見ると、60戸ほど空いているようですが、規模からすれば

売れたほうなのでしょうか。

[287: 購入検討中さん]

>280
不必要なものは捨てて、シンプルライフを目指すしかないでしょうね。使いづらい間取りが多いのは事実です。設計段階でどうにかならなかったのか、とは思いますが今更仕方ないですよね。比較的間取りが良い部屋もありますが、お値段も高いです。違う間取りの部屋に変えるか、階数上げてカスタマイズするか、違うマンションにするか。
我が家は引越しを期に断捨離するつもりです。日々使う物は意外と限られていますからね。生活はできると思いますよ。ただ、やっぱり間取りも大事です。実際の生活をイメージしてみて、我慢する部分が多いと感じるなら、考え直すのも良いかもしれませんね。

[288: 匿名さん]

窓のない部屋の使い方って例えば何でしょう？生活するには圧迫感ありますよね。

[289: 匿名さん]

納戸か夫婦の寝室でしょうね〜。子ども部屋にしたら、なんだか悪影響がありそう。

[290: 購入検討中さん]

>287
そうですよね。断捨離、頑張らなくちゃ！タワーマンションに住めるんだもの！
間取りは面積取れてれば大丈夫だと思っていたので、甘かったです。そういえば、モデルルームも基本プランのとこはなかったですね。たくさん間取りがあるみたいなので、申し込む住戸を再検討したいと思います。気づいてよかったです。

[291: 申込予定さん]

MRに5回通うと10万引きになるスタンプラリーをしてますけど、あれって修繕積立てから引かれるんですよね。
ということは三井に損はなくて管理組合の修繕費の蓄えが少ないところからのスタートになってしまうのでしょうか??

[292: 購入検討中さん]

>291
ホントだ！！小さく書いてありますね。物件価格から引かれるものと思い込んでいました。軽く詐欺にあった気分です。
まぁ、いいですけど…。

[293: 匿名さん]

>289
確かにこども部屋にはしたくないですね。なんかかわいそうです。納戸ですかねぇ。

[294: 物件比較中さん]

第1期1次で350戸も売り出すの？
そんなに要望書が集まってるんだ～。ちょいとびっくり。

[295: 購入検討中さん]

結局、人気のある部屋の抽選って、何倍くらいになるんですかね？

[296: 匿名さん]

本当に人気があったら一期で売り切っちゃうんでしょうけどね。

[297: 購入検討中さん]

第1期2次って、価格表全て公開になるんでしょうか？

現時点で公開になってないところもどうですか？とか言われてます。

要望書の段階で1次はかなりうまってるってことの表れかな？

[298: 匿名さん]

>291
ありえなくない？
長期期修繕計画をスタート時点で崩しちゃうの？

[299: 匿名さん]

>291
これも計算に入れて長期修繕計画を組んでいるのでしょう。月々の修繕費や管理費もあえて高めに設定している、と言っていました。地域ナンバーワンの価値を維持し続けるためだとか。それだけキチンと管理してくれると期待したいものですが…。
不安なら三井に確認したほうがいいかもしれませんね。
ただ、私も三井の懐が痛くないのは、ズルい気がしてしまいます。

[300: 匿名さん]

角部屋や最上階あたりは抽選になるのでしょうか。要望でびっちり埋まってますよね。値段も強気設定のままですし。あと北向きは人気だって聞きました。

[301: 匿名さん]

デベにとって都合の悪い話題になるとこういう書き込みが現われているような気がする。

[302: 購入検討中さん]

要望で埋ってるというのはどこを見たら分かりますか？

サロンにバラとかついてますか？

[303: 匿名さん]

バラはもう取ってしまったようです。
とりあえず、今回価格発表があった350戸は要望が入っているところだと思います。

[304: 匿名さん]

最上階角部屋で230切ったらタワーの申し込み　見送ろう。
明日　電話するのでよろしく。

[305: 匿名さん]

チラシを見たけど安いね！

[306: 購入検討中さん]

2次で価格がもし出揃ったら、完売ですかね？

逆に人気がないのはどのあたりの住戸ですか？

[307: 匿名さん]

人気がないのはツインタワーとお見合いの南向きでしょうね。最初は一番高い西向きと同じくらいの価格でしたが、どんどん下がって、結局北向きと同じか、それより安いくらいになっていると思います。武蔵小杉と比べるとびっくりするくらいの安さで、新川崎でも徒歩10分のシャリエという低層マンションと同じくらいの価格です。
眺望は全く期待できませんが、駅までのアクセスと設備仕様を重視という方なら、お得感はあると思います。あと、お見合いと言っても、住宅密集地の低層マンションや戸建てよりは距離がありますから、風通しや圧迫感は許容範囲内かもしれませんね。かなり人によるとは思いますが。

[308: 物件比較中さん]

川崎駅の分譲に、想定よりも多く客をもっていかれていると営業は嘆いていましたよ、

[310: 匿名さん]

ミッドマークだけですよね、こんな品がないことをするのは。
三井で他分譲の話を聞いたことはありませんよ。貶す話も褒める話もね。企業コンプライアンスがあるのでしょう。
客の方から話をしつこく聞けば、何か答えるのかもしれませんけど。
そもそも、川崎駅東口と新川崎駅周辺では、住環境が違いすぎて比較にならないし、比較検討している人がいるなら驚きです。

[311: 購入検討中さん]

登録開始ですね！

なんだかいろいろ考えすぎて、結局最後は物件との縁だよねと
思うようになりました。

自分の結婚より悩むって、どうなんだろ？

[312: 匿名さん]

結婚相手は人間だからこの人しかいない！って思えるけど、物件は似たようなものが出てくるかも〜、違う部屋のほうがいいかも〜、買い時ではないかも〜、という気持ちが出てきますよね。そういう意味では、結婚より悩むっていうのは分かる気がします。
ここは、新川崎では同じような物件は、今後もほぼ確実に出ませんから、新川崎がお好きならアリだと思いますよ。武蔵小杉など他地域と悩まれているなら、再考の余地ありも。。。

[313: 購入検討中さん]

312さん、ありがとうございます。

新川崎では確かに同じような物件はでなそうですよね！

小杉は確かに素晴らしいですが、酔っぱらって帰った時、
どれが自分ちか分からなくなりそうな上、お値段も高いので
やはり新川崎はいいな！と思います。 あとは抽選〜！

[314: 匿名]

す○ふの方が他社物件の悪口を言ってますよ。
大手で下品って、救いようがないですね。

[315: 購入検討中さん]

基礎ができましていよいよ積み木スタート。楽しみな存在です。

[316: 購入検討中さん]

写真UPありがとうございます。楽しみですねー！
私は、新川崎のんびりしていて大好きです。