パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[173: 匿名さん]

渋滞問題はどうするんだろうか？、ここは慢性的だよね。踏切あるし。

[174: 物件比較中さん]

価格表張り付けたのははるぶーさんでしたか！
ありがとうございやす！
はるぶーさん、のらえもんさん、マンションマニアさんのスレッド作っていろんなマンションの価格表どんどん載せてほしい！(笑)

[175: 匿名さん]

>>173
川崎から小杉までは高架化が計画され予算化の段階まで向かいつつある。
実現されるのは何年後になるか、だけど。最低でも20年はかかるだろうね。

[176: 匿名さん]

>>172
シンカのもたらした物は地域全体に対する絶望だから、根の深い問題だろうね。
たかが歩道橋と交通広場を作るというだけで、5年も遅延するという事実。
再開発詐欺としかいいようが無い。鹿島田駅高架化や新川崎駅建て替えなんていつになることやら。

[177: 匿名さん]

確かに、鹿島田駅前の踏切は渋滞するけど、このマンションに関しては、あんまり関係ないでしょ。どちらの駅にもペデストリアンデッキで繋がっていて、踏切は通らないし、そもそも鹿島田駅を使う南武線メインユーザーなら、このマンションは割高すぎて買わないし。
車通勤の人も、駅直結？のタワーを買うとはあまり考えられない。それなら戸建か駅遠で駐車場格安のマンションのほうが無難。
踏切が混んで、開かずの踏み切り化するのは通勤時間だけであって、他の時間帯や週末に車で通っても気にならないよ。
まぁ、ママチャリ生活を想定している人は要注意かな。踏み切り向こうに幼稚園があるし、ママチャリの多さは異常だからね。踏み切りに挟まれている母子を見たこともある。あぶないよ。

[178: 匿名さん]

目の前に渋滞スポットがあっても関係ないとがんばるのか
まあほどほどにしておかないと相手にされないよ
それにしても、南武線メインユーザーならこのマンションは割高すぎて買わないとは、川崎に通勤する人だって少なからずいるだろうに、ずいぶん失礼なもの言いだね

[179: 匿名さん]

商業施設に川崎市の行政サービスコーナー（川崎駅や武蔵小杉駅にある）が出来ると良いなぁ。

[180: 購入検討中さん]

はるぶーは管理組合ネタがメインでしょ！
のらえもんは湾岸メインでマンションマニアが埼玉とかマイナーな地域とアイドルネタ！
物好きなおっさん連中ですわ。

[181: 匿名さん]

>179
いいですね〜。人口はそれなりにあるのだから、需要はありそう。ついでにパークシティ内の郵便局も移転してほしいな。地域住民の動線を考えると、その方が良いですよね。
パークシティの空きテナントは保育園に入ってもらえば良いと思います。

[182: 匿名さん]

現実はメガバンクのATMさえ来てくれないんじゃなかったんでしたっけ？

[183: 匿名さん]

マルエツか商業施設かで直結デッキを毎回通るのは最初は新鮮だけど何年かしたら飽きてこないか心配

[184: 購入検討中さん]

今東側、2LDK、中層階を具体的検討に入っています。
このスレで新川崎、鹿島田のこれまでやおぼろげに入居テナント等、物件状況が把握できました。

私は夫婦ともに都内勤務で湘南新宿ライン、横須賀線圏です。

武蔵小杉他同通勤圏内も検討しましたし、いくつか物件資料請求、近隣散策等しましたが、
週2日の休みの中でのオフ時私用買い物や娯楽（映画、アパレル品他）は今と同じく川崎、横浜、都内で済ませられるため、生活利便施設が近隣にあること、勤務先まで乗車時間20分内、徒歩5分圏2路線以上、中層階以上タワーと予算5000万以下新築、大手施工会社か否かを調べると自分達には当物件が他物件と比べ上位に入っています。

心配なのが、公立学区、電車の本数（新川崎、鹿島田共に乗ってみました）、住民税と川崎市及び幸区の福祉などの周辺ソフト面と仕様、眺望、管理費修繕費の計画（値上がり想定）です。
みなさんのレスで東側の眺望が低層はイマイチでという話がありますが、どの位までが厳しいのでしょうか。

[186: 匿名さん]

東小倉小は悪くないですよ。横浜や都内も千差万別ですからね。ご心配なら見学に行かれては。学校公開もあります。

[187: 匿名さん]

川崎のソフト面で不満なところは
・保育園の待機児童が多い
・小児医療費制度に所得制限がある
・公立中学校に給食がない
ですね。それ以外の子育て支援については、割とよくやってくれているように感じます。ちょっと遠いですが、日吉分庁舎や幸区役所も、晴れていれば歩ける範囲内なので、様々な支援が受けられます。
上記の問題点に関しては、横浜市もほぼ同様ですが、都内のほうが区によっては環境が良いかもしれません。
市長が変わったので、状況改善を期待したいところですね。

[188: 購入検討中さん]

1番安い2LDKって、いくらから？
管理費と修繕費は、月いくら？

[189: 購入検討中さん]

自分で調べたら・・・

[190: 匿名さん]

南西向き低層階60平米で4048万円が底値かな。この部屋で、修繕と管理費の合計が24930円。

[191: 購入検討中さん]

修繕費は今120円/平米程度なので、実際にはあと平米200円追加してみないと
ずっと住んでいることはできませんけどね。

[192: 匿名さん]

管理費　295円／平米　修繕積立金 120円／平米　ってことかな。

修繕積立金の当初額の設定としてはまあ妥当（最初はこの半分からスタートってタワーもある）だと思うが、
管理費が妙に高いな。
フィットネスとかプールとか、金くい虫の共用設備があるわけでもないのに何故？

[193: 匿名さん]

毎月3000円支払わないといけなくなった時に備えて上乗せされているのではないでしょうか。

[194: 匿名さん]

3000円って何ですか？

[195: 匿名さん]

3000円ってなんですか？

[196: 匿名さん]

第一期でどのくらい販売するのでしょうか？

[197: 匿名さん]

半分くらいですかね？角部屋などはほぼ売り切ってしまう感じでした。

[198: 匿名さん]

お買い得物件は角部屋から決まりますね。小杉のプラウドタワーも第一期で角部屋がほぼ無くなったそーです。ここも早めの勝負が鍵かと。

[199: 匿名さん]

小杉のシティタワーが坪330みたいですね。

ここも当初予定は坪300ぐらいだったようですが
新川崎の評判の悪さもあって、大分弱気な値付けに落ち着いた感が。
これだけ坪単価の差があるとここはもう少し高くても良かったぐらいかも。
ここを買えた人はかなりお得な買い物しましたね。

[200: 匿名さん]

え、小杉が比較対象ですか？　あちらは東横もあるし、湘南新宿快速も止まりますよ。

[201: 匿名さん]

また新子安の話？

[202: 匿名さん]

119
私は無難な値付けだったと思います。間取はどうにかすべきだったとは思いますが...。
1LDKも意外と売れそうな勢いでびっくり。高層でも3300万程度とお安かったのが良かったのでしょうか。安心しました。
問題はやはりお見合いの南向きですね。当初予定より300万以上安くなっていますが、苦戦のようです。
完売への鍵は南ですね。

[203: 物件比較中さん]

維持管理費、結構しますね。

70平米程度だと、40年の平均は、月10万でした（管理費＋修繕費40年平均＋駐車場＋固定資産税月割）。
実際は最初の修繕は安いので、15年後から月10万軽く超えます。

販売価格が安かったのと、初期の修繕積立金が安かったので、タワーマンションということをいつの間にか忘れていました。

それだけのサービスを受けるので仕方ないと思いますが、販売価格ばかりに目がいってしまっていたことを反省中。払えるかな…。

[205: 匿名さん]

ちゃんとしたところなら納得もできるが新川崎のマンションで月10万円というのは確かに考えてしまうな。

[206: 物件比較中さん]

え！盛り過ぎって言ってる方は、3連休で正式価格出たので、自分で確認しに行ったほうがいいですよ！

管理費は表がもらえますし、修繕費も1の位まで、聞けば教えてくれます。最終期を確認しないとダメですよ！固定資産税もローン計画の参考で出てます。普通に合計10万超しますよ！

わたしも、ローン終わって高くても9万以下かなあって思ってました。ローン中の15年目から維持管理費が10万以上で悩み出したんですもん。

管理費、相場より高いんでしょうか。下げるには管理組合とかの努力が必要で無理ですよね。プールもジムもキッズスペースもないんだけどなあ。

でも、おっしゃるように、わたしのような庶民にはやはりタワーマンションは無謀なのかもしれませんね、、、。こんなもんでしょ、の範囲を超えました…。

[207: 匿名さん]

維持管理費、確かに10万円を超えてきますよね・・・
パークシティ新川崎で賃貸を一つ借りられそうです・・・

[209: 匿名さん]

免震で内廊下かつ全熱交換器だもん、特別な共用施設がなくとも必要経費デスよ。販売価格で得した分を積み立てれば問題ないでしょ？

[210: 匿名さん]

払えないなら車を手放せば良いじゃない！
払えないわけじゃないけど、うちは手放す予定ですよ

[211: 匿名さん]

他のタワーを見ても、ここの管理費や修繕費が特段高い訳ではないような気がするのですが...。共用施設も特別貧相って訳でもなく、普通かと。プールなどの派手な施設があるのは、もっと大規模なマンションやセレブタワーですよね。
キッズルームがないのも、最初はどうかな〜？と思いましたが、主な利用者は0〜6才くらいの子どもがいる専業主婦だけですよね。小さい子がいても、共働きなら、平日は保育園ですし。そう考えると、ここは独身者やリタイアしたシニア夫婦も多いマンションなので、キッズルームではなく、可変性の高いコミュニティスタジオにしたのも、理にかなっていると思います。場合によってはキッズルームとしても使える訳ですからね。
ちなみに、計画段階ではキッズルームだったようです。購入者層を考えて、変更したのでしょう。

[212: 購入検討中さん]

車手放すとか狭い部屋買うとか、ギリギリのことして、無理しないほうがいいですよ。不安なら買わないことです。

同じ販売価格でも、維持管理費が安いマンションはあります。滞納したら、自分だけでなく、他の住人も困ります。

あと、高いからという理由で車手放す人が増えると、駐車場からの利益が減るので、管理費か積立金がさらに値上げになります。

[214: 匿名さん]

シャリエは同じくらいのお値段だよ。維持費は安いだろうけど。
あと、ここの駐車場代は安いよね。この辺り(駅周辺)の相場は二万円だからさ。一万七千円が最安値だったはず。機械式だけどね。

[215: 匿名さん]

>他のタワーを見ても・・・

どこと比較していらっしゃるのか。
ここは新川崎ですよ。
操車場跡の新川崎のような場所でタワーである必要があるんですかね。

[216: 匿名さん]

小杉のタワマンじゃ夜逃げしたうちがありましたが、後始末が大変でしたよ…

[217: 匿名さん]

新川崎に居ながら武蔵小杉気分が味わえるじゃないですか！！

[218: 買い換え検討中]

管理費と修繕費をいっしょに考えない方がいいと思うけど。修繕費は分かるけどさ、管理費は高くない？

70平米で都区内タワーマンション平均は2万以下だよ。
全熱交換器の管理って何すんの？それは修繕費の方に入るんじゃない？

管理って、管理会社に、掃除とかコンシェルジュとかのサービスに対して払う人件費。ダイレクトウインドウじゃないから、ゴンドラ下げて清掃もあまりないし、何に使う予定なのか、今度確認しよ。三井の人件費が高いだけじゃなく、サービスがいいから高いだけと確認したい。

[220: 匿名さん]

>219
わからない
詳しくプリ－ズ

[221: 匿名さん]

>>211
＞他のタワーを見ても、

本当に他のタワーと比較した上での発言なら、
プールもキッズルームもないのに、
ここより管理費の平米単価が高いタワマンの例を二、三あげてください。

[222: 匿名さん]

武蔵小杉のタワーは、70平米単価でコスギタワーの約1.5万台が最安価格、他のタワーは1.6～2万前後だったと思います。以前管理組合の比較資料に掲載されていましたよ。ここはGWTの管理費が参考になるかもしれませんね。

[224: 匿名さん]

>>222
高くつく三井、高くつく下駄履き同士で傷をなめあっても仕方ないと思うけど、
自分を納得させたいだけならGWTじゃなく、同じく管理が三井で下駄履きの、
鶴見の物件と比較するといいかも。

[225: 匿名さん]

確かに鶴見のタワーよりは高い水準ですね。

[226: 匿名さん]

ここを全熱交換器の仕組みも知らずに検討してる人がいるんですね…

[227: 匿名さん]

それだけ余裕の有る人なんでしょうね...

[228: 匿名さん]

どう言う仕組みなんでしょうか？

[229: 匿名さん]

全熱交換器があるから、行灯部屋も居室って言えるんですか？

[230: 購入検討中さん]

固定費　ならして月10万ですか？？
高いですね！！
検討しましたが、老後が心配なので諦めました。

[231: 匿名さん]

居室であるためには採光とかの基準があるんだけど、行燈部屋の場合、リビングとの境の引き戸を開放
してリビングと一体って扱い。ここは開き戸の行燈部屋があるから、本来そこは納戸のはず。

[232: 匿名]

販売開始を控えて、ネガ増えて来ましたねｗ

[233: 匿名さん]

倍率下げがネガの目的ならば由々しき問題。自分だけ当選すればいいって考えでしょ。
そんな人が将来のお隣さん候補。

[234: 匿名さん]

実際のところ、抽選ってありそうですかね？
様子見ていると、ごく一部の部屋のみであれば、あるかも？くらいには思えるのですが。

[235: 匿名さん]

固定費月10万を高いと思うレベルの方は、タワーなんか夢みちゃいけません。早々に退場いただいた方がお互いのため。

[236: 購入検討中さん]

登録前で価格や固定費の材料が揃ったので、本検討中。ネガ意見参考になります。ほしいと思うと見えないことあるからね。冷静になれる。

[237: 申込予定さん]

>235
おっしゃるとおりですね。我が家もスタートは家賃がもったいないという考えからでしたが、マンションを買うということ、それもタワーマンションであること、から家賃以上にお金がかかることがよく分かりました。それでも、利便性などのメリットを考えて、欲しいという気持ちが変わらなかったので、前向きに検討中です。

[238: 購入検討中さん]

借入を早々に返してしまえば、月10万円で住めると考えると、さほどの負担ではないと思います。

[239: 購入検討中さん]

固定費10万だと、賃貸で利益を出すのは難しいし、定年後の住み替えで売る場合は、築30年の固定費10万は厳しい戦いになりそうですね。永住目的ならいいかもしれません。そういう意味で、資産価値に疑問は残りますが、建物のグレードや利便性等は気に入っています。

[240: 買い換え検討中]

豊洲や武蔵小杉のようなタワマン乱立地と違って、新川崎にはここしか最新タワマンがないので、中古で売るときは希少性はあるのでは。
そもそも新川崎でしょとのご意見もあるでしょうが、サウザンドシティやシンカシティの中古が割と早く無くなることも考えると、一定の需要はあると思っています。もちろん、価値が上がるなんて大それたことは考えていませんが...。

[241: 匿名さん]

賃貸と比べて分譲を選択する最大のメリットはローン完済後の資産価値です。資産価値がゼロになる物件であれば賃貸のほうが生涯住宅費としては割安ですが、月々の固定費を上回る資産価値を将来も有していれば分譲の方の勝利です。今後益々人口減が進むにつれ、都心回帰の流れが進み、郊外マンションの資産価値は薄れていくことが想定されます。その流れの中で、じゃあ将来的に例えば20年後新川崎にニーズがあるかどうかと問われれば、私はあると思います。

[242: 匿名さん]

>新川崎にはここしか最新タワマンがないので、中古で売るときは希少性はあるのでは

原野のド真ん中にぽつんとタワーマンション建てたとしてそれを希少性があると言ってるのと同じこと

[243: 匿名さん]

原野商法w

[244: 購入検討中さん]

20年しか住まないのですか？

中古市場は新築市場と異なり、立地と築年数が大きく影響します。自分の住む年数によっては、資産価値はあるかもしれませんね。

30年超すと、固定費10万はかなりネックになると個人的な勝手な予想です。それなりに安ければ売れそう。

何故なら、掲示板を読むと、新築でもこの立地のこのタワーに対して、固定費で躊躇する方が結構いらっしゃるみたいなので。

[245: 匿名さん]

10万で高いという人はいくらなら安いというのかな。
きちんとした修繕計画のあるマンションならタワーじゃなくても8万くらいするでしょう。

[246: 購入検討中さん]

245さん　違うんですよ
管理費ですよ。
何しろ平米単価が高い。670戸の戸数メリットが活かされていない。

[248: 匿名さん]

こことかリヴァとか

管理費や修繕積立金に関するレスが異常に多いのが、気になってしかたがない
タワマンのスレとも思えないくらいに

私が貧乏性なのでしょうか？

[249: 匿名さん]

↑
ここは川崎だからね。
それなりの購入層です。

[250: 匿名さん]

管理費については、モデルルームで聞くと良いかもしれませんね。丁寧に答えてくれますよ。私は納得しています。
家賃節約などが購入目的のメインであるなら、戸建てを検討すべきです。少なくともタワマンを検討すべきではないのかもしれませんね。共用施設なしの低層マンションのほうが、明らかにコストパフォーマンスはよいでしょう。

[251: 匿名さん]

>>248
ここはまだしもリヴァの場合、
本来タワマンを建てる価値がない土地にタワマンを建て、
本来タワマンを買うべきでない層に売ってるから、維持費が問題になるんだよね。

土地に価値がない分だけ、本体価格が他より安いので、相対的に低収入でもとりあえず買えてしまう。
でも、当然ながら維持費は他のタワマンと大差ない。
しかも、最初だけ異様に安い修繕積立金を設定して、そのことに気づきにくくしてる。

少なくともここは、修繕積立金を当初だけ不当に安くするなんて小細工をしてない分だけ、
リヴァよりは良心的な売り方だと思うよ。

[252: 匿名さん]

購入前提でMRもオープンと同時に行ったり、セミナーに数回参加しましたが、やめました。
理由は２回のセミナーともに、最後の三井の方が下記について図面に誤りがあり、10月下旬に
修正した図面を送付する、と説明されたのに未だに送られてこないからです。
こういうことがあると他にも何かあるのでは、と危惧しならが高額な物件を購入できるほど
ゆとりはないので。

平成25年10月3日まで掲載しておりました間取図の方位が、真北に対し時計回りの方向に約6.8度ずれておりました。
ここに謹んでお詫びするとともに、本間取図で訂正させていただきます。

[253: 匿名さん]

251さんの言うことはもっとも！

[254: 匿名さん]

この辺で戸建となると、極小3階建てですか？元気な頃はいーですが、老後は階段が辛そう。何より戸建は20年で資産価値が無くなるのは勿体無くないですか？

[255: 匿名さん]

>ここは、修繕積立金を当初だけ不当に安くするなんて小細工をしてない分だけ、
リヴァよりは良心的な売り方だと思うよ。

小細工をしていないことには同意します。
しかし、それが良心的といえるかどうか。
最初から、どっさりぶったくるんでしょ？

[256: 匿名さん]

管理費と修繕積立金の比率を比べると
管理費　住宅　５．６
管理費　全体　５．１
修繕　　住宅　３．０
修繕　　全体　１．０
と管理費の全体が住宅にほぼ同じで修繕に比べて高いのですが、一般的にそういうものでしょうか？

[257: 匿名さん]

>↑
>ここは川崎だからね。
>それなりの購入層です。

以下のとおり訂正してください。

↑
川崎区と幸区だからね。
それなりの購入層です。

[258: 匿名さん]

でも、そんな貴方はアクアグランデ在住なんでしょ（笑）

[259: 匿名さん]

以下のとおり訂正すべき。
　↓
川崎区と幸区と中原区だからね。
それなりの購入層です。

[260: 匿名さん]

武蔵小杉断念組ということがバレバレですね(笑)。

[261: 匿名さん]

やはり257＝260=武蔵小杉でしたね。
いつかの誤爆といい、分かりやすい人だ。

[262: 匿名さん]

>251
　
段階的値上げ、定期的な一時金徴収は将来未納問題を引き起こす原因になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、定額積み立てにすると入居時の修繕積立金が高くなるからやらない。それに、当初の修繕計画で計画されている３０年目以降に機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてる。実際には計画以上に値上げ。デベはそういうことを伝えずに売っちゃってる。良心的というのかな。

[263: 匿名さん]

256さん

全体ってなんですか？

[264: 匿名さん]

>262
段階的値上げは、新築マンション販売時の常識になっています。
定額積み立て計画で販売する新築マンションなんて、どれだけありますか？
売るときにちゃんと説明していれば良心的だと思います。

[265: 匿名さん]

264さんに同意。
修繕積立や管理費が許せないなら、戸建が良いのではないでしょうか。確かに三階建てか、駅遠になるでしょうけど、価値観の違いで、悪いことではありません。
ちなみに、ここはペデストリアンデッキがついている分、管理費や修繕費が高いそうです。

[266: 匿名さん]

小杉の三井のタワーでは、入居して数年で定額積み立てに切り替えたって記事が雑誌で紹介
されていた。管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻に
まっしぐら。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[267: 匿名さん]

>266
それは定額積立に切り替えた事例ですよね。
初めから定額積立の新築マンションなんて、業界の常識でも世間の常識でもありませんよ。


>管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻にまっしぐら。

馬鹿にしすぎです。
今の時代、30年の長期修繕計画があるのは当たり前で、管理会社もついているのですから、貴方が思うほど低レベルではないと思います。

[268: 匿名さん]

鶴見の某タワー板でも話題になったけど、
ゲタ履きマンションだと管理費や修繕積立金もゲタ履きじゃないよりはよけいに負担することになるんじゃなかったっけ？

[269: 匿名さん]

修繕費の積立方法はそれほど重要でないと思う。
組合で考えるべきは、
いつやるか？
どこをやるか？
どこでやるか？
だと思う。
そこから逆算して必要額がマンション全体で確保できれば、定額だろうが一時金だろうが、さして問題とは思えない。
なお、実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。

[270: 匿名さん]

マンションは予定に従って、痛んだり、壊れたりはしません。

>実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。

別にデベの肩持つわけではないけど。そりゃあんまりよ。

また、修繕費の積立方法は重要だと思う。
最初が極端に安くて、長期間にわたって値上げができなかったとき
たとえば、地震で大きく壊れた場合、修繕のお金はどうします？
一時金の徴収も無理なら、管理組合が銀行借り入れを考えねばならないが、
少ない額ではないので、返済や金利負担で管理費会計が圧迫されます。

[271: 匿名さん]

長期修繕計画については引渡を受けた瞬間に所有者に一切の責任が移る。なので、売主が作成した計画が
妥当かどうかを契約前にチェックする必要がある。

[272: 匿名さん]

３・１１のときに乾式壁が壊れたタワマンって結構あったんだけど、自然災害は計画できないってことで組み込まれていなくて、補修費用をどう調達するかってのがすでに問題になっている。計画外の徴収ってのもありうるから心しておかないと。
　
ちなみに建築基準は構造部分が対象で、構造部分ではない乾式壁は対象外なので、壊れても設計上は問題なし。