パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[130: 匿名さん]

>129

真っ赤でフェラーリなんて揶揄されたところだね。今度は真っ黒。すみふのセンスって？

[131: 匿名さん]

新丸子のシティハウスの高かったよ。

[132: 匿名さん]

すみふはどこも周辺相場より高値設定で、売れ残りまくり。これ常識。

[133: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

シティタワーは高いのでしょうね。そうでなきゃ、一戸あたりの平米数を少なくするメリットが分からない。
でも、シティタワーが間取り等のオーナーズセレクトを完成後も可能って書いてあったのには、少し魅力を感じてしまいました。三井と対象的ですね。
これって、中身は作らずにおいて、オーナーが決まったら作り始めるってことですか？コストがかかりそうなので、デメリットも多いのかな？
というか、最初から売れ残る前提ってこと(汗)？

[134: 匿名]

>133

『室内設計のお申込みには期限があります』って記載されてるよ。

[136: 匿名さん]

入居基準が厳しいって、どういうことですか？ローンさえ組めれば問題ないのでは？それか、現金一括購入か。
反社会的勢力とかは、当然無理なんでしょうが。あと、例えば？
現金持ってても、フリーターはダメとか？？年齢とか？
賃貸では聞いたことありますが。。。

[137: 匿名さん]

10倍以上の利便性ってコスミンの主観ですね

[138: 匿名さん]

そーですね、客観的には50倍が妥当かと。

[139: 匿名さん]

じゃ新子安は65倍くらいだな。

[141: 匿名さん]

ソースお願いします。

[142: 買い換え検討中]

ソースお願いしますってお好み焼きでも作りたいのか？

あるわけないぐらい誰でもわかってるよ。ここは関東だから醤油をお願いしてくれるかな？

[143: 匿名さん]

ここが坪300っていうのも信じてた人が結構居たぐらいだからね。
明らかなデマだとわかるような営業のステマでも、やはり一定の効果はあるらしい。
ここが坪300って言ってたのもたぶんシャリエの営業とかでしょ。

[145: 匿名さん]

ソース出せないから逆ギレですか？皆さん、営業に騙されないよう気をつけてくださいね。

[146: 周辺住民さん]

営業ステマもさることながら地元の不動産屋が引っ掻き回してるんですよ。

あいつらは鹿島田界隈の物件が値上がりさえすればOKなのでハチャメチャなんですよ。

[147: 匿名さん]

事業主の「鹿島田駅西部地区再開発会社」は、どういう人で構成されているのでしょうか？

[148: 匿名さん]

>147

地権者と三井。再開発物件は独特のデメリットがあるからちゃんと確認したほうがいいよ。地権者が優遇されたりとか。重要事項説明を事前に確認しておいたほうが良い。それから等価交換で複数戸の住戸を保有している場合は賃貸に出される可能性も高い。賃貸住民はモラルが低くてトラブルが多い傾向にある。

[149: 匿名さん]

先日、商談場所で各部屋ほとんどにお花のリボンが付いていましたよ。

[150: 匿名さん]

前向きに検討中なので、早期に完売してくれるとうれしいです。南向きと1LDKは苦戦気味ですよね。上手く売ってほしいものです。

[151: 匿名さん]

今回当選した新市長はポスターに「新川崎に新しい改札を！」と記載していたようですね。
となると、このマンションには追い風になるのかな。実現するかどうかは不透明ですが。

[152: 匿名さん]

新しい改札って、南口のことですかね？
それは無理かもしれませんが、今の駅を新しくしてほしいですよね。

[153: 匿名さん]

サグラダ・ファミリア的な完成予定不明なモノはいらない・・・

[154: 匿名さん]

今売れ行きどのくらいですかね。ちなみに
駅直結って雨風あたらない場合と個人的には認識してます

[155: 匿名さん]

新しい改札、駅舎よりも、電車の本数を増やして欲しい。

[156: 匿名さん]

今週末、正式価格と売り出す部屋の発表ですね。確実に売れそうな部屋だけ選んで、即日完売！ってやったりするのでしょうか？角や最上階、西側、北側は良い感じに埋まっているように思います。

[157: 匿名さん]

ペデストリアンデッキが建築中の今、新しい改札は必要ないですよね。というか、作れないと思います。少しでも、見た目を綺麗にしていただきたいものです。

あと、既出ですが新川崎駅まで行く道は、一瞬屋根が途切れますので、雨風はしのげませんよ〜。それでも、通勤経路の大部分ではしのげますし、個人時には充分な利便性と希少性はあるかな、とは思っていますが。

[158: 購入検討中さん]

予定価格表をのっけているブログがあるけど、全戸平均で坪250くらい？
　http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11655140441.html

[159: 匿名さん]

75平米ぐらいで修繕積立金いくらですか？あと10年経ったらいくら上がりますか？

[160: マンション住民さん]

1平米120円スタート、30年平均は322円/平米/月。
管理費と合わせて、平米月平均で633円だそうです。

[161: 物件比較中さん]

今回販売対象外の３５～４３階を除いては、９割方要望書は入ってましたね。
１ＬＤＫは少し弱かったかな・・・ファミリー向けの地域特性なんでしょうかね。

価格は、最高値の部屋で＠３００、安い部屋で＠２１５ぐらいでした。
エアコンが天井カセットでないこと、キッチンの天板が安い人造大理石なことぐらい（オプションで交換可）が難点で、他の基本仕様は良かったですよ。全熱交換式だしパークシティ大崎より良いぐらい、それで価格は４割違う・・・シティタワー武蔵小杉と比べても２割安い・・・

地域一番の仕様であることは間違いなく、まあ、相対的な安さもあって、ほぼ売れちゃうでしょうね。

[162: 匿名さん]

めちゃくちゃ安いね。
どうしても武蔵小杉じゃないとダメ、ってんじゃないなら十分ありだね。

[163: 周辺住民さん]

それは南武線と横須賀線しか使えないから安いのでは？武蔵小杉は東横線、目黒線が使えますし、小杉に住むとその利便性が分かりますよ。
小杉には大学病院もありますし、地域環境が全然違います。
買い物は副都心線がつながり渋谷よりも新宿が便利になりました。

[164: 匿名さん]

病院は使えないと思いますがそれ以外は同意です。

[165: 匿名さん]

キッチン天板って天然石だと硬すぎてコップをぶつけると簡単にコップが割れちゃうよ。天然石って見栄えだけで、実用的ではなかったりする。変更を考えてる人はその辺にご注意を。

おまけだけど、内廊下のタワマンだと窓を開けても風が通り抜けないから、全熱交換式換気は当たり前レベル。パークシティ大崎がダメと考えるべき。

[166: 匿名さん]

それでも大崎との金額は雲泥の差！

[167: 匿名さん]

小杉のほうが利便性が高いのは事実で否定のしようがありませんが、その分の価格差はついているので、納得しています。日用品以外の買い物は週末しか行かないので、小杉や川崎で乗り換えれば良いと思っています。
大学病院に行くほど調子が悪い時は、自家用車かタクシーなので、これも問題ないかな。
通常の通院であれば、ここはルリエに直結しますので、雨に濡れずに内科、耳鼻科、小児科、皮膚科には行けますよ。便利です。ただ、すごく混んでますが。。生活利便棟に医療モールもできるとの話なので、混雑が緩和されるといいな、と思っています。

[168: 匿名さん]

もともと新川崎は武蔵小杉を断念してやむを得ず新川崎で妥協するという人が多いわけで、
もとより武蔵小杉には及びもつかないということはよく理解しているので武蔵小杉との比較は意味がありません。

[169: 匿名さん]

隣の駅で、横須賀線と南武線があり、川崎市内ということで、比較されやすいのかと。同じ三井のタワーもありますからね。

では、東戸塚と比較すれば良いのですかね。

[170: 匿名さん]

再開発に成果のあった東戸塚とは比べるべくもないでしょう
町の格から言えば、やっぱし比較の相手は平間や矢向あたりではないでしょうか

[171: 匿名さん]

平間にタワーが立つんですか！？知りませんでした。平米単価はどれくらいですか？

[172: 匿名さん]

やはりシンカだな。
これを総括してその反省の上に立たなければ新川崎は前進できないような気がする。

[173: 匿名さん]

渋滞問題はどうするんだろうか？、ここは慢性的だよね。踏切あるし。

[174: 物件比較中さん]

価格表張り付けたのははるぶーさんでしたか！
ありがとうございやす！
はるぶーさん、のらえもんさん、マンションマニアさんのスレッド作っていろんなマンションの価格表どんどん載せてほしい！(笑)

[175: 匿名さん]

>>173
川崎から小杉までは高架化が計画され予算化の段階まで向かいつつある。
実現されるのは何年後になるか、だけど。最低でも20年はかかるだろうね。

[176: 匿名さん]

>>172
シンカのもたらした物は地域全体に対する絶望だから、根の深い問題だろうね。
たかが歩道橋と交通広場を作るというだけで、5年も遅延するという事実。
再開発詐欺としかいいようが無い。鹿島田駅高架化や新川崎駅建て替えなんていつになることやら。

[177: 匿名さん]

確かに、鹿島田駅前の踏切は渋滞するけど、このマンションに関しては、あんまり関係ないでしょ。どちらの駅にもペデストリアンデッキで繋がっていて、踏切は通らないし、そもそも鹿島田駅を使う南武線メインユーザーなら、このマンションは割高すぎて買わないし。
車通勤の人も、駅直結？のタワーを買うとはあまり考えられない。それなら戸建か駅遠で駐車場格安のマンションのほうが無難。
踏切が混んで、開かずの踏み切り化するのは通勤時間だけであって、他の時間帯や週末に車で通っても気にならないよ。
まぁ、ママチャリ生活を想定している人は要注意かな。踏み切り向こうに幼稚園があるし、ママチャリの多さは異常だからね。踏み切りに挟まれている母子を見たこともある。あぶないよ。

[178: 匿名さん]

目の前に渋滞スポットがあっても関係ないとがんばるのか
まあほどほどにしておかないと相手にされないよ
それにしても、南武線メインユーザーならこのマンションは割高すぎて買わないとは、川崎に通勤する人だって少なからずいるだろうに、ずいぶん失礼なもの言いだね

[179: 匿名さん]

商業施設に川崎市の行政サービスコーナー（川崎駅や武蔵小杉駅にある）が出来ると良いなぁ。

[180: 購入検討中さん]

はるぶーは管理組合ネタがメインでしょ！
のらえもんは湾岸メインでマンションマニアが埼玉とかマイナーな地域とアイドルネタ！
物好きなおっさん連中ですわ。

[181: 匿名さん]

>179
いいですね〜。人口はそれなりにあるのだから、需要はありそう。ついでにパークシティ内の郵便局も移転してほしいな。地域住民の動線を考えると、その方が良いですよね。
パークシティの空きテナントは保育園に入ってもらえば良いと思います。

[182: 匿名さん]

現実はメガバンクのATMさえ来てくれないんじゃなかったんでしたっけ？

[183: 匿名さん]

マルエツか商業施設かで直結デッキを毎回通るのは最初は新鮮だけど何年かしたら飽きてこないか心配

[184: 購入検討中さん]

今東側、2LDK、中層階を具体的検討に入っています。
このスレで新川崎、鹿島田のこれまでやおぼろげに入居テナント等、物件状況が把握できました。

私は夫婦ともに都内勤務で湘南新宿ライン、横須賀線圏です。

武蔵小杉他同通勤圏内も検討しましたし、いくつか物件資料請求、近隣散策等しましたが、
週2日の休みの中でのオフ時私用買い物や娯楽（映画、アパレル品他）は今と同じく川崎、横浜、都内で済ませられるため、生活利便施設が近隣にあること、勤務先まで乗車時間20分内、徒歩5分圏2路線以上、中層階以上タワーと予算5000万以下新築、大手施工会社か否かを調べると自分達には当物件が他物件と比べ上位に入っています。

心配なのが、公立学区、電車の本数（新川崎、鹿島田共に乗ってみました）、住民税と川崎市及び幸区の福祉などの周辺ソフト面と仕様、眺望、管理費修繕費の計画（値上がり想定）です。
みなさんのレスで東側の眺望が低層はイマイチでという話がありますが、どの位までが厳しいのでしょうか。

[186: 匿名さん]

東小倉小は悪くないですよ。横浜や都内も千差万別ですからね。ご心配なら見学に行かれては。学校公開もあります。

[187: 匿名さん]

川崎のソフト面で不満なところは
・保育園の待機児童が多い
・小児医療費制度に所得制限がある
・公立中学校に給食がない
ですね。それ以外の子育て支援については、割とよくやってくれているように感じます。ちょっと遠いですが、日吉分庁舎や幸区役所も、晴れていれば歩ける範囲内なので、様々な支援が受けられます。
上記の問題点に関しては、横浜市もほぼ同様ですが、都内のほうが区によっては環境が良いかもしれません。
市長が変わったので、状況改善を期待したいところですね。

[188: 購入検討中さん]

1番安い2LDKって、いくらから？
管理費と修繕費は、月いくら？

[189: 購入検討中さん]

自分で調べたら・・・

[190: 匿名さん]

南西向き低層階60平米で4048万円が底値かな。この部屋で、修繕と管理費の合計が24930円。

[191: 購入検討中さん]

修繕費は今120円/平米程度なので、実際にはあと平米200円追加してみないと
ずっと住んでいることはできませんけどね。

[192: 匿名さん]

管理費　295円／平米　修繕積立金 120円／平米　ってことかな。

修繕積立金の当初額の設定としてはまあ妥当（最初はこの半分からスタートってタワーもある）だと思うが、
管理費が妙に高いな。
フィットネスとかプールとか、金くい虫の共用設備があるわけでもないのに何故？

[193: 匿名さん]

毎月3000円支払わないといけなくなった時に備えて上乗せされているのではないでしょうか。

[194: 匿名さん]

3000円って何ですか？

[195: 匿名さん]

3000円ってなんですか？

[196: 匿名さん]

第一期でどのくらい販売するのでしょうか？

[197: 匿名さん]

半分くらいですかね？角部屋などはほぼ売り切ってしまう感じでした。

[198: 匿名さん]

お買い得物件は角部屋から決まりますね。小杉のプラウドタワーも第一期で角部屋がほぼ無くなったそーです。ここも早めの勝負が鍵かと。

[199: 匿名さん]

小杉のシティタワーが坪330みたいですね。

ここも当初予定は坪300ぐらいだったようですが
新川崎の評判の悪さもあって、大分弱気な値付けに落ち着いた感が。
これだけ坪単価の差があるとここはもう少し高くても良かったぐらいかも。
ここを買えた人はかなりお得な買い物しましたね。

[200: 匿名さん]

え、小杉が比較対象ですか？　あちらは東横もあるし、湘南新宿快速も止まりますよ。

[201: 匿名さん]

また新子安の話？

[202: 匿名さん]

119
私は無難な値付けだったと思います。間取はどうにかすべきだったとは思いますが...。
1LDKも意外と売れそうな勢いでびっくり。高層でも3300万程度とお安かったのが良かったのでしょうか。安心しました。
問題はやはりお見合いの南向きですね。当初予定より300万以上安くなっていますが、苦戦のようです。
完売への鍵は南ですね。

[203: 物件比較中さん]

維持管理費、結構しますね。

70平米程度だと、40年の平均は、月10万でした（管理費＋修繕費40年平均＋駐車場＋固定資産税月割）。
実際は最初の修繕は安いので、15年後から月10万軽く超えます。

販売価格が安かったのと、初期の修繕積立金が安かったので、タワーマンションということをいつの間にか忘れていました。

それだけのサービスを受けるので仕方ないと思いますが、販売価格ばかりに目がいってしまっていたことを反省中。払えるかな…。

[205: 匿名さん]

ちゃんとしたところなら納得もできるが新川崎のマンションで月10万円というのは確かに考えてしまうな。

[206: 物件比較中さん]

え！盛り過ぎって言ってる方は、3連休で正式価格出たので、自分で確認しに行ったほうがいいですよ！

管理費は表がもらえますし、修繕費も1の位まで、聞けば教えてくれます。最終期を確認しないとダメですよ！固定資産税もローン計画の参考で出てます。普通に合計10万超しますよ！

わたしも、ローン終わって高くても9万以下かなあって思ってました。ローン中の15年目から維持管理費が10万以上で悩み出したんですもん。

管理費、相場より高いんでしょうか。下げるには管理組合とかの努力が必要で無理ですよね。プールもジムもキッズスペースもないんだけどなあ。

でも、おっしゃるように、わたしのような庶民にはやはりタワーマンションは無謀なのかもしれませんね、、、。こんなもんでしょ、の範囲を超えました…。

[207: 匿名さん]

維持管理費、確かに10万円を超えてきますよね・・・
パークシティ新川崎で賃貸を一つ借りられそうです・・・

[209: 匿名さん]

免震で内廊下かつ全熱交換器だもん、特別な共用施設がなくとも必要経費デスよ。販売価格で得した分を積み立てれば問題ないでしょ？

[210: 匿名さん]

払えないなら車を手放せば良いじゃない！
払えないわけじゃないけど、うちは手放す予定ですよ

[211: 匿名さん]

他のタワーを見ても、ここの管理費や修繕費が特段高い訳ではないような気がするのですが...。共用施設も特別貧相って訳でもなく、普通かと。プールなどの派手な施設があるのは、もっと大規模なマンションやセレブタワーですよね。
キッズルームがないのも、最初はどうかな〜？と思いましたが、主な利用者は0〜6才くらいの子どもがいる専業主婦だけですよね。小さい子がいても、共働きなら、平日は保育園ですし。そう考えると、ここは独身者やリタイアしたシニア夫婦も多いマンションなので、キッズルームではなく、可変性の高いコミュニティスタジオにしたのも、理にかなっていると思います。場合によってはキッズルームとしても使える訳ですからね。
ちなみに、計画段階ではキッズルームだったようです。購入者層を考えて、変更したのでしょう。

[212: 購入検討中さん]

車手放すとか狭い部屋買うとか、ギリギリのことして、無理しないほうがいいですよ。不安なら買わないことです。

同じ販売価格でも、維持管理費が安いマンションはあります。滞納したら、自分だけでなく、他の住人も困ります。

あと、高いからという理由で車手放す人が増えると、駐車場からの利益が減るので、管理費か積立金がさらに値上げになります。

[214: 匿名さん]

シャリエは同じくらいのお値段だよ。維持費は安いだろうけど。
あと、ここの駐車場代は安いよね。この辺り(駅周辺)の相場は二万円だからさ。一万七千円が最安値だったはず。機械式だけどね。

[215: 匿名さん]

>他のタワーを見ても・・・

どこと比較していらっしゃるのか。
ここは新川崎ですよ。
操車場跡の新川崎のような場所でタワーである必要があるんですかね。

[216: 匿名さん]

小杉のタワマンじゃ夜逃げしたうちがありましたが、後始末が大変でしたよ…

[217: 匿名さん]

新川崎に居ながら武蔵小杉気分が味わえるじゃないですか！！

[218: 買い換え検討中]

管理費と修繕費をいっしょに考えない方がいいと思うけど。修繕費は分かるけどさ、管理費は高くない？

70平米で都区内タワーマンション平均は2万以下だよ。
全熱交換器の管理って何すんの？それは修繕費の方に入るんじゃない？

管理って、管理会社に、掃除とかコンシェルジュとかのサービスに対して払う人件費。ダイレクトウインドウじゃないから、ゴンドラ下げて清掃もあまりないし、何に使う予定なのか、今度確認しよ。三井の人件費が高いだけじゃなく、サービスがいいから高いだけと確認したい。

[220: 匿名さん]

>219
わからない
詳しくプリ－ズ

[221: 匿名さん]

>>211
＞他のタワーを見ても、

本当に他のタワーと比較した上での発言なら、
プールもキッズルームもないのに、
ここより管理費の平米単価が高いタワマンの例を二、三あげてください。

[222: 匿名さん]

武蔵小杉のタワーは、70平米単価でコスギタワーの約1.5万台が最安価格、他のタワーは1.6～2万前後だったと思います。以前管理組合の比較資料に掲載されていましたよ。ここはGWTの管理費が参考になるかもしれませんね。

[224: 匿名さん]

>>222
高くつく三井、高くつく下駄履き同士で傷をなめあっても仕方ないと思うけど、
自分を納得させたいだけならGWTじゃなく、同じく管理が三井で下駄履きの、
鶴見の物件と比較するといいかも。

[225: 匿名さん]

確かに鶴見のタワーよりは高い水準ですね。

[226: 匿名さん]

ここを全熱交換器の仕組みも知らずに検討してる人がいるんですね…

[227: 匿名さん]

それだけ余裕の有る人なんでしょうね...

[228: 匿名さん]

どう言う仕組みなんでしょうか？

[229: 匿名さん]

全熱交換器があるから、行灯部屋も居室って言えるんですか？