パークタワー新川崎ってどうですか？ Part3

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart3です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330931/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

[260: 匿名さん]

武蔵小杉断念組ということがバレバレですね(笑)。

[261: 匿名さん]

やはり257＝260=武蔵小杉でしたね。
いつかの誤爆といい、分かりやすい人だ。

[262: 匿名さん]

>251
　
段階的値上げ、定期的な一時金徴収は将来未納問題を引き起こす原因になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、定額積み立てにすると入居時の修繕積立金が高くなるからやらない。それに、当初の修繕計画で計画されている３０年目以降に機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてる。実際には計画以上に値上げ。デベはそういうことを伝えずに売っちゃってる。良心的というのかな。

[263: 匿名さん]

256さん

全体ってなんですか？

[264: 匿名さん]

>262
段階的値上げは、新築マンション販売時の常識になっています。
定額積み立て計画で販売する新築マンションなんて、どれだけありますか？
売るときにちゃんと説明していれば良心的だと思います。

[265: 匿名さん]

264さんに同意。
修繕積立や管理費が許せないなら、戸建が良いのではないでしょうか。確かに三階建てか、駅遠になるでしょうけど、価値観の違いで、悪いことではありません。
ちなみに、ここはペデストリアンデッキがついている分、管理費や修繕費が高いそうです。

[266: 匿名さん]

小杉の三井のタワーでは、入居して数年で定額積み立てに切り替えたって記事が雑誌で紹介
されていた。管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻に
まっしぐら。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[267: 匿名さん]

>266
それは定額積立に切り替えた事例ですよね。
初めから定額積立の新築マンションなんて、業界の常識でも世間の常識でもありませんよ。


>管理組合にそういうことに気がつく人がいればいいけど、そうでないと破綻にまっしぐら。

馬鹿にしすぎです。
今の時代、30年の長期修繕計画があるのは当たり前で、管理会社もついているのですから、貴方が思うほど低レベルではないと思います。

[268: 匿名さん]

鶴見の某タワー板でも話題になったけど、
ゲタ履きマンションだと管理費や修繕積立金もゲタ履きじゃないよりはよけいに負担することになるんじゃなかったっけ？

[269: 匿名さん]

修繕費の積立方法はそれほど重要でないと思う。
組合で考えるべきは、
いつやるか？
どこをやるか？
どこでやるか？
だと思う。
そこから逆算して必要額がマンション全体で確保できれば、定額だろうが一時金だろうが、さして問題とは思えない。
なお、実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。

[270: 匿名さん]

マンションは予定に従って、痛んだり、壊れたりはしません。

>実際の修繕総額と、長期修繕見積総額に相当の乖離があった場合、デベは製造販売元としての責任を負うべきと思う。

別にデベの肩持つわけではないけど。そりゃあんまりよ。

また、修繕費の積立方法は重要だと思う。
最初が極端に安くて、長期間にわたって値上げができなかったとき
たとえば、地震で大きく壊れた場合、修繕のお金はどうします？
一時金の徴収も無理なら、管理組合が銀行借り入れを考えねばならないが、
少ない額ではないので、返済や金利負担で管理費会計が圧迫されます。

[271: 匿名さん]

長期修繕計画については引渡を受けた瞬間に所有者に一切の責任が移る。なので、売主が作成した計画が
妥当かどうかを契約前にチェックする必要がある。

[272: 匿名さん]

３・１１のときに乾式壁が壊れたタワマンって結構あったんだけど、自然災害は計画できないってことで組み込まれていなくて、補修費用をどう調達するかってのがすでに問題になっている。計画外の徴収ってのもありうるから心しておかないと。
　
ちなみに建築基準は構造部分が対象で、構造部分ではない乾式壁は対象外なので、壊れても設計上は問題なし。

[273: 匿名さん]

>272
問題ないので何度もコピペしないこと

[274: 匿名さん]

登録説明会を受けて改めて感じたのが、
今モデルルームが設置されている場所の今後の活用方針でした。
すべてが未定、且つ道を整備するところから始めないと大型建築物を作れないとはいうものの、
今のマンションの130ｍ先にあれだけの空き地。
将来的にタワマンが立ってもおかしくないわけで。
日照条件が良くないかわりに眺望が期待できる北側ですが、
入居する頃にタワマン計画発表とか出てきそうで怖いですね。

[275: 匿名さん]

駅から少し離れていますし、あの場所にタワーマンションは立たないと思います。駅からの道があまり魅力的ではないですし、そこまでの需要もなさそう。大規模低層マンションになるのでは？今度出来るプラウドシティと同じくらいの規模の。そのほうが売れるような気がします。

[276: 匿名さん]

>>274
あれは南武線高架化する時の代替地候補だから、少なくとも
それがどうなるかはっきりしないことにはマンションは建たないよ

[277: 周辺住民さん]

パークタワー新川崎もそうでしたが、モデルルームがあるところのマンション計画は地元住民の反対がすごく、計画が頓挫しているようなことを聞いたことがありますよ。

[278: 匿名さん]

南武線高架化はかなり先になりそうですから、あの土地はしばらく塩漬けってことですね。三井もなんだか可哀想。

[279: 匿名さん]

公式ホームページに、第一期販売価格や戸数が出ましたね。第一期は350戸というのは、勢いとしては良い方なのでしょうか？