プレシス豊洲はどうですか？

[ビギナーさん]

東京オリンピック開催が決まって人気のエリアですね。
プレシス豊洲について情報交換をしませんか？
駅徒歩１２分はちょっと歩きますね・・・。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/toyosu/

売主：一建設株式会社
施工会社：今井産業株式会社　東京支店
管理会社：伏見管理サービス株式会社

所在地：東京都江東区枝川2-2-2他（地番）
交通：有楽町線「豊洲」駅（4番出口）徒歩12分、ゆりかもめ線「豊洲」駅徒歩14分、JR京葉線「潮見」駅徒歩17分、東京メトロ東西線「木場」駅（4番出口）徒歩18分
間取：3LDK
面積：64.48m2～68.67m2

[133: 匿名さん]

確かに収納は多めですね。この広さですと収納が多くないと厳しいですね。
専有面積が決して広くはないですから。
全戸南向きなんですね。
木場もマンション建っていますよね。
集合マンションみたいな。
オシャレですが、買い物などが大変ですね。

[134: 匿名さん]

豊洲までは歩こうと思えば歩けるけれどできれば自転車で行きたいような距離。
そう考えるとこのお値段で安いというよりは妥当では？と考えています。
勤務先が豊洲であれば、歩いて行ってしまってもいいですけれど、
そこからさらに電車に乗らなければならない場合は歩いて駅までは現実的ではないような。

[135: 匿名]

駅までの距離は毎日のことだと慣れなので
たいした距離ではありません。
駐輪場も来年には駅前に大型の地下施設ができて、便利になりますし。

ただ、バス停が多少遠い。
部屋が少し狭い。
視界が開けていない。
最近の枝川ディスカウント価格を考慮していない。
などを考えるとやはり高いです。

[136: 匿名さん]

敷地配置図に「都内物件では不足しがちな自転車置き場を114台確保」と書いてありますが、要するに駅から離れていて自転車が必要な立地という事ですよね。
駐車場は14台と少ないようですが、車を持つ世帯が少ないと予想しているのでしょうか？
地図を見ると、車が便利な立地のように感じます。

[137: 匿名]

売れている気配がない

[138: 匿名さん]

総戸数57戸に対して14台ですからね。
自転車利用すれば短時間の位置にスーパーはありますが
買いものなど荷物が多くなると徒歩だと大変です。
やっぱり車が欲しいですね。
通勤に関しても駅まで徒歩12分は雨の日や夏などは大変です。
この環境だと車の駐車場が確保出来ないと少し不便と感じるかもしれません。

[139: 匿名さん]

首都高の入口は近くにありますけど、
ゆりかもめの豊洲より先へ延長する計画は無いのですかね。
あれば近くに駅が出来る可能性はあるでしょうか？
ここは、ゆりかもめも、JRも、東西線もちょっとばかり遠い様なので。
これから交通機関もまだ変わると思いますけどね。

[140: 購入検討中さん]

湾岸エリアは価値が上がる要素は多いと思いました。
なにもないところから便利になってきてるエリアですからね。

[141: 匿名さん]

ゆりかもめは、勝どき〜銀座有楽町方面でしょうね。
枝川で影響するのは、有楽町線延伸。

[142: 匿名さん]

本当にここ買う気なんですか？
ちゃんと周辺地図見ました？
豊洲に近めってだけで、豊洲ではなくあの枝川ですよ。
枝川は人気ないよ。
将来売却も難しいよ。

それから子育て世代の方。
豊洲に近いということは、保育園だけでなく幼稚園も習い事もすさまじい待機があるの知ってんの？

[143: 匿名]

人気は関係ないのでは？
結局は値段の問題で、元が安ければ安く売れる。
安ければ購買層は広がるからね

事実、小学校も増築する位に子供も住んでいる。
住んでいるけど、タワマン密集の豊洲程は待機が酷くない。
豊洲の人は駅から離れる上に枝川へは
子供を預けたくはないらしい？

[144: 匿名さん]

↑文章変ですね
何を言いたいのか私にはさっぱり意味がわかりません

この建物と同じ枝川２丁目にはルーチェ保育園豊洲という保育園があって豊洲アドレスの人やバス送迎もやってるようで多方面から預けに来てるみたいですよ。

あの枝川ですよ？とか枝川へは子供を預けたくないらしい？とか、事実無根、不特定多数の方に間違ったチクチク嫌な印象を植え付けてるようにしか思えないです。。

[145: 匿名さん]

>>142
>それから子育て世代の方。
>豊洲に近いということは、保育園だけでなく幼稚園も習い事もすさまじい待機があるの知ってんの？

↑幼稚園は待機ないけど。ソースは区役所HP
ガセ情報絡めて不安煽って楽しい？

[146: 購入検討中さん]

新駅って本当にできるのでしょうか？

店頭の雑誌にもそれらしいことが書いてありましたが、
駅ができれば非常に便利になって買ってよかったと思えるのですが。

詳しい情報をお持ちの方がいらっしゃったら教えて欲しいです。

[147: 匿名さん]

新駅は、何も進展ありませんね
あったら、調べなくてもニュースになるレベル。

協議や環境アセス、工事考えたら、向こう10年は期待できないでしょうなー

[148: 匿名さん]

オリンピックで前倒しを騒がれただけで
元々が2025を目指しているのでは？

[149: 購入検討中さん]

地下鉄8号線が正式決定すれば、新駅は汐枝橋南が最有力らしいし、このマンションの利便性は上がるだろうね。

ただ、不確定要素で、早く決まるとしても数年後、完成は10年以上後だろうから、微妙ではある。

[150: 匿名さん]

新駅来年着工開始が決まってるみたいですよ！
2020年開業ですって楽しみだなぁ

[151: 匿名さん]

↑どこ情報ですか？

[152: 購入検討中さん]

私も枝川に住んでいるのでわかりますが、ここは枝川二丁目だからエリアも悪くないし枝川小学校もとても教育熱心な先生ばかりですよー！多分辰巳とかの営業マンの嫌がらせでしょうね。辰巳は人気ないですから。。。

[154: 匿名さん]

ディスポーザーはついていませんね。
やはり、大型マンションでないと、管理が大変なのでついていないと思いますよ
その分管理費がかなり高くなってしまいますからね。

[155: 匿名さん]

勝どきタワーから転身です。

[156: 匿名さん]

地下鉄8号線の整備は、確か先日、沿線の区などが太田国土交通大臣に要望書を提出していたような。作ってくださいよ、ということで。だからまだ新駅とかそういう段階じゃないんじゃないかなぁ。できるとものすごく便利になりますけれど。でも新駅ができるという書き込みがありますね。地元の人の間ではもう有名な話なのですか？この地域の人ネットワークだと入ってくる情報とか。ソースがあれば確定的です。

[157: ご近所の奥さま]

人気の豊洲がこの価格なら買いだと思いますよ。

[158: 購入検討中さん]

申込みしようかどうか悩んでいます...

駅から12分という立地は将来転売や賃貸に出すのはしやすいかについて、その近辺にお住まいの方はどう思うでしょうか？
(将来海外転勤の可能性があるものですから)
営業の担当は家賃保証会社を使えばいいと勧められたが...

[159: 匿名さん]

>158さん
参考になる情報としては、目の前の築35年の木場ハイツ、木場サンハイツが坪単140万で55平米のお部屋が2200万程度で売却できるはずですから、坪単で考えればプレシスの平米数だと2700万にはなるでしょうから単純に35年ローンとして完済後に2700万の資産が残っていると考えればリーセルは決して悪くないんじゃないですか？ちなみに新築分譲マンションをこの立地で賃貸に出すとしたら、管理費込で15万で設定すれば瞬殺で借り手付きますよ。だから欲出して高い値段を提示しなければ、最低でも30～35年ローンであれば賃貸収入が毎月のローン金額を下回ることはないから安心して大丈夫ですよ。

[160: 匿名さん]

15万で借りるのは、新築から数年だけ あしからず。

[162: 入居済み住民さん]

誰も未来永劫15万を維持出来るなんて思ってないし、本来はスタートの適正金額が17万なのをかなり固く15万と見積もっているのに数年後で15万下回るはずないでしょ。仕事出来ないやつに限って誰でも知ってる知識を平気でひけらかして、細かいとこで揚げ足取るんだよな。しかも代案を示さないからただ余計な時間を取られるだけという•••。困ったもんだ。

[163: 匿名さん]

豊洲でもないのに、マンション名に豊洲入れるの、ややこしいから、やめてほしい。

[167: 社宅住まいさん]

えっと皆さん理解していないようなので教えますが、こういうことが起きるのは販売戦略上必要なことだからです。皆さんここのマンションにたどり着くのに枝川で検索しましたか？豊洲で検索されませんでした？そう、枝川と付けたら検索する人が激減するので物件が売れなくなります。単にブランド価値を上げようという思わくよりも、まず多くの人に物件を知ってもらうためには豊洲という名前を付ける必要があるということです。

[168: 入居予定さん]

法律がどうこうよりも豊洲駅が最寄りだからだと思います。

[174: 匿名さん]

>>158
駅から12分という立地もさることながら、枝川アドレスだとどうしても売却「しやすさ」という点では厳しくなりますね。
ただし、物件購入価格もその分豊洲エリアなどに比べてはるかに安くはなりますが。
豊洲の近隣では、以下のような不人気エリアが散見されます。このあたりは、豊洲とは段違いの新築・中古価額設定です。
それだけ「豊洲の近くにありながらも売りにくい」ということですね。

・枝川　：　昔からのコリアンタウン。朝鮮学校がある他、映画の舞台としても有名。嫌韓ムードの高まりもあり、（本人の偏見の有無にかかわらず）「子供が偏見の目にさらされるのは避けたい」と考えるような家族世帯に不人気。

・辰巳　：　60年代の団地がエリア内に立ち並んでおり、それらの団地の老朽化や地盤沈下、高齢化が激しい。

あとは賃貸に関してですが。>>162のような、誰でも知っている知識すら調べないような方ならともかく、もしマンション購入で住宅ローンを組まれるならば、最低限、転居による賃貸の場合の住宅ローンの取り扱いを銀行に確認されてからのほうがいいかと思います。
場合によっては、賃貸してしまうと住宅ローン要件非該当とみなされ、銀行から一括返済もしくは一般融資への切り替えを強制されるケースがあります。
転勤期間が明確に決まっており将来住み続けることが確約できるなどよほどしっかりした客観的証拠が揃えられない限り、形式的には、住居の用に供しているとはみなされなくなるからです。
そして、事実として銀行から返済を迫られるケースは発生しています（試しにググってみればよいかと）。
急な海外転勤などが見込まれる場合は、現金一括購入にするか、もしくは賃貸という選択肢を考えから外すほうが無難です。
そしてそもそもそういう説明もしない業者や、掲示板に仕事もろくに出来なさそうな匿名の輩が無責任に書き込んだ「賃貸収入があるから大丈夫」などという内容などは、信用しないことです。

[176: 匿名さん]

枝川は１、２、３丁目とあって昔からのコリアンタウンは朝鮮学校のある１丁目の１部では？それに新しくマンションも建ち人が増えてますし１丁目は学区が豊洲小学校のようで豊洲に向かって歩いてく小学生も見ますね。ここ２丁目は枝川小学校が学区で１、２、３丁目どの子達も共通で元気いっぱい楽しそうに登校してる姿を見かけます。緑のおじさんおばさんも三ツ目通りデニーズの所などだいたい３ヶ所にいてくれて見守ってくれてますね。

辰巳は辰巳公園が魅力的ですよね！
辰巳国際水泳場も一般も利用出来るしマタニティ、ベビースイミングなどで豊洲、東雲、有明から通った方も多いはずでは。もちろん枝川からも。
団地はたしかに古すぎて初めて見る方は驚くかもしれませんが人通りもあるわけだし分譲マンションが建て並ぶエリアは若いファミリー多いし高齢化は気にならないし「本当に少子化？」と思ってしまうほど。あと治安はいいんじゃないでしょうか。団地建て替えは決定だし未来が楽しみなエリアですよね。

[177: 匿名さん]

ローン期間中の賃貸出しについての注意点と賃貸相場の話は全く違う観点の話です。「こういう確認も大事ですよ」と追記してあげればそれで済む話を、論点すり替えた上にさも自分だけが有益な情報を返しているように記述するは・・・。相手の情報は間違っていると落として自分を売り込む＝やっぱり営業でいえば信用できない（仕事できない）タイプで当たってたようで（笑）

[178: 匿名さん]

まぁまぁ、174も177さんもそこまでということで！
いずれにしても、住宅ローン中の賃貸出しは可能ですが、メガバンク系は拒否されることもあるので注意が必要です。いずれにしても本当にここを買うとなった場合は、きちんと転勤の可能性があることを説明して、その際の賃貸出しの可否と同じ住宅ローンの金利で可能かどうかを確認してください。ちなみに売却の場合も枝川アドレスだから売れないということは決してないですが、坪200万でここを買った場合の売却価格は坪単200万以下になることを覚悟して、ローン残価との差額を払えるよう手元に資金を残しておいた方が安心です。

[179: 匿名さん]

新駅確定なら、利便性向上の期待ありだが、正式発表無いし、新駅構想いつから議論してんねん！という状況。
駅徒歩12分は、あくまで地図上の距離。アップダウンの激しい橋2つと、信号待ち3回で、実際は14、5分掛かる。
そもそも、枝川やん！「豊洲」じゃないやん。というクレームは、こういう立地のマンションできる度に出てきますが。

こういう立地面に目を瞑られたら、ありかと。

[180: 匿名さん]

いや、枝川でこの値段はね。
プレミストベイフォートスクエア豊洲の坪単価なら、まだありだが。

[181: 入居予定さん]

近くに住んでおり、この物件に決めました。
豊洲駅が利用できて、南向きで3,000万円台ならありかと思いました。
環境も良いと思いますし、そんなに悪いところではないです。

[182: 匿名さん]

ここで3000万台で買えるのって65平米しかない狭小3LDKしかなくないですか？流石にこのスペックじゃあ私は買えないな。検討するなら70前後の部屋ですが、そうなると低層の条件悪いとこしかないと•••。プレシス✖️一建設ってのも不安だし、徒歩5分以内の生活圏にはコンビニとデニーズのみ•••。やっぱだいぶ割高だな〜。