オーベル浦和レジデンスってどうでしょうか？

[物件比較中さん]

オーベル浦和レジデンスってどうでしょうか？
少し駅から遠いのですが、周辺にスーパーなどはあるのでしょうか？
価格帯はそこそこなのかな・・・

公式URL：http://www.ober.jp/urawa119/index.html
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町3丁目43番2（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・高崎線・宇都宮線・湘南新宿ライン「浦和」駅徒歩12分
間取：3LDK・4LDK
面積：72.89m²～ 90.19m²（トランクルーム面積／0.50m²～1.17m²含む）
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社

[281: 買い換え検討中]

この1～2年でも結構値上がりしてると思います。
こちらのマンションは確かに高いですが入居時期に販売し始める物件と比較したらこの物件は安かったなって思うと思います。
浦和はこの先下がる要素は見当たらないですしね。
煽るわけでもデベ関係者でもありませんがそう思います。
5年ほど前に浦和で購入経験がありますが当時は今と比べてかなりお手頃だったなと思います。

[282: 購入検討中さん]

値段いくらくらいですか？
東向きでいいんですが、大体いくらくらいですか？

[283: 購入検討中さん]

まだ正式な価格は出ていませんが、東向き72平米で4400万円～ですかね。

公式HP見ると、販売開始が3月上旬から3月中旬に変わってますね。
知り合いが週末の予約を取ろうとしたら、来週までいっぱいと言われたみたいです。
再来週には、もう抽選ですよね？？
第一期で全部販売してしまうのでしょうかね？

[284: 匿名さん]

平日ならモデルルーム見れるそうです。こんなに人気だと、休みとらないとマズイかも。

[285: 匿名さん]

私も平日、休んで見てきましたよ。他にも、3件位いらっしゃったように思います。でも、じっくり案内してくれて、現地まで案内もしてもらいました。
結局、ここに決めました。

[286: 匿名さん]

>277
登録決めたんですね。魅力的な物件ですもんね。
なら、尚更自分は許容出来るネガ意見を引き出して、検討を外す人を増やす。
倍率を下げる努力をしたほうがよいのでは？
抽選で外れるとガックシ来ますよ。

[287: 匿名さん]

ここのスレ、営業の書き込みが多すぎ。
書き込みも仕事のうちなのかな⁉︎
モデルルーム行ったけど、営業に「ここは埼玉の霞が関です！！」
って言われた時には、正直引いてしまった。
あと、非分譲住戸がこんなに多いマンションはイヤだな。
隣が賃貸だと、住む人がころころ変わる可能性もあるし。
しかし最近のマンションは似たような間取りばかりだね。

[289: 匿名さん]

ほとんどの人は、初めてのマンション購入なわけだから口コミの効果はかなり大きいと思います。
あまりネガ意見がないのも、かえって不自然にうつりますが。
建物の良し悪しを判断するといっても、あくまで素人レベルだし、やはり立地と相場感がものをいいそうですね。

[290: 匿名さん]

抽選に外れた時、掲示板で遠いだのリセールが心配で迷ってるだのとウダウダ言ってた人に取られたかも？！と思うのってめちゃくちゃ悔しいですよね～

[291: 申込予定さん]

東側の建売戸建2棟がなかなか売れずにじりじり値下がりしてますね。
西側はこちらのマンションの駐車場ですがそれでも圧迫感があるのでしょうか。
陽当たりもマンションが出来上がってみないとどのくらい影響するかわからないですよね。

[292: 匿名さん]

建物や立地はいいのに、部屋の内装がしょぼい。高級感のないファミリーマンションって感じ。

[293: 匿名さん]

マンション周辺を車で通りましたが、なんだか暗くてどんよりした雰囲気だったのはなんでだろう。

[294: 周辺住民さん]

西側のお屋敷街の雰囲気、ですかね。
敷地面積と荘厳な空気は浦和でも指折りだとは思いますけど。

[295: 匿名さん]

価格帯は高級マンションのレンジには入らないですが、値段の割には、内装のグレードは良いと考えてます。
施工内容も他社より良いですね。

５〜６階建位の低層だとなお良かったのですけどね。

[296: 物件比較中さん]

戸数の割に管理費が高いですよね。
入居後に見直すことはありますかね？

修繕費も15年後には3倍になるし、駐車場も借りるとなると、
毎月維持費だけで6万円以上かかるんですよね。
我が家はそれが気になり、申込みをためらっています。

[297: 購入検討中さん]

あの場所では難しいのでしょうが、もう1部屋モデルルームを用意してほしかったです。

Ｈタイプのヨコ型リビングとか。

同じ広さで、雰囲気や広さの感じ方とか、どれ位違うのでしょう？
洋室(3)の5.5畳と4.5畳の差は、実際どれくらい変わるのか想像つきません。

Ｇをモデルルームに使用してることを考えると、タテ型リビングの方が
広く感じるのか、それとも言われないと気付かない位なのか。

皆さんどちらがお好みですか？

[298: 購入検討中さん]

同じ時間帯に、同じ人が違う人を装って書き込んでいるように見えます。
他のマンションで、オーベルが近くにできると、書き込みが荒れたり、オーベルのマンションだけ、前向きの人が多かったりするって言ってました。
営業マンが書いているんでしょうねー

[299: 匿名さん]

オーベルは無名デベだから印象を良くするのに必死なのでしょうか？

倍率が高いとか人気だとか情報操作するのはよくないと思います。
あせらせて買わせる気なのでしょうか。

どこのモデルルームでも最初は賑わっているものですよ。
真剣に検討するのは来場者の1/10くらいです。


管理費は戸数で割るので、戸数がが少ないほど高くなりますよ。
1000戸タワマンが設備色々あるのに管理費がそれほどでもないのは戸数が多いからです。

[300: 検討中]

南側の道路（マンション入り口前あたり）にゴミ置き場があるのが気になります。皆さんはどう思いますか？なので私は東側Aタイプ希望です。

[301: 匿名さん]

ネガ意見で大変申し訳ないんですが、気になるので書き込みします。

当物件、スーパーゼネコンの大成建設が施工というのが売りになっていますが、同グループ会社のディベロッパーがガッチリ施工の管理・出来上がりのチェックを出来るんでしょうか？？

いくらスーパーゼネコン施工といっても結局作るのは下請け業者であり、その業者の人間は「俺たちスーパーゼネコンの誇りにかけて素晴らしいマンションを作ってやるぜ」とは思っていないでしょう。

そんな現場を厳しく管理していくのがゼネコンで、さらにそれをチェックするのがディベロッパーのはずですが、
この物件の場合、ゼネコンとディベが同じグループで親子関係で言うとは親はゼネコンですよね・・・

親（ゼネコン）のやることに子（ディベ）は厳しくチェック・文句が言えるんでしょうか？
施工者・売主でタッグになって不良を隠されたら、買い手は見つけようもありません・・・

青山で起こった鹿島施工のマンション不良ではディベが三菱地所だったから、地所が販売止めて買い手に賠償してますが、
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N0ED206KLVR501.html

こちらの大成親子タッグでは、多少の不良ならそのまま売ってきそうでちょっと怖いです。

いずれにしても、スーパーゼネコンだからといって過剰評価は危険だし、購入するにしても口すっぱくちゃんと作ってるんねですよね？というプレッシャーは買い手から常々かけておいた方がいいような気がします。

かならずしも、施工・販売が同グループというのはメリットばっかりではないと感じています。
長文失礼いたしました。

[302: 匿名さん]

私も同じ事を考えていました
エントランスの目の前ですからね
しかし、地主さんがあそこのゴミ置き場を使用していそうなので、何を言っても無駄な気がします。
せめて配置をずらして欲しい。

[303: 購入検討中さん]

以前、1階に24時間ゴミ出しＯＫスペースのあるマンションで、ゴミ捨て場の上階に住んでたことがあります。

夜間回収の地域だったため、寝る頃に収集車が来る音がうるさく感じましたが、臭いやゴキブリの類は気になりませんでしたよ。長谷○物件で、500戸位の大規模マンションでしたが。連休明けともなると、ものすごい量のゴミが出ていましたね。

24時間いつでもゴミ出しＯＫって、地味かもしれないですが、すごく便利でした。
個人的には、それならディスポーザー要らないから、管理費下げてって思います。

ディスポーザー、意外と処理しきれなくていつまでも残ってたり（玉ねぎの皮とか、ちょっと固めのものとか）掃除しにくかったりしますよね。最近のは改善されてるのかな？

[304: 匿名さん]

ここのマンションのゴミ置き場ではなく、マンションを出て、防災センターの柵側に戸建の方やアパートの方用のゴミを道路に直置きするタイプ(上からネットを被せるタイプ)のゴミ置き場があるんです。
昨日見ましたら、収集日でもないのにゴミがたまっていて景観的にも良くないかなと思っています。
（なんせ、マンションを出て目の前なものですから…）

[305: 匿名さん]

大成は悪くないと思いますよ。
実績をみると、都庁からランドマークタワー、商業施設などキリがないです。
マンションで手抜きが発覚しようものなら、東京オリンピックの新国立競技場建設への影響は甚大なものになりますよね。ここは失敗できないところなので、建物に関しては信頼しています。

[307: 匿名さん]

やはりそういうことは有るのですね？
でもこのマンションは業者さん同士でも責める部分があまりないのではないでしょうか。

[308: 匿名さん]

ネガの反対で申し訳ないけど、ここは浦和駅最寄りでは、しばらく出ないくらい、良いマンションだと思います。

[309: 匿名さん]

今朝、大成有楽不動産のテレビCMがやってた。クオリティはともかく、何か嬉しかったです(^o^)

[310: 匿名さん]

最近、デベロッパーのCM多いですよね。
やはりマンション、売り手市場になってきてるのかな‥

[311: 匿名さん]

いよいよ３月中旬の販売時期が近づいてきましたね。
まもなく、販売する住戸や、価格や、スケジュール的なものも教えてもらえそうです。
私は、先日２倍の事実を電話で教えてもらいました。

なんとなく、このまま行けるかなぁと期待していただけに、ショックでしたが、
気を取り直して、抽選に臨むか、あらかじめ他の住戸を視野に入れて、場合によっては
先に手を打つか、家族会議中です。

このマンションに居住したいので、緊張した３月になりそうです。

[312: 物件比較中さん]

最上階いくらくらいですか！？

[313: 物件比較中さん]

営業のわざとらしい書き込みがウザイね。
モデルルームでも営業がやたら人気感を煽ってきたし。必死ですね。

[314: 匿名さん]

反対運動の件で、周辺住民一戸あたり100万を受け取ったそうです。
その分価格に上乗せされるのは嫌ですが、問題解決されていた方が住み心地は良いので仕方ないですね。
それと、埼玉県警が建て替えでタワー化する噂を聞いたのですがこちらにはあまり影響はないでしょうか？

[315: 匿名さん]

県庁舎などの建物は戦後間もない頃の建築で、建築材料技術など何も無い頃の建物です。
築６０年以上経過しています。さまざまな改良はされてるけれど今後いつかは建て替えがあるでしょう。
建て替えられたらタワーにして床面積とか大幅に増床されるのだろうと。
具体的に県警がどうかわ分かりませんが、将来立替になる施設が目の前にあると思っていいんじゃない。

[316: ご近所さん]

仲町2丁目に新築マンション
三交不動産が事業主だからプレイズ浦和仲町？
平成27年11月に工事完成って書いてあったけど、
何の情報もないなあ〜

[317: 匿名さん]

ここ、作りいいのにペラボーなんだ、、、

[318: 匿名さん]

ぺラボーってどういう意味ですか？

すいません、教えてください。

[319: 匿名さん]

ぺラボーもだけど、天井高2450mm、窓サッシも低いのが残念だった。
2年前に売り出してたら坪単価180～200万円くらいだっただろうね。

[320: 匿名さん]

天井高、高くないサッシについては駅距離と合わせて本当に残念なポイントですよね。

全てが後から変えられない部分だけに。

ただ私はそれでも本物件を検討しています。総合的に見て価格競争力はあるので。

[321: 匿名さん]

確信を持ってお伝えいたします。
県警ならびに県庁第庁舎がタワー化されることはありませんので、それだけはご安心を。

[322: 匿名さん]

しかし、正式販売前になると、ここも、プラウドもプラウドトレサージュもネガにボコボコにされてしまいますね。
ネガの回遊者っているんだね。
まぁ匿名ですからね。
そんな自分に嫌気がさしませんか。

[323: 匿名さん]

オーベルを逃すと、浦和駅最寄りのマンションはしばらく買えないかも。
前出の三交不動産という三重県のデベのマンションでさえ、坪単価245万円想定です。
仕様もガタ落ち。仕様は噂ですが、建築費が追っ付かないようですね。

[324: 匿名さん]

あとは駅前タワーくらいしかなさそうですからね

仕様としてはオーベルですが、
駅歩としてはプラウド、
値段さえ許容できるなら仕様と立地を兼ね備えたシティハウス(の売れ残り)、
といったところでしょうか

[325: 匿名さん]

自信が怖くて免震構造が欲しければあっち。一拓。
2,700mmの天井高が欲しければあっち。前レスによるとこっちは２５ｃｍ天井が低いことになる。同時に比べたら結構な差。
ただし天井高じゃエアコンが効きにくい。その分時間がかかりそう。

[326: 匿名さん]

今日も混んでましたねー。東向きと高層階はほとんど今回で売り切るみたい。

[327: 購入検討中さん]

県警や県庁のタワー化の噂はどこ情報なのでしょうか？
また、絶対にないと言える根拠も知りたいです。

ここは南側に高い建物が建たないであろうことも魅力に感じていたので、詳しく知りたいです。

[328: 匿名さん]

県庁、県警含め官庁は今後、建て替えといったゼロからの出発ではなく、耐震補強工事を随時行っていき、今の建物を使用していきます。
これは神奈川県、大阪市、愛知県、といった大都市圏の行政同様、その考え方でとも進めていきますので、間違っても、タワー化は無いと思っていただいて結構です。

[329: 匿名さん]

今回でかなりのお部屋を売り出しそうですね。

[330: 申込予定さん]

ネガってた人お疲れ様。

2ヶ月以上大々的な広告も打たずに予約制案内会だけでオープンもせず、
第1期でほとんどの部屋を販売にかけるという結果が全てを物語っている。
今でも週末の予約は困難の様子。
こういう上昇相場でも普通は集客が途切れるため、こういう売り方はなかなかできない。

東向き住戸は特にお買い得感が強い。
浦和駅西口最寄で３Ｌ5,000万以内予算であればこの物件を外すと、
買える物件はしばらく出てこないだろう。（クソ物件は除く）

当初は期分けする予定だったが、結局東は1期で全戸出すという結果になったのも必然。
角のＡタイプは売主の値付けミスとも言える激安価格設定の超お買い得住戸。

南向きは東に比べて割安感がなくなるが、今の相場から考えれば適正～割安。
4L低層がややキツイという結果も予想通り笑

建築費が上昇する中、この物件は手抜きやコストダウンが殆ど見られない。
仕様面でコストを上げるか下げるかという悩む選択肢の9割は上げる選択をしている。

同じオーベルでも大成施工の物件は本気度が違うと聞いていたがその通りだと思う。
スラブを50mm厚くするというのは、コストをかけて天井高を50mm低くして見栄えを悪くするということ。
天井高が2,450mmで低いと不満を言ってる人、この売主の姿勢を理解した上で批判してるのかな？

また、間取りや仕様が顧客視点で作られているのも好感度が高い。
これは財閥系デベも見習うべきというポイントが多々ある。

風呂の天井が低いとか、ペラボーだとか些細な部分でケチをつける人は結局不動産を買えない人。
みるべきポイント、判断すべきポイントはそこじゃない。

あとは施工ミスなくしっかり仕上げてくれることを期待するのみ。