レーベン柏の葉 プラチナ・ヒルズ ［旧：（仮称）レーベン柏の葉 PROJECT］

[物件比較中さん]

レーベン柏の葉 プラチナ・ヒルズ ってどうですか。
高台の立地でいいかなーって思いますが、情報などお願いします。

所在地：千葉県柏市花野井字中花崎720-11（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩11分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.90平米～83.37平米
売主：タカラレーベン

物件URL：http://www.leben-style.jp/search/pj-kashiwanoha/
施工会社：りんかい日産建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【タイトルを正式物件名称へ変更、URLを修正しました。2014.1.30　管理担当】

[51: 匿名]

レーベンの営業さんによると
「大変人気があり、この土日で申込みした方が大勢いる」
らしいです。

でも、自分は、検討対象から外しました。
管理費は高いし、機械式駐車場の無料を維持するのも大変だと思いました。

同じ二重床二重天井だったら、守谷のレクセルプラザの中古の方が魅力的に思えてしまいます。
近隣の民間駐車場も安いしね。

駅から遠くなるけど、水が流れてない川の縁に建つブランズシティ守谷の中古の方が、まだ、良いかも。

[52: 匿名さん]

人気がもしあるとすれば、安いからでしょう。
リセールバリューさえ考えてなければ、
住みやすいから買いかもしれませんね。
静かな住宅街だし。

ただし、オーベルのように下手すりゃ、5年で6掛けに資産価値がなる事を
覚悟しなければいけませんね。

対策はデフォルトしないために、4割以上頭金を用意することでしょうか。
実際に払うかは別にして。

[53: 匿名]

＞リセールバリュー　これを考えていない人が多いとすればこれは定住率の高さを誇ることができますから出入りの心配の無い安定した環境になることはプラスだと思います。絶対にもう売らない、即ち永住を決め切っているなら買いやすいでしょうね。予算的余裕がありながらこちらを購入するという人にとっては、買ってもまだ余裕があるわけですから購入時以下での売却となっても痛手は浅いのではと。

[54: 匿名さん]

私も永住目的でならアリな場所だとは思います。
リセールは難しいでしょうね。
駅までの距離もありますし、大型のマンションが周辺にもあるということで
リセール時の競合もありますから。
ここだったら子育てしやすいですし、
都内までも出やすいのでリセールを考えずに住まわれる方が多いとは思います。

[55: 匿名さん]

>52さん
マンション購入初心者です。
資産価値の下落対策に、デフォルトしないために4割以上頭金を用意するとは
どのような意味なのでしょう。
頭金の額で将来のリセールが左右されると言う事ですか？
本当に初心者なもので・・・すみませんが解説していただけないでしょうか。

[56: 匿名さん]

>55
住居を買うときに大事なことは、出口戦略。
永住のつもりで買っても、転勤、転職、リストラ、離婚などで
家を売らなくてはならない時を考慮する。
最低限　リセールバリュー＞ローン残債。
ここは、5年間ぐらいたてば、オーベルと同じように
ネットで6割くらいになると予想されるので、
残りの4割は現金を用意しておきなさいという事です。
そうすれば、家を売ったら
買う前のように借家に住めばよいだけです。

[57: 匿名さん]

機械式駐車場で月々の料金が無料ってどうなんでしょ？
点検やランニングコストの他に、将来的な交換コスト、撤去コストを思うと
駐車場料金を取ってプールはしておいた方が良さそうに思いますが。
平置きの駐車場が無料なら魅力ですが、
機械式の駐車場がそうであると疑問を感じます。
初め無料だと、あとで料金を設定しようとしても難しそう。

[58: 匿名]

５７さん

機械式駐車場の修理や30年後の交換は、修繕積立金で賄う計算のようです。
修繕積立金は今後、すごい勢いでアップします。

機械式駐車場が３０年も持つとは思えないのですが、
このマンション自体が３０年後に存在してるとも思えません。
（人口が減少しますから…）

駐車場無料を維持するための修繕積立金については、管理組合で話し合うしかありません。

[59: 匿名さん]

そういう場合でも管理費は維持なんでしょうか。
駅からこの距離なんで我が家的には車は確保しておきたいです。
月々払うか将来ドーンと払うかの違いに結局落ち着きそうですね。
申し込みは既に何割くらいあるんでしょうか？ここだと子育て世帯の方も多いんでしょうか。

[60: 匿名]

レーベンのおおたかの森が内覧会後、炎上してますね。キャンセル者も出てるとか。なんか心配になります。

[61: 匿名さん]

５８さん
機械式駐車場の税務上の償却年数は１５年となっている様ですが、実際は２５年から３０年は
使用できるみたいですね。ま、故障もだんだんと多くなっていくかとは思いますが。
ただそれ位たつと年齢的に車を手放す人も多くなるのではないかなという不安もあります。
無料といってはじめはいいなと思っていたんですがちょっと考えてしまいますね。

[62: 匿名さん]

使用者から駐車料金を徴収するのも、ここみたいに無料にして管理費に上乗せするのも、会計上は変わりません。ただ、車を持たない人も、出しにくい位置に当たった人も、負担が同じという不公平感がありますね。利点は、車を手放す人が多くなっても駐車場の維持管理ができるということでしょう。普通のマンションでは、駐車場の利用率が下がると会計が厳しくなるので、何台分用意するか頭を悩ませるのですが、ここではその心配はないんじゃないかと。何年かに一回、駐車場所をシャッフルするような制度があれば、不公平感も薄れていいのではないでしょうか。

[63: 匿名さん]

どこがプラチナなんですか？
専有面積狭いのに。。。。。

[64: 匿名]

６３さん

私なりにプラチナの理由を考えてみました。

・高さ制限２０メートルのエリアにも拘わらず６階建てであること。
　ふつうのデベさんは１階を半地下にし直床直天井で７階にして利益を出します。

・バルコニー側が公園もしくは低層住宅地であるため日当たりが良いこと。
　（午後には陰っている所も有りますが…）

・全世帯の駐車場が確保できていること。

[65: 匿名さん]

＞６４
高さ２０mで６階建てにすると、階高3.3でプラチナと呼ぶにはほど遠いかと思います。
これだと天井高2.６くらい。
戸建て中心の花野井のマンションで日当りは最低限です。

これだけ駅から離れていて、駐車場が100％でないマンションってあるのですか。

広さも90m２以上はなしで、70m２以下もある。
プラチナ（ゴールドの上）という意味の価値を見出せません。

タカラレベルではそう呼ぶのでしょうか。

[66: 匿名さん]

徒歩11分で駅という立地で駐車場100％というのはなかなか無いのでは。しかも無料というのはマンション検討中に出会っていません。もし車を持っていなかったら維持費は不公平ですね。それを前提に購入されるのでしょうけど。

プラチナの意味って何なんでしょうね。外観も高級感というよりは地味な感じがしますし。価格もどちらかというと控えめな感じがします。モデルルームのインテリアは高級感を演出しているようではありますが。

[67: 匿名さん]

確かに車を持っていない場合は不公平感がありますが、
家庭によっては、１台では足りないという人も居るかもしれないですね。
そういう人に有料で貸すと言う手もありますね。
将来の修繕費を見込んで月々の駐車場代を決めるとか。
とは言え、やっぱり場所によっては不公平感がありあそうです。
定期的にシャッフル又は、場所を順番に変わっていくのは必要そうですよね。

[68: 匿名]

６５さん

６４です。５８も私です。
・ここは、二重床二重天井ですので、天井高は２．４５メートルです。

・この物件の近くで常磐線の駅から徒歩１５分程度のマンションでも
　屋外型機械式駐車場が全戸分なかったりします。
　それでも、マンション内の駐車場が余っています。
　金食い虫の屋外型機械式駐車場より周辺の平置き駐車場を借りた方が
　安いからです。

・日当たりですが、営業の方は日当たりは問題ないようなことばかりを強調します。
　でも、実際は部屋によっては日が陰る時間帯があります。
　注意を喚起するつもりで書きました。　

この物件に関しては、私は否定的です。私の検討リストの中では最低です。
でも、冷静になると良い点も有ります。
６４の文章ですが、半分は褒め、半分は皮肉を込めて書きました。

[69: 匿名さん]

レーベンという段階で高級を売りにしている訳ではないと思うので、そこまで求めてもという気がしますが。

65さんのご指摘の、
マンションに機械式駐車場があるのに外の平置きを借りるといった場合、住民はかなり管理費を無駄に使っていると言えますよね。
柏の葉でも車所有が減っていることになるのでしょうか、それともまだ土地に余裕がある？
新興の住宅地というのはよく考えないと難しいなとみなさんのレスを見て思いました。

[70: 匿名さん]

>この物件の近くで常磐線の駅から徒歩１５分程度のマンションでも
　屋外型機械式駐車場が全戸分なかったりします。
　それでも、マンション内の駐車場が余っています。

信じられないな。
これだけ駅から離れていて、
車なしでどう生活するの？

[71: 匿名さん]

追伸、駅前のパークシティ一番館でさえ、
自走式100%だよね。

[72: 匿名さん]

ここだと車を持たれる方が殆どではないかと思います。
子どもがいるファミリーが多くなるとは思いますが、そういう人たちこそ車に乗る機会が多いですから。
病院に行くにも自転車よりは車の方が
小さい子供を連れて行くのに楽ですし…。
全員分停められないなら、せめて機械式じゃない方が良いという考え方もあり
いやいや、精一杯敷地内に停められた方が良いでしょうという考え方もあり
様々な感じで受け止められます。

[73: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました！
マンションは部屋ごとの価格をなかなか提示してもらえないのがつらいですね…
来週が価格発表なので、と言われてしまいました

工事現場を見ましたが、
1～2階西側は15時くらいからもう日が入らなくなるようなので、
夕方も明るいほうがいい方はお勧めできない気がします。
同じような階数のマンションが西側に建っていると、
やっぱり日陰の影響は若干なりと出てきますよね

[74: 匿名さん]

金額的には手が出る範囲ですが、交通機関の部分がどうでしょうかね。
実際に歩いてて遠いと感じる距離かどうか。
車は持っているので駐車場100％無料は有難いですね。立地的にマンションに駐車場がないと車持てない気もしているんですが。
４Lクラスで80㎡ないって、ちょっと狭いですね。部屋数が一部屋多いだけで３Lと広さは変わらない。

[75: 匿名さん]

＞７０

たまにいますよ、どこでもタクシーという人。それぞれのスタイル次第だと思います。ですが７０さんの見解が普通だと思います自分も。普通に考えれば駐車場が少ないことは不安にしかならないですよね。

どういう考えに基づいての計画かは知る由もありませんが、条件が決まっている以上は、この立地でも自家用車ユーザーが少ないことを祈るしかないのでは。腹を括るといった大げさなことではありませんがこれ前提の検討が必要だと思います。

[76: 匿名さん]

軽を乗りつぶす人でなければ、
300万程度の大衆車を5年で乗り換え。
年60万で月5万。燃料代維持費で5万で計10万。
それなら、タクシーとレンタカーを好き放題使った方が安い。
合理的な考えだと思います。
毎日タクシー代に3000円は使えませんよ。
車は実は経費が掛かるのです。

10年落ちのカローラに載っていて、
恥ずかしいと感じない人は別ですが。

[77: 匿名さん]

物件駐車場が100%の物件は多くありますが大抵は、駐車場月利用料など周辺の
月極駐車場と同じ価格か場合によっては､高くなることもありますから月利用料が
無料なのは、このマンションのメリットポイントですね。あと気になったのですが
天気のよい日など自転車で買い物や移動するなど便利なので物件駐輪場が
何台置けるのか気になります。

[78: 匿名さん]

76
300万円でヴォクシー買って、5年後に150万円で売れますよ。維持費も半分で済みます。
あまり車に乗らない人ならタクシーでもいいけど、車は所有欲が満たされ、好きな時に乗れます。知らない人が沢山乗ってる汚いタクシーなんかしょっちゅう乗りたくないですよ。乗り心地も悪いし。

[79: 匿名]

車で見栄を張るくらいなら、1000万円上乗せしてでも駅近物件の方がいいんじゃないか、と言う気がしてきちゃいました。

[80: 匿名さん]

駅近てパークシティ？
一番街の中古もいいかなと思います。
車要らないし。

[81: 匿名さん]

あそこの中古の一番安いのでも、
ここの最高クラスの値段するよ。

[82: 匿名さん]

お値段的にはこんなもんでしょうか？
駅までも少々離れていますし。
収納は結構充実していたりして仕様面が高いのイイですけれど、
もう少し専有面積が広かったら良かったなと私も感じました。

[83: 匿名さん]

う～ん、駅から徒歩11分だと思うとお値段はどうなんでしょうね。
相場的には最近マンションの価格も上がってきているの一概には比べられないですし。
ご自分が納得できるならそれでいいのでは？としか申し上げられないです。

うちは主人が原付で通勤しているので駅までの距離よりは道の良さでこの辺りは良いかと思っております。
都内まで通勤される方だと駅まで自転車必須でしょうね。

[84: 匿名さん]

>>83

マンションの分布次第かなと私は思いました。

この辺りにマンションが少ないとデータとして乏しいですから判断に困ると思いますが、多いのなら新築中古合わせて価格を調査して、ここから少しでも適正価格なのかどうかを判断できるのではと思います。

駅前マンションより高いとさすがに論外ですが、場所なりなら良いのではないでしょうか。

[85: 匿名]

大胆に価格改定しているようで…。

１６号を超えたマンション、「オーベル柏の葉ヒルズ」「デュオアリーナ柏の葉キャンパス」なんかも
販売に苦戦してたようだけど、ここも例外でなかったと言うことでしょうか。

でも、改定後の価格だったら、お得感がある人もいるでしょうね。
収益物件として購入する人がいそうな価格です。

[86: 物件比較中さん]

1月にモデルルームに行き、駅前マンションよりは安い物の、やはり高いなーと諦めてました。
>85さんの書き込みを見て期待して再度行って見たところ、
価格表を提示され｢出している部屋が違うだけで価格はかえてません｣との事で、
下の階を勧められた。

信用して恥をかきました・・・。
販売の進み具合は早くも遅くもなく、
予想通りとの事で値引きなどは現在はあり得ないとの事でした。

[87: 匿名]

８６さん

８５です。
自分は営業の方に断りの連絡を入れましたが、それでも価格改定のお話を頂きました。
こちらからは値引き交渉などは一切していません。
他の物件を購入予定なので、再度断りましたが…。


８６さんは、レーベンの営業の方でしょうか？
公式に価格改定を認めたくないから、このようなレスをしているのでしょうか？

レーベンの検討スレッドでは、キャンセルや価格改定の話になると
８６さんのように「信用して恥をかいた」云々のようなレスをよく見かけるものですから…。

[88: 物件比較中さん]

>85さん
他のスレッドの事は関係ないですし、知りません。
色々分析されて、85さんこそ業者さんの荒らしではないですか？。

言い合いしても仕方ないので書き込みは最後にします。

[89: 住まいに詳しい人]

レーベンの営業が値引きの話をしないとは。
信じられません。

[90: 匿名さん]

駅から若干の距離はあるし、お安くなると嬉しいな～というのはありますけれどね

小学校までは距離としてはそんなに遠くないのですが
県道7号を超えていかなければならないのですね。
交通量はこちらもそこそこあるかと思いますが…
低学年のうちは大丈夫か心配です
でも皆さん通われているのですよね…

[91: 匿名さん]

県道沿いなど朝車が多いので心配ですね。ですが通学に関しては万が一
事故に遭わないように学校側で指導はしてくれると思います。
あとは通学もばらばらではなくまとまって通学させ高学年の子が
事故に遭わないようにするなどすると思います。

自転車でもすぐにいける場所にスーパーが複数あるのと
物件駐車場は100％完備されているので雨の日の買い物なども
利用できるので便利そうです。駐車場利用料が無料なのもいいですね。

[94: 匿名さん]

小学校って通学班みたいなシステムはないんですか？
あれば少なくとも朝はまだ安心かなと思います。
帰りは学年ごと、クラスごとに買える時間がバラバラなので仕方がないですね
朝ほどは県道は混んじゃいないでしょうが
それでも交通量がありますから

[95: 匿名さん]

駐車場が月額無料なのはやっぱりありがたいでしょうね、マンションですと駐車場のことで不安も大きいですし。
マンション周辺に駐車場がないか探すなんて手間ですし、誰もが避けたいですよね。
駐輪場の方も気になりますね、こちらも重要になってきますよね、自転車が置けないとドアの前や家の中に入れることになってしまいますし・・・。

[96: 匿名さん]

トール型シューズボックスが使いやすそうですね。
マンションは玄関収納も大切ですね。
掃き出しサッシュなどはアルミを採用することで劣化を防止しているようですが。
こういう細かい配慮が大切。
カーテンボックスもいい。
玄関の段差はないほうがいいけど。

[97: 匿名さん]

>トール型シューズボックス

同意。
しかもシューズ以外を収納するにも使えます。下駄箱と呼ばれるレベルのサイズだと靴すら入れにくいサイズのもの、ありますよね。やっぱり収納はここぐらい必要だと思いますよ。

>カーテンボックス

これに関しては個人的には不要かな…と。
もちろん好き好きには意見はありません。
ちょっと出っ張る形になるのが個人的に気になるだけです。

[98: 匿名さん]

駐車場100％で無料というのは希少価値ありますね。車所有者には魅力的な条件です。機械式というのが少し残念ですが。

トール型シューズボックスはいいですね。仕切りは取り外しできるのでしょうか？せっかくトールなのだから、ロングブーツや長靴なども立てて収納できるといいのですが。

カーテンボックスは97さんに同感です。出っ張りなしでスッキリというのがいいです。取り付けや取り外しも面倒そうだし。

[99: 匿名]

>95
>98
機械式駐車場は普通維持点検費だけで、年10万円/台かかります。
寿命は15年くらいで、建替えに150万円/台かかります。
つまり黙っていて月2万/台近くの費用が掛かるのです。
この位の事はググればすぐにわかる。
ここは、管理費、修繕費も普通以下。
明らかにすべての費用が足りない。

駐車場無料って誰が月2万円の維持費出すのですか。
住民ですよ！

詐欺は言い過ぎにしても、とんでもないウリですね。

希少かもしれませんが、価値はありませんと言うか
将来に問題を残す負の価値です。

まともなデベは絶対に機械式駐車場が無料と言う宣伝はしません。
タカラだけですね。

[100: 匿名さん]

駐車場は自走式が一番だと思います。