資産価値って、何？

[匿名さん]

たまたま見た松戸の物件評価で、ここは資産価値がある云々と記載がありました。
当方の考える資産価値は賃貸に貸したとき利回りが出るかが重要と考えておりましたが、
人に依っては意味合いが違うのかなと感じました。
いまいち定義のない？この言葉についてご意見ください。

[2: 匿名さん]

松戸で資産価値云々を議論する必要はないと思いますよ。

[3: 匿名さん]

資産価値とは駅近の物件購入者の心のよりどころ
狭く、低層階、中住居など予算がないくせに良い立地を求めた貧乏人の
心のよりどころ、住む快適性より日々そろばんを弾いてます。
そんな彼らによると、間取りが広い高層階購入者は億ションもしくは郊外だと
思ってる様子、自己防衛が激しい。

[4: 匿名さん]

家買う時予算決めないのか?

[5: 匿名さん]

「この家に住んで良かったね」と家族で語り合う時間。
それが資産価値です。

[6: 匿名さん]

たとえ１円でも、値段が付けば、それが「資産価値」。

[7: 匿名さん]

>>01
＞当方の考える資産価値は賃貸に貸したとき利回りが出るかが重要
そのようにお考えなら、分譲マンションは資産価値をあてにせず、
自分で賃貸住宅を作るのが一番です。

分譲マンションを賃貸に回すのは、税制上でも仕様上でも不利です。
所得税制上：土地と建物の両方に借金が付いてしまい、分離出来ない。
仕様上：比較的高級な材料の内装となっているため、賃借人入れ替え時の復旧費用が割高になる。（賃借人負担で復旧すべき費用の全額を取れないことが多い。標準的な仕様なら全額もらえても、高級仕様のためそこまでの請求は拒否される場合が多い。）

[8: ０７]

>>01
分譲用はその範疇での資産価値がある。
賃貸用とは違った次元のもの。

自分は事業として賃貸住宅と貸家経営をしており、
それとは別に分譲マンションに住んでいます。

[9: 匿名さん]

資産価値とは他人が決める価値、又はデペ営業マン基本セールストーク集の一語句。

住むつもりで購入し、住んだ本人が満足ならどうでも良い数字です。
投資目的なら07さんの意見が正解だと思いますよ。

[10: 匿名さん]

転売する(貸し出)とき、貸し出すときに△△△なら少しは高く売れるかも？
と期待を込められた、無形の空想上の上澄み価値としか、私は認識していません。

よって、数値化する定量化する事は不可能だと思います。

[11: 匿名さん]

>>10

＞転売する(貸し出)とき、貸し出すときに△△△なら少しは高く売れるかも？
＞と期待を込められた価値

すでに定量化しているよ。
転売するときの利益、貸し出すときの家賃を予想すればいいということ。近隣の物件や物件の固有の要素を加味すると推定は可能。

[12: 匿名さん]

マンションの資産価値は
ストックで考えるなら、現時点での時価（転売したときの売却額）
フローで考えるなら、将来稼ぎ出すであろう家賃の合計。
年間家賃の予想額Ｘ耐用年数−メンテナンス代

[13: 匿名さん]

フローで考えるなら、将来稼ぎ出すであろう家賃の合計。

年間家賃の予想額Ｘ耐用年数−メンテナンス代−ローン金利

[14: 匿名さん]

>11
え〜本当（☆☆;）知らなかったよ。

市営の体育館が直線距離で１km以内に有るのと、
駅行きのバス停が徒歩３分以内に有るのではどちらがどれだけ資産価値高いんですかね〜？

[15: 匿名さん]

>>11
転売（分譲）と貸出し（賃貸用）では、価値判断が異なるぞ。
賃貸の場合は、利便性のウェイトが比較的高い。
分譲の場合は、生活環境（小学校とか文化施設等も含む）のウェイトが比較的高い。

[16: 匿名さん]

分譲の場合　転売したいとき近隣相場もしくはそれ以上で
サクサク売れる物件だと思います。
立地・設備・民度・ブランド・管理の総合点でね。

いくら自分が保善につとめても、
・先にたたき売った人がいる
・近隣マンションに比べて共有部分が汚い　とかって
ことがあると、多くは望めないかと思う。

[17: 匿名さん]

これから住むマンションから5分くらいの距離に新駅（小さいですが）
が出来るのですが、少しは資産価値が上がるかな？

[18: 匿名さん]

>>17

販売後に決まったなら別ですが、普通　販売価格に盛り込み済みだと思うよ。
近隣の中古は値が少しあがるかもね。

[19: 匿名さん]

>>14

そういう場合、近隣の物件の取引実績を不動産屋で調べるとか、土地単価を調べるとかすれば、定量化はわりかし簡単だけどな。

[20: 匿名さん]

＞市営の体育館が直線距離で１km以内に有るのと、
＞駅行きのバス停が徒歩３分以内に有るのではどちらがどれだけ資産価値高いんですかね〜？


どちらも駅から徒歩なのか、バスなのか、条件を揃えて比較しなさい。市営の体育館は関係ない、
駅からの距離、ないしバス便の便利さだよ。

[21: 匿名さん]

>>17

新駅ができるのは好条件。期待できるよ。良かったね

[22: 匿名さん]

東京カンテイなどいうところの「用語」としては、
>>01
のとおりでしょう。日本語としての意味より狭く定義されているので、
話が通じないのではないでしょうか。「自己責任」なんかもそうですよね。

[23: 匿名さん]

精神的な価値と金銭に換算できる価値に分かれるからな。
自分としては金銭的価値に精神的な価値を上乗せして評価をしたいが、女性に多いのが、金銭的価値を無視して精神的な価値で判断することがある。まるで、洋服やバックのブランドを買うがごとく。
こういうのは理解できないね。

[24: 匿名さん]

酷い煽りもなく、それでいて馴れ合いもない。
なかなかの良スレ。

アルコーブ駐輪スレの連中にも見習って貰いたい。

[25: 匿名さん]

資産価値は数十年経っても、購入時とそれ程変わらない額で売れるかでは？
ですので、青山近辺は資産価値が高い地域と思います。

[26: 匿名さん]

２０年たっても借り手が途切れることなくローンを回収できる賃料で貸せることでは？

[27: 匿名さん]

経済学的にいうと、26のような将来に渡って、安定した家賃収入を見込める物件は、将来の収入キャッシュフローを現在価値で評価した価格が、売却価格になるから、値落ちしにくい物件になる。
青山の物件は、家賃がとれる見込みが高いから、売却額も高止まりするわけです。
つまり25と26の定義は表裏一体であり、25はストックからの評価、26はフローからの評価となります。

[28: 匿名さん]

なるほど・・・売っても、貸しても、利益は同じなんですね。

[29: 匿名さん]

最寄駅から徒歩１０分以上は通勤・通学に便利な場所とは思えません。
ましてや最寄駅から「バス便」は問題外です。

マンションは利便性を買うのですから,その様な場所は戸建の場所です。
戸建でしたら家の前か脇に駐車場が有りますから雨の日等は奥様に簡単に最寄駅まで車で送って
もらえます。

もうマンションは完全に供給過剰です。立地の利便性が悪い所はどんどん資産価値が落ちています。
「ババ」を引かない為にもマンションの本来であるアー＊＊ティーな場所で最寄駅から徒歩８分
以内をお薦め致します。

[30: 匿名さん]

>マンションは利便性を買うのですから,その様な場所は戸建の場所です。
>戸建でしたら家の前か脇に駐車場が有りますから雨の日等は奥様に簡単に最寄駅まで車で送って
>もらえます。


脳内理論は脳内だけで頼むよ…。

[31: 匿名さん]

>>29

某一級建築士の文章そのものですな。　無断転用はまずくないの？

[32: 匿名さん]

>>30

30さんナイスな突っ込み、碓井にいってやれ

[33: 匿名さん]

「無断転用」以前に、これが建築のプロが書いた文章？？
おわってるな〜…

[34: 匿名さん]

>33
建築のプロがおしなべて日本語のプロではないってことよ。

もっとも、日本語を正しくしゃべれる日本人など１割いないだろうがね。

[35: 33]

>>34

てにをはの問題じゃなくて
内容の問題だってば…。

[36: 匿名さん]

この先生の著書がマンション検討の基準になっているのが怖いよ。
某サイトに書かれているコラム見たって個人的な偏見や狭い視野での見解満載だもん。

たとえば、タワーマンションの低層階は「夜のお仕事」をしている「教育上よろしくない」人
が住んでいると決め付けてるし。

ここでも氾濫している1階叩きの元ネタも大体はこの先生のご意見が元になってますから。

[37: 匿名さん]

>>36
>>この先生の著書がマンション検討の基準に

なってないって(^^；）
大丈夫だよ。

[38: 匿名さん]

基本的に金持ちなら資産価値はそれほど気にする必要はない。
住みたいところに住むことの方が重要。
そこまでお金持ちじゃない人はある程度資産価値も気にした方がいいが
実際にはそういう人ほどあまり気にしない。

[39: 匿名さん]

永住する気なら、賃貸利回りも転売価格も意味は無い。
周辺地域含む住んでる住民が資産価値。
松戸なら＊＊が多いから資産価値はゼロ。

[40: 匿名さん]

>>39
はじめは永住するつもりでも、予想外の事変により売らざるを得なくなったり
もっといいところに住みたくなったりということは珍しくありません。
永住する気かどうかはそれほど重要ではないと思います。

[41: 匿名さん]

タワーマンションって資産価値あるの？
今話題の、ＰＣＴやＴＴＴ、ケープなどのタワーマンションで一番資産価値があるのと下がるのはどれでしょうか？

[42: 匿名さん]

やむをえず売るというのと、利回りを追求するってのは
違うからとりあえず永住したいくらいじっくり住むつもりか
どうかは重要なファクターだと。
ディンクスなら利回り追求物件で住みやすいって場所もあるけど
ファミリーだと子供への環境とかで郊外型も多くなるし。

[43: 匿名さん]

都心にも環境が良いところは山ほど有るよ

[44: 匿名さん]

人になんと言われようと世間がどう変わろうと
自分にとって魅力的な「住みか」であることが揺るがないこと。
それが資産価値。

[45: 匿名さん]

>>42
だね。
やむをえずを考え始めたら他の重要な点が満たされない場合もあるし。
（お金持ちなら選択肢はいくらでもあるから別ですが）

[46: 匿名さん]

体育館とバス停から3分の話はおもしろいよ
それって同じ物件を違う条件から見たら
客観的な評価は難しいってことが言いたいのかな？

セールストークの観念的な表現の資産価値や
個人個人での価値観による資産価値は排除して
資産価値の定義はその物件の客観的な評価額で
いいんじゃないかな。

それとストックとフローという話だけど
銀行の担保評価とかしてると判断基準が
ずいぶん変わってきたよ。
昔は時価評価が中心だったけど
低金利で収益物件の需要が上がった事や
売買事例だけだとスピードについていけず、
情報が古くて評価を間違えてしまう
みたいな理由から収益評価を
その時点での物件の客観評価
として使うことも多くなったよ。

[47: 匿名さん]

住宅の「資産価値」は「美人の基準」と同じ。
時代とともに、その判断基準は変わっていく。
その時代に、より多くの人が「美人」と思う物件が「資産価値」の高い住宅となる。

「美人」と言われる芸能人でも、人によって好みが分かれるので、
万人が認める「資産価値」は存在しない事になる。

「目が大きい」「鼻が高い」「髪が綺麗」などの条件を足していっても誰もが認める「美人」になるとは限らない様に、

「駅に近い」「スーパーが近い」「広い」等の条件を満たしていても「資産価値が高い」住宅になるとは限らないということ。

[48: 匿名さん]

限らないけど可能性は高い。

「駅から遠い」「スーパーがない」「狭い」
この３つが揃って資産価値が高い物件はまずない。

[49: 匿名さん]

「資産価値を決める３要素」を挙げるにあたって何故「スーパーの有無」が？？？
他に大事な事はたくさんありそうなもんだが・・・・

[50: 匿名さん]

独り者やDINKSにはピンと来ないかもしれないけどスーパーは大事だよ。
郊外だと週末に車で大規模店でまとめ買いかな？

[51: 匿名さん]

そういえば、バブルの頃は都内近郊なんて見向きもされなかったけど
最近はマンション用地も都心では激減しているので、見直されている。

[52: 匿名さん]

バブルの頃は近郊どころか、埼玉、千葉、茨城のニュータウンが大人気だったよ。
普通のサラリーマンには都心どころか都内近郊なんて無理だった。

[53: 匿名さん]

>>47
判断基準が時代とともに変わっていくというのはわかるけど
人によって基準が違う訳じゃないよね。
「駅から遠い」「スーパーがない」「狭い」が高い資産価値として
評価される時代は生きている間には来ないと思うよ。
それとも資産価値って人によって違ってもいいものなの？

[54: 匿名さん]

スーパーは後からできる可能性もあるけど
確かに駅から遠いと狭いはどうしようもない。
だから資産価値として重要だと思う。
ただし狭さは立地によりフォローされる場合もある。

[55: 匿名さん]

不動産業者の話です。
普通のサラリーマンが誰でも買えるような物件は、大衆物件で希少価値なんてゼロ、
いわゆる消耗品になりますから、資産価値も期待できるはずもない。

バブルの頃一般サラリーマンが買えた千葉、埼玉のマンションは、
駅近でも1000万円切っているところが沢山ある、
分譲価格は4000万円を超えていたんだと思うよ。

[56: 匿名さん]

今また埼玉や千葉のマンション開発が盛んになってきている。
プチバブルだね。

[57: 匿名さん]

都心に土地がないから、郊外にシフトしているだけでは？

[58: 匿名さん]

日本人の新築信仰は諸外国との違いですよ、
購入年齢の70％以上が新築を希望するらしいから。
笑える話は、賃貸でも新築を希望する人が少なからずいるらしいです。
彼らは、中古マンションなんて検討の余地なしと考えているらしい。

中古マンションの方が、立地だけは抜群なのをわかっていても、
自分のことと事となると理解できない。
不動産関係者は、コストパフォーマンスの悪い新築を嫌う傾向がありますね。

[59: 匿名さん]

不動産関係者は家をモノや金としか見れなくなるからね。
新築信仰は木造文化だから仕方がない。それが日本流。

[60: 匿名さん]

買うなら耐久年数とか考えて新築みるのわかるけど
賃貸なら広さや駅近でみないと意味ないよねえ。
木造なら築年がかなり響くけどマンションならあんまり
関係ないのに。

[61: 匿名さん]

うちは転勤あるので資産価値（貸したり売ったり）は重要です。
賃貸でいい物件がないのでいっそ買ってしまおうと思ってますが
広め・東向きと　狭いけど南向きってどっちが　賃貸に出し安いかな？
ちなみに　ビジネス街の駅１分っていう物件なので　ファミリー向きではないと思います。

[62: 匿名さん]

間違いなく前者

[63: 匿名さん]

>>61
同じ家賃で、という前提ならまだしも
賃料に方位と面積を反映させるのなら
周辺市場から判断するしかないやん…。

[64: 匿名希望]

ストックの価値を考えてみました。まずマンションの価値を３つに分けて考えます。
（１）土地の値段。これは、まさに地価として時価評価される部分で。様々な要因で上下するので一応ここでは、これ以上深入りしません。
（２）建物部分の値段。単純に建物建設費の面積割合と考えましょう。この部分だけを他のマンションと比較すると、建物のグレードが見えてきて興味深いと思いますよ。
（３）プレミアム部分。これは物件毎が持つ固有の価値。判りやすく言えば、同じマンション内の、同じ面積、間取りでも上層階の方が高いのは、その代表例と言える。新築という事実（価値）も含めても良いと思う。
結局のところ、マンションの価値とは、土地（すなわち立地）の価値とプレミアムの合計のような気がする。自戒を含めて言うが、プレミアム部分を過大評価しないことが重要と思う。

[65: 匿名さん]

>>64
>>（１）
立地が良くても容積率が大きければ、土地価額の絶対的な持分は小さい。
区分所有者あたりの「土地の価値」とは、立地の価値とイコールではない。

>>（２）
建設工事費単価だけで物件を比較しても、グレードの差は大して見えて来ない筈。

>>（３）
フロアによる価額差とは公用比がデジタルに反映されたもの。
土地持分が価額割合で決められているとなれば、ある意味「土地の価値」と
同義ではあると思う。（少なくとも「プレミアム」と呼ぶべきものではない。）
また、当たり前だが「新築」は資産価値には成り得ない。

[66: 匿名]

65さん
ご指摘ありがとうございます。
発想の原点は、資産価値という漠然としたものを、できるだけ理解しやすい形で捕らえてみたかったのです。
（１）土地の価値が立地とイコールではないにせよ、とりあえず更地としての地価があり、それがマンション資産価値の主要な要素であるのは事実でしょうから、地価が資産価値の1番目と考えました。
（２）ごもっともです。ここで言いたかったのは建設原価からは、超過資産価値は期待できないこと。すなわち、当初原価から時間の経過とともに下落していくという事で、この部分での資産価値の上昇は見込めないと思われることです。従って、この部分に過大な資産価値を見るべきではないだろうという事tです。
（３）新築から中古になった瞬間に値段が下がることから、新築には、それだけのプレミアムがあっただろうという事。また、それは、あっという間に消滅してしまうこと。結果として、その部分は資産価値が下がってしまうことを言いたかったのです。
マンション価格（資産価値）が単純に地価と建物の簿価の合計と考えれば単純なのですが、そうならないので、差額をプレミアムと考えてみたのです。そして、そのプレミアムは個々人の効用度や選好に左右される要素が大きいと思われるので、捉えにくいし、変わりやすいだろうと言いたかったのです。

[67: 匿名さん]

(1)が支配要因だと思うので、そこをもうちょっと詳しく分解したいね。
・最寄駅、沿線の魅力
・駅からの距離
・駅までの交通の便
・用途地域
・隣接施設
・周辺の買い物施設
・周辺の公共施設、公園
・周辺の学校、保育園
・日照、眺望
・自治体サービス
・周辺住人の属性傾向
などなど。

[68: 匿名さん]

素人が主観で意見してもまとまりか付かないから
課税評価の基本として路線価などがある。
それだけでは実態と乖離している場合も多いので
不動産の資産価値を客観評価するスペシャリスト
として不動産鑑定士がいる。
不動産鑑定士に関しては色々な意見があるかもしれないが
彼らが真剣にかつ真面目に取り組んだ評価については
かなり正確で適正な資産価値が出ますよ。

彼らがどういった手順で鑑定評価を組んでいくか
調べてみると素人なりの資産価値の判定法も
見えてくるんじゃないかなｗ

[69: 匿名さん]

銀行から見て担保価値があるかどうか

[70: 匿名さん]

↑銀行の担保評価法は不動産鑑定士の手法を
省略化した簡易評価法だよ。

担保に取る時も設定額が高額なケースは
不動産鑑定士の鑑定評価書を入手しますよ。

[72: 入居済み住民さん]

住み易さかな？

住んでいる人が、そこにずっと住み続けたいと思うこと。
住んでいない人が、そこに住んでみたいと思うこと。

例え、投資マネーによって売買価格があがったとしても、住みづらいマンションだったら、自分は資産価値があるとは思えない。

[73: 匿名さん]

結論はNo.67 さんが正解

[74: 匿名さん]

簡単にいえば、リセールバリューだと思いますけど。

売らないとすれば、あまり意味がないような気もしますが・・・。だけど、結局
いつかは売ることになるんじゃないの？　個人的な評価ではなく、第三者も
含めた評価でしょう。

70年〜80年後に建て替える時も、売らないで頑張るのであれば、本当に意味が
ないと思いますね。