管理会社と電力一括サービス

[ビギナーさん]

某マンションに住居しており、数年前から電力一括サービスの検討が始まりました。現在、数名の未契約者がいます。
当時、経費削減案ということで電力一括サービスが出てきたのですが、年間約１０００万の電気代に対し４０万程度の削減です。
インフラの変更というかなりのリスクを負うにも関わらず、削減額との釣り合いが取れない感が歪めません。
他の方がお話のように違約金も解せません。
そもそもこの話の出所がきな臭い感じがします。
管理会社の利益誘導があるような気がしますが、実際のところどうなんでしょう？
何か情報をお持ちの方がいれば、教えて下さい。

[1: 匿名さん]

高圧一括受電導入してて未契約者がいるの？
未契約者は電気なしのロウソクで生活ですか？

[2: パパさん元理事]

マンションのスペックがわかりません。
総戸数は？
インフラの変更？大きくは変更しませんよ？
最近の新築マンションのチラシを見てみましょう。
電力一括契約が導入されているのをみます。
リスクを一番大きく負うのは、受電業者です。
だから、10年の長期契約なのですよ。
削減額が4%ですね。
中規模マンションなら普通ですね。
管理会社の利益誘導と思いますが、住民にもメリットがあるので、誘導されてみるのもよいでしょうね。

[3: 匿名さん]

> 電力一括サービスの検討が始まりました。現在、数名の未契約者がいます。

に対して、>>1の

> 高圧一括受電導入してて未契約者がいるの？
> 未契約者は電気なしのロウソクで生活ですか？

とは読解力なさすぎ。

電力一括サービスは全員ハンコを押さない限りスタートしないんだから
まだスタートしていないってことでしょ。
数名の未契約者は、反対派もしくは消極派で、スレ主自身も消極派ってことなんじゃないの。
自分は（自分のマンションで）この前ハンコを押したんだけど、消極派の気持ちも分かるんだよ。

削減効果は正直大したことないね。
一括受電による削減効果なんてたかが知れている。
結局、電気代節約にはいかにして電気使用量そのものを減らすで、それに勝るものはない。
無駄に明るいところがいっぱいあるでしょ。そういうところをいかになくすか。
ホテルよりも明るいエントランスを当然と思っているようじゃ電気代の削減は難しい。

[4: 匿名さん]

>>3
それなら総会特別決議とってもハンコ押さない組合員がいる限り実施出来ないから意味かないね。
たかだか専有部分の電気代削減が4%程度なら、俺なら総会議案に反対するし賛成可決されてもハンコは押さないよ。
専有部分の電気まで管理組合に管理されて縛られるなんて余計なお世話だ。
2016年には家庭用電力の自由化が始まるから区分所有者は好きな電力会社と契約できるようになる。
その時に管理組合が一括受電契約してたら区分所有者は自由化の恩恵に与れなくなる。

[5: 匿名さん]

>>4
特別決議の執行を求めてハンコ押さない区分所有者に対して訴訟起こさないとだめ。
裁判には１年以上かかるから、一喝受電導入はのびのびになるよ。
そこまでして導入するものなのか？

[6: 匿名さん]

>一喝受電

おもしろい。まさに反対派を一喝してハンコ押させる受電方式だ。

[7: 匿名さん]

うちは検討したよ。
２社から見積とって共用部分の電気代が30%削減されるとの回答だった。
でも見送った。
理由は業者への支払が管理組合会計の原則に乗らないから。
業務委託料について管理組合会計に則って説明しろと言ったところ、
いずれの社も無回答でその後撤退してしまった。

[8: 匿名さん]

皆さん、まだまだ高圧一括受電のことがわかっていないんだね。
もう少し勉強してからここに参加したらどうなの。

[9: 匿名さん]

「管理組合としては共用部分の電気代が35%削減になるなら、このような会計処理をする」
と言ったところ、業者は一斉に逃げ出した。

[10: 匿名さん]

それだと、業者は2360万円の業務委託費しかもらえなくなる。当然逃げ出すよ。
業者は管理組合の電気代会計をブラックボックス化して見えなくすることが目的。
よって業者は7920万円の売り上げをいただき、管理組合には617万円をサービス料として払わせる。
そうすれば、管理組合は毎年950万円の電気代支出が、一括受電導入により617万円のサービス料支出になり、差額の333万円の電気代が見かけで削減（35%）されたことになる。
これが高圧一括受電導入による「まやかし」会計スキームなのである。

これを理解していない理事長の管理組合は簡単に落とせる。そこが管理会社やサービス代行会社の狙い。
高圧一括受電を導入するのは自由だが、管理費会計を透明化して収入と支出を正しく計上し業者には委託料しか払わないことだ。

[11: 匿名さん]

何で専有部分の電気料金が管理組合に計上されるんだい。
一括受電にしても、共用部分と専有部分は別だよ。
どちらも値引きということになるんだよ。

[12: 匿名さん]

専有部分の電気需給契約は電力会社と居住者との契約だが、高圧一括受電を導入すると管理組合が専有部分の居住者と電気需給契約（実際は親メーター契約で専有部分は子メーターによる内部検針）をする。
と言うことは、電気供給に関して管理組合は専有部分を特別管理（共用部分と一体で専有部分を管理）することになる。
専有部分の特別管理は総会特別決議、しかも需給契約は全区分所有者の同意が必要。
特別決議をとっても反対者が一人でもいたら高圧一括受電は導入できない。
メーターボックス内の電力量計と専有部分室内分電盤のリミッターが管理組合の資産になる。
当然、検針と電気使用料の徴収も管理組合（実務は業者に委託）がすることになる。


まず①は子メーターの電気使用料検針によって従来の低圧受電契約の単価で計算した電気代を専有部分から徴収する。従って管理費会計の収入になる。
次に②と③は親メーター（電力会社との契約メーター）で高圧受電契約の単価で電力会社に電気代を支払う。従って管理費会計の支出になる。
④は高圧一括受電代行会社の業務委託費。従って管理費会計の支出になる。

高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6割くらい安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるがその削減分を管理組合に上納させる仕組みである。

[13: 匿名さん]

専有部分も共用部分も契約するのは代行会社とするんだよ。
そして、検針と請求も代行会社が、それぞれする。

[14: 匿名さん]

>>12は専有部分の電気代は削減せず共用部分の電気代を大幅に削減する場合ですね。
こちらの方が削減幅が大きいので一般的です。
専有部分の電気代削減の場合は>>4に書いてある通り「余計なお世話」と言われるかも。
無理やり特別管理にして専有部分に縛りをかけますから。

>>13
契約は電気需給契約ではないですよ。電気需給契約は電力会社と管理組合の契約ですよ。
代行会社と管理組合が契約するのは電力サービス利用契約です。
簡単に言うと、管理組合が電力会社と需給契約をし、代行会社の設置した電力設備を利用してマンション全体に電力供給をすると言うことです。
従って、管理組合は代行会社の設備をリースすることになります。だから契約期間が10年以上と長いのです。


いずれにしても2016年からの家庭用電力の自由化を見据えて考えた方がいいですね。

[15: 匿名さん]

電力会社と代行会社が契約を結び、安く仕入れるのですよ。
そして、マージンを取って管理組合、専有部分と契約をするのです。
だから、全員の承諾が必要となるのです。
現在でも、キュービクルや借室電気室のあるマンションは専有部分も
共用部分と一緒にやっているでしょう。
それから、電力の自由化はマンションにはまったく影響しませんよ。
各居住者が、一軒一軒好きな電気会社と契約を結んでもメリットはありません。

[16: 匿名さん]

いや、代行会社の契約書にはそう書いてない。
電力需給契約は管理組合と電力会社が締結と書いてある。
代行会社はその電力需給契約に基づき、管理組合に対して分電するサービスで、
管理組合と代行会社は電力管理業務委託契約を締結すると書いてある。

家庭用電力の自由化はコスト競争を促します。

東京都は東電管内で中部電力計のダイヤモンドパワーと契約し、経費節減を図ります。

[17: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

なるほど、様々な意見がありますが・・・。
いずれにしろ、管理会社の言われるまま審議しているようでは、いいようにカモられるのは当然ですね。
勉強になりました。

[18: 匿名さん]

>>16
それだと代行会社は電力会社から安く電気を仕入れることはできない。
ただ受変電設備貸して管理してるだけ。だから電気管理業務委託で委託費払うだけ。
そうなると>12の言ってることが正解だ。

[19: 匿名さん]

>管理会社の言われるまま審議しているようでは
理事に電力プロがいないと検討はできないよ。
もしいなければ公募で住民から委員を募って理事会にいれないとだめ。
そうしないと、管理会社や業者と対等に話はできない。
うちは理事長が電力プロだったから管理会社と業者の説明を論破して退散させたよ。

[20: 匿名さん]

専有部分の配管の本管部分は共用部分、支管部分は共用部分。
配線の本線部分は共用部分だが、支線部分は専有部分ということ。
専有部分の支線は管理組合管轄じゃないけど、本線部分は管理組合管轄。
配管にしろ配線にしろ、管理組合管轄の本管・本線がなければ、専有部分
だけでは存在しないことになる。
しかし、専有部分の電気料は電力会社と直接契約になってるよね。
高圧一括受電にしても、専有部分と共用部分は別々でもいいんじゃないの。

[21: 匿名さん]

高圧一括受電の検針は親メーターと子メーターの関係。
電力会社の計量は高圧受電部の親メーターで行い課金する。
子メーターはビルのテナントの検針と同じ。
管理組合は子メーターで専有部分を検針して請求し、親メーターで電力会社に支払をする。

[22: 匿名さん]

店舗併用マンションの場合で店舗が子メーター検針になってる場合は、電力会社の取引用の親メーターで電力会社は検針して管理組合に電気代を請求する。この電気代の中に店舗の電気代が含められてしまっている。
そこで管理組合は子メーターで検針し、店舗に電気代を請求する。
従って、電力会社への電気代支払は管理費支出になるが、店舗への請求電気代は管理費収入になる。

[23: 匿名]

>12

法人税忘れてるぞ。

[24: 匿名さん]

水道を管理している管理組合は、徴収漏れが多く管理費立て替え金問題が発生し頭痛の種だが、電力も同じことになるのでは？
ライフラインを管理するのは、管理組合には向かないと思う

[25: 匿名]

>24

そう言うのは決めの問題で例えば２か月滞納したら電気止めるってすればいいだけなんじゃない。

[26: パパさん元理事]

徴収についてはメリットだよ。
電力料金が管理組合の管轄だから、
管理規約を改訂して
各種料金の徴収は管理費を優先する、3ヶ月以上の滞納は電気を止める。と一文をいれるとよい。
そうすると、管理費滞納は電気料金滞納になり、
管理費滞納者の電気を事務的に止めることができるので、
強力な滞納防止になりますよ。

[27: 匿名さん]

>21
高圧一括受電の契約は、代行会社が電力会社と契約するんだけどね。
高圧一括受電の仕組みを貼り付けたら良く分かるよ。

[28: 匿名さん]

どこの管理会社？
ライフラインの供給停止が、自殺や孤立死を招き問題化していることを伝えないのかな
理事長、理事会に人情を求められて管理費不足を招く。
ライフラインの責任を理事会が負うと、マンション管理維持困難に陥りやすいというリスクを何故隠すのか？

[29: 買い換え検討中]

弱肉強食

[30: 匿名さん]

>28
管理組合で専有部分の検針をやり請求をすることはできないよ。
ライフラインの供給停止？飛躍しすぎじゃないの。
代行会社に任せなさい。
それが高圧一括受電。

[31: マンション住民さん]

>>27

既出だよ。

No.16 by 匿名さん　2013-10-14 14:23:13
いや、代行会社の契約書にはそう書いてない。
電力需給契約は管理組合と電力会社が締結と書いてある。
代行会社はその電力需給契約に基づき、管理組合に対して分電するサービスで、
管理組合と代行会社は電力管理業務委託契約を締結すると書いてある。

家庭用電力の自由化はコスト競争を促します。

東京都は東電管内で中部電力計のダイヤモンドパワーと契約し、経費節減を図ります。


契約と支払は別。契約者が管理組合でも代行会社が電気代を払える。

[32: 匿名さん]

東京都と家庭用電力を同一視するなよ。

[33: 不動産業者さん]

そう言う意味ではないと思う。
高圧以上は自由化されてるけどお互い紳士協定の不文律で不可侵だった。
それが崩れてきたということ。東電管内で中部電力が商売するように。

[34: 匿名さん]

しかし、代行会社は電力会社に管理組合や住民から徴収した電気料金を
支払うことになってるよね。
当然、電力会社から安く買って、その差額は利益となる。
それがなければ、代行会社が投資する器具や検針料、集金業務の費用が
でないからね。
でもね、電力会社もマンションの総電気量の検針はするけどね。
それがわからないと、代行会社に請求できないから。

[35: パパさん元理事]

代行の遂行と契約など話が混ざってるよ。
まず、
①管理組合が電力会社と一括契約して、代行会社が電気料金の検針、費用の支払代行をする方式と、
②代行会社が電力会社と一括契約して、管理組合と住民に電気料金の支払を請求する方法、
③管理組合が電力会社と一括契約して、管理組合が電気料金の検針をして住民に請求する方法、代行会社を使わない方法、
の3つの方式がある。
②の方法が一番シンプルで税金など気にしなくてよいが減額が少ない
③の方法が最も削減額が大きい。

①の方式の方と、②の方式の方で意見が噛み合っていませんよ。

[36: 匿名さん]

マンションは②がベスト。
それ以外は考えられないよ。
この場合は、共用部分、専有部分とも５％から８％程度の割引率となる。
勿論、経費負担ゼロの場合。

[37: パパさん元理事]

同感
②の方式の業者で、複数競合見積が正解

[38: 匿名さん]

>電力会社から安く買って、その差額は利益となる。
なぜ安く買えるのか？大口電力じゃないと個別交渉不可。それともPPSから買うのか？

[39: 匿名さん]

①：子メーターの電気使用料検針によって従来の低圧受電契約の単価で計算した電気代7920万円を専有部分から徴収する。専有部の電気代は高圧一括受電しても従来の低圧受電契約と同額請求のため、電気代は削減されない。この徴収電気代は管理費会計の収入になる。
②,③：親メーター（電力会社との契約メーター）で高圧受電契約の単価で電力会社に電気代を支払う。③は①と同額使用料になるが、高圧契約の単価になるため大幅に削減された電気代5227万円になる。この②+③=6177万円の支払電気代は管理費会計の支出になる。
④の2360万円は高圧一括受電代行会社の業務委託費。従って管理費会計の支出になる。

高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6割くらいに安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるが、その削減分（①－③＝2693万円）を専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みである。

これが管理組合としての正式な電気代収支会計であり、そうなると実際は④の2360万円の業務委託費を高圧一括受電代行会社に払うだけである。

ところが、そうではない。こんなことされたら高圧一括受電代行会社はビジネスとしてのうまみがない。彼らは管理組合の支出総計8537万円を売上として取り込みたいのである。

そこで彼らは考えた。電気代に関する収入と支出をブラックボックス化して管理組合にはアンタッチャブルとし全て自社に取り組み、管理組合には617万円の業務委託費を支払わせる。
管理組合から見ると、従来は共用部分電気代が950万円の支出であったが、高圧一括受電を導入することにより617万円の業務委託費の支出に置き換えられ、その差額333万円が「共用部分の電気代が333万円即ち35%削減された」と認識させる「まやかし」の電気代削減である。

高圧一括受電代行会社にとっては、①＋業務委託費617万円＝8537万円が売上になるのである。

こんな不透明な会計スキーム、まともな管理組合なら受け入れられるわけがない。

[40: 匿名さん]

>39
おいおい、まだそんなこといってるのかい。
35を良く読んでごらんよ。
①、②、③のどれかしかないんだよ。
②以外は考えられないよ。

[41: パパさん元理事]

>高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6割くらいに安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるが、その削減分（①－③＝2693万円）を専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みである。

断言しているようですが、
最近の新築マンションでの導入事例は、専有部分居住者に還元して、管理組合の共用部の電気代も削減する。
既設マンションの導入目的は、専有部分居住で電気代が安いマンションとのプレミアムをつけて、資産価値を上げるんだよ。
そもそも、専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みは、少数派なんだよ。
専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させないと、修繕費が足らないマンションは、スラムマンションの仲間入り寸前が疑われます。

[42: 匿名さん]

>>41
新築マンションはPPS契約だし、イニシャルコストを分譲価格に上乗せしてるから、既設マンションの後から導入とは土俵が違うから比較できないよ。
それと新築高圧一括受電マンションは、特別管理ではなく初めからそれが分譲時の仕様になってる。

[43: 匿名さん]

新築マンションは初めからそれを仕様にすればいいから何でもありだね。
地域の町会強制加入と町会費強制徴収なんて都内じゃざら。
嫌なら買わなければいいのだから。

[44: 匿名さん]

代行会社による高圧一括受電は次の２つのメニューがある。
①共用部：0％割引　専有部：5％～10％割引
②共用部見論20％～40％割引　専有部：0％割引
共用部分の電気代削減が目的で割引率が大きいから、ほとんどの場合②のメニューが採用される。

ところで①の場合、なんで管理組合が専有部分の電気代を削減するのか？の疑問がある。それによって管理組合は敢えて専有部分を特別管理し縛りをかけてしまう。
管理組合の本来の目的は「敷地ならびに建物共用部分の資産管理」である。

[45: 匿名さん]

①だと共用部分は0%だから管理組合が専有部分を特別管理する意味が全くない。

[46: 匿名さん]

管理組合が電気供給で専有部分を管理するなんて余計なお世話だね。

[47: 匿名さん]

>44
高圧一括受電を導入するマンションは、比較的大きなマンションが多いので、
借室電気室、キュービクルがあり、共用部分は既に安い電気を供給しているよ。
だから、両方の割引となるけど、実質は専有部分が割引になる文がプラスに
なるということだよ。
キュービクル等がないマンションは、共用部分・専有部分両方とも割引になるが、
割引率は低くはなる。

[48: 匿名さん]

専有部分を管理組合が管理するとなると、総会で管理組合員全部の承認署名が必要になる。
できるとしたら、管理破綻しているマンションくらいでしょ

[49: 匿名さん]

>48
標準管理規約第２１条２項に、専有部分である設備の内共用部分と構造上一体となった部分の
管理を一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができるとあるでしょう。
これは、専有部分内にある配管・配線等をいうのですよ。
費用の負担は記載されていないが、管理組合が専有部分の工事とかをすることもできるとなって
いますよ。
現に、専有部分である配管の高圧洗浄もやっているでしょう。
勿論、高圧一括受電については、居住者全員の承諾がいりますけどね。
一人だけ従来通りでいいという訳にはいきませんからね。
これは特別の影響を受ける区分所有者の保護にも該当しますし。

[50: パパさん元理事]

インターネット回線の契約や、ケーブルテレビの契約が制限されるのと同じ意味ですね。