アルバックスタワー金山駅前

[匿名さん]

27階 総戸数86
34.68〜98.2m2 1LDK〜3LDK+S
情報提供よろしくお願いします。


所在地：愛知県名古屋市中区金山一丁目1503-2（地番）
交通：名古屋市営地下鉄名城線 「金山」駅 徒歩2分 、東海道本線 「金山」駅 徒歩3分
中央本線（JR東海） 「金山」駅 徒歩3分 、名鉄名古屋本線 「金山」駅 徒歩3分
間取：1LDK～3LDK＋S 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：34.68平米～98.20平米
売主・事業主：エイディーノウビ
物件URL:http://www.albaxclub.com/kanayama86/
施工会社：清水建設株式会社名古屋支店 アイシン開発株式会社 施工共同体
管理会社：株式会社エイディーサンユートピア、株式会社長谷工コミュニティ

【物件情報の一部を追加しました 2014.4.8　管理担当】
【名古屋･東海の新築分譲マンション掲示板から名古屋･東海のマンション住民掲示板へ移動しました｡2017.11.21　管理担当】

[301: 周辺住民さん]

ダイエーがとうとうできるけど、
イオン傘下になってしまったのが嫌だねえ。
食品はあまり、そそらないねえ。

[302: 匿名さん]

定期借地権について皆さん間違っています。
ここは完成後60年ですよ。
50年と60年の違いは大きいですよ。よく言われているのは10年の違いで親子2代が3代住めるようになるということです。

東京で野村不動産がフランス大使館跡地に建てた物件のうたい文句にしてました参考にしてください。

定期借地権についてもうひとつ地上権と賃借権がありここは地上権です！違いは調べてください。

[303: 匿名さん]

>>301
がっかりだよね
イオン系列はどこへ行っても中国産トップバリュ
勘弁してくれと

[304: 匿名さん]

完売した？結局、ここもダメかぁ…いまいちだね！

[305: 匿名さん]

定期借地権付きの分譲マンションは、
「マンションの建物部分は自分のものだが土地は借り物」ということ

50年後に土地を更地にして、地主に返還する契約を購入時に結ぶのが一般的だ
地代の支払は毎月あるが、一般の分譲マンションに比べて購入費用が安い
土地価格の下落傾向が続く場合でも資産価値の目減りが少ない
土地は自分のものにならないけど一般の分譲マンションでも土地は共有なので大差ない

[306: 匿名さん]

定期借地権付きマンションは、地代徴収でトラブルになることが多い
売主が地代を毎月徴収して地主に支払うけど、売主が資金繰りに困って、
区分所有者から預かっている地代を家主に支払わなかったらショートだ
売主が50〜60年後存在するかどうかも問題で
地代より安い管理費の徴収でさえ、滞納が多くて苦労してる物件が多いのを考えると恐い

[307: 匿名さん]

分譲マンションは、
建物が老朽化したときに区分所有者全員が修繕費用を素直に出すことはない！
必ず対立があるし、修繕によってマンション寿命を延ばすことができるとしても合意形成は大変
定期借地権付きマンションの場合は、修繕しても長くは使えないため反対する人が多い
修繕しないor小規模修繕しか行わなければ、建物の老朽化が早く進んで50〜60年以前に使用不能
50〜60年経てば地主も代替わりするし、建物の所有者は子供や孫に相続されてる
50〜60年後の契約が切れる日に、
建物を相続した人々が全員、建物を壊すための費用を素直に出すかどうかは疑問だ

[308: 匿名さん]

マンションというのは現実問題として一代限りの使い捨て
相続まで考えるなら土地だけの方がいい
もっといえば不動産資産よりも金融資産の方がベスト

[309: 匿名さん]

定期借地権物件の営業さんが必死だね～。

[310: 匿名さん]

>>306
今どき売主が地代を回収するマンションなんて無いよ。
普通はマンション管理会社が代行するんでしょ。
管理会社は赤字の所なんて、まず無いから大丈夫でしょう。

>>307
取り壊し費用は、売買時に回収している分と、積み立てる分で
理論上、ある程度は賄えるでしょう。問題は積立が上がる場合の
回収が出来るかどうか。これは当然、修繕積立にも言えますが。
あと、６０年後の貨幣価値は今とは異なる、ということですね。

[311: 匿名さん]

>307さん
少し前にニュース番組でとりあげられていましたが、全国各地で老朽化が進み建て替え時期になっても
放置されているマンションが多いらしいですね。
理由は建て替え費用が不足したり、区分所有者の合意を得なかったりなのだそうですが、耐震基準が
甘かった時期に建てられたマンションが約106万戸あり、震災での倒壊が心配されているそうです。

[312: 匿名さん]

名古屋市内だと建て替えの必要な老朽化したビルが800〜1200棟あったと思う
地権者の理解が得られなかったりでなかなか進まないんだけどね

[313: 匿名さん]

>311
ほとんど関東ですよ

[314: 匿名さん]

そう考えると所有権がいいのか定借が良いのか判らなくなってくるかも。
定借は解体費用を積み立てたりするところもあるみたいだがここはどうなのでしょう。
取り壊して地主に返還だったら頑張って修繕しまくることもないだろうし、
古いマンションを子に相続させる形にならなくて済むという考え方もある。
その代り、途中でリセールしようと思うとしにくくなってしまったりというデメリットも。
本当に考え方次第だと思うんですよ。

[315: 匿名さん]

>313
そんなことない。
中古マンションは、1/3が築30年超えのマンションで、名古屋にも100戸くらい売出し中。

[316: 購入経験者さん]

まぁここはタワマン買いたいけど買えなくて、でも見栄をはりたい人達が集まる場所ですね。
セカンドハウスとして買うならまだしも。

[317: ビギナーさん]

ということで現在先着順で１３戸を販売中です。

[318: 匿名さん]

ふむ、、、普通に駅に近いから純粋にベンリじゃ？

先着順の表示は今のところはないんだけど状況としてはどうなんでしょう

4期の販売数もまだ未定という事ですが最終期ではないという事？

動き的には駅前の割にはゆっくりなのかなぁ

価格面はまあまあだとは感じられるのですよ。

[319: 匿名さん]

金山駅前が便利かというと・・・まあダイエー再オープンしたので
アスナルは2020年に契約切れですが、
その後はもっと大きな駅前商業施設を作るといい

大曽根や千種なんかも同じ問題抱えてるんだけど、
徒歩圏の駅前商業ってのをまったく考えてないんだよね
買い物はイオンへ車やシャトルバスで行けばいいと思ってる、JR総合駅で名古屋の副都心なのに
郊外型で土地代の安い大型店舗戦略です
駐車に便利な駅から離れた場所に大きな箱ものを作っていては、
これでは金山駅前が発展しない

駅前に住むメリットがない＝金山・大曽根・千種など副都心が人気ない理由

[320: 匿名さん]

名古屋市内ってイオンやアピタだらけ。ららぽーともできるが
郊外型のショッピングモールばかり作るから車社会になる
鉄道網も発展しないし、車で日常的に移動する人ばかりだから都心部に住むメリットがない
周辺駐車場代が高いし、道路あh混雑するし、マンションも多段式機械式でCPが悪くなるだけ
車がなくても生活できるような街作りすべきなんですよね
金山駅のような巨大ターミナルは

[321: 匿名さん]

明るいニュースを一つ
名古屋鉄道金山駅の駅ナカ商業施設は「ミュープラット金山」、9/3オープン
http://news.mynavi.jp/news/2014/07/10/241/
こういうものをどんどん作って行くべき

[322: 匿名さん]

駅から近いのがいいですね。
金額的にもそれほど高くないです。
閑静な環境とは言いづらいですが。
あまり上だとエレベーターでイライラするのと出不精になると思うので程々の高さの場所がいいです。
10階あたりかな。
多分、夜景は毎日、見ていたら飽きるだろうし。

[323: 匿名さん]

ミュープラット金山いいね。駅ナカだけでなく周辺も充実して副都心として発展してほしいな。

もし再開発でアスナル跡地にランドマーク的な大型商業施設でもできれば周辺の雰囲気も良くなる。なにしろ今のアスナルはハリボテ感いっぱいで客層もそれなりだから変化がほしいところ。６年後に期待。

あと東側のトーカンマンション、三井ビルが新耐震基準前の建築なのでいずれ建て替えはあるよね。
東隣に工事用に借りてる敷地とその南隣駐車場になってる場所があるから、これらの場所もまとめて便利な施設ができたりするといいね。
南側のECCがあるブロックもいつまでもあのままってことはないだろうし。
ループ金山も元々高層で作るはずがバブル崩壊でとりあえず今の姿になってるって話もあるから、こっちも将来性あるかも。

なにしろ交通の要な場所なのは間違いないから期待は膨らむね。

[324: 購入検討中さん]

うんうん、もうちょっとやり様があるよね、金山は。

[325: 匿名]

駐車場はマンションにあるのかな？なんかあまり広くなさそう。

２０７０年までに解体して渡す延期なし、だけど、なんかな～
そのわりに安くないし、１階の休玄寺は突き出ていて、マンションがその上に
建っている。こんなお寺初めて見た。ありがたみがない。若住職は亡くなっちゃたし
隣の東側の狭い駐車場も２０年ぐらい前に買った人は買ってから亡くなるし、しかたなく
駐車場になったし、あの辺で駐車場を借りると２，５万ぐらいはする。

[326: 匿名さん]

マンションの上にお寺ってのはおもしろいね

[327: 匿名さん]

定期借地権ってのは簡単に言えば、貸地権者（底地人）の強欲です
貸地権者は将来土地を自由に使用貸借したり、第三者に売却できる権利を手離したくないので、
借地権者に対して限られた期間での契約を望んでる

その分、割安に

[328: 匿名さん]

金山って便利だけどなんとなく落ち着かない街だよね

[329: 匿名さん]

金山は乗り換えと飲み会の街。

[330: 匿名さん]

落ち着く場所がイオンとか駅から離れた場所ですからね
金山駅前に公園でもあればまた違ったんでしょうけど、
どうも乗り換え駅のイメージしかない
需要の創出に失敗してる

[331: 匿名さん]

アスナル跡地が再開発ってことになっても千種や池下みたいな感じかな。名駅みたいなのができればすごいが。

[332: 匿名さん]

デパートとか丸井とか、
あるいはラゾーナのような格となる大型商業施設を駅前に作れば副都心化すると思う
金山駅の駅としてのポテンシャルは名古屋駅の次に高い
JR東海道本線、JR中央本線、名鉄、名城線・名港線の3社局5路線

栄は繁華街だけどローカル駅ですからね

[333: 匿名さん]

レベルは違うけど栄は銀座　名駅金山は新宿品川

[334: 購入検討中さん]

ここってタワーマンションらしいプレミアム感ってほぼ無いですよね？
スカイラウンジとかゲストルームとか24時間コンシェルジュとか各階ダストシュートとか。
低～中層階は眺望も普通のマンションと同等かそれ以下だし価格比較対象は総合駅北口から同距離250～300mくらいのマンション群になると思うんですが、定借である分考慮して３～４割安いんですかね？
まあ実際見に行ってみれば分かるんでしょうが。

[335: 匿名さん]

せまっ苦しいエントランス、管理人は平日日中しかいない、エレベーターホールや内廊下はエアコンなし、かなり値上げ前提の修繕費設定

セカンドハウスニーズ前提だからってのをいいわけにして割高なのをごまかしてる感じがしてならない。

[336: 匿名さん]

>>334,>>335
プレミアム感は無くても売れる、というか金山にプレミアム感は不要。
駅前だから、余計な付加価値を付けると、価格がハンパなく上がる。
そして、それは固定資産税に跳ね返る。金山駅前でプレミアム感を
出そうとしたら、買える層が居ないよ。（買える人は居るが買わない。）
割高かどうかは実際に売れてるので、金山駅前ということを考慮すれば、
割高ではない、ということでしょう。（売れていないタイプは高いのかも。）
セカンドハウスもあるかもしれんが、賃貸用に投資の人が多いでしょうね。

>>326
マンションの上じゃなくて、マンションの横ですね。
寺は南に建ってるよ。でも、上空で出っ張ってる？みたい。
一応、マンションと寺は、行き来出来ないように分かれているらしい。

[337: 匿名さん]

セカンドハウスというより投資物件なんじゃないですかね？
東は土日しょっちゅうアスナル広場で大音量ライブ、西は19号の騒音、南は鉄道の騒音といつも超高層ホテルから見下ろされてるロケーション。夜は周辺をすごい勢いでタクシーが走り回るし、酔っ払いだらけ。
駅前というには金山北口から中途半端に距離があるし。
買って自分が住むようなもんじゃないでしょうねこれは。賃貸としてはいいのかな？同じくらいの距離に結構マンションあるみたいですが。

[338: 匿名さん]

このマンションの2階はお寺なんですよね？
エントランスは共用なのかな？　お寺に用事のある外来の人と一緒だと、ちと微妙ですね。

[339: 購入検討中さん]

２階は渡り廊下で南隣のお寺と繋がっており寺の一部となっていますが、マンションのエレベーターホールや階段等とは壁で断絶された構造となっており行き来はできません。マンションの入り口はマンション北側のみ。お寺の入り口はお寺の南側のみです。お寺の客とマンション住人が合うことはないはずです。

[340: 匿名さん]

新規にタワマンが出来るのは、
１）名駅周辺
２）久屋大通〜栄〜金山の駅近
３）東山線沿線の駅前
４）郊外の駅前立地
名古屋市の再開発は取捨選択の時代に入った

[341: 購入検討中さん]

何回か夜に現地を見に行ってみました。

まずタクシーの通行量は多いですね
アスナルにタクシー乗り場があるので客を乗せたタクシーがひっきりなしにマンション前を走っていきます。流しと違って客を乗せてるからか、かなり飛ばしていきます。
アスナルとの間の細い道にもタクシーがびっしり駐車してるし通過車両も多く、昼間ののんびりした様子とはかなり違います。

アスナルでは店から出てきた酔った集団客が店の前でしばらく大声で談笑しているのをよく目にしました。こういうのはありふれた日常風景ではありますが自宅近所ということになると迷惑に感じるかもしれませんね。住戸によっては結構声が響くかもしれません。

線路からはホームのアナウンスと貨物列車の通過音がかなり大きく感じました。ホームアナウンスは朝6時頃から夜12時半頃まで、貨物列車は24時間走っているらしいのでこれも少し気になるところです。

[342: 匿名さん]

私は19号線の車の騒音が1番気になるんじゃないかと思いました。
あとJRの到着予告メロディですかね。頭から離れなくなりそうです。
しばらく現地付近に立ってみての感想です。

[343: 契約済みさん]

防音サッシなので、部屋の中は静かですよ。
現在、住んでいる幹線道路沿いのマンションで、実感済みです。

[344: 匿名さん]

駅のメロディ音はさすがに聞こえたりしないかなと思ったりしてますが…大丈夫でしょうか
車の音とかは割とシャットアウトできるのは体感として知っているのですが

こちらは防音対策とかどの程度されているのでしょうか
サッシとかも防音性能が高いものもあるようなのですが、そういうのって
使われているのかなぁと思って

[345: 匿名さん]

防音サッシでも、救急車等のサイレンの音は聞こえますよ。
この季節は、暴走族の音も聞こえるかと。
高層階なら大丈夫かもしれませんけど。

[346: 匿名さん]

あの手の音は仕方がないと思います。これはどこに行ってもある可能性が高い事だからまあね。

メロディ音はどうなんでしょうね。緊急自動車の音よりは穏やかな感じがします。

ホームだけで聞こえれば事足りる種類の音だからそこまで気にならないんじゃないかなと思いますが

一応デベ側にどうなのよ？的な感じで尋ねてみてもいいのかもしれません。

[347: 匿名さん]

最近の駅は平面スピーカー使ってるから、駅の外には漏れないはず。

[348: 不動産購入勉強中さん]

駅で流れるメロディや放送はホームが直接見える部屋なら普通に届くと思います。ＪＲの場合、住宅が近くにある駅だと早朝・深夜はボリュームを小さくする配慮がされているようですが金山もそうしてくれるかは不明です。
この物件は南側と西側はやはり窓は閉め切る生活になるかと思います。（隣のビルが防音壁となってくれる低層階はそうでもないかもしれません）

南側については建設当初から巨大ホテルに見下ろされて空が狭いというロケーションということもあり、他のタワー物件と比べてハンデが多いように感じますが、それでもまあまあ売れているようなので価格設定が絶妙だったのかもしれませんね。株などと同じで、買う人間がいるから価格が適正とは限りませんが。

[349: 匿名さん]

南隣の寂れた感じのゲーセンは雰囲気良くなさそうだし、19号線を渡る歩道橋付近でよくホームレスを見かけるし、
周辺環境はどう見ても住居向きって感じじゃないね

[350: 匿名さん]

＞ゲーセン
そのうち潰れると思う