リヴァリエB棟ってどうですか？Part5

[匿名さん]

A棟とは所在地、共用施設が違うため、 別スレッドを作成しました。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355425/
【ご本人様からのご依頼により一部削除しました。管理担当】

[765: 購入検討中さん]

よく考えられたマンションなのになんで売れないんだろー。
買いたいけど不安です

[766: 匿名さん]

ですから、ここはポジだけではなくネガの意見にも耳を傾けねば。
それらを比較考量して、納得されたかたが購入されればよろしい。

[767: 匿名さん]

買わないのは買わない人の落ち度と思いますが、
他ならぬ自分自身のことですので、
自分の納得のいく結論を出されたらよろしいかと思います。
資産価値重視なら、
坪単価は高くても東京5区に絞った方が得策かな。

[768: 購入検討中さん]

タワーに住むことを望んでいる人って、ちょっとブランド志向が強い人が多いと
思うので、そうなると、やはり立地もそれなりでないと、そういう人はここは選ばないでしょうね。

その辺どうでもいい人は、羊羹型のローコストハセコーマンションを選択するわけで・・・。

[769: 匿名さん]

ここ住民板見てると地震に弱そうだけどどうなのかな？

[770: 匿名さん]

そうは思わなかったけどどの発言？
ここは防災にはかなり力をいれてる方だと思いますけど。

[771: 匿名さん]

地震に弱いとは具体的にどのような事ですか？
まさかハセコーと間違えてるんじゃ⁈

[772: 匿名さん]

駅力的にも周辺環境的にも微妙な立地だから、本体価格はタワーにしては安い。ランニングは本体価格と関係ないので普通のタワー相場。傾斜を他物件よりかなりきつくして、最初だけ負担軽め。将来の収入アップが確実に見込める年齢職業か、早期にローン完済できる見込みがないと危険。

総じて、ニッチな需要なら十分あるが、1300戸は無理がある、ってだけだろね。

[773: 匿名さん]

まあ、消防士とか公務員ならいんだろうけどね。

30歳で年収500いけばあとは上がり続けるから余裕だろうね。

[774: 匿名さん]

ここは地震には相当強い。
ネガが地震ネタを振ってこないのがいい証拠だよ。

[775: 匿名さん]

建物は制震でも、現時点では最強クラスですね。
ただ、DFSがフル稼働するような大地震がきたら
内部のタワーパーキングが損傷しそう。

免震はゴム交換、普通の制震はダンパーの破断修繕があるから
有事の修繕費はトントンかな。

[776: 匿名さん]

タワーパーキングの構造はどうなんだろうね
車両重量を支えるものだから、それなりに強いだろうが基本的には耐震だよね

[777: 匿名さん]

タワーパーキングも制震（DFS）構造である、と理解すべきでは？
タワーパーキングが共振する時には周波数の異なる本体が揺れを抑えるので。
どうでしょう？

[778: 匿名さん]

内部のタワーパーキングは、DFSでなくてもタワーパーキングのあるマンションなら同じことなので、またDFSであってもタワーパーキングにしなければいいことなので、DFSと他の制震や免震とコストを比較する際に必ずしも考慮に入れなくてもいいのでは？

[779: 匿名さん]

DFS制震では今のところタワーパーキングくらいしか中心部の構造体の
活用法が無いわけですから、耐震設備の一部として私は考えますねー。

そうでなければタワーパーキングは余り賢い選択肢じゃないです。
贅沢に利便を追求するなら地下平置きですし。

東北の震災の時はタワーパーキングの内部で車両落下等で億単位の
修繕費用が発生したところもあります。躯体が損傷しなくても、
内部が損傷するとコストはバカになりません。

免震に匹敵する耐震能力とオイルダンパー自体のメンテコストの低減
というメリットの代償と見るべきでしょうね。

[780: 匿名さん]

>DFSがフル稼働するような大地震がきたら
内部のタワーパーキングが損傷しそう

タワーパーキングが損傷しても建物本体は大丈夫だと思う
そう設計されているのでしょう

しかし、タワーパーキングと建物は一体だから
最大級の揺れが襲来したとき、タワーパーキングの内部でどんな現象が発生し、
それが建物にどのような影響を与えるか
DFSは大地震の洗礼を受けていないので、これが予想できず心配な点ですね
絶対安全といわれてた原発が、あのざまですし
もし大きな被害だったら、建物の中心部だけに修繕の費用は高くなることは覚悟しておくべきでしょうね

[781: 匿名さん]

なるほど、そうかと思っていましたが内部のタワーパーキングまでDFSの構造（DFSとセット）と捉えているわけですね。
リヴァリエの場合、
駐車場の使用率が高くなくカーシェアリングもあるため、
将来震災などで内部のタワーパーキングが破損した場合修理しない（平置き駐車場のみとする）ことも考えられるのかな〜とは考えています。

[782: 匿名さん]

>781
あのー、揚げ足を取るつもりはないのですが。

地震で壊れても、修理しないってどうなのかな。
これっきりで大地震は終わりってわけではないし。
百年近くも長持ちする建物なんでしょ。

大地震は二度三度と来るかもしれませんよ。

[783: 匿名さん]

すみません、内部のタワーパーキングの話をしていますよ。
建物ではなく、立体駐車場の機械の話です。
内部のタワーパーキングがなくてもDFSには影響ありませんので。

[784: 匿名さん]

DFS制震構造だと建物と揺れを打ち消し合うから、
住居の揺れもタワーパーキング内も揺れが１／３程度に抑えられるのではないでしょうか？
だとすれば大震災において影響を受ける事が少ないと考えられます。
破損なければ修繕費もかからないかもしれません。
しかし、南海トラフ長周期地震が東日本大震災に近いかもしれませんが、
首都直下型地震の場合は縦揺れの為に破損する恐れがありますね。
こればっかりは関東にいる以上どこのマンションも被害受けるわけですが。

[785: 購入検討中さん]

Ｂ棟でいちばん眺望が良いのはどこでしょうか？
普通、北角低層が川辺との一体感でいちばんだと言うところでしょうが
角はガラス張りの部屋なので、両隣からのぞかれる感じで落ち着かないのではないかなと感じています。

[786: 匿名さん]

やはり南角か北角の中層あたりが絶妙。せっかくタワーだから基本的には高層がいいかもね
でも、このマンションは45度角度ついてどの方角も良い眺望が得られるよ

[787: 匿名さん]

＞781
わたしもそれ、思いました。
地震損壊に限らず利用率が低ければ、タワーパーキングを耐用年数超過とともに中止にしてもいいですよね。一つのアイディアとして。

それから大規模物件ですと、スケールメリットで積立金の運用益もそれなりに出せるのかなとも思っています。

[788: 匿名さん]

管理費の大部分を駐車場使用料で賄っているから、
タワーパーキングを中止にすることで減る収入を何とかしなければならないね。

[789: 匿名さん]

今週は7戸売れましたね。

[790: 匿名さん]

あくまでも仮の話ですが、
仮にタワーパーキングをやめても平置き駐車場に車を移すだけですので駐車場収入は減らず、
タワーパーキングの維持管理費用がなくなるのかなと思っています。

運用については国債やすまいる債くらい買っているところも多いようですね。
費消流用には眼を光らせないと。

[791: 匿名さん]

それって、もともと駐車場収入が全然少ないってことでしょう。
積立金の運用益どころか、積立金があるの？という話になるのではないですか。

[792: 匿名さん]

あくまでも仮定の話で、将来カーシェアリングなどの利用により駐車場利用率が低下した場合です。
平置き駐車場だけで済めばタワーパーキングはいらないので。

また、修繕積立金は大規模修繕を行うまで今後増えていきますし、
駐車場収入は修繕積立金に直接の影響はないため、別の話ですよ。

[793: 匿名さん]

なんか話がかみ合ってませんが、駐車場料金のほとんどは
管理費に充当されてるので、タワー駐車場を利用しなく
なるということは、即管理費の不足につながるんですよ。

管理会社への「管理委託費」が仮に100万円だとすると、
住民が「管理費」として払っている金額の合計では
80万円（例）とかにしかなりません。

そこに駐車場利用料の20万円を加えることで、
はじめて管理会社に払う「管理委託費：100万円」に
なるわけです。

ここでいう「20万円」というのは、ターワー+平置き
全駐車場利用料の8割とか9割に相当する額です。

逆に言えば、１戸あたり12,000円とか14,000円とかいう
管理費は、駐車場収入の大半を管理費に組み込むことを
前提に、割り振られている金額です。

タワー駐車場の利用をやめるのであれば、
管理会社に管理委託費を下げるよう交渉するか、
各戸の管理費を上げるしかなくなります。

[794: 匿名さん]

駐車場収入を修繕積立ではなく管理費として使いきってるなら、地震がどうこうとかいう問題じゃないけど本当ですか？

[795: 周辺住民さん]

味の素川崎工場で大規模火災みたいですね。
たしかここよりも近いマンションがあるんだっけか。

[796: 匿名さん]

味の素川崎工場の火事なんてどうでもよい。

それより、ここは駐車場収入を管理費として使いきってるのか？
普通は余らせて修繕積立金会計に回したりしてるんだが。

[797: 匿名さん]

高さ制限がある地区は、天井が低いイメージですが。
ここも低いですか？

[798: 匿名さん]

>793
議論の前提は、タワーパーキングをやめても駐車台数は変わらないのですよ。
つまり、駐車場収入は減らないという前提です。

>796
まだ1年経っておらず決算を見ていないのでわかりませんが、
回すんじゃないでしょうか？

[799: 793]

タワーパーキングって、140台ぐらいあるんじゃないですか？
その台数を置ける土地なんて余ってないでしょう。

駐車場収入を管理費として「使い切ってる」は言い過ぎかも
しれませんが、大半を管理費に組み込むことで、高額な
管理費が購入者の購買意欲を削がないように１戸あたり
の管理費を安く見せているということです。

駐車場利用料が平均２万円、駐車場の数が４００だとすると、
月額８００万円。

その内６００万円とか７００万円が管理費になる前提で
各戸の管理費が割り振られています。

極端な話、駐車場を利用する人が１人もいなくなった
場合、駐車場の維持管理が困るだけではなく、マンション
全体の管理費が足りなくなるということです。

[800: 793]

もしかして
「現状、タワーパーキングを利用しているのが10台ぐらいで、
平置きの方に10台以上空きがあるから、そこに移せばタワー
パーキングは丸々空くし、使わなくてもＯＫ」ということを
言いたいのですか？

もしそうであれば、確かに駐車場収入の金額は、タワーに停めようが
平置きに停めようが「減らない」かもしれませんが、それは↑のように
800万円のうち仮に600万円を管理費委託費に計上する場合、
駐車場利用料が半分の400万円しかなかった場合には、既に
マイナス200万円の状態で、それが「変わらない」ということです。

[801: 匿名さん]

775辺りからの話を追ってもらえばわかりますが、
最初は地震の話から始まって、
将来カーシェアリングの利用などで駐車場の利用率が下がった場合の話になっています。

>駐車場利用料が半分の400万円しかなかった場合には、既に
>マイナス200万円の状態で、それが「変わらない」ということです。

まさにそういうことであり、
それゆえにタワーパーキングをやめてコストダウンするのかな〜ということですね。

[802: 匿名さん]

タワーパーキングの収益ってタワーパーキングのみに回されてるんですか？

であれば良いのですが、その他マンション全体の管理費に影響するようだと、
利用率低いからやめよう、で済まないんじゃないの？

あと、機械式、タワー式の駐車場はメンテコストは計画してても
設備更新までは見込んでないケースがあります。
機械式、タワー式は25〜30年で耐用年数ですから、メンテで
追いつかなくなった時に揉めてますよね。

ここの修繕計画はわかりませんが。

[803: 匿名さん]

また違う人かな？
マンション全体の管理費に関わる話であることはわかると思うし、将来の可能性や検討の選択肢を挙げているだけなので、物事の趣旨を履き違えない方がいいですよ。

[804: 匿名さん]

港町　味の素工場　黒煙もうもう。空真っ黒。大師線遅れ発生。
最近、工場事故多いね。今日は愛知の新日鉄も火災。先日は三菱マテリアル。

[805: 匿名さん]

所詮ユニクロタワーだから
安く買ったはいいが
そういう連中が
年数経て高額になった修繕費＋管理費とか払えるんかね。ローンと同額くらいになるんちゃう？
しわ寄せは言わずもがな。。。

[806: 匿名さん]

コンフォートに金かけるのは当たり前でしょ。
払えない人、払いたくない人にはコミュニティから退出いただくだけ。
団地にしたら？

別にこの物件擁護するつもりないけど、やりとりがまどろっこしいので、つい。

[807: 匿名さん]

確かに同感だ。
グループ会社のクラウンコンフォートタクシーで、
京急プレミアポイント利用出来るからな。

[808: 周辺住民さん]

味の素川崎事業所が火事だったのか。
一流企業の工場だけど結構リスクあるね。

[809: 購入検討中さん]

皆さんは鈴木町にできるマンションも検討しますか？
リヴァリエは駅が近いのと、静かそうな環境が魅力的なんですが、あちらは低層だし将来的な維持管理費を考えるといいのかな、と気になり始めてます。
でもやっぱり駅に近い方が資産価値としてもありますよね？

[810: 匿名さん]

>>809
ミライクと比べてるなら比較物件間違ってます。
周辺環境の特性も、建物の特性も、将来的なコストも
コンセプトが全く違うので。

イニシャルコストが近いから検討している、というならば
ここはやめた方が無難です。

「眺望がいいし、ここがいい！その気になれば武蔵小杉の中層とか
新川崎のタワー、新子安鶴見川崎あたりの駅近物件ならどれでも
手が出るだけの資金力があるけどそれでもあえてリヴァリエ！」

ぐらいの経済力がないとしんどいですよ。

[811: 匿名さん]

それなら素直に勝どきザ・タワーに決めるだろ！笑

[812: 匿名さん]

「眺望がいいし、ここがいい！その気になれば武蔵小杉の中層とか
新川崎のタワー、新子安鶴見川崎あたりの駅近物件ならどれでも
手が出るだけの資金力があるけどそれでもあえてリヴァリエ！」

とはいえ、同じ価格でも坪単価違うから広い部屋を選べるのがリヴァリエのポイント。
新川崎のタワー、武蔵小杉のタワー選んでも同価格では狭いからね。
立地も違うしこれは好みによるよ

[813: 匿名さん]

鈴木町のミライクは免震あたりになる？

[814: 匿名さん]

小杉のタワーは低層でもほぼ7000万じゃん。ここと比較する方がおかしい。