リヴァリエB棟ってどうですか？Part5

[匿名さん]

A棟とは所在地、共用施設が違うため、 別スレッドを作成しました。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355425/
【ご本人様からのご依頼により一部削除しました。管理担当】

[51: 匿名さん]

深夜でなければ雨の日にわざわざ川崎駅から歩いて帰る必要はないので、基本的には駅前生活ですよ。

休日は傘を持たずにJR川崎駅、ラゾーナ、ルフロン、アトレ、ダイス、さいか屋、モアーズや、電車で横浜のデパートに行ける快適な生活です。

[52: 匿名さん]

＞休日は傘を持たずにJR川崎駅

駅から屋根がないんだから、雨の日は傘が普通にいるだろ。

[53: 契約済みさん]

京急前の地下街からラゾーナまでいけるよ

[54: 匿名さん]

この距離なら港町の改札口からマンションの入り口まで数歩だから
傘なしでもＯＫですね。
Ｂ棟もＡ棟の屋根下を通れば同じような感覚。
傘なしはメリット大。

[55: 匿名さん]

B棟は傘なしはキツくないですか？横断歩道もあるし。A棟は良いかと思います。
傘なし通勤なら、新川崎タワーもありだと思いますよ。スーパーも駅もTSUTAYAも直結です。

[56: 匿名さん]

>>52
何も知らないんですね(^o^)

[57: 匿名さん]

先日建設現場を覗きましたが、
Ｂ棟もエントランスがＡ棟側を向いているようなので
道路をダッシュすればＡ棟の屋根に傘なしで行けそうでしたよ。
まっ、そこまでして傘持っていかなくでもいいけど。。。

[58: 匿名さん]

足元濡れてんのにダッシュなんかしなくても、普通に傘させばいいだけだろ。気が変わって京急川崎周辺とかの屋根がない店に行きたくなることもあるだろうし、下らん意地をはる意味がわからない。

[59: 匿名さん]

ダイス、さいかや、ルフロン、ラゾーナ、どこも地下街から傘なしで行けるんだけどね。そんな事も知らんのかね？

[60: 匿名さん]

>下らん意地をはる意味がわからない。

意味はわかりませんが。
下らん意地をはる検討者？住民？が多いのは、この物件の特徴です。

[61: 物件比較中さん]

比較するのも変かもしれないが、傘なしで港町なのか、傘ありで川崎駅徒歩圏だったら川崎徒歩圏だな。間違いなく

大師線でマイナーだし、堀之内近いし、購入所得層の割に維持費がかさむことが売れてない原因でしょうね。

もう少し安ければねー。いいのに

[62: 匿名さん]

>比較するのも変かもしれないが、傘なしで港町なのか、傘ありで川崎駅徒歩圏だったら川崎徒歩圏だな。間違いなく
仮に、値段同じで他の条件もすべて同様だったらの話ですね。

>堀之内近いし
>49の地図をみればわかるように堀之内までの距離は他２物件と大差ないのでこれは無関係ですね。

[63: 物件比較中さん]

意地とかじゃなくて事実を言ってるだけでしょ。傘いる、いらないとかくだらない論争ですね。

[64: 匿名さん]

>61
むしろタワーなのに、安すぎることが問題なのでは。
だから、修繕費や管理費の問題が議論になる。

15階建てくらいの大規模田の字マンションにして、眺望は素晴らしいんだから、一応リバービューラウンジでも造って、2000万後半から3000万後半くらいで売れば、即完売したんじゃない？

[65: 匿名さん]

デベは即完売が目的じゃないの。
儲けるのが目的なの。

わかりますか？

[66: 匿名さん]

あの立地で板状田の字マンションだったら、ベランダは南側だからせっかくの多摩川側は外廊下です。
いくら安くても魅力半減になっちゃいますよ。

[67: 匿名さん]

契約が進まないのは
（維持管理費が高く、防災の観点からも不安が生じる）
タワーマンションの購入を今検討する層は、
実質的な利便性や建物性能等の現実ではなく、
住所を書く（伝える）時の優越感や
友人の住居と比較した場合の解かり易い設備仕様を
何より優先するから。でしょう。

タワーマンションは品質ではなくブランド力が重要である
という事実を見抜けなかったデベの作戦ミスだと思います。

[68: 匿名さん]

>67
西口タワマンのラゾーナセントラルやクレッセント
即日完売に近い売れ行きだった。

川崎アドレスにもかかわらず。

はい、論破した。

[69: 匿名さん]

論破スゲーすげー

[70: 匿名さん]

論破かっけーｗｗ

[71: 入居済み住民さん]

リヴァリエＡ棟の住人としては、なぜ論破したと思えるのか不思議。
大いに語るべきテーマですね。

[72: 匿名さん]

もともと京急はこの場所でこれだけの戸数を一気に売り尽くそうとは考えていないのでは？
京急からしたら「順調ですが、何か？」とのんきに思っているのでしょう。

[73: 匿名さん]

今年の最終週は1戸売れましたね。

[74: 検討中]

ＮＯ067に賛成。

まさにそのとおりだと思います。
解決策は値引きしかないでしょうね。
京急、ダイワさんある意味頑張ってください。
そうすれば買いますよね？みなさん

[75: 契約済みさん]

メリークリスマス！
皆様、入居楽しみにしてね！
皆仲良しにしましょう！

[76: 匿名さん]

競馬場の商業施設ってまだ新しい情報無いですよね？

[77: 匿名さん]

アベノミクス効果はこれからでっせ！！

[78: 匿名さん]

アベノミクス効果で値上がりはまちがいないよ。だってお金の価値はあがってるんだから

[79: 匿名さん]

川崎に住んでいると言うとまだ蔑む人がいるのも確か。
早稲田卒の人がわざわざ私は政経(学部)の政治(学科)ですと言わなければならないように、
川崎も川崎の西口ですとかラゾーナですとか言わないとカッコがつかないみたい。

[80: 匿名さん]

ここ周辺マンションに比べてダントツに仕様がしょぼいのにあまり値段に反映されてないのね。

[81: 匿名さん]

これで高いと思ってるならマンション買わない方がいい。
マンション価格は仕様のわりに安いよ。

[82: 購入検討中さん]

具体的に何がどうショボいんですか？床暖房とか食洗機じゃないですよね？笑
私は設備仕様のわりに格安と思います。

[83: 検討中]

マンション価格上がっても買う側の所得が上がらなければ結局マンション価格は下がりますよ

仕様は良くないですよ。
評価は某マンション評論家に相談すればしてくれます。

[84: 匿名さん]

キッチンとかIHクッキングヒータとか洗面台とかユニットバスとか建具とかランク低い

[85: 購入検討中さん]

もう少し具体的に教えてください。周辺マンションとはどこです？
そのマンションと比べてどの程度ランクが低い？
MRで見てもそこまでランクが低いとは分からなかったので詳しく教えて頂けますか。

[86: 匿名さん]

マンション選びにおいて、設備グレードのちょっとした違いなんて本当にちっぽけなことだよ。
立地、眺望、天井高、スラブ厚、地震対策、設計施工会社、共用設備などもっと重要なことは山ほどある。

[87: 匿名さん]

>キッチンとかIHクッキングヒータとか洗面台とかユニットバスとか建具

これらの耐用年数は２０年ほど
買い替えりゃ良い。

・・・しかし、その頃になると子供の教育費、修繕積立金etc、etc

お父さん、頑張って

[88: 購入検討中さん]

重要なことについてはこのマンション悪くないですよね。むしろいいと思う。

[89: 匿名さん]

ＭＲの仕様を見て安っぽいとは感じなかったな。
どういう仕様が高級というのかわからないけど、
購入者には様々な価値観の方がいるから、平均を高級にあわせないほうが
価格が抑えられて良いと思います。

[90: 購入検討中さん]

首都直下地震が起きた時にこのマンションの凄さがわかると思うよ。

[91: 匿名さん]

確かに建具は財閥系デべのタワーに比べて、安っぽいと思いました。あとはモデルルームの駐車場や待合室なんかも雑然としています。財閥系だと、モデルルームのアプローチも綺麗に植栽がなされており、ライトアップも美しく、マンションの完成予想図がイメージしやすくなっています。
が、それらの費用はマンション価格に上乗せされている訳で、ある意味、それがブランド品というものです。こちらは価格を考えると充分な作りだと思います。
リセールの際、どちらが良いのかは微妙ですね。こちらのマンションのほうが、新築価格が安い分、値下がり率が低くて勝ち組かもしれません。
断固安っぽくない！と言い張る方々は、武蔵小杉、新川崎、豊洲あたりの財閥系タワーを見学に行かれると良いのか思います。

[92: 匿名さん]

城南川崎横浜でタワマンを探してる人から見ると、専有部分の設備は間違いなく最低底。でも、川崎区内で新築マンションを探してる人から見ると、設備はまあ平均レベル。この議論はただそれだけの話。

[93: 匿名さん]

価格が最低水準なんだから仕方ないでしょ。
でもお買い得感は最高水準じゃないかな。

[94: 匿名さん]

財閥系のデベロッパー社員の給料はものすごく高いです。それだけ儲けているという事ですから、割高になるのは当然です。間違っても割安にはならない。

彼らは建設する物件の数も多く、マーケッティング（実際は広告代理店が絡んでいる）が巧みですからユーザーが求める価値を目に見える形で提供する事が出来ます。

間接経費が多くかかっているにも係らず、それを感じさせない商品作りがとても上手い。
上手いというより彼らがトレンドを自ら作っているのですから外さないのは当然ではあります（パリコレと同じですね）。

建具や設備の仕様は個別単価が素人でも解かり易い部分ですからマンション販売に置いて大切な要素です。

ですから、実際には（土地代を別に考えた場合の坪単価が同じであれば）信頼性に劣る新興デベロッパーの物件の方が財閥系より仕様が高い場合が多いです。

解かり易い仕様を良くすることで信頼性の相対的な低さを補っているからです。

しかし、高い買い物が悪いという訳では勿論ありません。財閥系は信頼性は絶大ですから、その安心感にお金を払うという選択も決して間違いではありません。高級ブランドのバッグを買う心理と同じだと思います。

本物件は、実績は乏しくても財務的には安定している電鉄系のデベロッパーが自社沿線の価値を上げつつ、しかし自社沿線の実力を解かりつつ、タワーマンションを企画した為、建物の質を高めつつ（電鉄会社は設備の質には異常な拘りがあります）販売価格を抑えた為、イメージがなにより重要であるタワー物件であるにも係らず、必要充分なレベルにとどめて企画した結果、未だに「安普請」と叩かれる結果を生みました。

タワーマンションという建物が持っている特長は欲しくても、ブランドには拘らないという検討者にとってはとても良い物件だと思います。本当にそう思います。Ａ棟は「新建築」という雑誌に掲載された作品です。これがどういう意味であるか建築関係者なら解かる筈です。

しかし、住まいとはブランドでありプライドであると考える方々にとっては問題外でしょうし、コストパフォーマンスを重視する方にとっては維持費を含め決してお買い得とは言えないという事になります。

皆さんの意見はどなたも間違って居ないと思います。

[95: 匿名さん]

>94
とても分かり易い解説ありがとうございます。おっしゃるとおりだと思います。
A棟は高層階が残っていることからも分かりますよね。6000万近い額を出せる人は、川崎駅西口や武蔵小杉の中古ブランドタワーや豊洲新築ブランドタワーが買えてしまう。そうすると、マンション自体のブランドや都内ダイレクト駅のブランドを選ぶのは、無理なからぬことです。
完売には高層階の値下げしかないのでしょうか。そうすれば、低層階で諦めている人が手が出せるので、完売が近づくかもしれません。
ただ、京急としては無理に完売させる必要もないのでしょうね。土地代が安い上、大規模なので、完売させなくてもぼろ儲けのような気がします。ゴクレと同じ手法です。

[96: 匿名さん]

今みたいにデフレ終焉からインフレ転換で先高期待が出てくると、
デベは無理に早売りする必要なんてないからね。
むしろ即日完売なんて値付けを間違えた戦略ミスと言える。

[97: 匿名さん]

ゴクレは粗利率50%以上で半分ちょっと売ったら利益が出るらしいね。

[98: 匿名さん]

資産価値を考えるならブランド力のある財閥系。
買うとき高くても値下がりしにくい。
むしろ経年優化で値上がりする物件も珍しくない。

しかし、資産価値より住みやすさを考えるならこの物件は選択肢。

[99: 購入検討中さん]

とても分かりやすく解説頂き参考になりますね。

[100: 匿名さん]

78
アベノミクスはお金の価値を下げる政策ですよ。円安で円の価値が下がりドルが高くなると、輸入価格が上がり物価が上がります。また、インフレはお金に対して物の価値が上がることです。
1000兆円を超える国の借金を破綻させずに維持していくには、お金の価値を下げる以外にありません。お金の価値が半分になれば、実質国の借金も半分になるわけです。年率2%づつインフレが続けば、35年でお金の価値は半分になります。
預金者や年金暮らしの方々が苦しくなる政策です。

[103: 購入検討中さん]

土手沿いから撮影してみました。ちょっとまえなので今はもっと高くなってると思います。
建物の構造など考慮すると価格は安いかと判断し、前向きに検討してます。
MR跡地はまだまだ先の話かと思いますが利便性向上する施設が出来れば尚いいですね。
競馬場商業施設も期待したいです。

[104: 匿名さん]

ネガ戦線にゴクレ関係者も参加させたいの？
ここの連中は。。。

[105: 匿名さん]

スレが伸びるのはいいこと。
枯れ木も山の賑わいでしたっけ？

[106: 匿名さん]

住みやすさを重視する富裕層は川崎市川崎区という時点で回避対象。

競馬場が近いだけに博打したい人を止める気はありませんが、資産価値を
求める方でここを検討されているならばご自身の資産評価眼を一度疑って
見ることを強くオススメします。

[107: 匿名さん]

MR跡地に京急Storeできたらマンション他近隣の方も行くでしょうし儲かるでしょうね

[108: 匿名さん]

首都直下地震
南海トラフ地震が起きた時、
建物の価値がわかるかもしれない。

東京スカイツリーと同じ構造だから

[109: 物件比較中さん]

ここを選ぶ人たちは資産価値なんて考えていないでしょう。
安いと思ううちに買っちまいましょうよ。

[110: 検討中]

いやーなんだかんだ安くないでしょ。
資産価値に重要な立地が良くないですよ。

[111: 匿名さん]

>106
価値があるのはデベより設計・施工だと思う。
一流デベ&姉歯設計&三流施工会社よりも、三流デベ&一流設計&一流施工のほうが１００万倍良い。

資産価値が営業の口癖となっている某マンションの施工会社は、近年川崎で欠陥マンションを建設し、異例の建て直し対応をしたばかり。
ここは天下の大林組。

[112: 匿名さん]

資産価値が高いとは思いませんが立地も言われるほど悪くはないと思うけどなあ。

[113: 匿名さん]

>110
立地は良いと思う。
駅力の高い川崎駅から歩ける距離、駅前、閑静、開放感など、最高の部類に入る。

[114: 匿名さん]

グーグルマップ見ると近くに高速が開通するみたいですね

[115: 購入検討中さん]

まさに川崎競馬場前にICができるようですよ。

[116: 匿名さん]

本当に着工するんですかね？

[117: 匿名さん]

>116
高速ICはできたほうがいいのか、できないほうがいいのか微妙

[118: 匿名さん]

MRの線路沿いまで綺麗に舗装されている。
MR跡地はリヴァリエに関与する生活利便施設ができるかもしれないね。
ミニ商業施設あたりかな

[119: 匿名さん]

>近くに高速が開通する

知らなかった。
どのあたりを通るのですか？

[120: 匿名さん]

川崎縦貫道路　４０９号の下
http://www.ktr.mlit.go.jp/kawakoku/409/traverse/map.htm

[121: 匿名さん]

川崎縦貫共同溝
ライフラインを地下化し、防災性・安全性の向上、無電柱化もされるようです。
http://www.ktr.mlit.go.jp/kawakoku/409/kyodoukou/index.htm

[122: 匿名さん]

完成イメージを見ると街路樹も植えられるようなので、街並が綺麗になると思います。

[123: 匿名さん]

この計画はいつ頃完了予定？

[124: 匿名さん]

うん十年単位では？あまり気にしない方が良いかとおもわれます、、、

[125: 匿名さん]

大師で高速降りる時先が出来ているようなかんじなんですけどね。

[126: 匿名さん]

>>111
ミッドマークの東亜の事だと思いますが、欠陥だした大京は一流財閥デベじゃないです。

資産評価では施工なんぞよりとにかく立地です。

三下のモリモト、悪名轟く長谷工施工でも、川崎クレッセントは全然値崩れしていません。

立地>>>>>>>>管理>>>施工

資産価値の基準となるのは、こんなもんです。
デベのブランドは管理が比較的マシになりやすい、というだけのバロメーターでしかない。

単純な資産価値ではミッドマークのほうが明らかに上です。

住みたいか、住みやすいかはまた別問題ですが。

[127: 匿名さん]

クレッセントは三井住友建設では？

[128: 匿名さん]

>126
下に見られていると勝手に解釈して、また資産価値、資産価値って空回りしながら反論したんだね。

>111をちゃんと見てよ。
一流デベ&姉歯設計のどちらも当てはまらないでしょ？

>111の後段は安心感の違いを言っただけ。

[129: 匿名さん]

欠陥マンションの責任取らされている施工会社が建てているマンションと、天下の大林組が設計・施工しているマンションのどちらが安心かってことね。

[130: 匿名さん]

確かに欠陥マンションのお蔭で、川崎市川崎区は欠陥マンションの多い町のイメージが定着しましたよね。
天下御免の大林組が設計・施工しているマンションが、この町のイメージを変えて頂けると言う事ですね。

[131: 匿名さん]

>128
ミッドマークを庇いたいわけじゃない。
施工はこっちのほうがいい。

でも資産評価は立地がほぼすべてです、ってだけ。
住環境はどちらも大差ないでしょうけどね。

ファミリー向けマンションを川崎区で、というコンセプトがそもそも微妙。

タワーを謳うような物件に目を向けるファミリーには尚のこと。

[132: 匿名さん]

世界に誇る大林組の技術

[133: 匿名さん]

要するに、姉歯マンションよりも一流の設計・施工会社が良いということに対する反論が、
>でも資産評価は立地がほぼすべてです、ってだけ。
と言うことなのですね。

あくまで個人的にですが、どれだけ立地が良くて資産価値が高いと言われても、私は姉歯マンションは遠慮しておきます。

あ、ミッドのことではありませんから、また誤解しないでくださいね。

[134: 匿名さん]

A棟も完売できてないのね。大師線でトリプル売り切るのは苦しそう、、、

[135: 匿名さん]

A棟はまだまだ売り切らない方が得策です。

[136: 匿名さん]

>135
なんで？

[137: 匿名さん]

DFSって大地震でどう機能するかも分からないのに信者はすごいな。
3.11で免震タワーは無傷、制震タワーは部屋の壁がヒビだらけ、ここはどうかな？

[138: 匿名さん]

>137
免震タワーは無傷ばかりではなかったよ。
もともと超高層ビルは固有周期が長いので、免震装置によって長周期化させても効果は小さい。

また、DFSは普通の制震構造とは全く違う。
普通の制震装置が地震エネルギーを１０数パーセントしか吸収せず、大地震のときしか効果が少ないのに対して、リヴァリエのDFSは地震エネルギーを７０パーセントも吸収し、小さな揺れから効果を発揮する。
地震だけでなく風を含む揺れに対応するという意味で「制震」ではなく「制振」の文字が使われているのも特徴。

[139: 匿名さん]

大地震きたら東京スカイツリーの傷と一緒でしょう。

[140: 匿名さん]

スカイツリーを免震で作ったら、免震装置が引き抜き力に耐えられず、倒れてしまうだろうね。
制振だからこそ、あの高さにできた。

[141: 匿名さん]

12月24日～1月3日休業とは・・・ゆとりの販売力、素敵です。

[142: 匿名さん]

スカイツリーはヒョロッとした棒状の構造なんで、マンションとは異質でしょう。

また、そんなにＤＦＳ構造が優れているなら鹿島や大成がどうして研究開発しないのか
という疑問はありますね。

大林組の技術者が、鹿島や大成の技術者をぶっちぎって優秀とも考え難いし。

[143: 匿名さん]

優秀なんだよ、特許とってるし、選ばれてるし

[144: 匿名さん]

↑
何の説明にもなっていない。
もう少し、ましな話のできる人はいませんか。

[145: 匿名さん]

>142
鹿島や大成は研究開発していますが？
DFSは特許なので大林組しか使えませんが、似たような原理を利用した技術は他社にもあります。
例えば鹿島には、スーパーRCフレーム構法や連結ダンパがあります。

因みにスーパーゼネコンの中で鹿島だけは「制震」という言葉を広めた会社として「制振」表記を使いません。

[146: 匿名さん]

Nu-DAMの連結ダンパ
http://www.kajima.co.jp/tech/seishin_menshin/str_ctrl/nudam/index.html

DFSと原理が似ていますね。

[147: 匿名さん]

DFSと原理が似ている。制震構造の技術をもつゼネコンの中でなぜ大林組が東京スカイツリーを建築することになったのでしょうか？鹿島や大成建設でも技術があるのなら出来るはず。日本一のタワーなのだから建築技術が一番信頼されているということでしょうか？

[148: 匿名さん]

大林組はトップクラスです。
今年は売上日本一になるのでは？
http://www.asahi.com/articles/TKY201311120352.html

[149: 匿名さん]

鹿島はＨＰでこう言ってるぞ。
「鹿島は業界に先駆けて制震・免震の研究に着手しました。世界初の制震ビルを完成させ、様々な研究を実用化してきました。 現在でも常に制震・免震のトップとして世界をリードし続けています。」

[150: 匿名さん]

大林は関西の会社なので東京にこれといった代表的な建物を
手掛けて居なかったので、どうしてもスカイツリーを建設したかった。

そのため儲けを度外視して建設を請け負いました。
（その宣伝効果は多大で結果的には会社にとって＋だったと思います）

決して他のスーパーゼネコンに技術で圧倒的に勝っているという
訳ではありません。
勿論、低い訳でもありませんが…。

同様にこの物件のプロジェクトも大林組にとって
東京進出における自社の技術披露の場として極めて重要な現場です。

設計者も自社であり、しかもエース級を投入している。
現場も他社、部外者の見学を受け入れ、確りと管理されています。
（同じ大林でも力の入っている物件とそうでない物件とでは現場の状況は大きく異なります）

Ａ棟竣工時には建設業界の業界紙や美術的建築のカタログである「新建築」で取り上げられるなど
大林組は自社が完成させた「建築作品」としてこの建物を発表しました。

なにより、鍬入れ式に社長が出席する現場なんてそうは無いです。

大林組だから安心という事ではなく

スーパーゼネコンが社運をかけて取り組んで居る現場であるという
分譲マンションではそうはない建物であるから価値があるのだと思います。