リヴァリエB棟ってどうですか？Part5

[匿名さん]

A棟とは所在地、共用施設が違うため、 別スレッドを作成しました。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（A棟）、1番8（B棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （A棟）、徒歩2分（B棟）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 （A棟、B棟）
間取：1LDK～4LDK
面積：57.87平米～93.05平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355425/
【ご本人様からのご依頼により一部削除しました。管理担当】

[785: 購入検討中さん]

Ｂ棟でいちばん眺望が良いのはどこでしょうか？
普通、北角低層が川辺との一体感でいちばんだと言うところでしょうが
角はガラス張りの部屋なので、両隣からのぞかれる感じで落ち着かないのではないかなと感じています。

[786: 匿名さん]

やはり南角か北角の中層あたりが絶妙。せっかくタワーだから基本的には高層がいいかもね
でも、このマンションは45度角度ついてどの方角も良い眺望が得られるよ

[787: 匿名さん]

＞781
わたしもそれ、思いました。
地震損壊に限らず利用率が低ければ、タワーパーキングを耐用年数超過とともに中止にしてもいいですよね。一つのアイディアとして。

それから大規模物件ですと、スケールメリットで積立金の運用益もそれなりに出せるのかなとも思っています。

[788: 匿名さん]

管理費の大部分を駐車場使用料で賄っているから、
タワーパーキングを中止にすることで減る収入を何とかしなければならないね。

[789: 匿名さん]

今週は7戸売れましたね。

[790: 匿名さん]

あくまでも仮の話ですが、
仮にタワーパーキングをやめても平置き駐車場に車を移すだけですので駐車場収入は減らず、
タワーパーキングの維持管理費用がなくなるのかなと思っています。

運用については国債やすまいる債くらい買っているところも多いようですね。
費消流用には眼を光らせないと。

[791: 匿名さん]

それって、もともと駐車場収入が全然少ないってことでしょう。
積立金の運用益どころか、積立金があるの？という話になるのではないですか。

[792: 匿名さん]

あくまでも仮定の話で、将来カーシェアリングなどの利用により駐車場利用率が低下した場合です。
平置き駐車場だけで済めばタワーパーキングはいらないので。

また、修繕積立金は大規模修繕を行うまで今後増えていきますし、
駐車場収入は修繕積立金に直接の影響はないため、別の話ですよ。

[793: 匿名さん]

なんか話がかみ合ってませんが、駐車場料金のほとんどは
管理費に充当されてるので、タワー駐車場を利用しなく
なるということは、即管理費の不足につながるんですよ。

管理会社への「管理委託費」が仮に100万円だとすると、
住民が「管理費」として払っている金額の合計では
80万円（例）とかにしかなりません。

そこに駐車場利用料の20万円を加えることで、
はじめて管理会社に払う「管理委託費：100万円」に
なるわけです。

ここでいう「20万円」というのは、ターワー+平置き
全駐車場利用料の8割とか9割に相当する額です。

逆に言えば、１戸あたり12,000円とか14,000円とかいう
管理費は、駐車場収入の大半を管理費に組み込むことを
前提に、割り振られている金額です。

タワー駐車場の利用をやめるのであれば、
管理会社に管理委託費を下げるよう交渉するか、
各戸の管理費を上げるしかなくなります。

[794: 匿名さん]

駐車場収入を修繕積立ではなく管理費として使いきってるなら、地震がどうこうとかいう問題じゃないけど本当ですか？

[795: 周辺住民さん]

味の素川崎工場で大規模火災みたいですね。
たしかここよりも近いマンションがあるんだっけか。

[796: 匿名さん]

味の素川崎工場の火事なんてどうでもよい。

それより、ここは駐車場収入を管理費として使いきってるのか？
普通は余らせて修繕積立金会計に回したりしてるんだが。

[797: 匿名さん]

高さ制限がある地区は、天井が低いイメージですが。
ここも低いですか？

[798: 匿名さん]

>793
議論の前提は、タワーパーキングをやめても駐車台数は変わらないのですよ。
つまり、駐車場収入は減らないという前提です。

>796
まだ1年経っておらず決算を見ていないのでわかりませんが、
回すんじゃないでしょうか？

[799: 793]

タワーパーキングって、140台ぐらいあるんじゃないですか？
その台数を置ける土地なんて余ってないでしょう。

駐車場収入を管理費として「使い切ってる」は言い過ぎかも
しれませんが、大半を管理費に組み込むことで、高額な
管理費が購入者の購買意欲を削がないように１戸あたり
の管理費を安く見せているということです。

駐車場利用料が平均２万円、駐車場の数が４００だとすると、
月額８００万円。

その内６００万円とか７００万円が管理費になる前提で
各戸の管理費が割り振られています。

極端な話、駐車場を利用する人が１人もいなくなった
場合、駐車場の維持管理が困るだけではなく、マンション
全体の管理費が足りなくなるということです。

[800: 793]

もしかして
「現状、タワーパーキングを利用しているのが10台ぐらいで、
平置きの方に10台以上空きがあるから、そこに移せばタワー
パーキングは丸々空くし、使わなくてもＯＫ」ということを
言いたいのですか？

もしそうであれば、確かに駐車場収入の金額は、タワーに停めようが
平置きに停めようが「減らない」かもしれませんが、それは↑のように
800万円のうち仮に600万円を管理費委託費に計上する場合、
駐車場利用料が半分の400万円しかなかった場合には、既に
マイナス200万円の状態で、それが「変わらない」ということです。

[801: 匿名さん]

775辺りからの話を追ってもらえばわかりますが、
最初は地震の話から始まって、
将来カーシェアリングの利用などで駐車場の利用率が下がった場合の話になっています。

>駐車場利用料が半分の400万円しかなかった場合には、既に
>マイナス200万円の状態で、それが「変わらない」ということです。

まさにそういうことであり、
それゆえにタワーパーキングをやめてコストダウンするのかな〜ということですね。

[802: 匿名さん]

タワーパーキングの収益ってタワーパーキングのみに回されてるんですか？

であれば良いのですが、その他マンション全体の管理費に影響するようだと、
利用率低いからやめよう、で済まないんじゃないの？

あと、機械式、タワー式の駐車場はメンテコストは計画してても
設備更新までは見込んでないケースがあります。
機械式、タワー式は25〜30年で耐用年数ですから、メンテで
追いつかなくなった時に揉めてますよね。

ここの修繕計画はわかりませんが。

[803: 匿名さん]

また違う人かな？
マンション全体の管理費に関わる話であることはわかると思うし、将来の可能性や検討の選択肢を挙げているだけなので、物事の趣旨を履き違えない方がいいですよ。

[804: 匿名さん]

港町　味の素工場　黒煙もうもう。空真っ黒。大師線遅れ発生。
最近、工場事故多いね。今日は愛知の新日鉄も火災。先日は三菱マテリアル。