リニア「始発駅」で品川駅周辺エリアは注目でしょうか？その10

[近所をよく知らない人]

2027年開業予定の「リニア中央新幹線」の着工が2014年4月と目前に迫りました。東京オリンピックの2020年開催も決定し
ますます注目を集める品川駅周辺エリア

国内都市へ容易に移動できるターミナル駅や国際ハブ空港化が決定した羽田空港に近い利便性を持つ品川駅周辺エリアの将来性とリニア計画の進展を論じるスレッドです。
東京都が定めた、副都心に準ずる地域。交通の要衝であり、多様な機能を備えた複合拠点として再開発が進められている地域であり、リニア始発駅の品川駅のメリットを享受できる港南、高輪地区はもちろん芝浦、品川地区や山手線新駅など周辺地区の話題も歓迎です。

品川駅周辺エリアは新しい価値観における都心の超一等地へと変貌していくのでしょうか？
①新幹線や羽田などにアクセス性No,1
②大手町など都心に通勤30分圏内
③湾岸眺望のシーサイド立地
④公園や運河沿いの遊歩道、店など開放感のある町並み
⑤海風のおかげで、汚い空気が滞留することなく空気がきれい
⑥駅前には商業施設や大企業が集積
⑦リニア始発駅が決定し東京の玄関に
⑧広域災害の援助拠点となるほどの耐災害性の高さ
⑨国際ハブ空港化が決定した羽田空港に都心区で最も近い立地

前スレ　リニア「始発駅」で品川駅周辺エリアは注目でしょうか？その9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/362340/
物件URL：https://saiyo.jr-central.co.jp/business/maglev.php
施工会社：ＪＲ東海
管理会社：ＪＲ東海

[620: 匿名さん]

分譲タイプもありますかね、

だとすると、認知的に新駅の名前は港南がいいと思いますが。

[621: 匿名さん]

>>620
JR東日本が、単独で所有している一等地を
わざわざ分譲にして他人に譲るとも思えませんが。

[622: 匿名さん]

じゃあ、３棟オール賃貸、もしくは定期借地ですか？

[623: 匿名さん]

>>622
将来不動産価値下落で減損出すリスクを考えれば自社での賃貸は可能性低いな。定期借地で大手デベ主体の賃貸マンションならあるかも。

[624: 物件比較中さん]

>>622
それじゃ売却する意味がありませんね。
JRは運営上は無駄な資産を減らさないといけない会社ですから。
オフィスビルは土地を保有したまま自社で投資賃貸にする可能性はあるかもしれませんがね。

[625: 物件比較中さん]

>>624
ただ。JRの土地活用会社はとんでもなくやる気のない出向おじさん達がのんびり会議やって時間つぶすための会社ですから専門家に丸投げするんじゃないかな？
利用者目線ではユルユルの方が美味しいですが。

[626: 匿名さん]

>>623

都心の賃貸タワーマンションはほぼ確実にREIT物件ですよ。芝浦アイランドとかそうでしょ。

[627: 匿名さん]

http://www.nikkei.com/article/DGXLASGG22H0I_V20C14A8TJM000/?dg=1
新幹線、目指せ時速400キロ　ＪＲ東が車体軽量化

リニアの影が薄くなる。品川駅を通らない羽田新線といい、東による東海への攻勢が続きますなぁ。

[628: 親同居さん]

新幹線は時速400kmが限界なのに対し、リニアはその気になれば時速600km以上で営業運転が可能
はっきり言って勝負にならない
羽田新線が通らないのは残念だが、線形的に致し方ない

それよりも、塩浜方面の貨物線旅客化を期待しようじゃないか
こちらは品川乗り入れの可能性は充分ある

[629: 匿名さん]

>>627

そもそも、ガイドウェー方式は巨大地震時の脱線対策も考慮されていた。
東北地方太平洋沖地震から10年以上は活動期にあり巨大地震の恐れはあると言われているのに、それでもレール方式の高速化は狂気としか思えない。

いくら脱線防止ガイド対策をしても上越新幹線の脱線をわすれたみたいだ。リニアは粘着方式よりも制動力は強い。
まるで中国鉄道部みたいな感じだ。

[630: 匿名さん]

JR東日本の新幹線は、田園地帯を走るエリアが多いために
騒音を無視したスピードアップが可能なんじゃなかったっけ？

[631: 匿名さん]

>>630

>>騒音を無視したスピードアップが可能なんじゃなかったっけ

それは出来ません。
最高70dbまでの環境基準の法律があるから。

[632: 匿名さん]

品川が益々便利になる影響か、新築分譲の湾岸物件が強気価格の影響か分かりませんが、品川港南のWCTの中古価格は相当高くなっています。しかも、順調に成約しているそうです。

[633: 匿名さん]

3.11のあと、内陸に退避するためかたくさん中古が出ましたよね。いま値上がってるんですか？
でも内陸も相当高くなってますから、早く退避した者にとっては別に損した気分にはなりません。


東海道新幹線の高速化はリニアの相対的価値を落とすから、JR東海は絶対にやらないんでしょうね。

[634: 匿名さん]

3.11の時は湾岸物件の人気は一時下がりましたが、人気は回復しているそうです。
特に、品川駅周辺は大規模マンションの開発余地がほとんど無いこともあり、既存マンション（特に、比較的高級なタワーマンション）が高騰しているようです。

[635: 匿名さん]

>>633

>>でも内陸も相当高くなってますから、早く退避した者にとっては別に損した気分にはなりません。

内陸だからと言って埋立地よりはマシとは言えない。
傾斜地の広島の惨状を見ていない？

>>東海道新幹線の高速化はリニアの相対的価値を落とすから、JR東海は絶対にやらないんでしょうね。

本当に無知の極みですね｀
曲線半径2500mが、高速化の阻害になっているんですよ。
N700の空気バネでの車体傾斜をもっても、300km/hは出せないんですよ。

さらにこの曲線半径2500mになったのは何故か？
当時の世界銀行の融資条件と関係します。

最高260km/hはまかりならん、210km/hにしろと世銀が言って来たのです。

無知は本当に哀れです。

[636: 匿名さん]

結局、東海道新幹線は高速化しない。かわいそうに

[637: 匿名さん]

＞品川駅周辺は大規模マンションの開発余地がほとんど無いこともあり、既存マンション（特に、比較的高級なタワーマンション）が高騰しているようです。

開発余地がほとんど無いことが、高騰の要因ですか。
それなら新駅で用地がたくさんできたら、暴落ですね。

[638: 匿名さん]

暴落wwwwwwwwwwww


待ってりゃ中古を安く買えるって

そりゃ無理だろ

[639: 匿名さん]

＞本当に無知の極みですね｀
＞曲線半径2500mが、高速化の阻害になっているんですよ。
＞N700の空気バネでの車体傾斜をもっても、300km/hは出せないんですよ。

東海も、いままでも高速化をし続けているが。
軽量化、空力、サスペンション、同じ曲率半径でも遠心力は下げられるんだよ？
東も、新幹線の車体の軽量化によって高速化する。
物理をちゃんと知らないとダメだね。
それに、直線部分で最高速を伸ばせばいい。

[640: 匿名さん]

>内陸だからと言って埋立地よりはマシとは言えない。
>傾斜地の広島の惨状を見ていない？

湾岸を早く撤退して内陸に移って良かったと言っている人に広島の災害を引用するとは不謹慎。
現地の方の心情をかんがえても、即削除したほうがいい。

[641: 匿名]

新駅できて、新駅周辺にタワマン等が供給されても、品川の物件が暴落するとは思えない。
新駅に停車予定は各駅2路線のみ。
品川は将来のリニアも含めた超ターミナル。
駅力が違いすぎ。

[642: 匿名さん]

>>641

本当だよな。品川に限らずだけど暴落の実例みてみたいわ

[643: 匿名さん]

本文：
>>636

東北新幹線が4000mの曲線半径であっても、400km/hなんて狂気の沙汰ですよ。
311時は、仙台以北で電化柱の倒壊、橋桁のズレ、脱線に繋がる軌道の変状があったし。
一体そんな速度で断層が動く直下型地震でユレダスもまにあわない非常制動が間に合うのか？

間に合わないのは、中越地震時の直下型地震で上越新幹線が脱線と軌道離脱で証明しています。

今後もM9と行かなくても、巨大地震が発生したらどうするか？

ただ、新幹線に限らずリニアも超高速からの極端な非常制動には航空機同様にシートベルトが必要じゃないのか？と。

[644: 匿名さん]

禿げしく同意!!

近い将来において、品川駅周辺に大規模タワーマンションが建設さえる可能性は低いので
品川駅周辺の既存の大規模タワーマンションは今後も安定的に人気が継続すると考えられる。

港南方面でしたら、Vタワー、WCTが人気でしょう。
定借で割安分譲のシティタワーはかなり高騰してしまったので、今後の動向は読めないですね。

[645: 匿名さん]

というより、高騰の理由が
>634の
>開発余地がほとんど無い
の仮定に従うと供給がたくさんあり過ぎると売れ残るという正論に過剰反応しすぎだよ原住民。
634の仮定について間違っている指摘を。それじゃないと読解力が低く思われても仕方ないよ。

[646: 匿名さん]

新駅に新築タワマンが数棟供給されたら、品川で中古を売るときに今よりずっと条件が厳しくなるでしょうよ。
3.11で一度人気が落ちて学習してここを撤退した人は二度と選ばないだろうから、買い手も少ないだろうし。

[647: 匿名さん]

そもそも、3.11の時は品川駅周辺のタワマンってどんな感じだったんだ。
被害、揺れ状況など、ガセではなく正確な情報求む!!

[648: 匿名さん]

すぐ目の前の大学のグラウンドが液状化で水浸しのyoutubeがあったはず。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0001377251/?sc...
９０平米で7,400万円。坪270万。高騰と言えないじゃないか。
３５戸も中古に出てるけれど、この３年間ずっと３０～４０戸ほど出てるよね。

[649: 匿名さん]

>>648

35個中古が出てるっていうのはどこを見れば分かるの？
90平米で7400万ならむしろお買い得価格だね。

[650: 匿名さん]

今の中古相場よりうんも安く新築が分譲されれば中古相場は下落するけど安く新築分譲されるのは無理でしょ。

それに万が一安く分譲されたら大人気になった定借とはいえシティタワー品川みたいに瞬間蒸発して周辺相場には何の影響も与えないと思う。

ワールドシティタワーズみたいな大規模マンション分譲されたのに開発効果なのか既存の非タワーマンションの中古は逆に上がったよ。

[651: 匿名さん]

>>648

その部屋分譲時いくらか知ってる？

5880万だよ

[652: 匿名さん]

>>651

凄い高騰ぶりだ。
割安なになる西向きでこの価格だと、他の向きの坪単価はもっと高そうだね。

[653: 匿名さん]

>>648
情報が古い。グラウンドはあの後とっくに地盤改良済み。

[654: 匿名さん]

>651
初回分譲時の価格は、いま話の流れになってる3.11となにか関係ある？
3.11直前はWCTは再販期だったから、坪300万超えだったでしょう？
3.11のあと人気下落してそれから「高騰」って。。。。。

[655: 匿名さん]

90平米で7400万ならむしろお買い得価格だね。

それでも成約してないんですけどね。
いつもヤフー不動産で検索すると３０戸以上でてくる。

[656: 匿名さん]

>>655

グロスが7000万超えると厳しいみたいですね。同じ坪単価で７０平米台なら流動性あるけどね。
流石にリフォーム必要だろうし仲介手数料もあるから8000万近くなる。

[657: 匿名さん]

最初に買った人ならまだまだ下げても転売益出るから6800万くらいで指値すると成立するかも。
まあ相手の事情によるけどね。空室みたいだから売り急いではいないのかも。

[658: 匿名さん]

>>655
今見てきたら、なんのことはない
同じ物件を幾つもの仲介会社に頼んでダブって載っているのがある。
実際には３０戸も無い。

>いつもヤフー不動産で検索する
ほど、興味津津なのに
そんな基本的なことも知らないで見ているの？

[659: 匿名さん]

>>655

不動産は時価とはいえ、すでに築七年なのに分譲価格に1500万上乗せされてお買い得と思えるかは微妙なところだね。

[660: 匿名さん]

>659
それいったら、中央区や江東区の中古タワマンだってお買い得と思えるかどうか。

[661: 匿名さん]

購入者が会社員と仮定すると、頭金が多くない場合、7000万だと二馬力が前提だね。

しかし、勝どきや晴美の新築タワマンの分譲価格、タワマンによっては凄い高額ですね。
会社員には買えない、あるいは二馬力前提ような価格設定のタワマンも建築中ですね。

個人的にはターミナル駅の品川の方が便利だと思うので、品川の中古タワマンを
買ってリフォームした方が良さそうに思えるなぁ。
地下鉄しか使わないとかいうなら話は別だけど。

[662: 匿名さん]

>実際には３０戸も無い。
２０戸だとしても中古多すぎだし(苦笑)売れないのか？

[663: 匿名さん]

>>662

2000戸あるからね。そんなもんだろ。

[664: 匿名さん]

総戸数2,000余りだから、1〜1.5%程度。これ、多いって言うの？

[665: 匿名さん]

663 気が合いますね！

[666: 匿名]

この立地で1%ちょいの中古はかなり少ないでしょう。
転勤とかもあるでしょうし。
大抵は2〜3%くらいの中古が出ます。
住み心地がよいのでしょうかね。

[667: 匿名さん]

タワマンで１％も売りに出てるなんてどう考えてもダメでしょ。
それでいいと思ってる方がスゴイ。

[668: 匿名さん]

内陸タワマンだと1棟につき、中古売り出し2～3戸。
20戸とか、どうなの

[669: 匿名]

ではタワマンはなぜ1%の中古はダメと言えるのか？
投資目的での購入、賃貸目的での購入も多いので、むしろタワマンの中古は出やすいと言える。