ファインフラッツ京都桃山御香宮ってどうですか？

[匿名さん]

京阪電鉄不動産がJR奈良線桃山駅3分のところに計画しているマンションです。
売主やゼネコンの評判はどうですか？
この地域の生活利便性はどうですか？
マンションは管理を買えと言われますが、将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕計画はどうですか？
永住目的とはいえ、経年による資産価値の維持率は高くなりそうですか？
標準世帯の上下水道料金は大阪市と比べて年間1万6千円程度高いようですが、京都市や伏見区の行政・財政・教育・学区・保育園・幼稚園はどうですか？
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

売主：京阪電鉄不動産株式会社　http://www.keihan-kiss.co.jp/
施工会社：株式会社かねわ工務店　http://www.kanewa.co.jp/
管理会社：京阪カインド株式会社　http://www.keihan-kind.co.jp/
販売提携（代理）：アーバンライフ住宅販売株式会社　http://www.urbanlife-jh.co.jp/

【参考】
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...
ファインフラッツ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=key&...

【マンションコミュニティ】
ファインフラッツ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%8...
京阪電鉄不動産
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BA%AC%E9%98%AA%E9%9B%BB%E9%8...
伏見区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BC%8F%E8%A6%8B%E5%8C%BA


全体概要
名称 ファインフラッツ京都桃山 御香宮
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島1番1
交通 JR奈良線「桃山」駅 徒歩3分、近鉄京都線「桃山御陵前」」駅 徒歩4分、京阪本線「伏見桃山」駅 徒歩5分
地域・地区 近隣商業地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、15M第3種高度地域15M第1種高度地域、旧市街地型美観地区、山ろく建造物型修景地区
地目 宅地
建ぺい率 64.49％
容積率 222.41％
敷地面積 1752.62m²
建築面積 1130.17m²
建築延床面積 4369.35m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上5階建
建築確認番号 第ERI13040576号（平成25年9月25日）
総戸数 51戸
間取り 2LDK、2LDK+F、3LDK、4LDK
住戸専有面積 54.49m²～91.85m²
バルコニー面積 6.01m²～12.93m²
ルーフバルコニー面積 26.73m²
サービスバルコニー面積 0.72m²～7.55m²
テラス面積 10.80m²～14.80m²
専用庭面積 18.60m²～56.69m²
室外機置場面積 0.77m²～2.68m²
アルコーブ面積 1.08m²～4.27m²
ポーチ面積 6.44m²
MB面積 0.40m²～1.20m²
駐車場 9台（機械式6台、来客用平面3台）
自転車置場 56台（スライド式）
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
事業主（売主） 京阪電鉄不動産株式会社
〒540-6591 大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル1階）
宅地建物取引業免許　国土交通大臣（3）第6056号・近畿地区不動産公正取引業協会
販売提携（代理） アーバンライフ住宅販売株式会社
〒658-0015 神戸市東灘区本山南町8丁目6番26号 TEL.[phone]
宅地建物取引業　国土交通大臣（4）第5814号
設計・監理 株式会社東洋設計事務所
施工 株式会社かねわ工務店
管理会社 京阪カインド株式会社
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有、建物専有部分：区分所有、建物共有部分：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
分譲後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定 平成27年5月中旬
入居開始予定 平成27年6月下旬

駐車場等敷地概要
名称 駐車場等敷地
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島1-30
用途地域 第一種中高層住居専用地域
地域地区 15M第一種高度地区、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、山麓型建造物修景地区「第一種中高層住居専用地域」
地目 宅地
建ぺい率 60%
容積率 200%
敷地面積 202.94m²
駐車場 10台（機械式9台、平面1台）
自転車置場 20台（平面ラック式20台）
ミニバイク置場 5台
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有
完成時期 平成27年5月中旬

販売概要
販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
予定最多販売価格帯（税込） 未定
販売予定時期 平成25年11月上旬
※間取り・面積等は販売住戸全体を対象として記載しております。期分け後の販売戸数は本広告時にお知らせいたします。

[101: 物件比較中さん]

エスリードは伏見桃山の他にもありますね。イニシア伏見丹波橋の東側が更地になってエスリードの建築の看板があがっています。丹波橋駅徒歩5分ですね。伏見桃山よりも1年後のようですけど。

[102: 匿名さん]

>>101
そうなのですね。
初耳でした。

日本エスリード、プレサンスコーポレーション、日商エステムと
投資マンションの電話営業屋さんがファミリーに進出して大活躍してますね。

エスリード丹波橋のスレッドらしきものがありましたがスレッド名にも何にも書いてなかったので見落としていました。
京阪丹波橋から徒歩５分、近鉄丹波橋から徒歩８分前後になるのでしょうかね。

丹波橋に新たにマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367570

https://maps.google.co.jp/maps?q=イニシア伏見丹波橋&ie=UTF-8&ei=Onu7UsGfDsm0kgXVgoHIDw&ved=0CAoQ_AUoAg

[103: 匿名さん]

丹波橋、桃山御陵近辺に、これからも数棟マンションが
建築されますが、桃山学区はこの物件だけです。

[104: 匿名さん]

4LDKが多いほうが永住率が安定しそう、
間取りの振り分け次第かなあ、
2LDKは住んでみて狭いとか感想が出てきて引っ越すケースもありますよね。

他の考えとしては夫婦2人の永住先としてここの2LDKが多くの人から評価されていれば問題ないとは思います。

[105: 匿名さん]

ファイン良いなと思ってたんですが
この周辺に、今度はパラドールやエスリードが建つようです。
物件を近くで比較できるのは嬉しいなと思います。
だんだんとこのあたりも雰囲気が変わってきそうですね。

[106: 匿名さん]

知人に聞いたんだけど

確かにまだこの伏見周辺ではマンションがまだまだ建つよって。

昔の伏見の雰囲気よりも明るくなってきている気がする。

だからこそ、たくさんの物件を比較しすぎて

望む間取りの物件がなくなったらイヤだと思うけど

価格だけじゃなくて設備とか好みのものを選びたい。

誰もが思うことだと思う。

[107: 匿名さん]

>日本エスリード、プレサンスコーポレーション、日商エステムと
>投資マンションの電話営業屋さんがファミリーに進出して大活躍してますね。

それはどこ情報なのでしょうか
まぁどんな会社でも営業は付き物で仕方ないかなとも思いますが
何度も電話営業されるのはごめんかなと・・
資料をとりよせようかと思ってましたが少し考えようかな

[108: 匿名さん]

駅にも近いという点で決めようかと思ってましたが
駐車場が確保出来るという点でエスリードにしようか迷っています。

うちは、他と比較したりしていますが
そんなにしつこく電話営業された経験はないです。

[109: 物件比較中さん]

エスリードは駐車場がさらに少ないのでは？　パラドールは多いみたいですけど。

[110: 匿名さん]

水害は大丈夫かな〜？
昨夏の長雨で特別警報がでた時は　伏見のあちこちに避難勧告がでましたよね。
ファインフラッツあたりは大丈夫だったけれど…他はどうなんでしょ？

[111: 匿名さん]

１１０さん
あの大雨の時は、西京区や伏見区、南区と大変そうでしたね。

友人が久我周辺にたくさんいますが、みんな避難勧告が出て
近くの小学校へ避難していました。

でも、戸建て家の子もマンションの子も家は大丈夫でした。

あれだけの大雨はそうそうないとは思いますが
いつ何があるかわからないことは確かですね。

[112: ご近所さん]

同じ伏見区だからといって、久我周辺と桃山は全然違う地域ですね。

もともと湿地帯とか池とかの場所に家たてたら水害の危険があってあたりまえ。

治水が今よりも悪かった江戸時代から人がすんでるとこは水害はあまり関係ないですよ。

[113: 匿名さん]

川が近い場所はどこも心配だと聞きますよ。
ここだけは大丈夫というとこなんてないのかなと思います。

[114: ご近所さん]

京都市のハザードマップみれば危険度の高い低いはわかりますよ。
桃山のあたりはわりとましなのでは。
低地は氾濫した水がたまってしまうから被害が酷くなるでしょうね。

[115: 匿名さん]

JR桃山のあたりは、実質山の中腹のような高台にあたると思います。
近鉄の桃山御陵前駅などのほうに向かって下り坂になっているので。

[116: 匿名さん]

川の近くは水害の心配がありますし

山の近くも山の災害がありますし

その点ではどこでも同じかなとは思いますね

[117: 匿名さん]

家を買う時には　周囲の建築条件と土地の地盤の固さを確認し　ハザードマップもチェックしたうえで納得して買うのが良いと思います。あとは　予想外の出来事が起きたら　その時はその時。
色々確認したけれど　ここは大丈夫そうですね。
駅近くで　閑静な住宅ってなかなか無いですしね。良さそうですね。

[118: 買い換え検討中]

地域はいいと思います。ただ、南側が高層マンションにかこまれてしまっていて眺望が悪いですよね。

土地も変な形状で、駐輪場がへんなとこにあったり、なんか無理につくってる感あります。

また、この価格ならもっと市内でも買えるんですよね。

まだけっこう売れ残ってますね。

[119: 匿名さん]

ここでなくては!と感じるものが残念ながらなかったです。
駅に近くても駐車場はもう少し確保されるべきだったかなと思います。

[120: ご近所さん]

ここの徒歩圏内（24号線東側）の月極駐車場はほぼ埋まっています。それで私もここは断念しました。

[121: 匿名さん]

マンションギャラリーに行ったら、駐車場は近所の月極を確保してくれるって言っていましたよ〜。
でも　マンションの値段が高すぎるので　他を探します。もっと安ければいいのにね〜。

[122: 買い換え検討中]

駐車場確保といっても、わずかだし、けっこう離れてますね。
マンションの駐車場も細い道通らないと入れないし、車必要な人にはむきませんね。

[123: 周辺住民さん]

確かに24号線に出るための西向きの渋滞の多い（ひどい時はJRの踏切を跨ぎます）大手筋に面しているので、特に朝のラッシュ時間帯は駐車場から出るのはもちろんのこと、入るのも少し時間がかかりそうです。御香宮の交差点の信号が何とかならないものかといつも思ってここを通ります。

駐車場確保の件は昨年10月にマンションギャラリーで営業の方に尋ねてみたところ、「探してはみるが、他の近隣の場所で必ず確保できるとは現時点ではお約束できない」とそっけなく言われました。その時は。

それで後日この桃山学区エリアで営業している他の不動産屋さんにこの地区（24号線東側）の駐車場の空き状況を確認したら、ファイン絡みで業者さんが押さえにかかっているけど「明らかに需要と供給のバランスがあってない」と聞いてます。

結局、私は駐車場を2台（1台は月極）確保できる条件もあった別の中古物件を選択しました。このマンションのその他の内容には非常に後ろ髪を引かれましたが、車を使わないという選択肢は今の私にとっては絶対ありえないし、そもそも桃山学区に拘っていたので、苦渋の決断をした次第です。

[124: 匿名さん]

桃山学区だし、坪200万超えでしょうか？
このエリアで苦戦してるのはめずらしい。
もう完売でしょうか？

[125: 物件比較中さん]

売れ残っていますね。チラシがよく入っています。
駐車場も難点でしたけど、いくら桃山学区といっても高すぎると思いました。
そこまでの価値はないと思いやめました。

[126: 匿名さん]

残ってるのは、何階でしょうか？
価格から考えると、一階ですかね･･･

[127: 匿名]

一階はすべて埋まっていた記憶がありますねぇ
間違ってたらすみません

[128: 購入検討中さん]

一階は売れましたよ。値段的には3千万前半で一階北来た向きで苦戦してたみたいですが。売れましたね

[129: 匿名さん]

ラスト１邸4,900万円台です

[130: 周辺住民さん]

私には高嶺の花だけど、学区も立地も良いので、住める人がうらやましい！と素直に思いました。

[131: 社宅住まいさん]

私も定年後のＵターンで購入検討でしたが、定年まで数年あるのと、その間を賃貸した場合に物件価格が高めにつき賃貸収入の利回りが厳しいように思い踏み切れませんでした。
数年後に売りに出た場合はいくらくらいになるのでしょうかね？？？
立地的に上がるような気がします。ならば購入すべきやったかしら！！
御香宮さんのお水を洛中のど真ん中から汲みくる老舗の方もいらっしゃるくらいだし・・・
購入された方がホンマにうらやましいです

[132: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

キャンセル発生したみたいですね
営業さんから連絡もらいました

なかなか高値の部屋みたいなので躊躇しますが、値引き交渉OKとの事！

ちょっと興味津々です

[133: ご近所さん]

多分、京阪ケチだから値引き難しいんじゃない。
販売のアーバンライフにそんな力ないでしょ。

せいぜい値引きを餌に呼んで交渉無理でしたってケースになるのがオチ。
定価で買う客いたらそっちに売るんじゃない。

[134: 匿名さん]

確かに釣りかもね。興味津々ならば、わざわざここで言うことない。

[135: by入居者 [男性 30代]]

無事完売ですね。
高いマンションなだけにそれなりの方が住人になるのではと安心しております。
地域の治安も良いので、閑静に暮らすにもってこいではないでしょうか。
京阪不動産は高島屋の南側や岡崎にもレジデンス建設中ですね。
あくまで安売りは避けていただければと思います。

[136: 匿名さん]

中古ででてますね。
http://www.athome.co.jp/mansion/1031347614/?BKLISTID=030PPC

[137: 匿名さん]

これは新築の売れ残り在庫をデベロッパが仲介に依頼してるの？
それとも流行りの転売屋業者ですか？
新築から見てどれくらい上乗せされてるんですか？
購入する人は仲介手数料３％も掛かるし間取りや内装も選べないのに買うのはなんでだろう？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_ag/2qClqKZp7Mi5DKsIt...
ファインフラッツ京都桃山御香宮 5階
価格 6,980万円
間取り 4LDK
専有面積 91.85m2（壁芯）
所在階/建物階 5階/地上5階建て
主要採光面 南西
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島　[周辺地図]
交通 奈良線 「桃山」駅 徒歩3分
近鉄京都線 「桃山御陵前」駅 徒歩4分 　[その他交通]
築年月 2015年5月(築1年未満)

[138: 転売？]

>>137
はじめは5800万円位だったと思う

[139: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[140: 匿名さん]

もう売りに出てます？

[141: 通りがかりさん]

ここ壁白化現象おきてるよね？
表向きの駐車場は、錆液が滴ってる
サビ防止の塗装して貰えなかったのかな、

[142: eマンションさん]

>>141 通りがかりさん
壁から白い液垂れしてますね
表の駐車場は錆の液垂れが凄い