ファインフラッツ京都桃山御香宮ってどうですか？

[匿名さん]

京阪電鉄不動産がJR奈良線桃山駅3分のところに計画しているマンションです。
売主やゼネコンの評判はどうですか？
この地域の生活利便性はどうですか？
マンションは管理を買えと言われますが、将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕計画はどうですか？
永住目的とはいえ、経年による資産価値の維持率は高くなりそうですか？
標準世帯の上下水道料金は大阪市と比べて年間1万6千円程度高いようですが、京都市や伏見区の行政・財政・教育・学区・保育園・幼稚園はどうですか？
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

売主：京阪電鉄不動産株式会社　http://www.keihan-kiss.co.jp/
施工会社：株式会社かねわ工務店　http://www.kanewa.co.jp/
管理会社：京阪カインド株式会社　http://www.keihan-kind.co.jp/
販売提携（代理）：アーバンライフ住宅販売株式会社　http://www.urbanlife-jh.co.jp/

【参考】
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...
ファインフラッツ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=key&...

【マンションコミュニティ】
ファインフラッツ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%8...
京阪電鉄不動産
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BA%AC%E9%98%AA%E9%9B%BB%E9%8...
伏見区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BC%8F%E8%A6%8B%E5%8C%BA


全体概要
名称 ファインフラッツ京都桃山 御香宮
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島1番1
交通 JR奈良線「桃山」駅 徒歩3分、近鉄京都線「桃山御陵前」」駅 徒歩4分、京阪本線「伏見桃山」駅 徒歩5分
地域・地区 近隣商業地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、15M第3種高度地域15M第1種高度地域、旧市街地型美観地区、山ろく建造物型修景地区
地目 宅地
建ぺい率 64.49％
容積率 222.41％
敷地面積 1752.62m²
建築面積 1130.17m²
建築延床面積 4369.35m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上5階建
建築確認番号 第ERI13040576号（平成25年9月25日）
総戸数 51戸
間取り 2LDK、2LDK+F、3LDK、4LDK
住戸専有面積 54.49m²～91.85m²
バルコニー面積 6.01m²～12.93m²
ルーフバルコニー面積 26.73m²
サービスバルコニー面積 0.72m²～7.55m²
テラス面積 10.80m²～14.80m²
専用庭面積 18.60m²～56.69m²
室外機置場面積 0.77m²～2.68m²
アルコーブ面積 1.08m²～4.27m²
ポーチ面積 6.44m²
MB面積 0.40m²～1.20m²
駐車場 9台（機械式6台、来客用平面3台）
自転車置場 56台（スライド式）
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
事業主（売主） 京阪電鉄不動産株式会社
〒540-6591 大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル1階）
宅地建物取引業免許　国土交通大臣（3）第6056号・近畿地区不動産公正取引業協会
販売提携（代理） アーバンライフ住宅販売株式会社
〒658-0015 神戸市東灘区本山南町8丁目6番26号 TEL.[phone]
宅地建物取引業　国土交通大臣（4）第5814号
設計・監理 株式会社東洋設計事務所
施工 株式会社かねわ工務店
管理会社 京阪カインド株式会社
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有、建物専有部分：区分所有、建物共有部分：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
分譲後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定 平成27年5月中旬
入居開始予定 平成27年6月下旬

駐車場等敷地概要
名称 駐車場等敷地
所在地 京都府京都市伏見区桃山町鍋島1-30
用途地域 第一種中高層住居専用地域
地域地区 15M第一種高度地区、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、山麓型建造物修景地区「第一種中高層住居専用地域」
地目 宅地
建ぺい率 60%
容積率 200%
敷地面積 202.94m²
駐車場 10台（機械式9台、平面1台）
自転車置場 20台（平面ラック式20台）
ミニバイク置場 5台
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有
完成時期 平成27年5月中旬

販売概要
販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
予定最多販売価格帯（税込） 未定
販売予定時期 平成25年11月上旬
※間取り・面積等は販売住戸全体を対象として記載しております。期分け後の販売戸数は本広告時にお知らせいたします。

[2: 匿名さん]

伏見って大手筋付近はマンションだらけじゃないですか。
ここはちょっと苦戦しそうですね。
この付近って交通の利便性と商業施設の利便性が微妙にずれているのが難点ですね。
京阪が中書島と丹波橋の特急停車駅をやめて伏見桃山に変更すればグンと利便性が増すのにね

[3: ご近所さん]

桃山学区でいい立地ですよね。戸数がもう少し多ければいいと思います。管理費、修繕積みたて金はどうなんでしょう。伏見桃山は便利で住みやすい町だと思います。

[4: 匿名さん]

伏見とはいえ、交通便がとても良いですね。
がゆえに、駐車場が１０台とは少し少ないかと思います。
大手筋が近いけれど、他に出かけたい場合もありますからね。
５１戸と総戸数は多めなので、あとは価格ですね。
いつ頃公表されるでしょうかね。

[5: 購入検討中さん]

うん。駐車場が少なすぎる。車が必須の地域ではないが、郊外型の商業施設が付近に多く、車は欲しいところ

[7: ご近所さん]

一番安い部屋が27百万台みたいです。ファミリーで住むには狭いですよね。ファミリーに人気のエリアみたいなので、微妙な広さと値段ですね。
桃山エリアの利便性とゆったりした雰囲気やは好きなをですが、どうでしょう？治安もこのへんは、いいんじゃないでしょうか？

[8: 匿名さん]

価格帯としては安いので買いやすいですよね。
間取りは少し狭いですが、３人家族とかであれば問題ないかも?

[9: ご近所さん]

モデルルームいって参りました。すごい素敵でした。でも、、殆どオプションだそうです。でも標準仕様でも十分素敵でした。安くなかったです、、、南向きのファミリー仕様の部屋は、やはり4千万以上、、、駐車場は全戸数はなく自転車も一家に一台ですね。環境と学区はいいとは思いますが、、、

[10: ビギナーさん]

＞No.9さん・・・


年配の家族がいて、雨降って足元悪いんで・・・連れて行けないのですが・・・晴れの時に連れて行こうと考えてますが・・・



家族向けということは、おそらく4LDKですよね・・・

3LDKやったら、-500ぐらいと推測いたしますが・・・

良ければ、ヒントお教えください。

[11: ご近所さん]

いえ、、、4Ｌは南向角部屋で一階でも5200万ですね。91平ある一番広い部屋ですが。最上階は6000万でした。3Ｌでも、70平をこえる南向きは1階が3千万後半ですが、3階以上は4千万こえますね。北向きなら、三千万台半ば位であったような、、、全部の価格をメモしてなくて、曖昧な部分もありますが、高い印象をうけました。学区はいいみたいですが、、、でもモデルルームは素敵でしたよ、、お足もとが今日は悪いですが、また来週行かれてはいかがでしょう？あ、完全予約制らしいです。

[12: ビギナーさん]

>No.11

レポthanksです。

恐ろしい数字・・・＠＠

これぞ、ミクス･安倍状態！！
資材の高騰もあるのかな・・・

参考させていただきます。

[13: ご近所さん]

よかった、、この値段を高いと感じたのは自分だけでは無かった、、、ちなみに、管理費、修繕積立金合わせてザックリ一万五千円、駐車場利用料15000円、、ランニングコストもかかりますね。月三万？
一戸だてを自分でメンテナンスして住むより、楽なんでしょうか？

桃山エリア、、たしかに、治安も学区もいいですが

[14: 匿名さん]

確かに桃山エリアてあり、且つ、昨今の京都のマンションの価格上昇を考えるとこれ位の価格になるのかも。
予算に合うかどうかは別として。
マンション価格の上昇は京都だけに限ったことではないが。職人さんの確保が大変らしい。資材の高騰に職人さん不足が高くなる要因かもね。

[15: ビギナーさん]

>No.13 さん

マジ、見に行こうと思いましたが、誰でも高いと思うんじゃないですか？（御陵前付近で・・・）

管理費用・・・普通かなと感じましたが、最上階の部屋は・・・考えられんですね@@
管理費とい考え方から言えば・・・一戸建ての方は、管理費・修繕費とか月々払わないので・・・気持ち的には楽かも！！

毎月やもんね！！

[16: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
なんだかんだでやっぱり人気はあるみたいですね。
高い・・・と感じましたが、立地が良いのも事実。
あの周辺あまり物件でてるのを見かけないですしね。
しかし高いなぁ。悩んでしまう。

[17: まる]

モデルルームを見てきました！
料金はとても高いですよ。でも人気も高い。
マンション形状が複雑なのは周囲の住宅やビルがあるためですね。
自転車や駐車場の数も少ないです。

[18: 匿名さん]

伏見なのに高いですね　どんな人が買うのでしょうかね
五階しか建てられないのがネックなんでしょうね

[19: 匿名さん]

マンションの中央付近にどーんと一階店舗のアパートのような建物が建ったまんまなんですよね。
あれ気になるなー。

[20: 匿名さん]

伏見と言っても桃山エリアは人気あるな。
これから売り出される伏見のマンションも高いみたいだから、コスパを求めるならば、睦びか名鉄。

[21: 匿名さん]

この辺りは環境と学区がいいのですよね。個人的には大手筋商店街の近辺で、丹波橋か中書島まで徒歩圏で通勤に京阪特急が利用出来るエリアの方が生活利便性は良くないかしらと思うのですが。ただ、あの辺りも暫くマンションたちそうに無いですもんね。ファインフラッツは、、ちょっと我が家には高い物件です。
南向きの部屋は、何階位が眺望が抜けるんでしょうね？南側にはマンションや住宅がたってますよね？一階あがるごとに、三百万位高くなってませんか？

[22: ビギナーさん]

伏見桃山の奉行町の方にもマンションがたちますね！ずっと、空地になってたので気になってたのですが、、ここと競合にはならないでしょうか？

[23: 匿名さん]

市営住宅の所ですね。
今から売り出されるマンションは
そこそこの価格になるでしょうね。
競合はしないんじゃないかな。
まぁ、人それぞれなのでわからんが。

[24: ご近所さん]

桃山山手よりは値段は安いとは思いますが、マンション市場活気ついて来ましたね。桃山で中古の築浅を！と思ってましたが、急に選択肢が増えて来ました。でも！予算がついてかないです(*^_^*)

[25: 匿名さん]

伏見って、昔ながらの町というイメージでしたが
本当にマンションの建設が増えてきましたね。
住みやすい町なんでしょうか？
このあたりであれば、もう少し価格帯は抑えたいですね。

[26: ご近所さん]

伏見といっても広いですからねぇ、、
でも伏見桃山周辺は本当に住みやすいです。買い物や交通も便利ですし、酒蔵や御陵さんもあり、京都らしい風情も無くは無く、、
でもファインフラッツは高いと思いますね、今月優先販売ですよね。どうなるか気になります。

[27: 匿名さん]

確かに伏見桃山周辺は本当に住みやすいそうですよね。
便利なところに住めたらいいなと思いますが高いですね。

[28: 匿名さん]

しかし・・・。マンションは増えてきているけど、商業施設は撤退縮小が続くね。景気なんて決して良くなっているわけでは無い、っていう証拠だね。こんなにマンション作って大丈夫なんかいな？

[29: 匿名さん]

>>商業施設は撤退縮小が続くね

そうなんですか?
少し行けば大手筋商店街があって活気あるかなというイメージで
魅力を感じていたんですよね。違うのかしら?

[30: 匿名さん]

大手筋も流行っているお店と

そうでないお店と前を通ると感じます。

やはり商店をこの時代で継続させていくのは難しいのかと感じます。

スーパーなどよりは商店で買い物をするのが好きな私からすると

もっと活気あふれる商店街になってほしいです。

[31: 匿名さん]

この周辺に古い市営住宅が建っていましたよね。
あのあたりでしょうか？
昔は暗い雰囲気の場所でしたが最近は変わったのでしょうかね。

[32: 買いたいけど買えない人]

「大手筋の法則」という物がありますので、一度お調べになってみてはいかがでしょうか？

[33: 匿名さん]

売れ残ったりせませんかね？

[34: ご近所さん]

今週末ですよね。完売はないとは思いますが、そこそこ売れるんじゃないかしら？

[35: 匿名さん]

戸数も多いし、交通便も確かにいい。
だけど、やっぱり自家用車も必要な場所だと思うんですよね。
その点で考えて、他をあたろうかと思いました。
価格帯も安くて良かったんですが、うまくいかないものです。

[36: 周辺住民さん]

価格帯安いですかね…。

駅や商店街に近く桃山学区であることはかなりの魅力ですが、やはり周辺の住宅が密集しすぎていること、周囲の路地がかなり狭いこと、駐車場の台数が少なすぎることが気になります。駐車場の抽選にハズレた方のために近隣の駐車場を何台か確保してくださっているようですが、一番近いところでも徒歩五分だそうです。

色々考えると、同時期にできる他の物件にしようかなと思いました。

[37: ご近所さん]

駐車場はネックになりますよね、うちは子供がいないから、そこまで桃山学区に拘らないんです、売る時売りやすいかな、、て位の思いです。だから、今回ちょっと様子見にします。価格は、、安いとは思わないです。一戸だてが買えるじゃん！と思いますね。。

[38: 匿名さん]

駐車場がネックになって　高額物件客は離れそうだね。

[39: 匿名さん]

ファインフラッツは山科駅前の売れ行きは良かったみたいですね

ここはどうかな　秋まで徒歩4－5分というのが微妙ですかねえ

[40: ビギナーさん]

山科の方が交通は便利じゃないですか？あそこなら、車は無くてもいいかも、、でも伏見桃山の方が私は好きなんだけど、高い！奉行町の新築マンション予定地の詳細と比較するつもりではいるのです。優先販売会、、結果どうだったんでしょう。あまりシツコく営業の人から電話なかったから、ソコソコ売れたのかしら？と思ってるなですが？

[41: 匿名さん]

まだ要望書提出の段階で販売には至っていないと思いますが、私が見たときには半分弱希望が上がっていたように思います。
奉行町の物件公開を待つとなると桃山は買えないか売れ残り物件ということになるでしょう。入居時期は桃山の方が半年ほど遅いにもかかわらず物凄くタイトなスケジュール…先行逃げ切りをめざしているのでしょうね…。

[42: ご近所さん]

半分ですか。やはり人気あるんですね、、、

[43: 匿名さん]

京阪は良い物件がおおいですねえ

[44: 匿名さん]

山科と伏見、雰囲気はどちらも違うけど
交通便でいえば、どちらも便利だと思います。
駅に近いですから通勤通学しやすいですからね。
でも、どちらを選んだとしても買い物などの時に自家用車は必需品かと思います。

[45: 匿名さん]

近くに出来るパラドールは 線路のすぐ横ですね。
値段は少し安いだろうね。
パラドールは駐車場も多めにとれそうな広さにみえますが どうですかね。

[46: 購入検討中さん]

パラドールの方が、パーキングはとれるだろうな・・１２月ですよね、情報開示は。そのころには、ファインフラッツは完売でしょうか・・・ね・・まさかね。伏見桃山周辺でマンションがこれから建設できそうな用地ってなさそうですよね？
うーん。決め時かしら・・・

[47: 匿名さん]

丹波橋駅ちかくのイニシアの前にたちますよ。

[48: 匿名さん]

丹波橋のほうって、２軒くらいマンション予定ないですか?
電車利用で考えたらファインのほうが便利ってイメージです。

[49: ビギナーさん]

丹波橋はエスリードが建設予定と聞きましたが、他にもあるのですか？ファインフラッツ、、京阪特急が伏見桃山に停車して欲しいですね、京阪さん、まあ無理でしょうが、せめて急行を！伏見稲荷大社にとまるんだから

[50: 匿名さん]

伏見桃山駅は駅のプラットフォームの長さが致命的に短く、特急、急行は停車できない、とどこかで読みました。本当かどうかは知りませんけど。