ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その26

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスのその26です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/353798/

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：42.01平米～153.25平米
売主・三菱地所レジデンス株式会社・鹿島建設株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[592: 匿名さん]

>591
条件の劣る地区が弱含むので、遅れて影響が出てここも価格下落圧力がかかる。
選手村はデカ過ぎて全体に影響あるレベル。
街の整備に伴うプラスもあるから悪影響だけの他地区よりはマシかな。

[593: 匿名]

>592
大筋その通り。
報道によると24棟、計4千戸規模みたいなので、デカ過ぎと言う程の規模ではなさそうなのだが。

[594: 匿名]

>593
2012年の東京都のマンション販売戸数が約29000戸。
昨年1年間の13%もの戸数だから影響は小さく無いと思う。

[595: 購入検討中さん]

残り19戸にへってましたね

1月からが繁忙期だから
引き渡しまでには
完売お願いします

[596: 匿名さん]

湾岸最高級仕様なのに建設費高騰前の破格の安さ、東京の中の東京中央区、消費税5%、オリンピック効果、マスコミ効果をモロに受けてたはずなのになんで完売できないんだろう？

[597: 匿名さん]

破格と言うほど安くはない、駅から遠い、最寄駅が勝どき、買物が不便、食洗機が付いてない。

[598: 匿名]

最寄駅が勝どき、に一票

[599: 匿名]

駅から遠いよね

[600: 匿名さん]

株価（個別銘柄）も給料も上がってないから消費者がついてこれてない。
株価指数（日経平均）だけは上がっているけど。

[601: 匿名さん]

結局のところ、新豊洲と似たような評価をされているからでは。

[602: 匿名さん]

>553
ソースは？

[603: 匿名さん]

現状、1ヶ月に6戸ペース。
（10/22 25戸→11/24 19戸）
このままのペースが維持できれば2月末までに完売できる。
少しペースが鈍化したとしても3月の入居時にはうまく行けば完売、悪くても売れ残り5戸程度といったところかな。

[604: 匿名]

１％くらい残っててもイイんじゃないの？　想定の範囲内でしょ。

[606: 匿名]

残り戸数ってどうやって情報ゲットしてるの？ 営業に聞いてるの？

[607: 匿名さん]

>ここ、ものすごい大人気だからね
>早く買わないと完売してしまうよ

大丈夫、2012年の4月から販売してるのにまだ残ってますから。
駅からも遠いですし、あとは焦らずに竣工してから実際の部屋を見て買いかどうかじっくり吟味すればいいと思います。

[608: 入居予定さん]

内覧客に汚されるまえにサッサと決断した方が良いよ。
先着なんたからじっくりしている時間は無いわよ、

[609: 匿名さん]

安いうちに買うのが投資の基本だよ（笑）

[610: 物件比較中さん]

駅からの距離からして、値段は安くはないよ。安いのは北と西、
南は圧倒的に高い。スミフの物件がここより高いのは確かだけど、
駅からここより近いし、スーパーも入るからだよ。

[612: 匿名さん]

安かったのは角部屋と北。
中住戸は割高感があった。
角から先に売れてしまい、中住戸を買った人は
角の値段を知らない人もいるんだろうけど。

[613: 購入検討中さん]

晴海の将来考えれば、全体的に安いと個人的には思います

BRT,LRTできれば、唯一のデメリット利便性の悪さは解消されるし
囲まれてるドトールよりも、開けて運河沿いの環境のクロノなら、優劣つかないと思う

建築費の先高考えると中央区で高い仕様でタワーでこの単価は魅力的

[614: 匿名さん]

BRTLRTで銀座に行けても利便性は変わらないと思いますが。
シャトルバスや都営バスがありますから。
もしBRTが市場に伸びるなら、ドトール前は必ず通りますがここは本数が減ることになるし。

建築費の先高は、ここに限らず他の販売中マンションも状況は同じこと。

[615: 匿名]

ドトールよりも上ですよ。あそこは値付け間違った。ちまい間取りも多いし。

[616: 匿名]

612は結局買ってないのね。新築物件は早く買う、に尽きるよ

[617: 匿名]

ここ、検討スレじゃなくて、買わなくて良かったスレかい？

[618: 匿名]

>612
角部屋、南西以外はプレミアム付けられない。理由は分かるでしょ？

[619: 匿名さん]

買えなくて悔しかったスレでしょ

[620: 匿名さん]

北は安いけど、投資用か子供がいない共働き用？お子さんがいる家庭で北向きを買う人いますかね。。。

[621: 匿名さん]

！を多用してよく書く人、
１期で北を安く買えたと喜んでたんじゃなかったかな。

[622: 匿名]

まあ、タワマンは北側がお買い得とは言うからね。私は南にしましたよ。南は割高つうより、南以外が割安では？

[623: 匿名]

ここを選んだ理由の一つは、無茶な間取りがないこと。
50平米の2LDKとか60平米の3LDKとか、無理して買う層向けの物件は絶対に避けたかった。

[624: 匿名さん]

>>623
人に拠って色んな意見があるもんだねぇ・・・

DENと見紛うほどの1LDKや採光の無い行灯部屋の3LDK・・・
価格抑える為だろうけど全体的に「詰め込んだなぁ」ってのが率直な印象だったけどなぁ
全部屋外に面してる中部屋も開口が広いとは言い難い造りだったしさ

それでも五輪バブル込みでもここまで売れたんだから結果的には安かったのかもだけどね
つっても隣の800戸どうすんの？って気はするけどｗ

[626: 匿名さん]

買って、へばりついてもおかしいよ。買うかどうかの検討スレだから。
収納が少ないなあと思った。

[627: 匿名]

624 何が不都合なん？広めのWICとして丁度良いわ。

[628: 匿名さん]

ここ買えないと中央区では住むとこないかも。
今後は軒並み100万円/m2コース。

[629: 匿名さん]

ここが無茶な間取りがないというのには同意しかねますね。624さんが書かれている通り、他の物件と比較すると中住戸はかなりナロースパンで、そのしわ寄せが随所に見えるのは否定できないです。それでもクォリティはすべてではなくても勝っていると思いますが。

[631: 匿名さん]

ということは、ここを選ぶ人は身分的には都心3区は買えないのだけれど、どうしても中央区アドレスが欲しいので背伸びしてギリギリ買えるここにしたってことかな。
都心買う人は普通は立地で選ぶもんね…

[632: 匿名さん]

ここの北を買って何のメリットがあるのでしょうか？

[633: 匿名さん]

中央区に安く住める。

[635: 匿名さん]

相変わらず辰巳だとか他地域を蔑視することで優位性を主張する人がいらっしゃいますが、そういう書き込みはマナー違反ですし、この物件を検討する層、購入した層がそういう思考を持ち合わせてるかのような誤解を与えます。やめるべきだと思います。

[636: 匿名]

635さんに、ほんと同感。どこかと比較したり、バカにしたり、呆れます。

[639: 契約済みさん]

書き方からして既に購入した人である可能性が高そうですが、正直今後同じマンションの住人になるのはいやですね。。。

[640: 匿名さん]

千葉方面にいくことが多いので、湾岸道路にアクセスがよく、かつ品川ナンバーのエリア・・という条件でたどり着きました
その意味では、中央区南部はとても便利です！
首都高環状線内側とか、西部だと渋滞がハンパないので・・

駅から近いと道路が混んでクルマ移動にはかえって不便だし、これくらいの方がいいですね！
それと南側永久眺望で、水辺の雰囲気がすばらしいのも気にいりました

少数派なのかもしれませんが、個人的には高評価です
物件の仕様も悪くないですし！

[641: 購入検討中さん]

少数派ではないよ、利便性と開放感かんがえれば良いとこ

その内、大崎あたりとは、変わらない単価になりそう

まあ、個人の感想ですけど

[642: 匿名さん]

うちは、子供をインターのプレに入れたいので、ここはあきらめました。なんにもない感じが、素敵なんですけどね。

[643: 匿名さん]

晴海住友スレに書き込んでるのは、ここの常連さん？
読んでも何を言いたいのか分からないんですけど。　

[644: 匿名さん]

うちは、子供をJCQ バイリンガル幼稚園に入れたいので、ここにしました。

[646: 匿名さん]

大崎って品川区でしょ。
中央区の方が良いなあ～。

[647: 匿名さん]

晴海と大崎？？

俺だったら大崎のほうがいいなー。

[648: 匿名さん]

中央区と品川区。
中央区の勝利！

[649: 匿名さん]

どこ住んでるのって聞かれたとき、
中央区！なら合格
晴海！は不合格
品川区！も不合格
大崎！も不合格

[651: 匿名さん]

私は晴海生まれで、両親が月島在住なので、自然に晴海に戻る選択をしました。

[652: 匿名さん]

大崎いいね。
ただ平均@380らしいので、
庶民タワーではないな。

[653: 内覧前さん]

大崎はいいよ、 ただ値段が高すぎる、五反田のタワーもそうだけど、賃貸料から逆算する、収益還元法でマンション価格考えると割安感ないよね

港区ほど、値下げ圧力に耐えれるかは不明だし。なら港区って選択になりそう

[654: 匿名さん]

大崎は品川区だから都心ではないし。

[655: 契約済みさん]

そうそう、大崎買うぐらいなら港区内陸部にする。
品川区なら御殿山くらいかな？

[656: 匿名さん]

・都バス（BRT）のみで通勤できる銀座・丸の内勤務者
・近隣の晴海や豊洲勤務者
・タクシー、車通勤の方
・主婦やリタイヤ層
にとって交通の問題はないでしょう。
しかしながら現検討者の最大の懸念事項は交通利便性でしょうから、【JRや地下鉄に乗り継いで通勤する方】がどうやってご自分を納得させたのかをプレゼンすると、どんなポジコメントよりも影響力があると思います。

[657: 匿名さん]

大手町勤務です。
バスだと丸の内南口に行ってしまうので、大江戸線と東西線を乗り継ぐことになります。

交通の利便性は確かに悪いですが、
・シャトルバスで月島に行けること
・南側が運河であること
・再開発地域で開放感があること
・中央区の割に手の届く値段であること
・公園や学校が近くにあること
などの点を勘案した結果、自分にとってはプラスのほうが勝っていました。

[659: 匿名さん]

ていうか、山手線徒歩圏の大崎とは比較にならないでしよ。
だから、価格差があるんでしょ。
晴海だから安いんじゃん。

比較しても意味がない。

[660: 匿名さん]

港区湾岸と比べても安いかな？

[661: 匿名さん]

徒歩圏って言葉は便利だよね。
大崎三井は駅徒歩６分だから駅近ではない。
駅近物件が幾つもある大崎エリアなのに。
まあここは駅遠だから比較にはならないけど。

[662: 匿名さん]

ちなみに中央区だと言うだけで何かメリットあるのでしょうか？

[663: 匿名さん]

都心三区
福祉が良い
銀座が近い
東京駅にバスで行ける

[664: 匿名さん]

「都心に住まう」の都心１４区比較から
港区と中央区の３位以内をピックアップ。※圏外は「４位以下」

人口１人当たりの公立図書館蔵書数　中央区３位（港区圏外）
小学校教諭１人あたりの児童数　中央区２位（港区圏外）
中学校教諭１人あたりの児童数　中央区１位（港区圏外）
１km２当たりの医療施設数　中央区１位（港区３位）
人口１００人当たりの医療従事者数　中央区３位（港区圏外）
交番、駐在所等がカバーする人口　中央区２位（港区３位）
緑被率　中央区圏外（港区３位）
買物施設数　中央区３位（港区２位）
文化施設数　中央区圏外（港区３位）
両区の特徴が出ている。

千代田区は順位が付いている１６項目のうち、待機児童数の少なさなど７項目で１位と圧倒的。
さらに１４区中、唯一高卒まで医療費助成（他１３区は中卒まで）。

※１４区は港、渋谷、新宿、千代田、中央、江東、文京、豊島、品川、目黒、世田谷、太田、杉並、中野の各区。

[665: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

664
人聞きを除けば、区なんて関係ないでしょう。生活圏、周囲1-2kmがどうかで考えた方がいいよ。高校の医療費ぐらいじゃない。中央区の利点は。

[666: 匿名さん]

認可保育所の保育料が２３区中最低っていうのもあります。
引き上げられるらしいですが。

[667: 匿名さん]

都心１４区では多過ぎでしょ。
２３区の６割以上が都心なんて有り得ない。
郊外の世田谷を入れて、千代田区に隣接してる台東区を入れないのも理屈が通らない。

[668: 匿名さん]

ネタ雑誌の便宜上の分類だろ。

[669: 匿名さん]

>667
いわゆる
割高外周区を無理やり入れてる(笑)

[671: 匿名さん]

663や664がかいているのは中央区平均の話であって、晴海には当てはまらないことが多くないですか？

[673: 購入検討中さん]

ここの一括修繕積立金はタワーの中でも少し高いように見えますが、埋め込みエアコンと全熱交換器のためですか？

[674: 匿名さん]

積立金は専有部分は対象外だよ。当たり前だけど

[675: 匿名さん]

>673
少し長めの期間(例えば30年以上)を見たらここが特に高いと思わないです。他マンションの十年毎にまたは
三十年の時に一時積立金があることに対してここはそういう計画がないような記憶です。

[676: 契約済み]

10%程度だかの物価上昇分を計画に織り込んでるってのもあったような。
一括徴収とかを前提とした計画だと、免震ゴムの交換とかの時に積み立て不足でメンテができない可能性とかあるし、見た感じでは割と保守的な計画になってると思う。

[677: 入居前さん]

修繕積立金はどの物件も将来増額する前提で最初の10年くらい金額を抑えた設定にしてます。10年以上住むつもりなら覚悟しないとね。

[678: 匿名さん]

だから、マンションは適当な時期に買い替え。タワマンに限らず。

[679: 契約済みさん]

そんなのドヤ顔で言わんでもみんなわかってるでしょ？

[680: 匿名さん]

当然ですよね、マンションに住むなら。

[681: 契約済みさん]

完売が近づくどころか残りが一つ増えて20戸になりましたね。。。キャンセルならまだいいですが隠し在庫とかならやめてほしいです。営業はいつまでも何やってんだか。

[682: 匿名]

在庫あるのが、なにか居住者に迷惑かかる？
売れなきゃ売れないでいいよ、そんくらい。

[683: 匿名さん]

20戸という戸数をいつか値下げ販売されると資産価値に影響しそうというくらいかな。

[685: 契約済み]

修繕積立金ケチって一括徴収があるマンションよりははるかにいいと思うけど。
そんなにお金がないならもっと地方に行けばいいのに。

[686: 契約済みさん]

12年目くらいに積み増し徴収するのが普通。初期費用安く見せられるからね。

[687: 購入検討中さん]

最近のマンションは殆どどこも30年長期修繕計画をしていて、追加一括徴収がない代わりに、月々の修繕費は5/6年後に２倍、10－15年後3倍に跳ね上がるようになっています。上がり方については特に違和感を感じません。ただ、ほかのタワーに比べて、戸数がある割には管理費はほぼ同レベルか少々高い、月々の修繕積立金、70平米台で約2000円ほど高いように見えます。15年後は7000円高くなるということに。。。ここの南や高層階を買えるなら、この金額払えなくもないですが、これほどの戸数があれば、本当なら管理費と修繕積み立て金がもう少し抑えられるのではないかと思います。特別にゴージャスな共有設備がついていないので、管理費は恐らく専用バスがついているためと推測しますが、修繕費は巨大免震ゴムの交換に備えるということでしょうか？

[689: 匿名さん]

20戸が売れようが売れまいがおまえの知ったこっちゃない。
アレは三菱の持ち物で、俺んじゃないし。売れないで困るのは俺じゃないし。

それが資産価値に影響するって？？そんなんで儲けようとは思ってないし。
金持ちケンカせず。

[690: 匿名さん]

688
選手村は残念ながら、新築と言えるのか？
リフォームした中古扱いではないのか。

[691: 匿名さん]

選手村の売り出しって7年後だろ