固定金利は無駄じゃない？ 変動金利は怖くない？【Part 2】

[匿名さん]

スレタイのまま、そう思う人の討論会

[576: 匿名さん]

ギリ同士のみじめな言い争いでござる。
さあさ、ギリはどんどん書き込んでちょ～だい！

[577: 匿名さん]

えー。源泉のスキャン？ちょっといい加減にしてよ。
ふつうそんなバカなことする？発想自体が恥ずかしいよね。
あなたが先にしてくれたら、やってあげてもいいけど。
でもどうかな。やっぱり考えるだけで信じられないくらいに
ばかげているし。。。

[578: 匿名さん]

>575

まあでも、あれだよね。年収の15％なんて、
特に普通の水準だと思っていたのに、
それを「見栄を張っている」と持ち上げてくれているんだから、
感謝しなくちゃね。

私の感覚からすれば、住宅費なんかにこれ以上縛られる気にはならないんだけど。
世間ではそれが、「見栄を張っている」と思ってしまうほど、切羽詰った人がいるってことか。

年を越せるように頑張ってね。

[579: 匿名さん]

自分に余裕が無いと自分より弱い立場であろう、「ギリ変」を必死に攻撃するしか無いんだろうね。

ガキの頃、喧嘩が強いガキ大将にいつもくっついて威張って（いわゆるスネオ？）弱いものいじめしてるしょうもないヤツ思い出した。

[580: 匿名さん]

家は変動20年。
年収の15％程度を毎年返済しています。
ローン組んでまだ2年ですが、今のところ、
ローン控除のおかげで実質マイナス金利です。
10年超えて、ローン控除なくなったところで、
出来れば一括返済したいと思っています。
もちろん、金利１％超えた時点で、
繰り上げ返済も考えています。
とりあえず、あと8年は金利１％以下であって欲しい。

[581: 匿名さん]

金利が上がると思ってフラットにしました。

金利自体は低めでしたが団信が150万ほど掛かり、繰上げは100万からなのでなかなか出来ず、元本がなかなか減りません。
日本の財政赤字を考えたらフラットと思いましたがそんな状況ではフラットなんて意味ないようです。
そもそも財政破綻なんてなさせそうです。

[582: 匿名さん]

余裕のあるローンです。ボーナス払いもないし。
上がったら上がったらで仕方ないと思っていましたが。全然上がらないですね。変動金利。
いつになったら上がるんでしょうね。残債はどんどん減っていくので嬉しいけど。

[583: 匿名さん]

余裕があるを前提に変動にして良かった。

ワンパターンな書き込みばかり。不安な人もいると推測。

[584: 匿名さん]

余裕のない人
↓
固定・フラット・変動、それぞれ


余裕のある人
↓
変動一択


余裕のある人で、変動にしなかった人なんていないと思います。

[585: 匿名さん]

>584
変動派の理論だね。
自分たちが一番正しいと思っている＊＊＊＊と同じ思想。
578、579の書込みなんて、その典型。
こんな書込み、自分で見て恥ずかしくないのかなあ。

[586: 匿名さん]

間をとってミックスで解決！

[587: 購入検討中さん]

変動金利のライン

「年収1000万 10年払いの場合」10年後の年齢が55才以下
住宅ローン総額 1,426万円　月々 124,923 円(利率 1%と仮定)
7.5年後に360万繰り上げ返済し2.5年短縮(毎月40,000 円積み立て)
＝＞ 住宅ローンと合わせて年収返済比率20％


「年収1000万 15年払いの場合」15年後の年齢が55才以下
住宅ローン上限 2,088万円　月々 124,965 円(利率 1%と仮定)
7.5年後に360万繰り上げ返済し5年短縮(毎月40,000 円積み立て)
＝＞ 住宅ローンと合わせて年収返済比率20％


「年収1000万 20年払いの場合」20年後の年齢が55才以下
住宅ローン上限 2,718万円　月々 124,999 円(利率 1%と仮定)
10年後に700万繰り上げ返済し5年短縮(毎月58,333 円積み立て)
＝＞ 住宅ローンと合わせて年収返済比率22％


意外と借りれますね。ギリ変動の人は極めて少なそう。

[588: 購入検討中さん]

「年収1000万 20年払いの場合」
20年固定　月々124,951 円 (フラット35 1.8%＋団信0.3%)　住宅ローン 2,447万

こっちの方がゆとりがありそう

[589: 匿名さん]

固定派は、議論を難しくしているだけ。

余裕のない人は、固定もいるし、変動もいる。

余裕のある人は、固定にする理由がない。

[590: 匿名さん]

>585
なんで固定なんかにするの？
余裕が無いだけでしょ？
変動でガンガン繰り上げすれば良いだけの話だよ。
固定で毎月「超無駄な」利息を払うなんてアホらしい。

[591: 匿名さん]

>587
変な理屈持ち出すな。
住宅ローンは長めの返済期間で借りて短期間で返済するものだろ？

当方は47歳で3000万を変動33年で借りた。
末子が大学卒業するまであと６年、それまで住宅ローン控除をフルに受けつつ、卒業後は60歳時に完済出来るようにガンガン繰り上げ。

[592: 匿名さん]

>>591
年収は？

[593: 匿名さん]

1100万です。

[594: 匿名さん]

余裕がある人→固定にする理由がない。

[595: 購入検討中さん]

>>591

変動金利を1%と仮定すると、月々の支払いは、88,975 円。6年後の元金残高は、25,254,811円
25,254,811円を7年(60才-47才-6年)で完済するためには、月々311,363 円
＝＞ 住宅ローン＋ガンガン繰り上げの年収返済率は、34%

[596: 匿名さん]

子どもにお金掛からないから払えるでしょ。

[597: 匿名さん]

＞595
あなたは何が言いたいの？
返済比率が34％だからどうだと言うの？
それが無謀だと言いたいの？

[598: 購入検討中さん]

>>597
興味が沸いて計算してみたので、参考情報として載せました。
>>591さんの事情は分かりませんし、何とも言えません。
少なくとも、65才までには完済に修正すれば問題ないと思います。

25,254,811円を12年(65才-47才-6年)で完済するためには、月々186,151 円
＝＞ 住宅ローン＋繰り上げの年収返済率は、20.3%

[599: 匿名さん]

>598
591だが、退職金が4000万ほど出るので、65歳までかかって返済するつもりはないよ。

[600: 契約済みさん]

はい　余裕がないのでフラットです。
４３歳　年収４５０　減給あり　
ローン　２６００
年数で半分は、かみさんと子供に託します。
それまでに毎月の支払い額が、微々たる金額になるよう、繰り上げしたいと思います。

[601: 匿名さん]

余裕があって、変動にしない人なんて、いるんですか？？

[602: 匿名さん]

うちは共働きで800＋300で月返済額は90000くらい。

返済比率って、支給額ベースですかね。
だとすれば、10％くらい。単独で15％くらい。

子供二人未就学児なので、将来の学費とか考えると、正直全然余裕があると思えない。

まあ、貯蓄出来ているのを余裕というのでしょうが、うちは余裕だ、と言い切れる家庭が羨ましいです。

[603: 匿名さん]

余裕っていうのは、金利が変わっても対応できるってこと。
それだけ。

[604: 匿名さん]

固定金利で利息を支払っている間に、変動金利なら元本を削れますよね。
将来金利が上がったとしても、その時点で、変動の方が元本が少なくなってますよね？

リアルに、固定にする意味が全くわかりません。
仮に、金利が急激に上がったとしても、10年後20後の話なら、結局変動の方が得。元本残高が違うから。変動は元本が削られているから。

[605: 匿名さん]

金利が急激にあがるのが10年後、20年後ならいいのですが、来年かもよ。

[606: 匿名さん]

かもしれないが。
10年(以上)前にローンを組んだ人は、来年急激に金利が上がったとしても、固定の方が損だろうね。

[607: 匿名さん]

今ローン組める人は、変動にしろ固定にしろ超低金利だから羨ましい。長期固定はこれからまだ下がる余地はあるかな？

[608: 匿名さん]

金利も考えなきゃならないが、物価上昇、消費税、社会保障負担、etc.、、、も考えとかないと。

[609: 匿名さん]

>>606

10年まで遡らなくても2004-2008年くらいのフラット3%当時変動1%前後だったので5年以前の固定は損確定でしょ。

もっともテンプレやってれば3年低金利で充分かと。

[610: 匿名さん]

テンプレってなに？
どこにのってるの？

[611: 匿名さん]

借り換えればいいじゃね。

[612: 匿名]

ローン組まなきゃいいのに。金利分がもったいない。

[613: 匿名さん]

余裕のない人↓
固定の人もいるし、変動の人もいる。

余裕のある人↓
変動しかあり得ない。

[614: 匿名さん]

このスレには余裕のある変動は居そうにないがな（笑）

[615: 匿名さん]

余裕のある固定さんは変動スレなんて絶対見ないだろうけど

[616: 匿名さん]

余裕のある人↓
キャッシュで買えるが、東京スター銀行の預金連動型住宅ローン

これ以外は、目くそ鼻くそ。

[617: 匿名さん]

外資に身売りする銀行なんて信用出来ない。

[618: 匿名さん]

↑余裕がないってことですね。

[619: 匿名さん]

余裕があって固定って、ちょっと考えられない。
超慎重派とか？

[620: 匿名さん]

面倒くさいから固定でいいやって人もいる。

生涯で300万程度の差額なんてどうでも良い。

[621: 匿名さん]

面倒くさいとどうして固定になるのよ？？(笑)

それをいうなら、面倒くさいから変動。
金利上昇による支出増など微々たるもの。
わざわざ今高い金利を選ぶ理由がない。

[622: 匿名さん]

支払いを固定したいので固定
金利0.599%との差額約300万は保険

[623: 匿名さん]

金利0.599%は手数料2.1%方式だから、
繰上すればするほど、金利に対する諸費用の割合が増えてくから、
普通に繰上してくと、手数料が金利換算0.1%程度分を先払いしてる計算なので、
注意ね

[624: 匿名さん]

なるほど。一応理屈はたつけど。
保険をかける必要性を感じない。上がっても100％支払えるし。

参考に聞くけど、300万の保険で、「最大」いくらくらいの金利上昇を想定してるの？
変動、固定の差額で。

変動だと一千万くらい損するくらい金利が上がるかもしれないとでも？

[625: 内覧前さん]

固定の金額が払えなくなる時は変動のローンも払えないが、変動で払えない時でも固定なら助かる可能性はあるから保険。
変動で助からない時というと、収入減と利上げが一度にくるようなこと。

基本的にはレアケースだけど本当に困るのはそういうレアケースだからそれに対する保険。

[626: 匿名さん]

変動金利型住宅ローンの約款にのみ記載されている事項

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、
その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。
http://www.niigata-shinkin.co.jp/personal/kojinloan/shingata_hendou/in...

[627: 匿名さん]

アメリカは金利が高い方を好む。
金利が高いと金融商品の利回りがよくなり富裕層の消費が旺盛になる。
企業の収益が上がり、金融系の企業が莫大な利益を出し税金を払い、
貧困層にお金をばらまいて成り立っている。

アベノミクス、インフレ２％ターゲットはまさにそれを目指す。
期待で株価があがり消費活動が活発になった、次は金利を上げて富裕層の資産を現金から
さらに金融商品と流したいわけだが、デフレのまま低金利のままではそうならない。
無理してでもインフレにしようとしてくる。

銀行に預けていると２％つきますよ、３％つきますよ。
ファンドなら５－８％低リスクで狙えますよ。
そうなると金持ちは消費が積極的になる。
困るのは借金抱える貧困層、そこは税収上がるので（文句言わない程度に）セーフティネット入れますよ、
これがアベノミクスの世界観。

戦後の急成長からバブルまでは１億総中流で良かった。
衣食住のターゲットがあり１億人がそれを目指し旺盛な消費活動をしていた。
そして、バブルが崩壊＝成熟社会＝物質的に豊かになると国民性もあり貯蓄へと動いた結果、長いデフレが続いた。
過去何度となく改革をトライするも、１億総中流の発想から格差社会を嫌い実行できなかったが、
２０年かかってその限界を感じ、とにかく変化しそうなアベノミクスを国民が受け入れているのが現状。


賃金の上昇を待たずして株価の上昇が即不動産の上昇（東京大阪だけだが）に結びつき、
人物金が動き景気が上向きつつある、その先には更なる株価上昇に、、、金利の上昇を目論む。
ただ、そのためには未曾有の現金を市中に流し続ける必要があり、一旦低金利にならざるを得ない。


アベノミクスの進行を信じ、最後のチャンスと固定を選択するのが吉と出るのか、
いやいや２０年間デフレだったのはアベノミクスじゃ簡単に変わらないよ、と思うなら変動かもしれない。

[628: 匿名さん]

安倍ちゃんがインフレにしたいのは間違いないが理由は別でしょ。日本の借金がどんどん増えており、日本の総貯蓄額を超える日もそう遠い未来ではなく、また過去最大の貿易赤字で、経常黒字ではあるが黒字幅も減少していて、いつ赤字になるか分からない状況で、いつまでも悠長にデフレなんて言ってられないからでしょう。
インフレになるかどうかは別問題だけど。

[629: 匿名さん]

決められないからミックスで！
は、駄目なの？

[630: 匿名さん]

変動金利は金利が上がる場合もあり得るが、銀行間の競争で、もし上げたりしたら、
今後その銀行は資金を調達できなくなり、悪い方に進むような気がする。

実際にもう下がらないと思う低金利が更に競争で最低金利は、優遇金利という形で
どんどん下がる一方で、実質的に上げることは出来ないのではないのか？

唯一上げれるとしたら、殆どの銀行が同時に上げるくらいで、素人でも分かる
簡単なカルテルを日本銀行、政府が新しい法律でも造り合法的に認めるしか無いのでは？

[631: 匿名さん]

１０年固定で最低金利はどこですか？

地銀も含めてここぞという銀行があれば教えてください。

[632: 匿名さん]

>630
それが金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合に当たるのでは？

[633: 匿名さん]

＞631
三井住友信託の最優遇は1.08では？

[634: 匿名さん]

625
少なくとも自分には該当しないと思う。
金利がどんなに上がっても支払えるから。
もし、万一支払えなくなるケースがあるとすれば、そんな時は仮に０金利でも支払えない状態と思います。

一つだけ、できたら教えてください。
例えば、将来最大限金利が上がったとしたら、固定と比べて変動だと、最大いくらくらい損すると、貴方は考えていらっしゃるんですか？
一千万くらいですか？

[635: 匿名さん]

>>632

変えられないよ。約款にはそんな事かいてない。
これは某銀行の約款。ここはどこの銀行も大して変わらない。

借入利率変更の基準
　借入要項に定めた借入利率は、銀行の短期プライムレート（以下「基準金利」という。）を基準として、基準金利の変更に伴って、引き上げまたは引き下げられることに同意します。
　ただし、金融情勢の変化、その他相当の事由により基準金利の取扱いが廃止された場合には、基準金利を一般に行われる程度のものに変更されることに同意します。

金利の変更は短プラに連動する。短プラがなくなった時には同等の他のものにするとは書かれているが、それ以外の理由で変更する事は出来ない。

少し前にも同じようなレスはあった。

またそれは政策金利が誘導目標である事を理解していないコメントだろ。日銀はこの金利になるように市場を操作するから、どこかの銀行だけ上げたりしても顧客離れを起こすだけ。

[636: 匿名さん]

その昔、金融ビックバン以前の時代、銀行は護送船団と言われていて金利はどこで借りても全て一律な時代が有りました。
当時は短期プライムレートというものは無く、公定歩合を元に一律で金利を決めていました。

しかし、バブル崩壊以降、自由化の波が押し寄せ、銀行は自由に金利を決められる時代となりました。
その結果銀行間で競争が発生し、自由に決められるが故に優遇金利の名の下にどんどん金利は下がって行きました。

約款に出てくる基準金利とはその昔公定歩合だったものが短プラに変更になった事に所以しているわけです。
今後基準金利が公定歩合から短プラになったように短プラが廃止になった場合にはその代わりの物になりますよと謳っているわけです。

たまに大きな勘違いの方がいます。銀行は「金利を自由に決められる」から「当初低い金利で貸して後で上げれば儲かる」という勘違い。

自由化というのはむしろ逆です。当時の一律護送船団方式よりも自由化したことにより、競争が生まれ、金利はどんどん下がりました。

物の値段と同じで最後は需要と供給で決まります。「貸し手が低い金利でも貸したい」と「借り手が高くても借りたい」の結果金利が決まります。

仮に低い金利で貸しておいて、後で金利を上げて儲けようとする銀行が有ったらどうします？その銀行で借りている人は皆他の銀行に借り換えるでしょう？当然そんな銀行からは新規で借りないでしょう？

逆にそんな銀行が出てきたら他の銀行は顧客を取り込もうとするはずです。

最後は「信用」なのです。

それらを踏まえると、約款に書いてある「金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合」がなぜあるのかが分かると思います。

[637: 匿名さん]

>635
意味わからないなあ。
変えられないなら、約款にわざわざ書く必要ないでしょ。

[638: 匿名さん]

>636
うっとうしいから、銀行に消してくれって言えない？
言っても聞いてくれないのは分かってますよ。

[639: 匿名さん]

>>637

約款に書いてあるのは制度が変わった際、新しい制度に移行しますよって事なんだよ。

[640: 匿名さん]

そもそも、「金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合」という一文を取り上げて変動危険と本気で思ってんの？

[641: 匿名さん]

>639
変動金利の住宅ローンにしか書いてない理由は分かりますか？固定は制度が変わっても維持されるから書かれてないのでしょうか？

[642: 匿名さん]

>>641

固定とはフラットの事？変動に限らず、民間（銀行）からの借り入れの場合、全て書いてあるよ。
フラットは全期間固定だから当然そんな注意書きは必要ないよね？

[643: 匿名さん]

>642
○年固定の場合は、特約期間終了後の変動金利の移行についてのところに書いてあるってことですね。
特約期間中にいきなり変更になるということは、さすがにないんですね。

[644: 匿名さん]

フラットって、５年目とか１０年目で、月々の支払額が増えるでしょ。
それが、いまいちと思う。

１０年後なんて、減税も終わって、教育費もかかるし、
定期的な修繕も必要と、なにかと物入りなのに・・・

[645: 匿名さん]

＞644
全期間金利変動リスク無しで借入初期に金利優遇されるんだから十分良い制度だと思うけど。これで文句言ってたらバチが当たりそうだ。
それこそフラットで全期間金利優遇なんてしたら、また旧フラットの１%優遇の時のように確実に民業圧迫になるし。

[646: 匿名さん]

>645

２３年前、地方都市にもマンション保有。その時は固定が高く、変動に変更。もっとも給料が
６倍になった。今回都区内に２回目の購入。変動が実質的に下がっていることを確認。

今回は初めから変動にした。安いほうが良いので。前回は１１年で完済。
今回は１０年の予定だが、金利が１％なので出来るだけ早く。上がったらすぐ返す。

[647: 匿名さん]

645 だけど、リーマンの前、０．５％上がったが、昔は銀行があんなに優遇してなかった。
リーマン・ショックで0.5％は即座に下がった。

[648: 匿名さん]

＞645
変動だと全期間-1.75%優遇が普通なのと比べると
-0.5%10年を優遇というのは当たり前過ぎて、
10年後に+0.5%増えてしまうデメリット感のほうが自然かも


今から数年内の返済分、例えば年200万×4～5年分ぐらいを、変動にするだけでも、随分違うね

[649: 匿名さん]

>643
全期間固定でも書いてあるよ。

[650: 匿名さん]

これからオリンピックのための設備投資があるし、賃金も大企業が少し上げ始めた。
採用枠も増えてるし、不動産価格も上がってる。どうやらこれ小泉政権以来のプチバブルきてるようだ。

それに前回もそうだったけど住宅ローン減税枠の拡大はけっこう影響が大きい。
高額納税者の所得税が上がったのでそれを少しでも避けるため、
これから高額物件が動くので不動産に金が流れやすい状況が整ってるので金利も上がりやすい。
今までは資金需要がないがために金利が低くおさえられてたけど今後数年間はそうじゃなくなる。

これからは金利上昇もより念頭に入れてしておくべき。
すぐには上がらないにしても2～3年後0.3～0.5％％上昇し、
その後5年間ほどは変動も1％超えは十分ありえる状況。
ただし途中に増税もあるのでその悪影響が読みづらいので可能性としては5割くらい。

今から借りるなら10年以上の固定にすることも検討すべきじゃないかな。
5年以内に返せる分は変動でいいと思うけど。
固定期間終了後かあるいは増税の悪影響のほうが大きいとわかった時点で変動に借り換えるってことにして。

[651: 匿名さん]

それでも固定の方が総返済額が多くなる可能性が高いんだよね。

[652: 匿名さん]

ここ20年で、固定で得した人は、一人もいないけどね。

[653: 匿名さん]

そしてFPをはじめ多くの住宅雑誌が固定金利を勧め始める。
こんなのをバブルがはじけてから何回も繰り返してる。
けっきょくはメディアに踊らされた人がババを引くんですね。

[654: 匿名さん]

>650
固定期間終了後は自動的に変動になるけどね。(笑)

[655: 匿名さん]

変動金利って、ざっくり都市銀行とネット銀行では、だいぶ違いますよね？
(125%ルールの有無、短期プライムレート連動有無など)
ここの人のは、都市銀行前提ですかね。

[656: 匿名さん]

短プラ連動してない銀行なんてあんの？ノンバンクや外資なら聞いた事あるけど。

[657: 匿名さん]

ソニー銀行、新生銀行、イオン銀行、東京スター銀行などは、短プラに連動しない独自の基準金利を採用しているようです。

[658: 匿名さん]

ネット銀行なんて、検討したこともないなぁ。

都銀地銀に比べて何かメリット有るの？

[659: 匿名さん]

メリットはないと思う。ただ、気がつかないで契約している人は多いと思う。


ソニー銀行は優遇さえ怪しい。


住宅ローン商品詳細説明書＜抜粋＞

変動金利
市場での金利スワップ手法を活用し、毎月、金利（*5）を決定します。

（*5）
金利について
金利は、資金コスト（住宅ローンの貸し出し資金をソニー銀行が調達するために必要なコスト）や営業コスト、および収益を加味して決定されます。最も大きな変動要因は資金コストで、このコストは変更日前数ヶ月における銀行間で取り引きされている金利の動向や、国債の利回りの動向など、該当する期間の指標と連動して上下します。金利優遇または引き下げが適用されている場合、その優遇または引き下げは固定金利適用期間または上限つき変動金利適用期間中であっても、いつでも中止または変更される場合があります。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

[660: 匿名さん]

>650
政策金利を上げる前に10％まで消費税増税による経済状況のマイナス要因を打ち消す金融緩和、次に金融緩和の解消が先でしょうから、政策金利が上がるまでに5年以上は掛かると思いますよ。
新規のローンは短プラからの優遇金利が減る可能性はありますが。

[661: 匿名さん]

変動金利随分下がったね。２３年前名古屋郊外の３０万人都市駅近に独身で４ＬＤＫ４千万円
を購入、間取りは適当(当時リビングが狭かった)、このぐらいの値段なら買える金額を購入。
２千数百万がローンで当初住宅金融公庫で約７％固定、１年半住んだ後東京へ転勤。

１年目に金利が急に下がったので、近くの銀行で借り換えの話をしたら支店長室へ。
その場で借り換え契約、返却額を増やし、残額１７５０万円＋変動金利２５０万円。

当初４％、３．７５％に。都周辺区で賃貸住まい。１０％補助＋家賃収入＞賃貸家賃で
当時は優遇なんか無く今金利安、定年で補助が無くなるし、物件が気に入って購入。
築年月より８ヶ月前に完売。７千万円弱。９０㎡台。都心まで徒歩込み３０分。外断熱

金利が取得控除１％より安く、厚生年金＋家賃収入＋退職金年金(恒久、１０年定期)
妻が店を始めて、節税(千万円以上？)で再ローン決定。４千万円頭金で３千万円弱
ローン。駅近にあまり良い土地が無いので、定年２年前だが賃貸と同じ街に購入。

現役２年間で６００万円優遇定期。元々１８年。支店長の２２年案でも良かった。
金利が上がったら、なるべく早急に返却。定年後年収５～６００万円。妻が仕事を
始めてから給料渡してないが、家賃、電気代等は私が払ってる。

１８年ローン返済額＋管理費等＜それまでの家賃、３年前定期高で初めから変動。

[662: 匿名さん]

>661

１０％補助　→　１０万円補助の間違え

[663: 匿名さん]

ここ20年で固定(フラット)で得した人って一人でもいるんですか？？

固定(フラット)の悲鳴が聞こえるようです。

[664: 匿名さん]

20年でこれだけ下がったってことは、今後20年でそれだけ上がる可能性もあるってことでしょう。
このまま下がり続ければ、マイナス金利になってしまう。

[665: 匿名さん]

>660
増税は2014年3月と2015年10月だけど増税の影響を見るのにかかる期間は1年くらい。2016年10月に見極め、2017年4月か10月に利上げされるかどうかのタイミングなので、もう5年はかからないのでは？

2017年はオリンピック特需のピークの直前、来年から少しずつ共事業も増やすようなことを言ってるようですし、住宅ローン減税で高額物件が動けば投資家も動くようになり、相乗効果で賃金上昇もありそうなので、2017年あたりのタミングでゼロ金利解除があるかもしれない・・・というのは現状でも予想できる範囲かと思います。

前回のプチバブルの時の利上げがあったのは2006年でしたが、ゼロ金利解除後、数ヶ月で政策金利も0.35％引き上げられ、暫くして短プラに連動して住宅ローン金利が0.2％～0.4％くらい上がったので、金融緩和解除と利上げはほとんど同時期ではないかと。

それとビジネス的に見れば銀行の優遇幅拡大は、消費者に取り入るためというよりも提携先デベロッパーの要請で下がってきた経緯があるので、増税や利上げがあればむしろ新規ローンの優遇幅は増やして基準金利を上げる方向に働きやすいのでは。

ただアメリカが来年度中にも金融緩和やめればプチバブルは弾けるだろうし、経済成長が危うくなりつつあるチャイナリスクもあるので、数年以内の利上げの確率が高いとは思ってはいないです。

また、利上げがあっても特需程度で上昇するレベルならば、固定金利のほうが得するかといえばかなり微妙。

ただそろそろ金利上昇を考慮しておいていい時期にはきてるかと思います。

[666: 匿名さん]

>665
例えば既に決まったH26年4月からの消費税増税に対して、5兆円規模の経済対策を行います。
状況に応じて既に異次元と言われている金融緩和の更なる拡大もありえるでしょう。
少なくとも0金利の今は利下げできないので、日銀は景気のアクセルとして金融緩和を、過剰な景気のブレーキとして利上げを使っていますので、金融緩和を解消せずに利上げを行うことは物価安定の責任を法に明記されている日銀は出来ません。
従って、このまま景気拡大局面が続くとしても、優先順位は消費税10％＞金融緩和の解消＞利上げです。

勿論資金需要が旺盛になれば、短プラが上がらなくても現在1.7％程度の優遇金利は圧縮されるでしょう。
市場に流した資金の回収と利上げが平行する可能性も否定は出来ません。
しかし政策金利が上がらないのに短プラが上がったり、金融緩和が解消されないのに利上げはまずありえませんよ。

[667: 匿名さん]

>ただアメリカが来年度中にも金融緩和やめればプチバブルは弾けるだろうし、経済成長が危うくなりつつあるチャイナリスクもあるので、
リーマンショック以上の衝撃があるだろうね。
住宅ローンの金利がどうなるかまでは分からないけど。

[668: 匿名さん]

>666
指摘の内容はその通りなので別に反論はありませんが
自分の言っているのは

・金融緩和と利上げはほとんど同時期なので政策金利の利上げには5年もかからないのでは？

・政策金利を上げるより前に変動契約時の優遇幅が変わるとは言い切れないのでは？

・可能性は高くはないが、変動金利が今の10年固定くらいに上がる5年以内にくるかもしれないと考えておいてローン設計をしてもいい時期なのでは？

ということです。

[669: 匿名さん]

アメリカを参考にすると、金融緩和の解除には株価が市場最高値を更新するとか、失業率が大きく改善するとか、物価が持続的に2%の上昇を続けるような状況まで来て始めて金融緩和の解除の話になってますが、その先の利上げに関しては未だ議論されていません。

そもそもアメリカは緩和解除による景気への影響が懸念され、緩和観測が出ると株価が下がるような状況。

仮に日本が緩和を縮小し、更に利上げするにしてもよほど強い経済状況でないと、景気を冷やし、不況利下げに逆戻りしてしまう。

日本経済が5年以内にそこまで復活するのか？

東京オリンピックにしても、終わった後は景気は後退しないのか？ってのも有る。

折角デフレ脱却に向けて動き出しているのに、景気を冷やす利上げをするには余程の理由が必要だと思われるし、利上げが失敗に終わると政策当局の責任問題になるだろうし、実際2001年itバブルと2006年イザナミ景気時の利上げは失敗だったとの認識なので、次回はかなり慎重になるはず。

[670: 匿名さん]

そもそも金融緩和解除＝ゼロ金利解除＝利上げではないの？

[671: 匿名さん]

>>670
アメリカを見たらわかるがいきなり金融緩和が全く無くなるわけじゃなくて
まず金融緩和を縮小して様子を見る。

政策金利のゼロ金利を解除することは経済に与える影響が大きすぎるので
慎重の上にも慎重に行うことになる。場合によっては消費税上げるのより
株価に与える影響が大きい時もあるからね。

[672: 匿名さん]

>668
既にほとんど>669さんが指摘していますが、消費税で5％にインフレ2％が継続し消費者の負担が今より7％増えた状態で、景気にブレーキを掛けないと過剰な景気拡大になるとの観測が無ければ、利上げの可能性は非常に低いですよ。
それよりは、資金需要が活性化して優遇金利幅を縮小する可能性の方が、圧倒的に高いと思いますが。
そう考えると、数年前から1～2年先位までの変動優遇金利はかなりおいしいと考えています。

>670
金融緩和を解消しても景気が過熱しているなら利上げが続く可能性は勿論ありますが、金融緩和の解消が短期間で済む可能性はアメリカの出口戦略を見ても明らかなように非常に低いでしょう。
異次元レベルから数年掛けて解消に向かうのが精一杯で、解消即利上げが必要になる可能性は0ではないがかなり低いと思います。

[673: 匿名さん]

>672
ここ最近3年固定が変動金利より低いですが小泉政権の利上げ前と似ているのでひょっとしてそろそろかな？
という感覚があって今いろいろ考えているところですのでよければもう少しお付き合いください。

設備投資需要が増えるにも関わらずこのまま円安が進めば、石油ベースでのCPI上昇は確定的です。（それが2％までいくかはまた別ですが）実態とは関係なく必要なインフレ率さえ達成してしまえば利上げがありえますし、小泉政権発足後にした初の利上げは5年以内ですが、CPIがちょっと上昇したのは石油の値上りによるものだと批判されていました。

アメリカは出口戦略で苦労していますが、日本の場合は「オリンピック特需」があるためアメリカより金融緩和解除も利上げもしやすいでしょうし、同じように金融緩和をしているEUではインフレを恐れてか数年の間に利上げと利下げ繰り返していますが、金融緩和もしています。資源価格と高騰と通貨安の影響でも起りえるので、大きく金融緩和縮小や解除したりすることとセットで考えるようなものでもないのでは？と思うのですが。

2006年の利上げの際も行き過ぎた物価上昇の抑制を目的ではなく、円キャリートレードへの冷や水だとか、円安が進みすぎたことで資源高に耐えられないので円高を目指したとかいろいろ言われてますが、日銀がそれを失敗と思ってて今後の利上げには慎重になっている・・・というのもどうだろうかとも思っています。

また、前回の増税は悪影響が大きかったですが、今回は十分な金融政策がなされなかった反省を生かして、高所得者の資金が不動産や株などに流れやすい工夫をしているため、それがどこまで有効に働くかも現状は未知数です。仮に、増税後の悪影響が1年経ってもほとんど見られない、どうやら金融政策がうまくいったようだ・・・となれば、3年後くらいの固定金利は間違いなく上がっているため、既に借り換えを検討する余地がないほどに上がっているはずです。

そうなる確率と金利が5年以内に上がる確率はそこまで低いものでしょうか？
自分も高くはないと思いますが今見えていることがうまくいけば上がる道筋にはなりそうので、
そんなに低い・・・とも思えないでいます。

ちなみに、資金需要が活性化しても金利優遇幅は案外悪くならなかったというのが前回の利上げ時の感覚です。

金利が上がる前に借り換えたい・買いたいという流れになったことで、
当初固定優遇で最初の2年だけ金利が低いというようなものが多くなってました。

他行からの借り換え需要狙いもあるんでしょうし、優遇幅が今よりずっと少なかったので今とは同一視できませんが。

ただ、金利がこれから上昇しそうだという状況であまり変動にしたがる人はいないので、
そこであえて変動の金利優遇を悪化させるようなことをするのかなと・・・。

[674: 匿名さん]

>>673

まず、金融政策に影響するCPIはコアインフレ率と言われる食料、エネルギーを除いた物価上昇率です。
理由は簡単で、食料は天候に左右されるから。エネルギーは地政学リスクに左右されるから。
さらに日本の場合、燃料を海外に依存し、輸入に頼っている場合、いくら日本が利上げを行っても海外の相場が下がるわけでは有りません。エネルギー価格は日本の金融政策とは関係無いのです。

また、物価目標2%ですが、仮に達成出来て利上げが有ったとして、下回れば当然今度は利下げが行われます。ここに大きな勘違いが有るのですが、金融政策は物価が最終目的ではなく、持続的な経済成長の実現です。そのための目安が物価上昇率で有り、利上げを行った方が持続的な経済成長を実現出来ると判断されない限り、利上げは無いでしょう。

アメリカはリーマン以降、今回の金融緩和は3回目です。何度か持ち直し掛けて金融緩和を終了したにも関わらず、利上げまで至らず、3度目の緩和を今回終了するかの検討をしている状態です。その間、物価は常に2%前後に推移していました。

それと、オリンピック特需を過大に期待しすぎです。ロンドン五輪時ののイギリスの景気はどうでしたか？石原知事は当時、五輪の経済効果は3兆円と言っていました。今回の消費税増税が6兆円、増税後に組まれた景気対策が5.4兆円。数字からして大したことが無い事が分かります。

>2006年の利上げの際も行き過ぎた物価上昇の抑制を目的ではなく、円キャリートレードへの冷や水だとか、円安が進みすぎたことで資源高に耐えられないので円高を目指したとかいろいろ言われてますが

そんな事は一切言われていません。当時の日本は国内生産が多く輸出で大きな利益を上げていましたので円安は日本にとって最大のメリットでした。海外の国が円キャリーや円安を批判はしていましたが、日銀がそれの解消のために利上げをしたわけでは有りません。実際エネルギー価格は今の方が高いです。当時はゼロ金利政策自体が異例の政策と言われ、（今では当たり前になっていますが）日銀としては政策余地の無いセロ金利を早く終わらせ、金利正常化を目指したと言われています。実際当時の日本は一部企業で史上最高益が出たり、賃上げも始まり、金利が上がって、減税もなくなっていたにも関わらず住宅もプチバブルが起こっていました。利上げには充分な経済状況だったと思います。しかし、GDPデフレーターがマイナスだったりした事から当時の安倍政権はまだデフレ脱却には至っていないと利上げを猛烈に反対していました。


増税もどの程度の影響が有るかはわかりませんが、来年度は補正予算5.4兆円が組まれているのでもしかしたらそれほど影響は無いかもしれません。むしろ再来年以降どうなるか心配です。実際自分の懐と相談してみて下さい。消費増税は物価が強制的に3%上がるようなものですので確実に消費は減ります。これは所得が増えない限り解消しようが有りません。

>当初固定優遇で最初の2年だけ金利が低いというようなもの

本来、金利優遇は当初優遇しか有りませんでした。私が初めて住宅を買った10年前は当初3年0.4％の優遇だけというのが当たり前でした。むしろ最近になって通期優遇という商品が出てきたのだと思います。

>ただ、金利がこれから上昇しそうだという状況であまり変動にしたがる人はいないので、
>そこであえて変動の金利優遇を悪化させるようなことをするのかなと・・・。


全て需要と供給で決まります。今現在の金利優遇も借りたい人に対して貸したい銀行が競争した結果そうなっただけです。ですから、住宅需要が拡大し、高い金利でも借りたいと思う人がいれば金利は上がります。逆に政策金利が上がっても住宅需要が無ければ優遇幅を拡大して低金利を維持しょうとするかもしれません。銀行も商売ですから、その時の住宅需要や、他の貸出先、投資先などを総合的に見て、他行より魅力的な商品を出して顧客の獲得をすると思われます。

結局金利が上がるかどうかの判断は、需要にブレーキを掛ける利上げが経済にとってプラスになるかどうかだと思います。

[675: 匿名さん]

>674
ありがとうございます。ただ聞きたいというか確認したいこととは少々ピントがずれていまして・・・。

・今すぐにでも利上げがありそうだとか景気回復なしに利上げがあるかもと言ってるわけではありません。
　増税後に特に何もなくて小泉政権レベルの経済状況になる可能性がそんなに低いのか、
　利上げがある可能性を探りたいと考えているだけで、それが具体的には2017年～2018年です。

・経済成長をした上での利上げしかありえないというのは同意ですが
　経済成長にプラスでないと利上げはないというような新解釈は理解できません。
　市中金利上昇があれば国債の問題もあるので、過大な経済成長でない限り、利上げがないとは言い切れないのでは。
　おっしゃるようにゼロ金利は異常なのですから正常な経済レベルでも利上げになりうるという意味で。
　
・小泉政権前は良債権を抱えながらも5年以内に利上げできるまでになりました。
　円安誘導政策もあったし、今とは海外諸国の事情が違いますが、
　ここ最近は海外事情も好転しつつあるため、2017年頃であれば
　あの時の状況に持っていくのに必要な時間としては本当に短すぎるでしょうか。

・オリンピック特需を過大評価しているというより増税によるマイナス影響を
　オリンピック特需程度でもどうにかなるものではないかと過小評価しているというのが正しいです。

・というのも増税によるマイナス効果で大きいのは需要の先食いですが
　今回は住宅ローン減税の拡充やそもそもの駆け込み需要が前回と比べると軽いと感じますし、
　そもそもここ何年も社会保険料の積み増しということで徐々に手取りは減っていました。
　消費がその分だけ下がったかといえばそうではないので増税の悪影響を過大に見すぎてはいないでしょうか。
　　
・わかりやすくするための比喩表現とは理解はしていますが、
　消費はしなければいけないものもあり、税金が3％上がったら3％減るようなものではないので強引です。
　景況感さえ良ければ増えもするでしょう。賃金上昇は必要ですがそれが3％必要かさらに必要か
　そしてそれが達成できていないのかについては増税如何に関わらず未知数です。

・増税後に景況感を悪化させない金融政策としてゼロ金利維持となる可能性が高いことに異論はありません。
　ただ維持されない可能性が、ものすごく低いということには懐疑的です。
　オリンピックだけでなく利上げ以外の金融政策だけでも十分ではないかとなった際や、
　その時の海外の市況によっては利上げが必要と判断される可能性があると思うからです。

・ロンドン五輪については、リーマンショック後でしかも特に痛みがあったイギリスでの開催、
　当時はまだリスオフですが今は世界的にもリスクオンですし、
　そもそもサブプライムの活況で弾けた後のロンドンと設備投資をずっと控えていた日本ですし、
　日本という国は右から倣えでブームにも乗りやすい。同一視するのにも無理があるように思います。

・コアCPIとコアコアCPIの両方を見ていると思いますが、日銀はどちらかといえばコアCPI重視。
　インフレターゲットの目標もコアCPIなのはご存知だと思いますが、
　安部政権は確かにコアコアCPI重視ではあるため融政策全般についてはその通りだと思いますが
　利上げを検討するかどうか決めるのはやはりコアCPIなのではないでしょうか。