ザ・パークハウス 川崎 Part1

[匿名さん]

ホームページ公開されました。
是非情報交換お願いします。

＜公式HP＞http://www.mecsumai.com/kawasaki/

所在地：神奈川県川崎市幸区南幸町２丁目25番1他1筆（地番）
交通：東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅（西口）徒歩7分
総戸数：72戸（事業協力者住戸13戸を含む・他管理室1戸）
駐車場：総戸数に対して24台（事業協力者用2台含む）
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：55.78m2～73.08m2

販売予定：平成26年3月上旬
モデルルーム：平成26年1月上旬公開予定
完成日または予定日：平成27年2月中旬
入居(予定)日：平成27年3月下旬

敷地面積：1494.59m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上13階建

管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
施設費用・償却費：詳しくは「ザ・パークハウス 川崎」販売準備室までお問合せ下さい

備考：開発許可番号:川崎市指令ま情開発(ウ)第9号（平成25年6月4日）　建築確認番号:JCIA確認13第00316号（平成25年8月9日）　用途地域:商業地域　バルコニー面積:9.76m2～12.64m2

売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レデジンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社 東京支店
問い合わせ先：「ザ・パークハウス 川崎」販売準備室
10：00～18:00 水・木曜定休（祝日を除く）
0120-320-872
[e-mail]

[501: 匿名さん]

>品質管理

さすがにここは念には念を入れてバッチリやるんじゃないの。
報道されてないデベより、かえって安心かもしれませんよ。

[502: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方、こちらの設備どうでした？

[503: 匿名さん]

モデルルームの近くにプラウドのモデルルームがありますが、
川崎にもプラウドが出来るんでしょうか。

[504: 匿名さん]

>501

それは期待しないほうが賢明。一昨年に赤羽で火事騒ぎを起してから、一年半で３件やっちゃってる。普通一度問題起したら対策するでしょ。対策してないのか、対策していても徹底できないのか。どっちだろう。

[505: 匿名さん]

南青山の件だけが注目されてるけど、昨年の１２月以降、山王の火災、南青山の施工ミス、西麻布
の人身事故と地所物件でトラブル続出。施工会社が違うのに、地所物件で集中して起きてるっての
は何か固有の問題があるんだろうね。無理なスケジュールやコストダウン要求とか。

[506: 匿名さん]

>499

嘘、バレバレの火消しお疲れ。

アフターサービスは２年間、最初の大規模修繕は１０数年後。アフターでチェック漏れぞろぞろだったのに、大規模修繕まで何もしなかったの。それに大規模修繕のときに問題が見つかっても瑕疵担保期間が過ぎているので後の祭り。そもそも建築関係者だったら内覧会のときちゃんとチェックして、そんな物件受け入れないよ。

[507: ４９９]

506

嘘だと？

アフターサービスは２年間に数回、最初の大規模修繕は１０年目あたりだった。
アフターサービスは理事だった時期があるので、チェック漏れの指摘は確認した。
大規模修繕のときに見つかったものは人から聞いた。
大規模修繕まで何もしなかったわけないだろう。アフターサービスで見つけたものは直させた。
大規模修繕のときに見つかっても瑕疵担保期間が過ぎているので後の祭りになるような大問題は出なかった。（普通はそんな大問題は出ない。おまえ、頭確かか？）
建築関係者が内覧会のとき共用部までチェックしたのかは知らん。おれはその時は施工を信用してチェックしなかった。

なんでもかんでも火消しと決め付ければよいというものじゃないよ、バカヤロウ

[508: 匿名さん]

過去にUR分譲で、大規模修繕のときに施工ミスが発覚して建て直しってのがあるよ。

チェック漏れがいっぱいあったのならチェックやり直しでしょ。建てた後にチェックだとそれなりに大事になるはずだけど。

[509: 匿名さん]

余談だけど、最初の大規模修繕が十数年後に設定してあると、その前の建物調査で発覚しても瑕疵担保責任期間を過ぎてしまってる。地所は南青山みたいなことしちゃってるわけだから、瑕疵担保責任機関を最初の大規模修繕までに伸ばすくらいの対応すべきだよね。

まあ、引渡を過ぎてから問題が発覚したら大変だから、引渡前に第三者検証してもらうのが第一だと思うけど。チェックアイズは機能してないってのが露見したわけだし。

[510: 匿名さん]

南青山の欠陥マンションに続き、大阪の詐欺事件といい三菱問題多すぎでしょ

[511: 匿名さん]

施工にかかわるトラブル頻発は最近のことだけど、不祥事は過去から続いてる。土壌汚染隠しとか。地所に限らず、三菱グループで全体にあてはまること。

まあ、明治時代に政府のインサイダー取引で財を成した財閥だし。不祥事はDNAといったところ。

[512: 匿名]

物件情報に価格でましたね。

２LDKで3900万台ですか。
低層階坪235万とは高い高い。

まー販売戸数少ないからこんな場所でも、完売はするか・・・。

[513: 匿名さん]

ということは、平均坪単価270万くらいですか。
希少物件ですから当然ですかね。間取り内装設備仕様どれをとっても平凡で高級感がないのが残念です。

[514: 匿名さん]

川崎西口なのは確かだし聞こえは良いけど、雰囲気は西口タワマンというよりも一戸建てに囲まれた矢向・尻手に近い感じですね。

全てが平凡で10年経って売りたい時に価格勝負になる気がしてならない。
そういう意味では好き嫌い二極化するにしても東口ミッドの方が買い替えを考えてる人は良いかもね。
売る時は1人に好かれりゃ良い訳だから。

[515: 匿名さん]

一之江で突貫工事って内部告発が。

[516: 匿名]

ほんとうにここを坪270万で買っちゃう人いたら、
笑っちゃうけどな。

現地見てきなよ。

まー金はあるとこにはあるから、無駄使いしちゃうような人が買っちゃうんだろうけど。

[517: 匿名さん]

このスレのNo.5で坪単価260万円と予想しましたが、ほぼ当たりました。今後調整が入り、坪単価250ぐらいで落ち着くんじゃないかな。

[518: 匿名さん]

施工ミスじゃないけど、晴海でも問題起してる。

いろいろやらかしてくれる会社。

[519: 匿名さん]

512
そんなに高くないのでは。
再開発された主要駅で徒歩7分の物件で考えたらかなりお買い得感あるけどな。
この条件下でこの単価で買える物件は探したけど無かったよ。

[520: 匿名さん]

安いとは思えないけど、西口はあまり新築が出ないから、
需要はあるのかな。
1回目の提示価格より、予想価格を値上げしてきたのは、
高くても勝算ありと判断したからでしょう。
とはいえ、薄暗い路地なので、中層よりうえの坪単価は
高いかなと思えてしまう。

[521: 匿名さん]

西口に新築が出ないのは、再開発エリアに出し尽くしたからでしょう。
この物件は、古くからある一戸建ての中に急にできてるから、希少というより奇妙。

[522: 匿名]

この物件の周辺見てきましたけど、分譲も賃貸も結構ある印象を受けましたが。
そのなかでもこの立地はちょっと厳しいと思い、候補から外しました。検討者はよく周辺歩いてみてから検討されたほうが良いですよ。

[523: 匿名さん]

>522
具体的に、立地の何が厳しいのでしょうか？

[524: 購入検討中さん]

同じく知りたいです
時間帯変えて何度か行っていますが気付いていないかもしれないので
あと、周辺とは町内全域を指すのか隣近所を指すのかも知りたいです

[525: 匿名さん]

522
何が気になったのか教えて下さい。問答みたいな中途半端な発言はやめて下さい。

[526: 匿名さん]

建ち変わりのリスクはあるよね。
川崎西口といってもまとものは堀川町、大宮町、中幸町でしょ。いわばラゾーナ周り。
南幸町とか南河原町商店街越えたら印象は矢向だよ。

[527: 匿名さん]

522さんではありませんが…
ラゾーナの交差点こえてからの大通り、
早朝のカラスの大群が怖いです。
飲食店があるせい？夜に遊んでる人が汚すから？
早朝に収集車がまわってます。

[528: 匿名さん]

ベランダにカラスがとまってたらコワイ。
窓を開けていて部屋の中に入ってきたらもっとコワイ。

[529: 匿名さん]

カラスなんてたいしていないし。
堀川町はラゾーナしかないし。
大宮町は何もないだけだし。
中幸町と南幸町は雰囲気いっしょ。

[530: 匿名さん]

あまりネガティブ要素が出ないですね。
ちなみに印象が矢向だと、どういった問題が考えられるのでしょうか?
うちは4回現地行きましたが、商業地を抜けた住宅地という印象しか持ちませんでした。

[531: 匿名さん]

矢向→田舎って事じゃないですかね？
川崎駅前のタワーみたいなかっこよさは
まわりに民家が密集してるからないけど、
タワーが嫌な人もいますしね。
西口でタワーでなく、70平米の新築分譲は珍しい。
ただ、西口駅前のタワー販売時に負けない
価格設定は疑問。
向こうより条件は下なのに…

[532: 匿名さん]

条件が下といっても

>ベランダにカラスがとまってたらコワイ

該当するのは、これくらいでしょ。
西口駅前のタワーなら、カラスは眼下を飛んでいくので心配ないから。

[533: 匿名さん]

タワーの方が駅に近いし、まわりの雰囲気で、
条件下って意味じゃない？

駅前の交差点の駐車場と古い建物、
いつかマンションになりそう。

[534: 匿名さん]

矢向とかカラスとかどうでもいいよ。やっぱ、いい物件ってことでしょ。

[535: 匿名さん]

特徴がない印象に残らない物件。

[536: 匿名さん]

カラスでネガとか…。
いくらなんでもネガる材料無さすぎでしょ。
普通にいつの間にか完売パターンだよ。
ここより駅から遠い市電通り沿いのナイスシティアリーナが坪230～240万ですんなり完売した位だからね。

[537: 匿名さん]

シティアリーナは50～60平米程度だったし、
単身者やDINKSにさっと売れたんでしょ。
こちらの方が駅に近いし断然いい。
ただ、坪単価が高いから、70平米台は高くて、
お買い得感が少ない。

[538: 匿名さん]

販売戸数が59しかないから、すぐ終わるでしょ。

[539: 匿名]

ここは販売数少ないので、すぐ完売すると思いますが、
今回は以下の理由でやめました。

①立地
川崎駅西口徒歩7分ですが、雰囲気が西口とは異なりどちらかと言うと尻手である。また、西口もラゾーナのみなので、ちょっとした買物が不便。

②周辺状況
周辺が木造の古い建物が接近しており、今後高い建物が立つ可能性が高い。また駅からの夜道が怖い。周辺の雰囲気が自分好みではない。

③敷地形状
土地買収に失敗したのか、敷地形状が悪すぎる。多分、買収できなかった場所の建物とこのマンションが相当接近して、圧迫感がある。
敷地が大きな通りに接しておらず、敷地からマンション入口までのアプローチが悪い。

④価格
坪単価が割高で、転売する際、相当評価額が下がると思われる。入居した途端に500万、10年で1000〜1500万は下がるだろう。

⑤売主
最近何かと騒がれている三菱地所レジデンスで、手抜きや品質事故のおそれがある。

すべて決定的な理由ではありませんが、少しずつが重なって、今回はパスしました。

[540: 匿名さん]

>539さん
私が見に行った時は⑤発覚前でしたが、全て同意です。
⑤も今となっては同意ですね。晴海のクロノ、ディアロ絡みでも契約者の心象を考えない行動起こしてますしね(苦笑)

東陽町のも然りですが、パークハウスは最近、一軒家の中とか中途半端な所にしか建ちませんね。

[541: 匿名さん]

入居した途端に500万下がる
は同意できない。
東京オリンピックで日本中が上げ基調のなかで新築マンションがどんどん高くなってます。
ここだけ下がるとは考えにくい。

一方、10年で1000ぐらいの下げであれば優良物件だよ。

[542: 匿名さん]

東京カンテイなどの分析『都市圏郊外、外周部の住宅地価は上がる気配がありません。むしろ緩やかに下がり続けていますから、地方圏も推して知るべしです。』でも分かるとおり、どこ買っても割安な訳ではありません。

[543: 匿名さん]

だからこそ川崎市

[544: 匿名]

いまどきオリンピックで価格上ると思って、マンション買う人いるんですね。
もう既に上がってますよ。
ここからオリンピック開催2年前の2018年が、ピークもしくは現状同等で、それ以降はゆるやかに下がっていくことは目に見えててますよ。
ですので、今が一番高く買わされる時期で、デベやマスコミはここぞとばかりに宣伝うって、購入者を煽ってますよ。ちなみにリーマン・ショック後の安い時期は、平均的に同じ仕様や立地で、2割は安かったですよ。

ですので10年後に売る際は、価格高騰分の800万（2割）＋経年による評価下落が600万〜1500万で軽く、1000万
は超えると計算です。

何か反論あるかたはいますか？

[545: 匿名さん]

日本は政策的にもこれからインフレに向かうでしょ。
最悪の場合は財政破綻でハイパーインフレ。
そうなれば例えば、マンション価格は10億。
年収は1億が普通なんてことが現実にあり得るわけだが。。。
その場合、長期固定金利でローン組んで不動産買ってる人は勝ち組になるよね。
そうなると物件価格は値下りどころか大幅上昇になるよ。
要は円の貨幣価値が大幅に低下するわけだから現金で持ってる人が一番割りを食うことになる。

[546: 匿名さん]

ちなみに黒田日銀による政策でマネタリーベースは
昨年初の130兆円から昨年末には200兆円に拡大。
今年の年末にはさらに270兆円にまで拡大される予定。
簡単に言うと日銀によってどんどんお札が刷れれてる訳だよ。
なので今の政策が続く限り円安が進むのは当たり前だし、
円の価値の下落は避けられない。

[547: 匿名さん]

まぁ、見方はそれぞれ。
買いたきゃ買えばよいし。

世間がパッとイメージする川崎西口とイメージ違って、こりゃ割高だと思えば買わなきゃ良い。

[548: 購入検討中さん]

高い買い物なので勿論1つでも不安要素あれば見合わせるのは当たり前と思います
それはそれで良しとして

一度でも検討されたor検討されている方は南向き希望ですか？
価格確定で西が上がり、東が下がりましたが、西は実際どうでしょうか？

[549: 匿名さん]

まぁ、何にしてもインフレ対策に不動産や株を購入することが有効なのは常識。
デフレがまだまだ続くと思うならマンションは買えない。
インフレが進むと思うならマンションは買える。
要は日本の将来がどっちに進むか次第だよね。

[550: 匿名さん]

544さん、反論じゃないけど、2018年がピークなんですよね。

だったら、『入居した途端に500万下がる』は誤りです。