シティタワーさいたま新都心Part.5

[物件比較中さん]

シティタワーさいたま新都心のPart.5です。

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
東北本線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～86.51平米
売主：住友不動産建物サービス

[21: 匿名さん]

>>11の方が指しているさいたま市内のマンションとは、浦和駅・大宮駅・さいたま新都心駅の駅近マンションのことではないかな。それなら、築10年までなら大きく値崩れしないのでは。
他の駅の駅近や駅から徒歩15分以上のマンションは、さいたま市内であっても、あんまり期待できないと思う。

[22: 匿名さん]

築１５年で２０００万円になるということは、新築時の価格は４０００万円ではないですか？

Ｎｏ．１１の方は、新築時５０００万円の前提で書いてますけど。

大変ですね、債務超過で。

[23: 匿名さん]

単に、ここのようにデベの儲けに消えるだけだから、
新築価格が5,000万であっても築15年の中古は2,000万だよ。

中古検討者にブランド信仰者はいないので、
ブランド料なんか徴収できません。

[24: 匿名さん]

マンション価格にブランド料なんて、ありますかね？　
単なる思い込みじゃないの。販売価格の積算プロセスにブランド料なんてないと思う。
実例示せますか？

さいたま市の駅近で新築５０００が１５年後に２０００万円という実例はないと思う。
これも、単なる思い込みじゃないの。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[25: 匿名さん]

ブランド料は、一流デべの物件ならと、多少割高でも購入する人がいるから存在するもの。
ただし、スミフの場合は、顧客の足元をみて、買い手がつく最高額を追及する姿勢が常にあるから、他の一流デべ物件と比較して、新築購入額をリセールで回収するのは困難と思う。

[26: 匿名さん]

>21
また、ちょっとずつデマをいれてるよね。
さいたま新都心駅なんて住居地としては大して人気ないよ。
他の二つと同列に挙げるのは間違いです。

それから、駅近の定義はファミリー向けで徒歩10分、
単身＆DINKS向けで徒歩5分。

中古検討者の多くが駅からの徒歩距離で条件検索をかけるので、
この駅近条件を満たさないと候補にも挙がらない。
ここも中古検討者の候補に挙がらない可能性が高い。

[28: 匿名さん]

なんだか必死な方がいらっしゃいますね。
いま新築と中古両方でマンション探してますが、個人的には大宮駅や浦和駅の大規模マンションよりこちらのマンションのほうを買いたいです。
静かそうだし、住みやすそう。


駅からの距離だけじゃなく周辺環境も購入の大きなポイントだと思います。
ただこちらのマンションは高すぎます…私のまわりの検討者たちも色々見て回ってここが一番気に入ったけど、値段で諦めていきました。

[29: 匿名]

＞＞21
他人の意見を『デマ』で片付けてると、狭量な器が知れますよ。

[30: 匿名]

＞＞21ではなくて、26でした。

[31: 匿名]

ちなみに、大宮駅と北与野駅の中間にある、パークシティは築１０年くらいで３５００万円とか４０００万円で売りにでてたね。
数ヶ月前。

２０Ｆあたりで、広さが７５平方メートルくらい。

[32: 購入検討中さん]

先日、見学しました。
レジデンス棟で同じタイプだと1階から５階（？！）が同じ価格で、６階以上は前の建物がぬけるから５階よりいきなり６００万円も高くなるといわれたのですが、本当でしょうか？
次回販売予定住戸が販売済みだといわれたり、不動産はみずものだからとかいわれて、価格表もくれないし。
何号室がいくらかメモもさせてもらえない。
価格が途中で変わったりしてるんですか？
大手不動産を強調していましたが、不信感でいっぱいなんですが。。。

[33: 周辺住民さん]

32さん

私も同じ経験をしました。
1階から5階が同額は去年と価格設定が変わりましたね。

大手の割りにやり方が悪どい。。。
不信感いっぱいで納入やめました。
価格設定も不透明だし。

[34: 物件比較中さん]

売れ行きみながら、価格をまめに調整して、可能なら上げたいのでは。大手なら、必要な情報を開示しなくても許されると考えているあたり、完全に顧客を軽んじている。スミフのマンコミ掲示板を見ると、どこも一緒。

[35: 購入経験者さん]

１年以上前、こちらを見学して諦めた１人です。まだ残っているんですね。ビックリです。
スミフはどこでもこんな売り方で、売れ残って何年後かに問い合わせすると電話口で値下げしますって、客引きしてます。
価格表を小出しにするのもいつも同じ。
モデルルーム維持と担当者の人件費を考えたら、かなり物件価格に上乗せされているって考えてしまいます。
ここの価格が高いのもそこに起因してますよね。
我が家にはここを買うだけの余裕はありませんでした。かといって新古物件になってから買うのも・・・

[36: 匿名さん]

最近では、この売主は期販売のルールを守っていないことが
明らかになりつつあります。
期販売しているはずなのに、過去の売り出し合計よりも、
ずっと多くの売約済み戸数があり、まったくつじつまの合わない
物件が多数あります。

池之端のシティタワーは過去に55戸+2戸しか売りに出ていませんが、
135戸の大半は売れたと言ってます。いつ売ったのかは明らかにしてません。
最近では期販売の本公告を公式HPで行わなくなりました。

高く買ってくれる人があらわれれば、全戸先着順で
売っているというのが実態のようです。

ここまで、コンプライアンスが欠けた売主から物件を買うと、
住んでから苦労しますよ。瑕疵があっても絶対に責任を
認めない体質だと思われます。

[37: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

住友さんって、建物に対するコメントより、営業やこうゆう企業体質、管理に対するネガティブなコメント多いですよね。
野村さんは妬みっぽいスレとプラウドのなかでも埼玉規格って安上がりに作ってるって叩かれてるコメント多いですよね。
三菱と三井はあんまり聞かないけど、そもそも物件が埼玉に少ないのかな？

[38: 購入検討中さん]

そういう販売の仕方をしてるから価格をはっきり教えてくれないんですねぇ。
納得です。
営業マンはあと40戸といってましたが、実はもっとあるんですかね？
完成から結構たってるのに40でも多いですが…

[39: 匿名さん]

ハッキリ言うと、相場違いの割高売れ残りマンションですよ。

[40: 匿名]

期販売に関するコンプライアンス不良があるなら、当該機関（監督官庁）からの指導が入らないかな。

[41: 購入検討中さん]

やっぱり大宮とさいたま新都心だと相場が違うということですか？
さいたま新都心だともっと安くないと、ということですかね？？

[42: 匿名さん]

>41
ここは北与野ですよ。間違えないで。

[43: 匿名さん]

なんで価格をメモったりさせてくれないんですか？
何がしたいんでしょうか？
賃貸で20万円以上で貸せますといわれて、
駅前の賃貸屋さんに話を聞きにいったら、笑われました。
タワーの上だったらね～って。
あまり相性がよくないかったのかもしれないとあきらめます。

[44: 匿名]

顧客の入れ込み具合いで、価格を操作したいのでしょう。出来るだけ高く売って、儲け分をむしり取りたいのだと思います。
東南アジアの土産物屋さんみたいですよね。

[45: ご近所さん]

一戸当たりの利益率が高いから、売れ残りをダラダラ完成後数年かけて売っても採算がとれるのか。

[46: 匿名]

ところで、北向きの部屋を買う人って、陽当たり悪くて平気なんですか？

数年後に事情ができて、転売することになっても、なかなか買い手がつかないと思うんですが。

賃貸に出しても、たぶんディスカウントしないと借り手がつかまらないですよ

[47: 匿名]

北向きを考慮して、購入価格が適切に設定されてれば、賃貸価格が安めでも大丈夫と思うが、スミフ価格なので賃貸やリセールでの回収は不可能かと思います。

[48: ご近所さん]

スミフに寄付する心意気でなければ、現実的な購入価格でない。
それにしても、最寄り駅は北与野なのに、『シティタワーさいたま新都心』って…。今後ずっとネタにされそう。

[49: 匿名さん]

４３さん
価格表は普通にカタログと一緒に貰えますよ。たまたま入ってなかったのでしょう。
もう殆ど完売してるので、残りは少ないですが。

[50: 匿名]

『価格表を貰えない』『価格をメモさせて貰えない』と、立て続けに投稿されてるのに、たまたまで片付けるのか？
今頃になって方針を変えたのか知らないけど、やっぱり顧客を舐めている。。

[51: 匿名さん]

春くらいにMR行きましたが価格表もらえましたよ。
同じくカタログに入ってましたが…

[52: 匿名さん]

方針がいろいろブレてるんだね。
これはきつい。

[53: 匿名さん]

>>48
ここら辺ではそんな名前のマンションは珍しくないです。
北与野駅でさえ縁遠い与野イオン隣マンションもなぜか名前はソファアさいたま新都心……

[54: サラリーマンさん]

価格表を渡すのか、メモさえ遮るのか、対応が両極端なのは、スミフは顧客を選別しているから？
いずれにしても、イメージは最悪。

[55: ご近所さん]

以上の経過で、当掲示板に、パンフ・価格表のタグが付きました。

[56: 匿名さん]

パンフ・価格表を購入するんでしょうか？

[57: 匿名]

旧・大宮操車場のエリアは、さいたま新都心なんだから、マンションの名前にさいたま新都心が入るのは妥当でしょう。

普通、マンションの名称って、駅よりもエリア名をつけることが多いでしょう

[58: 周辺住民さん]

57さん

ここは旧操車場敷地外です。一応隣接地なのでセーフでしょうか。
53さんもおっしゃる通り、ここで新都心？とか、ここで大宮？ってマンションも少なくないですから、まだ良心的でしょう。

ちなみに、もとは古い県営住宅の与野上落合住宅跡地です。

[59: ご近所さん]

シティタワー与野上落合が妥当では？
与野は、いいところですよ。
確かに、イメージは地味ですが。

[60: 匿名さん]

ここ操車場跡地からかなりずれてるね
もはやさいたま新都心て名前がダサいのに、何でつけちゃうんだろ。。。

[61: 匿名さん]

前提として、この商売に不動産会社は巨額の資金を投資してるんですよね。
その巨額資金を回収して利益をあげるために、このマンションの名前「シティタワーさいたま新都心」以上に売れそうなネーミングありますかね？

操車場から外れてるとか、ここは北与野とか、なんか社会人経験がないような、ビジネス経験がないようなご意見が多いですね。

馬と鹿っぽい意見が多くて笑いました。

[62: 匿名さん]

いろんな意見があるけれどこの物件憧れます。
高いけど。

[63: 匿名さん]

>>61
で？完売したのかよ？

[64: ご近所さん]

＞＞61
スミフが、期販売に関して、ビジネスの範疇を超えたコンプライアンス不良を疑われるような不動産会社だから、挙げ足を取られるのでは？
まともな不動産会社なら、ネーミングくらいで、ここまで突っ込まれないですよ。
つまり、『信用』が無い訳です。
あなたが、ここの営業か否かは知りませんが（笑）、敵意むき出しの書き込みは、イメージを悪くしますよ。

[65: 匿名]

社会常識やビジネスで許容される範疇を逸脱した営業を展開してるスミフが、何を逆ギレしてるのか、呆れるわ。

[66: 匿名]

61さん。
社会人経験をもっと積んで、周りを尊重する姿勢を磨かないと、会社のイメージを更に悪化させますよ。
営業方針は、会社の指導によるものでしょうけど。

[67: 匿名さん]

>64さん
>65さん
>66さん

61さんではないですが、さらに笑いましたwwwww

[68: サラリーマンさん]

スミフの、このマンションの掲示板にも、逆ギレ気味の挑発的な営業の書き込みが散見されるね。何で、こんなに柄が悪いのだろう。
若い人なのかな。

[69: 匿名さん]

>>67
どこに笑える要素があるんだ？
使い慣れない草無駄にはやしてないで
あの文章で笑えるなら心療内科マジでオススメするよ

[70: 匿名さん]

自分も６４、６５、６６さんに笑ってしまいました・・・

[71: 匿名さん]

>69さん

…もかわいそうwww

[72: 匿名さん]

でもおもしろいからよし！！！

もっと住友不動産へなのか、
このマンションへなのかは知らないけど、
妬み全開の書き込み続けてください！！！

応援してますwww

[73: 匿名さん]

＞＞72
再三の繰り返しになりますが、住友不動産の営業方針・企業体質が非難を集めているのでしょう。それ以外に解釈のしようがないのですが。
住友不動産の営業は、自分達やマンションが妬みの対象になると、本気で思っているのでしょうか？

[74: 匿名さん]

>73さん

ただ不満を持ってるだけの人はこんなとこに書き込んだりしないよ！
深層心理に妬みとか恨みがないとね…
こんな匿名の掲示板にそんなこと書き込んだところで
なんの影響もなくただの自己満足にしかならないのにねw

だからみんなかわいそうと思ってるんじゃない？www

[75: 匿名さん]

間違いなく嫉妬や憧れはなさそうだ。
そんな憧れちゃうマンションなら、とっくに完売してるよｗｗｗ
みんな、単に売れ残りマンションをからかってるだけでしょ？今更そんなにムキにならず、財閥系なんだからドッシリ構えましょう。

[76: 匿名さん]

恨みって随分と大げさなんじゃないかな。憧れて買いに行ったけど買えなかったとかそんな幹事でしょ。
買えないならオ○ナとか検討すればいいんだよ。安いし○引きもあるから買えるんじゃない。

[77: 匿名さん]

>75さん

それで嫌味になってると思ってるあたりがさらにイタイwww

[78: 匿名さん]

すみふの営業マンが大漁ですね！
チラシ、まかなくてイイんですか？

[79: 匿名]

72／74／76／77
妬みで片付けようにも、批判の根拠にあたる事実に対する反論が無いだけに、中身の無い書き込みに終わっている。
営業の人なら、真っ向から反論してください。

[80: 匿名さん]

営業の人じゃないし別にスミフのファンでもないし、
反論したい訳じゃないんやから反論なんてないやろw

ただただ、かわいそうでおもろいだけやからwww

あ、ちなみに関西に住んでるんで、
このマンション検討したこともないですw

とりあえず売れてほしくないから書き込んでるの？w

[81: 匿名さん]

あ、ちなみにもし営業の人がほんとにこの掲示板見てたとして…

そんな匿名の書き込みにほんとに反論してると思ってるなら、
さらにイタイよw

サラリーマンなのかは知らないけど、
よっぽどちっぽけな会社にお勤めなんですねw

[82: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

そう。直接は手をださないだけでしょ。

[83: ご近所さん]

マンションの購入を検討する殆どの顧客は、この掲示板に目を通すでしょ。
目的は、それ以上でもそれ以下でもないような気がする。

[84: ご近所さん]

マンションの購入を検討する殆どの顧客は、この掲示板に目を通すでしょ。
目的は、それ以上でもそれ以下でもないような気がする。

[89: 匿名さん]

ところで、１Ｆのお店使ってますか？

歩いて数分の場所にコンビニがあるのに、なぜ店を開く必要があるのか、疑問。
収支をトントンにできるのだろうか。
赤字決算になれば、管理費から赤字を補てんしなきゃならないでしょう。

たぶん、初めてマンション買う人って、１Ｆのお店は住友不動産が経営するものと勘違いしてる人多いと思う。
ちがいます。
管理組合が主体で、外部に運営を委託してるんでしょう。
赤字決算になれば、住民の管理費から補てんすることになる。

[90: 購入検討中さん]

ここで買える価格表って全部屋のがのってるんですか？
それとも春くらいはもらえてたっていう人がいましたが、その頃のですか？
それともモデルルームで見せたけどメモさせてくれなかった最近のものですか？
普通ただでもらえるものを金払う気はないですが、一体誰が儲かってるんですか？
すみふ？このサイトの管理人？

[92: 購入検討中さん]

あれー？！価格表の購入タグがなくなっている。
どうしてですか？
管理人さん教えて下さい。

[93: 匿名]

価格が改訂されるのかな？

[94: 購入検討中さん]

価格表購入するか迷っていたら買うページが無くなってしまった・・・
住友不動産からクレームでも入ったのかな・・・？

[95: 匿名さん]

陽の当らない北向きの部屋を買う人って、どういう方なんでしょうか。
サラリーマンの方なのか、水商売関係か。

どういう心理で、北向きを買うのか、理由を知りたい。

[96: 匿名]

北向きが考慮された価格設定なら購入する人もいると思うけど、陽当たりのいい住戸と大差ない価格設定なら、購入する理由が分からないね。
リセール価格では、陽当たりの有無が正当に評価されるから、北向き住戸を購入する人は、スミフに寄付するようなものかも。

[97: あた]

さいたまで治安を考えるなら川口ですね

[99: 匿名さん]

>>89さん
店舗の経営が赤字になると、管理組合の管理費から補填する事になると仰いますが、
さすがにそれはあり得ないのではないでしょうか。
もしそうだとすると、店舗が赤字経営となれば住人にとって大きなリスクとなるので
初めから店舗つきマンションは敬遠しなければならなくなりますよね。

[102: 近隣さん]

近隣マンション南向きに住むものです。　息子が大学時代に住んでいた学生マンションはベランダ側の窓が大きい東向きタイプでした。　午後からはベランダに日が差し込まない部屋でしたが（ただし夏の午前は朝から暑かったとのこと）、２度ほど午後訪ねた際には
ベランダからは県指定保護雑木林が眼下に広がっていたこともあり、眺望を遮るものがないため午後は日が差し込まないのに室内はとても明るかったので驚きました。
高層マンションの北側でも窓が大きく眼前が開けていると、とても明るいお部屋なのではと想像しております。
また何度か海外で暮らした経験ではあえて日の差し込まないお部屋が夏は涼しく、家具が日焼けしないこともあり、人気の場合もあります。
人それぞれですよ。　

[103: ご近所さん]

この物件は、既に完成しているのだから、実際に見学して決めればいいだけのこと。
ただし、北向きが納得できても、南向きの部屋との価格的なバランスが問題だけど。

[104: 匿名さん]

他社の中古物件も見てますが、北向きの部屋は、なかなか成約しないようですね。
新築で北向きを買った後、なんらかの事情で売却する可能性があることを考えると・・・

こういう現実を見ると、やはり日当たりは重要ポイントとして、購入を検討しないといけないですね。

[105: 匿名]

新築から３年目くらいまでは、そのときの管理組合理事たちが、お金を使いたがるんですよね。
エントランスに新しい設備をつけようとか、なんとか言って。

けど、経験上、それは甘い考えだと思います。１５年くらい経過すると、必ず修繕積立金が不足してきます。
そして資金繰りをどうするかという検討が始まるんですよ。
皆さん３０代４０代が多いと思うんですが、長期的に考えて、管理組合の金に手をつけた方が良いです。

あと、できるだけバブル世代の人を理事にしない方が良いと思いますね。すぐ支出しようとしますよ

[107: 住民]

当マンションの管理組合は、現在入っている店舗の運営に一切関わっておりません。

１F店舗スペースに関しては、あくまでも、賃貸スペースです。
借り手がいなければ、管理組合に収入が入らないだけです。

実際に運営しているわけではないので、赤字を補填する必要はありません。

[112: 検討中の奥さま]

今年こそ完売できたらいいですね-W

[113: 匿名]

一時期、さいたま新都心エリアの開発は頓挫していたけど、これから、開発が加速していきそうですね。
このエリアの価格は、どんどん上がっていくと思いますよ。

あと、先日のニュースで、震災時の政府機能の移転先として、さいたま新都心も検討していく、と書いていました。

[114: 匿名]

＞＞113
貴重な情報を有り難うございます。

でも…ディスカウントされてない売れ残った部屋を買う理由にならないかと。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[115: 匿名さん]

＞＞3
開発真っ只中で一番怖いことはマンション近接に何かできたり工事の音にひたすら悩まされたりすることだと思うんです。しかし北与野の本物件なら新都心開発とは無縁。且つ近くて利便性の恩恵を受けられるといういいとこ取り。こう解釈することもできます。

[116: 物件比較中さん]

>>115
再開発地域の端っこということ？

南側に、日照を遮る建物が建つ可能性は無いの？

[117: 匿名さん]

＞107さん
店舗部分って結局管理組合の持ち物という考え方なのでしょうか？
となるとテナントがいない状態があったとすると困りますね
恐らく管理費の計画では、テナントの賃料に関してはガッチリ組み込まれてるでしょう
そうだったんですか…知らなかったです

[118: 匿名]

あれだけアクセスの良い場所に、売り場面積が約７万平方メートルもあるショッピングセンターができるなんて、あんまり例がないんじゃないかな。
公的な機関や、病院も移転してくるし、さいたま新都心には、どんどん人は集まり、マンション価格や地価も上がると思うよ。

[119: 匿名さん]

新都心にさいたま市庁舎を移転させるという話もあるしね。

[120: 匿名さん]

昔のスレでは値上がりするようなことが書かれてましたが、
竣工後しばらくたってみてどうなんでしょう？