シティタワーさいたま新都心Part.5

[物件比較中さん]

シティタワーさいたま新都心のPart.5です。

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
東北本線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～86.51平米
売主：住友不動産建物サービス

[1: 匿名]

売れ行きはどうかな？

[2: 検討中]

ちょっと質問なんですが、新築マンション買う人って、そのエリアの中古マンション相場を見てから買ってるんですか？
つまり、例えば築５年とか１０年経過すると、どのくらい資産価値が減価するかというのを考慮して、新築を買うんですかね。
それとも、国策がインフレだから、新築を買え！っていう考えなんですか？

難しすぎましたか？　私の質問。

[3: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

No.2さんの検討中よ、最後の一言が余計に思えるんですがどう思いますか？なんか、買った人を小馬鹿にする感じがして不快に感じたんだけど(´･Д･)」

新築を買うなんて、信じられないみたいな書き方ですが、
新車じゃなきゃいやって人がいるように、中古じゃいやって人がいるんじゃない？
でも、検討中さんみたいに、ふかーーくふかーーく考えて買うと、いいのかもしれませんね。

ちなみに私は新築買いましたが、考えが浅いようで、新築とか中古はどーだって良くて、そこそこ資産価値は残りそうで、とりあえずここに住みたいなぁと感じたところを買いました。

[4: 匿名さん]

私はここを検討したけど高すぎて買えなかった者です。2さんの質問は難しすぎて答えられません。
ただ一言こちらのマンションに中古だろうが新築だろうが住める人がうらやましいです。
中古に一件出てましたが6000万くらいでとても手が届きません笑

[5: 匿名]

マンションの大部分は、築10年以降に大幅に資産価値が下落するから、10年周期で新築を済み換える人はいます。中古を買う人は、そこのところを分かって購入してるのだと思いますが。

[6: 匿名]

資産価値の維持を期待するなら、駅近の新築マンションでしょ。

[7: ご近所さん]

築10年以上の中古マンションは、資産価値の下落を覚悟して買うべき。

[8: 購入検討中さん]

中古の築年数による下落率ってどうやって調べたら良いのですか？
今売りに出てる価格は大体わかるんですが、新築時の価格がわかりません
近隣の不動産屋に聞くんでしょうか？
もっとスマートな方法があれば教えていただきたい

[9: 匿名さん]

不動産屋さんに訊くしかないのでは。

[10: 匿名さん]

資産価値を考えるなら、駅近は当然だけど、
北与野は駅のうちに入らないでしょう。
第一、資産価値うんぬんを言うなら、
都心じゃなければ駄目です。
それと、業者のマージンでかい財閥系も
よくないですね。
「マンション 騰落率」で検索してごらん。

[11: 匿名]

新築時から高い確率で、値下がりしないマンションとなると、東京の千代田区・港区・渋谷区の３区だけだったような気がする。
これまで１５年間の資産デフレ時代の話ですけどね。

さいたま市でマンション買うということは、５０００万円のマンション買って、４０００万円ローン組むと、１５年後くらいには資産価値が３５００万円で、ローン残高が２５００万円といったところでしょうか？

[12: 匿名さん]

詳しくは忘れちゃったんですが、前にスーモの特集で新築と中古マンションの価格比較を数値化したランキングがありました。
11さんのおっしゃる辺りの東京エリアは十分良く、埼玉で値減りしにくそうなのは川口市くらいでした。
さいたま市でマンション選ぶなら、資産価値云々よりすみたい家に住むのがいいですよ。

[13: 匿名さん]

ショックです。

[14: 匿名さん]

終の住処にすると割り切って、気に入ったところに住めれば、新築も中古も関係ないのでは。

[15: 匿名さん]

このマンションの購入を検討してますが、隣や上下の生活音は、どの程度聞こえてきますか？
以前、都内の住友系シティハウスに住んでましたが、隣上下の音がほとんど聞こえてこなくて、感動しました。

分譲マンションでも、質の低いところは、隣室が入浴しているとき風呂桶をカランコロンする音まで聞こえてきますよね。

ここは、どんな状況ですか？

[16: 匿名さん]

ここってレジデンス棟の工法はタワーと同じなのかな？

少なくともタワーはボイドスラブに乾式壁に二重床という
遮音性の期待できない工法のオンパレードですので、
上階や隣から騒音は覚悟しておいた方がいいですね。

レジデンス棟も同じ工法なら眺望もないのに、
騒音まで酷いという最悪なものになってしまうけど。

[17: 匿名さん]

No.15さん

1年以上前に入居し、タワー棟こ住んでおりますが、生活音ほとんど聞こえてきませんよ。
ほとんどと言うよりも、まったく生活音聞こえてきませんね。

平日の昼間はわかりませんが、（仕事で不在の為）
平日の夜と土日に関しては、聞こえてきません。

引っ越して来た時に上下の方、両隣の方にご挨拶に伺いましたら、
皆さんすでに入居されておりました。

両隣は子供のいらっしゃらないご夫婦で、

上の方は子犬を飼っており、週末にはよく孫が遊びに来るとの事でした。

下の階は、子供がいらっしゃるご家族でした。

それぞれの状況で異なると思いますが、
少なくとも我が家に関しては、他の方の生活音は聞こえてきません。

ご参考までに。

[18: 匿名さん]

当初の盛り上がりはどこへ言ったのでしょうか…悔しいんでしょ！

[19: 匿名]

誰が悔しいの？
脈絡がわからない…。

[20: 匿名さん]

>11

さらっとデマを書かないで、浦和駅もしくは大宮駅から徒歩圏
じゃないさいたま市で築15年で3,500万円で取引されてる70平米の
物件があったら教えてよ。

築15年の中古価格なんて2,000万円がせいぜいでしょう。
よって、残債よりも物件価値が少ないので、売るに売れません。

都心でもデベを選べば、70㎡で5000万台後半で買えますので、
こちらを買うほうが将来の資産価値は期待できます。

[21: 匿名さん]

>>11の方が指しているさいたま市内のマンションとは、浦和駅・大宮駅・さいたま新都心駅の駅近マンションのことではないかな。それなら、築10年までなら大きく値崩れしないのでは。
他の駅の駅近や駅から徒歩15分以上のマンションは、さいたま市内であっても、あんまり期待できないと思う。

[22: 匿名さん]

築１５年で２０００万円になるということは、新築時の価格は４０００万円ではないですか？

Ｎｏ．１１の方は、新築時５０００万円の前提で書いてますけど。

大変ですね、債務超過で。

[23: 匿名さん]

単に、ここのようにデベの儲けに消えるだけだから、
新築価格が5,000万であっても築15年の中古は2,000万だよ。

中古検討者にブランド信仰者はいないので、
ブランド料なんか徴収できません。

[24: 匿名さん]

マンション価格にブランド料なんて、ありますかね？　
単なる思い込みじゃないの。販売価格の積算プロセスにブランド料なんてないと思う。
実例示せますか？

さいたま市の駅近で新築５０００が１５年後に２０００万円という実例はないと思う。
これも、単なる思い込みじゃないの。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[25: 匿名さん]

ブランド料は、一流デべの物件ならと、多少割高でも購入する人がいるから存在するもの。
ただし、スミフの場合は、顧客の足元をみて、買い手がつく最高額を追及する姿勢が常にあるから、他の一流デべ物件と比較して、新築購入額をリセールで回収するのは困難と思う。

[26: 匿名さん]

>21
また、ちょっとずつデマをいれてるよね。
さいたま新都心駅なんて住居地としては大して人気ないよ。
他の二つと同列に挙げるのは間違いです。

それから、駅近の定義はファミリー向けで徒歩10分、
単身＆DINKS向けで徒歩5分。

中古検討者の多くが駅からの徒歩距離で条件検索をかけるので、
この駅近条件を満たさないと候補にも挙がらない。
ここも中古検討者の候補に挙がらない可能性が高い。

[28: 匿名さん]

なんだか必死な方がいらっしゃいますね。
いま新築と中古両方でマンション探してますが、個人的には大宮駅や浦和駅の大規模マンションよりこちらのマンションのほうを買いたいです。
静かそうだし、住みやすそう。


駅からの距離だけじゃなく周辺環境も購入の大きなポイントだと思います。
ただこちらのマンションは高すぎます…私のまわりの検討者たちも色々見て回ってここが一番気に入ったけど、値段で諦めていきました。

[29: 匿名]

＞＞21
他人の意見を『デマ』で片付けてると、狭量な器が知れますよ。

[30: 匿名]

＞＞21ではなくて、26でした。

[31: 匿名]

ちなみに、大宮駅と北与野駅の中間にある、パークシティは築１０年くらいで３５００万円とか４０００万円で売りにでてたね。
数ヶ月前。

２０Ｆあたりで、広さが７５平方メートルくらい。

[32: 購入検討中さん]

先日、見学しました。
レジデンス棟で同じタイプだと1階から５階（？！）が同じ価格で、６階以上は前の建物がぬけるから５階よりいきなり６００万円も高くなるといわれたのですが、本当でしょうか？
次回販売予定住戸が販売済みだといわれたり、不動産はみずものだからとかいわれて、価格表もくれないし。
何号室がいくらかメモもさせてもらえない。
価格が途中で変わったりしてるんですか？
大手不動産を強調していましたが、不信感でいっぱいなんですが。。。

[33: 周辺住民さん]

32さん

私も同じ経験をしました。
1階から5階が同額は去年と価格設定が変わりましたね。

大手の割りにやり方が悪どい。。。
不信感いっぱいで納入やめました。
価格設定も不透明だし。

[34: 物件比較中さん]

売れ行きみながら、価格をまめに調整して、可能なら上げたいのでは。大手なら、必要な情報を開示しなくても許されると考えているあたり、完全に顧客を軽んじている。スミフのマンコミ掲示板を見ると、どこも一緒。

[35: 購入経験者さん]

１年以上前、こちらを見学して諦めた１人です。まだ残っているんですね。ビックリです。
スミフはどこでもこんな売り方で、売れ残って何年後かに問い合わせすると電話口で値下げしますって、客引きしてます。
価格表を小出しにするのもいつも同じ。
モデルルーム維持と担当者の人件費を考えたら、かなり物件価格に上乗せされているって考えてしまいます。
ここの価格が高いのもそこに起因してますよね。
我が家にはここを買うだけの余裕はありませんでした。かといって新古物件になってから買うのも・・・

[36: 匿名さん]

最近では、この売主は期販売のルールを守っていないことが
明らかになりつつあります。
期販売しているはずなのに、過去の売り出し合計よりも、
ずっと多くの売約済み戸数があり、まったくつじつまの合わない
物件が多数あります。

池之端のシティタワーは過去に55戸+2戸しか売りに出ていませんが、
135戸の大半は売れたと言ってます。いつ売ったのかは明らかにしてません。
最近では期販売の本公告を公式HPで行わなくなりました。

高く買ってくれる人があらわれれば、全戸先着順で
売っているというのが実態のようです。

ここまで、コンプライアンスが欠けた売主から物件を買うと、
住んでから苦労しますよ。瑕疵があっても絶対に責任を
認めない体質だと思われます。

[37: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

住友さんって、建物に対するコメントより、営業やこうゆう企業体質、管理に対するネガティブなコメント多いですよね。
野村さんは妬みっぽいスレとプラウドのなかでも埼玉規格って安上がりに作ってるって叩かれてるコメント多いですよね。
三菱と三井はあんまり聞かないけど、そもそも物件が埼玉に少ないのかな？

[38: 購入検討中さん]

そういう販売の仕方をしてるから価格をはっきり教えてくれないんですねぇ。
納得です。
営業マンはあと40戸といってましたが、実はもっとあるんですかね？
完成から結構たってるのに40でも多いですが…

[39: 匿名さん]

ハッキリ言うと、相場違いの割高売れ残りマンションですよ。

[40: 匿名]

期販売に関するコンプライアンス不良があるなら、当該機関（監督官庁）からの指導が入らないかな。

[41: 購入検討中さん]

やっぱり大宮とさいたま新都心だと相場が違うということですか？
さいたま新都心だともっと安くないと、ということですかね？？

[42: 匿名さん]

>41
ここは北与野ですよ。間違えないで。

[43: 匿名さん]

なんで価格をメモったりさせてくれないんですか？
何がしたいんでしょうか？
賃貸で20万円以上で貸せますといわれて、
駅前の賃貸屋さんに話を聞きにいったら、笑われました。
タワーの上だったらね～って。
あまり相性がよくないかったのかもしれないとあきらめます。

[44: 匿名]

顧客の入れ込み具合いで、価格を操作したいのでしょう。出来るだけ高く売って、儲け分をむしり取りたいのだと思います。
東南アジアの土産物屋さんみたいですよね。

[45: ご近所さん]

一戸当たりの利益率が高いから、売れ残りをダラダラ完成後数年かけて売っても採算がとれるのか。

[46: 匿名]

ところで、北向きの部屋を買う人って、陽当たり悪くて平気なんですか？

数年後に事情ができて、転売することになっても、なかなか買い手がつかないと思うんですが。

賃貸に出しても、たぶんディスカウントしないと借り手がつかまらないですよ

[47: 匿名]

北向きを考慮して、購入価格が適切に設定されてれば、賃貸価格が安めでも大丈夫と思うが、スミフ価格なので賃貸やリセールでの回収は不可能かと思います。

[48: ご近所さん]

スミフに寄付する心意気でなければ、現実的な購入価格でない。
それにしても、最寄り駅は北与野なのに、『シティタワーさいたま新都心』って…。今後ずっとネタにされそう。

[49: 匿名さん]

４３さん
価格表は普通にカタログと一緒に貰えますよ。たまたま入ってなかったのでしょう。
もう殆ど完売してるので、残りは少ないですが。

[50: 匿名]

『価格表を貰えない』『価格をメモさせて貰えない』と、立て続けに投稿されてるのに、たまたまで片付けるのか？
今頃になって方針を変えたのか知らないけど、やっぱり顧客を舐めている。。