THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）その２

[購入検討中さん]

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）のレスが１０００件超えていたので、
その２をつくってみました。
引き続き情報交換や意見交換していきましょう。

所在地：東京都豊島区南池袋一丁目32番1他　
交通：「池袋」駅から徒歩6分，「目白」駅から徒歩9分
総戸数：412戸
間取り：1LD・K～3LD・K　
専有面積：42.50㎡～82.01㎡
完成年月：平成27年2月中旬予定　
入居(引渡)予定日：平成27年3月下旬 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上31階建地下1階建　　
設計：前田建設工業株式会社　一級建築士事務所　　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[950: 匿名さん]

湾岸のことは、全く興味がないので判りかねます。
ドゥトゥールのことは、そちらのスレッドで教えてくれるのではないでしょうか？

[951: 匿名さん]

ドゥトゥールは坪330〜ですね。

[952: 匿名さん]

同じ23区内でも、震度は２段階も違うんですね。
揺れない地盤を手に入れたい。しかも都心で。

[953: 匿名さん]

今朝の地震で、震度５弱だとガスが自動停止するので、
首都圏の一部で困ってるエリアがあると、ニュースでやっていた。

[954: 匿名さん]

震度５弱は千代田区だけです。
ドゥトゥールの中央区も震度３です。都心の揺れないドゥトゥールにしますか？952さん。

[955: 匿名さん]

ドゥトゥールとか湾岸のマンションなんて
地震で津波が起きた時の防波堤みたいなものですから
やめた方がいいですよ。

[956: 匿名さん]

954様
埋立地に関する書き込みがないのに、何を逆上されてるのですか？
そちらのエリアは興味ないためネガもしていません。一方的な荒らし行為は勘弁ください。
よろしくお願いします。

[957: 匿名さん]

ここは各階にゴミ置き場があるのがいいですね。
あと再開発エリアなのもポイント高いです。

[958: 購入検討中さん]

メガターミナル池袋駅に一番近い財閥系タワーってのが一番の売りだと思います

[959: 匿名さん]

>958

メガターミナルに近い財閥系タワーというと、

・美竹町のパークタワー
・品川のＶタワー

・・・これらに並ぶレベルと考えてよろしいですか？

[960: 匿名さん]

渋谷の青山パークタワーは坪単価500万前後での分譲ですから、物件として比較するのは違うと思います。

ただ、池袋は乗客数都内2位の副都心でポテンシャルは十分です。
今後の再開発次第ではイメージ的にも池袋が渋谷に追随する可能性はあると思います。
そうなったら文句ない立地ではないでしょうか。

[961: 匿名さん]

池袋のイメージがそこまで向上するとは、あまり考えられませんが...。
ただ、この規模のターミナル駅だと、駅近のタワマンは少ないでしょう。
もちろん、利便性と周辺環境はバーターですが。

[962: 匿名さん]

池袋の再開発
http://image.itmedia.co.jp/news/articles/1405/01/l_yuo_ikebukuro_02.jp...

[963: 匿名さん]

中野や秋葉原だってここまでイメージ変わるとは誰も思わなかったでしょう。

秋葉原なんて外国人と電気街でカオスな街でしたが、
再開発でどんどん賑やかで便利な街に変わりました。
パークタワー秋葉原は坪単価370万で値上がりしてます。

中野も中央線のサブカルとブロードウェイだけの街でしたが、
今はキリンの本社が移転し、明治や早稲田大、帝京平成大学のキャンパスが建ち並んでます。
中野ツインマークタワーは坪単価370〜400万ですよ。

マンションは目先だけでなく先10年のことも考えて見ておくのもアリかなと思います。

[964: ニート]

いや池袋はいい方向に発展しそうだなというのはわかるんだがもうすでに上がりすぎたから
リセール面に関しては期待できないって話だよ
さすがに池袋が３Aみたいに坪４００超えるなんてデフレの時代に不可能。デフレ脱却すれば別の話だが

数年前だったら池袋駅近でも坪３００以内はざらだったがもう徒歩１０分圏内では坪３００後半になってしまった

数年前に勝った人は勝ち組。。

[965: 匿名さん]

959
Ｖタワーは、財閥系と言っても三菱商事と東京建物。

[966: 匿名さん]

>963
パークタワー秋葉原は千代田区物件だから高くて不思議無いです。

ツインマークタワーは新築時に即完した物件ですよ。これも高くて不思議ありません。

[967: 匿名さん]

＞964
住友物件は、リセール期待で買う人なんかいないから。
実際に転入してくる人だけだから、気に入れば相場とか気にしないよ。
住友のマンションはどこもそういう感じでしょ。気にしなければいいのでは？
気になる人が多いみたいで、ネガレスは絶えないけど。

[968: 匿名さん]

私も同感です。
正直高値摑みだと感じていますが、
家族や仕事まわりで考えると
（個人的には）最適化された立地のため、
致し方ないかなと。

住友はそういう人をターゲットにして、
長期間かけて販売するのでしょう。

[969: 匿名さん]

・倍率等に悩まされることなく欲しい部屋を購入できる
・投資用の賃貸が少ない
といったメリットも一応ありますよね。

[970: 匿名さん]

中野のツインマークタワーは当時は高過ぎ高過ぎと言われてたけど、
野村得意の即日完売見せかけ手法で高値で売ってた。
正直、あの当時は高いと思ったよ。
中野で坪360万以上とか。

でも今ではそれが基準値になってる。

リセールとか完売とか以前に、新築価格はその駅の基準価格になる。

[971: 匿名さん]

うーん。正直、リセールでキャピタルゲイン狙う人はこの時期にマンション買わないんじゃないかな。

ほとんどの人は買いたい時期に、地縁のある場所で良いマンションが出たら買うわけで…。

リセール狙いなら中古マンションを安値で買って新駅でも出来た時に売るとかでしょう。

[972: 匿名さん]

結構ここ安いと思ってます。坪370万平均でも、350万の部屋もあるでしょ？
坪350万じゃ、山手線外側のあれ？という場所さえそのくらい普通の時代。
ここは駅のデッキが伸びてくるし、デパート三昧で劇場もある大きい駅に近いタワーなんて、
他に売ってないし、現時点で計画さえないし。

[973: 匿名さん]

＞＞972

でもさ、池袋の評判があまりよくないんだよね。やっぱり。
あたし的には最高なんだけど、遊ぶ街であって住む町ではないという評価なんだよね。

ランキングで３位とか言ってるけど、あんなの参考になんないし茶番なんで。

[974: 匿名さん]

ブリリアの建物と資産性を比べると、ミレーニアが見劣りするよな。
でも価格は変わらないと言う。損した気分になるし、やはりブリリアが良かったなと言う後悔。

[975: 匿名さん]

ドワンゴは2014年4月27日、撮影スタジオやショップを備えた東京・原宿の「ニコニコ本社」を池袋に移転すると発表した。パルコの別館「P'パルコ」に入り、10月にオープンする予定。
移転を伝える動画の中で豊島区長は「東京の中でもあるいは日本の中でも存在感のある街を作りたい。大改造していきたい」と

[976: 匿名さん]

後悔じゃなくてあきらめでしょ。抽選はどうにもならない。数百人が落選してあきらめた。
次の物件探しで、毎日のエレベーター乗換え不要とかメリットを見つけていこう。

[977: 匿名さん]

＞975
そのニュースはどうでもいいよ。

[978: 匿名さん]

973様

最近は池袋のイメージも良くなってるようです。
http://biz-journal.jp/i/2014/04/post_4549.html

文化の街に変革していってると取り上げられてます。
http://toyokeizai.net/articles/-/28135?display=b

[979: 匿名さん]

サンシャイン～東池袋方面は、がちゃがちゃしていて、騒がしいんですよね...。
歩いているのは「こども」ばかり。
池袋のイメージを改善したいなら、もうちょっと落ち着いた、大人の街を目指してほしいです。
まあ、目指してすぐできるものでもないでしょうが。

ここは、目白にも逃げられるし、東池袋方面よりは落ち着いていると思います。
しかし、東西デッキができたら、人が増えちゃうんでしょうかね。

[980: 匿名さん]

ブリリアの方が高くなかった？
ブリリアは東池袋だし、同じ坪単価360万だと
あっちのほうが割高だと思ったけどな。
デザインと区役所補正で高くなってるけど、
実は10年後にリセール困るのはブリリアだと思う。

区役所のせいでエレベーターは乗り継ぎだし、
東池袋はタワーマンション乱立。
冷静になったら東池袋でその値段はないだろ？ってなりそう。
中古で買うような人は隈研吾だからって買わない。

ミレーニアの方が中古需要、賃貸需要は確実に上。

[981: 匿名さん]

ブリリアは、東側も南側も再開発予定地で
将来高層建築物が建つ可能性が大きいですからね。

[982: 匿名さん]

池袋駅全体が良くならないと街のイメージ向上にならないので、南池袋だけじゃなく、
東池袋方面など、近隣が良くなるのは歓迎です。グリーン大通りもオープンカフェの
通りになるし。しかも３年後に完成で割と早いです。西口も早く動かないかな。

[983: 匿名さん]

東武百貨店は2015年6月～2016年にかけて、池袋本店のレストラン街を全面改装する。
11階～15階の営業面積約1万1000㎡を約25億円をかけ改装する。
http://ryutsuu.biz/topix/g050713.html

[984: ビギナーさん]

>974

>ブリリアの建物と資産性を比べると、ミレーニアが見劣りするよな。

具体的に教えていただいてもよいですか？

最近マンション探し始めたので、参考にさせていただきたく。。。

[985: 匿名さん]

984様

ブリリアのモデルルームを見に行った者です。
ブリリアの資産性のポイントは、
有楽町線の東池袋駅直結、大成建設施工、隈
研吾デザイン、低層には豊島区庁舎が入り、
49階建ての超高層という点です。

そのためか、豊島区にもかかわらず
坪単価360万という高値をつけつつも完売した物件です。

[986: 匿名さん]

でも将来、ブリリアは南側と東側の再開発予定地にもしタワマンが建っても
資産性は維持できるのだろうか？

[987: ビギナーさん]

985様

丁寧にありがとうございます。
甘えて恐縮ですが、もうちょっと質問させていただいてもよいでしょうか？

>有楽町線の東池袋駅直結
直結なのですか。なるほど。それは確かによくわかります。
ただ、ターミナル駅池袋徒歩6分と有楽町線単駅直結とではそんなに大差ないようにも思えますが、
そんなに違うもののなのでしょうか？

>大成建設施工
なるほど。ブリリアはスーパーゼネコン、ミレーニアは準大手、という差ということですね。
（ネット検索の付け焼刃知識です）

>隈研吾デザイン
これはよく理解できます。好き嫌いはともかく、資産性という観点では貢献度はあるのでしょうね。

>低層には豊島区庁舎が入り、
申し訳ありません。
正直、これはよくわからないのですが、むしろ不特定多数の人が集まることによる、セキュリティやトラブルを
想像すると、ややデメリットな気がするのですが。。。。
（個人的主観かもしれません）

>49階建ての超高層
やはり超高層の方が資産性は高いのでしょうか？
ミレーニアは低すぎる、49階と31階ではそんなに評価が変わるものなのでしょうか？

上記読み返してみると、ミレーニアを持ち上げたいというような意図にも読めかねませんが、
決してそんなつもりではありませんので、ご理解いただけるとありがたいです。

どうぞよろしくお願いいたします。

[988: 匿名さん]

987様

>ただ、ターミナル駅池袋徒歩6分と有楽町線単駅直結とではそんなに大差ないようにも思えますが、
そんなに違うもののなのでしょうか？

有楽町線をよく使う方なら、駅直結はこの上ない立地だと思います。
ただ、賃貸に出した時は池袋6分の方が上でしょう。
なので、そこは人それぞれ、勤務地次第だと思います。
池袋駅直結のマンションは無いですから、客観的には五分五分ではないでしょうか。


>大成建設施工
ブリリアはスーパーゼネコン、ミレーニアは準大手、という差ということですね。

そうですね。まあ、大手の施工といっても三菱地所のマンションのように欠陥もありますし、
結局は下請け、孫請けが施工するので変わらないと思います。
これは名前はブランドのようなものです。
もちろん大手の方が売りやすいと思います。


>低層には豊島区庁舎が入り、 むしろ不特定多数の人が集まることによる、セキュリティやトラブルを
想像すると、ややデメリットな気がするのですが。。。。

私もそう思います。入り口は別、というか、
マンション住人はエレベーターを乗り継ぎしますし、
セキュリティもしっかりしているのですが、
不特定多数が出入りするのはデメリットに思いました。
そのため、購入を見送りました。

>49階建ての超高層
やはり超高層の方が資産性は高いのでしょうか？
ミレーニアは低すぎる、49階と31階ではそんなに評価が変わるものなのでしょうか？

ミレーニアは決して低くはありません。
これは、億ションを買える人以外には無縁な話ですが、
都内に40階を超える部屋はそうありません。
とにかく最上階で高い部屋を探す人なら
31階より49階、49階より51階を買うと思います。
また、タワーマンションの40階以上は値下がりしづらいです。
理由は在庫が常に無いからです。

[989: ビギナーさん]

988様

いつも丁寧にありがとうございます。本当に参考になります。

とすると、、、最初の質問に戻るようですが、

974様が最初におっしゃった
>ブリリアの建物と資産性を比べると、ミレーニアが見劣りする
というご発言から始まった質問だったのですが、

その後の皆さんの書き込みも考慮して、まとめますと、
あくまでも資産性という観点ですが、
・高層階の億ション的な観点では、ブリリアが明らかに有利
・同等の階・広さ・価格帯の物件では、（もちろん個別のニーズにはよるが）大差なし（一長一短）

・ただ、ブリリアは東、南に開発計画があるので、その方向の物件の将来性が若干不安、
　ミレーニアは、南側は住宅地域なので高い建物は建たない、北側は開発計画ありなので不透明、

と理解しましたが、正しいでしょうか？

974様988様のご意見もぜひ伺いたいですが、その他の皆様もご意見いただけると大変ありがたいです。

よろしくお願いいたします。

[990: 匿名さん]

>>987 989さんはすみふの営業さんですね。フフ、分かりますよそれくらいw

資産性のことで言えば、マーケットの評価も大きいですね。

ブリリアは多数の応募抽選即完売。一方、ミレーニアはあまり売行き反応が芳しくないですね。

もっと正確にいうと、小出しに売ってるので売れてないイメージと弁解できますが、
その小出しに売ってる分のノルマ、又は早く捌きたいと思ってる所など売れてませんね。

さぁ、反論宜しくお願いします。

資産性とは、買いたいと思う人が多いか少ないかということです。

[991: 匿名さん]

ブリリアは抽選倍率も高く、多くの人が買えませんでした。

その買えなかった人は、同じ池袋(あたしの感覚は違うけど)の徒歩六分ミレーニアになぜ来ない？

それが全てではないでしょうか?
あと、 すみふの営業が下手なんだよね。殿様商売というか…
財務体質が良いんで完売しなくても焦りません的な。
ブリリアとの差別化も打ち出せてないね。
不特定多数の人が入れない柵囲ってますは駄目でしょ。
それは差別化じゃなく当たり前のレベルの話だから。

[992: 匿名さん]

990様

とりあえずスミフの営業ではないですし、
勝手な決めつけで話すのはやめてもらえませんか？
私は購入を検討しているだけのものです。

ブリリアは予約完売しましたね。
それはそれで良いことではないでしょうか。
ミレーニアの売れ行きまでは知りません。
もし売れなてないのならデータを出してもらえますか？

資産性は買いたい人が多いかどうかは否定しませんよ？

反論があるとすればスミフの営業ではないという点と、
売れ行きについてはわからないし、私も知りたいので数字を出して欲しいという2点に尽きます。

[993: 匿名さん]

分譲時には確かに人気だった。
からといって、その後に周辺環境が変われば
将来に中古での資産価値が維持していられるとは限りませんよね。

[994: ビギナーさん]

990様

なるほど。。。読み返してみれば、ミレーニア持ち上げに見えますね。確かに。

信じていただく必要は別にありませんが、一応申し上げておくと、すみふさんではありません。
今、池袋だけでなく物件情報を聞きまくり始めているところです。

資産性、という言葉の定義の議論をするつもりもありませんが、
私の場合は、１０年後くらいに売ることを想定してのマンション選びでしたので、
投資目的ではないですが、少しでも下がらない物件がどのような物件か考えるのに参考になるかな、と思い、
質問させていただいた次第です。
その意味では、990様の言葉を借りるなら、
売り出しの際ではなく、１０年後買いたいと思ってくださる方がたくさんいるかどうか？というのが、
私の気にする資産性です。

普通のサラリーマンですので、出せる金額にも限界ありますし、その点ではちょうどよい価格帯なんですよね。
高層階はどっちみち手が出ませんし。

990様の書き込みの意図がちょっとわからないのですが、何を反論というか何をコメントすればよろしいのでしょうか？

私からすればミレーニアは現在売れ残っている方が、正直助かりますが。。。
物件が残っているということでまだ候補に残せるし、価格が下がるかもしれないし。。。

ただ、ミレーニアは当初価格より値上がりしたと聞きましたが、どうなんでしょうか？まだ上がるのでしょうか？それは困るなぁ。。

ちょっと雑文になってしまい申し訳ありませんでしたが、
いずれにしましても、ネガ、ポジ、客観的なご意見、引き続きいろいろ伺ってみたいです。

[995: 匿名さん]

>>992さん 人は図星突かれると切れるんですよ。まぁ、怒らず感情的にならず落ち着いてw

売行きのデータここで出せるかw 購入検討者ならばMRに行って確認しましょう。

購入検討者ならば、良い点悪い点聞きたいはずでは？
ミレーニアのマイナス点の話でムキになってるのは何故？ やはり営業ではw
購入検討者なんですよねw あたしが検討者だったら寧ろ悪い点聞きたいからね。
売り手からすればやなんだろうけどw

[996: ビギナーさん]

992様

同調いただけるのはありがたいし、数字で出してほしいと言う点は同感ですが、
話がややこしくなるので、なりすました書き込みだけはご容赦いただけないでしょうか。

991様の書き込みも気になります。確かに、ブリリア外れた方がなぜミレーニアに興味を示さないのか？その点は？
事象的には大変気になります。理由はぜひ知りたい。
ただ、事象論だけでの議論では終わらせないでいただけるとうれしいですね。

また、とりあえず、すみふさんの売り方については議論が違う方向に行きそうなので、分けた議論としていただけるとありがたいです。

[997: ビギナーさん]

995様

おっしゃる通りです。いい点は黙ってても聞こえてきます。

１０年後売るのに影響する悪い点があるならぜひ知りたいです。

ちなみに、ミレーニアの場所は、若干土壌汚染が検出されて対応したような噂をネットで見ましたし、
一方で、ブリリアは、地盤が今ひとつのような噂も見ましたが、どうなのでしょうか？

974様が資産性に劣る、というお話だったので、具体的に伺いたいのです。
もっとも、確かに私のまとめのニュアンスは、ミレーニア持ち上げになってしまったようで、反省してますが（苦笑）

ただ、ネット検索しまくってますが、売れ行きという評価軸はちょっと評価難しいそうですよね。
プラウドは、事前調整して即日完売を演出されるんですよね？
ブリリアはどうだったのでしょうか？全戸抽選だったのですか？それはそれですごいですが。。。

事象論としては興味ありますが、販売プロセスの実態および理由を伴って腹に落としたいです。正直。

なんて、書き込むとすみふ派、とか言われそうですが。。（苦笑）

[998: 匿名さん]

事前調整しないデべの方が少ないんじゃないですかね。
確かに調整しないデべもありますが、過去にブリリアの別な物件ではデべに調整の割振りをされましたよ。

[999: 匿名さん]

ビギナーさんへ

すいません。わかりづらかったですね。
ブリリアのMR見た者です。
ミレーニアもMR見ました。
ブリリアは区役所が下の方にあるのが気が引けたのと、
東池袋にしては高過ぎたので辞めました。

ミレーニアは立地も良いし個人的には価格も納得だったのですが、
条件に合う部屋が既に売れており、
1期では良い部屋が残っていませんでした。
2期が始まったら様子は見ようと思いつつ、他も見てます。