THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）その２

[購入検討中さん]

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）のレスが１０００件超えていたので、
その２をつくってみました。
引き続き情報交換や意見交換していきましょう。

所在地：東京都豊島区南池袋一丁目32番1他　
交通：「池袋」駅から徒歩6分，「目白」駅から徒歩9分
総戸数：412戸
間取り：1LD・K～3LD・K　
専有面積：42.50㎡～82.01㎡
完成年月：平成27年2月中旬予定　
入居(引渡)予定日：平成27年3月下旬 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上31階建地下1階建　　
設計：前田建設工業株式会社　一級建築士事務所　　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[881: 匿名さん]

>880

この物件との比較検討ということならスレ違いではないですよ。

湾岸のタワーマンションも比較して見てきましたが、
湾岸は今、かなり値段が上がっていて、これからも高くなると予想されます。

ただ、オリンピックが終われば、湾岸の選手村は住宅地になり、マンション供給過多になると思われます。
すると湾岸バブルは弾け、売るに売れないマンションが増えていくと思います。
オリンピック後ならともかく、今子育て用に買うのは、高値掴みになるのではないでしょうか。

異論はあると思いますが、個人的には。

[882: 匿名さん]

>876
携帯だと読みづらいから、このスレに限らず、いちいち貼らないでほしい。

[883: 匿名さん]

>882

その876さんも携帯から書き込んでいるという驚きの事実。

[884: 匿名さん]

スマホなら見にくくないからでしょう

[885: 匿名さん]

>881
供給過多なのは、湾岸でも中央区や江東区ですから。
港区湾岸での直近の供給予定は、いつになるかわからない新駅の再開発地程度。

[886: 匿名さん]

第二期の販売開始も伸びたね。思ったより売れてないんだ。
ブリリアがあの売れ方でしょ。
売れて当然ってことだろうけど、実際は厳しい。
ブリリアとは池袋といえども違うよね。完売も怪しいね。

[887: 匿名さん]

あの客の足元見て価格決めるやり方どうにかならない？
てか、もうすでに1割は割高だから。
8000万の所は7200万が妥当でしょ。
まぁ、私の個人的な見解だけどね。

[888: 匿名さん]

むしろ完売させないようにするのがスミフ。
最上階と下層階は竣工後販売だから。

[889: 匿名さん]

住友不動産分譲のワールドシティータワーズも売れ残ってたけど
築５年以上経った今になっては1000万も値上がりしてる部屋あるから、
山手線のタワマンは何だかんだで値上がりするよ。

[890: 匿名さん]

>888

もっと詳しく教えて。
むしろ完売させない理由は？ 彼ら営業は早く売切りたいのでは？
竣工後に売る理由はなぜ？

ちなみに、ブリリアは即完売、富久クロスも完売したよ。

ここはむしろ完売させないって意味がわからん。

[891: 匿名さん]

>889

それは分譲時が格安だったから。そんなこといったらエアライズだって値上がってます。
しかしミレーニアは、すでに割高だよねって話。

あと、港区のあの立地と、こちらは豊島区池袋。そこも考慮してね。

8000万のとこが9000万には将来ならないよね。元が高値だよやっぱり。

[892: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、ここの3LDKはほぼ完売してましたよ。

[893: 匿名さん]

>888　の者ではありませんが。。

なんでも、さっさと完売するというのは、値段が手ごろで、むしろ
安かったのではないか？という判断だそうで、
いい物件なら、必ずいつかは売れる。ということで強気の価格と聞いてますよ。

最上階は、眺めもよくて、価格も最上位。なので、現物を見てもらって、納得の上
ご購入頂くとか。下層階も、眺望とかの点では、タワマンの売りがないし、
条件が悪い部分があるので、最初の売れ行きをみて、出来るだけ高く売れる価格設定を
したいのだそうですよ。常時、在庫を抱えて、比較対象物件を持って売るのが、マンションギャラリーの役割でもあるんだろうしね。。。いずれにせよ、高い値付けのすみふ物件は業界でも有名。だけど、これが成功してるのかなんだかわかりませんが、業界での売上の利益率は高いと聞いた。
大胆な戦略ではありますよね。完売を、あえてねらわない。。

[894: 匿名さん]

>>いずれにせよ、高い値付けのすみふ物件は業界でも有名。だけど、これが成功してるのかなんだかわかりませんが、業界での売上の利益率は高いと聞いた


売手の得は買手の損。買い手は高値で買わされるってことでしょ。

[895: 匿名さん]

あたしは良いんだけど、次の事考えると豊島区池袋が引っかかるんだよね。

やっぱり遊ぶ街ではあるけど、住む街ではないのかなと。
あたしは住んでもいいけど、この不人気は価格の高さと豊島区池袋があるのかなと思ったよ。

ブリリアが良かったかな? ブリリアの中古でも待つかしら。

ブリリアも池袋だけど違うからね。そこのセンスない人はカモられるから気を付けて。

[896: 匿名さん]

第二期販売開始が伸びたのがポイント。
4月下旬だったのが間際になって6月下旬に急変更。
現場には権限ないからトップの判断だろう。

この辺の延びた事情解説できる人居ませんか?

あと、オバマ訪日TPP合意なしの影響だったら流石だけどね。
TPP合意なければ、日本は売りに転じるからね。

[897: 匿名さん]

>890

早く売る売り手メリットは、完売御礼と打つことが出来る。なんとなく響きは良い。
早めに完売できたらモデルルーム、広告費などコストを抑えることができる。
買い手のデメリットは抽選の締め切りに焦り、申し込んでしまいがち。
しかしいざ竣工してみたらしょぼかったということもある。

竣工後もゆっくり売る売り手のメリットは、
実物を見せて売ることができることと、期間を気にしなくていいので強気の価格で売れる。
そもそも竣工した物件に自信がないと出来ないのと、デベの財務体質が優良でないとこのやり方は出来ない。

買い手のデメリットは、高い。
でも高い買い物なので竣工後に実物を見てから買いたいという人には良い。

[898: 匿名さん]

>>早めに完売できたらモデルルーム、広告費などコストを抑えることができる

販売期間が長い程、販売コストは嵩み売価に転じてくる。その負担は買い手が高値で買う事。

>>竣工後もゆっくり売る

竣工後に売るのは低層階と最上階。殆んどは竣工前に売る。
ゆっくり売るなんて営業も言ってないし早く売りたいはず。彼らは売ってなんぼ。

>>そもそも竣工した物件に自信がないと出来ないのと、デベの財務体質が優良でないとこのやり方は出来ない。

財務体質が優良なのと物件が優良なのは相関ない。物件のコストカットは見えないところでいくらでも出来る。
お客様住む人の事を考える企業体質が優良でなければ優良物件は作れない。

そもそも売り方が買い手の事を考えるというより、売手の都合優先と感じる。

[899: 匿名さん]

一般的に考えて、ある物の値段が上がると考えるのなら、売る時期はできるだけ後の方がいいし、下がると考えるのなら、早く売ってしまった方がいいでしょう。
すみふの、販売に時間をかけるというやり方は、不動産は値上がりするという予測(正しいかは別として)を前提としたものでしょう。
それを支えているのが「優良な企業財政」であり、企業財政が優良だということは、儲かっているわけで、すみふの戦略は正しい…のかもしれません。
あるいは、買う側に高いコストをうまいこと押し付けているのかもしれません。

[900: 匿名さん]

すみふの現場の営業マンと以前話をしたら、売れ行き好調な物件であっても、本社から「販売枠」の縛りをかけられているので、「売れるうちに売ってしまう」ということができないそうです。
営業マンとしては二重のストレスではありますが、売れなかった場合の責任も本社と分担できるわけですから、サラリーマンとしては悪くないかもしれません。
しかし、おっしゃるとおり、買う側にとっては、この作戦のメリットはほとんどないので、「売り手の都合」でしかないという気はしますね。