THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）その２

[購入検討中さん]

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）のレスが１０００件超えていたので、
その２をつくってみました。
引き続き情報交換や意見交換していきましょう。

所在地：東京都豊島区南池袋一丁目32番1他　
交通：「池袋」駅から徒歩6分，「目白」駅から徒歩9分
総戸数：412戸
間取り：1LD・K～3LD・K　
専有面積：42.50㎡～82.01㎡
完成年月：平成27年2月中旬予定　
入居(引渡)予定日：平成27年3月下旬 　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上31階建地下1階建　　
設計：前田建設工業株式会社　一級建築士事務所　　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[850: 匿名さん]

ん〜、池袋エリア同士もだめなら、
ここのライバルはどこなんでしょう？
同じスミフの高田馬場もライバル視したくないでしょうから。

[851: 匿名さん]

ミレーニアのブログでも近くのスーパー紹介されてますよ。
大体何でも揃うようです。
http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/minamiikebukuro/archive/14

[852: 匿名さん]

>851
百貨店やスーパーって写真撮影禁止なんだけど、ブログに載せるなんて節操ないな。

[853: 匿名さん]

許可取ってあるのでは？それくらいの社員教育は一部上場なら当たり前だが。

[854: 匿名さん]

>>850
池袋のライバルは錦糸町、北千住

[855: 匿名さん]

西武HD再上場‼︎

[856: 匿名さん]

池袋のライバルは三軒茶屋じゃない？
北千住や錦糸町とは坪単価が全然違うでしょ。

[857: 匿名さん]

北千住や錦糸町を池袋と比較するなんて馬鹿馬鹿しい‼︎池袋のライバルに違いない‼︎

[858: 物件比較中さん]

三茶と比較する人なんているかなー？
三茶の相場は知らないけど池袋とはカテゴリ違いすぎない？
物件は別にして競合エリアは新宿区、文京区じゃないかね

[859: 匿名さん]

池袋のライバルは新宿だと思います。

[860: 匿名さん]

ライバルとか、どうでもよくない？
新宿・渋谷・池袋が相乗効果で地力を上げてる。
膨大な人口の多摩と埼玉の人々の職と憩の提供場であり続ける限り、この３都市は衰退しない。

[861: 匿名さん]

三軒茶屋のライバルは北千住クラス。
ともに場末のチンピラが多かった街。
中目黒も兄弟。

[862: 匿名さん]

帰宅時にデパートを普段遣いできるマンションに、ずっと住みたいです。

[863: 匿名さん]

家電が好きだが、アキバは行きたくない。となると、有楽町か新宿か池袋。

[864: 匿名さん]

家電はいつも池袋のYMDを利用している。なんでも揃っていて価格も他店より安く交渉できるのが魅力！

[865: 匿名さん]

863
渋谷もですよ、

[866: 匿名さん]

新宿、池袋、渋谷、便利だね。
駅利用者の世界トップ３．

[867: 匿名さん]

>>862

帰宅コースに無印があるのがちょっと嬉しいです。

[868: 匿名さん]

池袋のライバルは中野、上野、蒲田、日暮里あたり。
新宿、品川、湾岸は格上。
綾瀬、赤羽、北千住は１ランク格下。

[869: 匿名さん]

3月6日の日経新聞の地域版の記事によれば、東京メトロ副都心線と東急東横線の相互直通運転によって、池袋の街としての価値が高まっているそうです。

不動産関連のデータ分析会社アトラクターズ・ラボによると、池袋の賃料は昨年から16％上昇し、１カ月、１坪（約3.3平方メートル）当たり約２万9000円になり、2万6000円弱の渋谷を上回ったと報じられています。

池袋には若い女性をターゲットとしてお店が次々にオープン。今までの池袋のイメージを変える流が起こっています。

副都心と言われる東京の3つのターミナルは新宿、渋谷、池袋というランキングだったのが、新宿、池袋、渋谷という順番に変動が起きたということです。

[870: 匿名さん]

今後はさらに池袋駅のデッキ構想などの大規模再開発が現実になりますし楽しみですね。

[871: 匿名さん]

カカクコムの運営する不動産住宅情報サイト『スマイティ』の
「2013年度 賃貸物件 人気駅ランキング」
→池袋駅が１位
http://news.ameba.jp/20140307-357/


HOME’S暮らしといっしょの「2013年人気の街ランキング（関東エリア）」では
→池袋が１位
http://www.homes.co.jp/kurashito/life/ranking/ranking025/


リクルート住まいカンパニーの「住みたい街（駅）総合ランキング」では
→池袋が３位
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1403/03/news117.html

[872: 物件比較中さん]

>868
湾岸が格上とか、いきなりの綾瀬とかおかしいやろｗｗｗｗ

[873: 匿名さん]

>871
つまり
賃貸で住みたい街、池袋ってことですね。

[874: 匿名さん]

>873

1行目だけ読んでレスする癖、治した方がいいですよ。

　

[875: 匿名さん]

中野は池袋とは比較にならないよ。
所詮、中央線の快速止まるサブカル駅。
丸井の品揃えも悪いし百貨店も家電量販店もない。

池袋は百貨店もある山手線のターミナル駅。
新宿、渋谷、池袋の順でトップ3でしょう。

[876: 匿名]

地震発生時刻2014年4月18日 7時53分頃
震源地 茨城県南部(最大震度４)

東京２３区震度

震度２：
千代田区 中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 墨田区 江東区 品川区
目黒区 大田区 世田谷区 渋谷区 中野区 杉並区 北区 荒川区 板橋区
練馬区 足立区 葛飾区 江戸川区

震度１：
豊島区

[877: 匿名さん]

>876

その数値は測定地（豊島区の場合は区役所）の揺れが少なかったということで、
それ以上の意味などありません。

行政区の区切りで自然現象を語るのは無理がありますよ。

地盤の良さを求めるなら、
杭を打たずに直接基礎工法で建ててる（＝固い地盤が地表近くにある）大久保タワーのほうが確実です。

[878: 匿名さん]

では、全国くまなく地震計を設置しないとならないですね。
天気のアメダスと同じで、近隣データから地盤の様子を推し計ることが大切なんですよ。
震源の茨城からずっと離れている湾岸の方が揺れている、豊島台地が強固らしい、
それだけ解れば逆に充分ですが。

[879: 匿名さん]

2020年頃に豊島区役所の跡地に建つオフィスは、２３区最高の地盤ということ。
その売り文句なら、企業に人気が出そうだね。近隣の価値がまた上がる要素を１つ見つけた。

[880: 購入検討中さん]

湾岸エリアってやっぱり子育て住環境としてはいいですよね？
難点は活動エリアが湾岸方面ではないのと、そのうちきそうな巨大地震の際に湾岸エリアはダメージがでかいのではと懸念してます…
スレ違いですが湾岸エリアはどう思いますか？

[881: 匿名さん]

>880

この物件との比較検討ということならスレ違いではないですよ。

湾岸のタワーマンションも比較して見てきましたが、
湾岸は今、かなり値段が上がっていて、これからも高くなると予想されます。

ただ、オリンピックが終われば、湾岸の選手村は住宅地になり、マンション供給過多になると思われます。
すると湾岸バブルは弾け、売るに売れないマンションが増えていくと思います。
オリンピック後ならともかく、今子育て用に買うのは、高値掴みになるのではないでしょうか。

異論はあると思いますが、個人的には。

[882: 匿名さん]

>876
携帯だと読みづらいから、このスレに限らず、いちいち貼らないでほしい。

[883: 匿名さん]

>882

その876さんも携帯から書き込んでいるという驚きの事実。

[884: 匿名さん]

スマホなら見にくくないからでしょう

[885: 匿名さん]

>881
供給過多なのは、湾岸でも中央区や江東区ですから。
港区湾岸での直近の供給予定は、いつになるかわからない新駅の再開発地程度。

[886: 匿名さん]

第二期の販売開始も伸びたね。思ったより売れてないんだ。
ブリリアがあの売れ方でしょ。
売れて当然ってことだろうけど、実際は厳しい。
ブリリアとは池袋といえども違うよね。完売も怪しいね。

[887: 匿名さん]

あの客の足元見て価格決めるやり方どうにかならない？
てか、もうすでに1割は割高だから。
8000万の所は7200万が妥当でしょ。
まぁ、私の個人的な見解だけどね。

[888: 匿名さん]

むしろ完売させないようにするのがスミフ。
最上階と下層階は竣工後販売だから。

[889: 匿名さん]

住友不動産分譲のワールドシティータワーズも売れ残ってたけど
築５年以上経った今になっては1000万も値上がりしてる部屋あるから、
山手線のタワマンは何だかんだで値上がりするよ。

[890: 匿名さん]

>888

もっと詳しく教えて。
むしろ完売させない理由は？ 彼ら営業は早く売切りたいのでは？
竣工後に売る理由はなぜ？

ちなみに、ブリリアは即完売、富久クロスも完売したよ。

ここはむしろ完売させないって意味がわからん。

[891: 匿名さん]

>889

それは分譲時が格安だったから。そんなこといったらエアライズだって値上がってます。
しかしミレーニアは、すでに割高だよねって話。

あと、港区のあの立地と、こちらは豊島区池袋。そこも考慮してね。

8000万のとこが9000万には将来ならないよね。元が高値だよやっぱり。

[892: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、ここの3LDKはほぼ完売してましたよ。

[893: 匿名さん]

>888　の者ではありませんが。。

なんでも、さっさと完売するというのは、値段が手ごろで、むしろ
安かったのではないか？という判断だそうで、
いい物件なら、必ずいつかは売れる。ということで強気の価格と聞いてますよ。

最上階は、眺めもよくて、価格も最上位。なので、現物を見てもらって、納得の上
ご購入頂くとか。下層階も、眺望とかの点では、タワマンの売りがないし、
条件が悪い部分があるので、最初の売れ行きをみて、出来るだけ高く売れる価格設定を
したいのだそうですよ。常時、在庫を抱えて、比較対象物件を持って売るのが、マンションギャラリーの役割でもあるんだろうしね。。。いずれにせよ、高い値付けのすみふ物件は業界でも有名。だけど、これが成功してるのかなんだかわかりませんが、業界での売上の利益率は高いと聞いた。
大胆な戦略ではありますよね。完売を、あえてねらわない。。

[894: 匿名さん]

>>いずれにせよ、高い値付けのすみふ物件は業界でも有名。だけど、これが成功してるのかなんだかわかりませんが、業界での売上の利益率は高いと聞いた


売手の得は買手の損。買い手は高値で買わされるってことでしょ。

[895: 匿名さん]

あたしは良いんだけど、次の事考えると豊島区池袋が引っかかるんだよね。

やっぱり遊ぶ街ではあるけど、住む街ではないのかなと。
あたしは住んでもいいけど、この不人気は価格の高さと豊島区池袋があるのかなと思ったよ。

ブリリアが良かったかな? ブリリアの中古でも待つかしら。

ブリリアも池袋だけど違うからね。そこのセンスない人はカモられるから気を付けて。

[896: 匿名さん]

第二期販売開始が伸びたのがポイント。
4月下旬だったのが間際になって6月下旬に急変更。
現場には権限ないからトップの判断だろう。

この辺の延びた事情解説できる人居ませんか?

あと、オバマ訪日TPP合意なしの影響だったら流石だけどね。
TPP合意なければ、日本は売りに転じるからね。

[897: 匿名さん]

>890

早く売る売り手メリットは、完売御礼と打つことが出来る。なんとなく響きは良い。
早めに完売できたらモデルルーム、広告費などコストを抑えることができる。
買い手のデメリットは抽選の締め切りに焦り、申し込んでしまいがち。
しかしいざ竣工してみたらしょぼかったということもある。

竣工後もゆっくり売る売り手のメリットは、
実物を見せて売ることができることと、期間を気にしなくていいので強気の価格で売れる。
そもそも竣工した物件に自信がないと出来ないのと、デベの財務体質が優良でないとこのやり方は出来ない。

買い手のデメリットは、高い。
でも高い買い物なので竣工後に実物を見てから買いたいという人には良い。

[898: 匿名さん]

>>早めに完売できたらモデルルーム、広告費などコストを抑えることができる

販売期間が長い程、販売コストは嵩み売価に転じてくる。その負担は買い手が高値で買う事。

>>竣工後もゆっくり売る

竣工後に売るのは低層階と最上階。殆んどは竣工前に売る。
ゆっくり売るなんて営業も言ってないし早く売りたいはず。彼らは売ってなんぼ。

>>そもそも竣工した物件に自信がないと出来ないのと、デベの財務体質が優良でないとこのやり方は出来ない。

財務体質が優良なのと物件が優良なのは相関ない。物件のコストカットは見えないところでいくらでも出来る。
お客様住む人の事を考える企業体質が優良でなければ優良物件は作れない。

そもそも売り方が買い手の事を考えるというより、売手の都合優先と感じる。

[899: 匿名さん]

一般的に考えて、ある物の値段が上がると考えるのなら、売る時期はできるだけ後の方がいいし、下がると考えるのなら、早く売ってしまった方がいいでしょう。
すみふの、販売に時間をかけるというやり方は、不動産は値上がりするという予測(正しいかは別として)を前提としたものでしょう。
それを支えているのが「優良な企業財政」であり、企業財政が優良だということは、儲かっているわけで、すみふの戦略は正しい…のかもしれません。
あるいは、買う側に高いコストをうまいこと押し付けているのかもしれません。