シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[874: 購入検討中さん]

南と南西は抽選確定みたいですね
現時点で希望者続出だそうです。抽選の場合、買えるのかな？リエトコートの時は外れたけど、こっちの方が住友不動産らしくカッコいいです

[875: 匿名さん]

意外にも短期間で売り切りそうな勢い。
住友はうまいね。

[876: 物件比較中さん]

住友が短期で即売？？　ないない
そうなりそうなら値段を上げるだけだって

[877: 匿名さん]

事業回転率は景気悪くなる局面では、素早く、

景気回復局面では、重要視されず。

土地が上がるなら上がってから売ればいいんだし。

[878: 匿名さん]

売り渋り？

[879: 匿名さん]

当初は確か６月頃販売開始予定でアナウンスしていた。半年も売り渋りしてるんだから早期に売り切る気はさらさらないでしょ。

[880: 匿名さん]

すみふって竣工前に売れちゃうともっと高く売れと怒られるのって本当ですか？社員さん

[881: 匿名さん]

>870

総会で変えれば良いというのは正論だけど、管理費や修繕積立金は管理規約で規定
されているので変更は管理規約の変更だから特別決議となって、3/4以上の賛成が
必要とハードルは高い。

それに分譲マンションって見ず知らずの人が集まるわけだから、住民自治が機能す
るまでには時間がかかる。

[882: 匿名さん]

ここまで営業のカキコミが多いのも珍しいけど
ここまでちゃんとした検討者のカキコミがないのも珍しいな

[883: 匿名さん]

>870 業界の風習という意見には部分的に賛同できる部分もある。
それは管理費が300円/平米以上に至るまで、デベがあれやこれやと付帯価値を付けて、かつ関連会社での管理という流れがあからさまだから。
グループの売上、利益が優先されてのことだろう。
おそらく昔は管理費単価がここまで高くは無かったので、さほど区分所有の差は気にもとめなかっただろうけど、昨今の大規模マンションでは平気で管理費単価が数百円/平米以上というところも見かける。要するにそういう風にいつの間にか仕向けられたとも考えられ、実状との解離が激しくなって来たのだろうね。
マンションにはこういったリスク面も確実にあると思うよ。

[884: 匿名さん]

まず無理でしょうね。

管理費の話、あなたが安くなったとしたら、他の人が高くなってるわけで。
半分の人が安くなったなら半分の人が高くなるなんてことは、馬鹿じゃないので言いませんが、さすがに3対1までは偏らないんじゃないかと予想します。
高くなる人が賛成するわけないので、管理費の計算方法は変えられないでしょう。

じゃぁ最初からあなたのいうような方法で売り出す物件があるか？ですが、そうしたら狭い部屋は売れなくなってしまうでしょう。他の物件より割高感を感じてしまう人が多いはず。

デベの気持ちからしたら、広い部屋に人気集中ーよりも、全部完売のほうがうれしいわけだから、そういうルールにはしないでしょうね。全デベが変えない限り。

ただそれは区分所有法が根拠になっているのであれば、それが変わらない以上は無いでしょう。

じゃぁ広い部屋を高めに設定して、狭い部屋を安めに設定したらーといっても、結局負担割合は変わりません、騙されているだけ。

つまり、今のルールとしかならない、区分所有法が根拠になっている限り。
というのが、今までの議論を聞いていた第三者的な意見ですが、主張者さん、いかがでしょうか？

じゃぁ、区分所有法の根拠はなにか知りたい！というてんには、私は全く協力できません、すみません。

[885: 購入検討中さん]

リエトの時は東が人気で
今回も眺望がいい東向きが
抽選になるのは確定みたいですね

[886: 匿名さん]

>884
理解出来てることを説明されても困ります。
マンションによっては地権者住居へ管理費免除してるところもあるようで、
結局根拠は区分所有法がそうだからというモヤモヤした理由ばかりです。
ともあれ素朴な疑問レベルなのでこれ以上続けるつもりはありません。
ご意見頂いた方には感謝致します。

ここの管理費は300円/平米でも上限が72.35平米なので施設の割には割高でも公平感はあると言えるのではないでしょうか?

[887: 匿名さん]

素朴な疑問のわりに、突っかかってましたけど。。

[888: 匿名さん]

＞ここの管理費は300円/平米でも上限が72.35平米なので施設の割には割高でも公平感はあると言えるのではないでしょうか?

・・・なんでこんな結論に？

まじめに答えた人がかわいそう。頭悪い質問者は相手しちゃダメだな。

[889: 匿名さん]

>>888
真面目な質問だと感じましたよ。
論理的な答えが無かったのは事実ですし、結論も妥当です。
検討材料として勉強になりました。

[890: 匿名さん]

ヤバい。

[891: 匿名さん]

ムサコが坪３４０万なんて。

[892: 匿名さん]

高いとこだと坪４００万だって。
有り得ない。

[893: 匿名さん]

４００万だってのソースは？

[894: 匿名さん]

15年続いたデフレは終わりです。これからはインフレーションです。

いいインフレーション時に不動産相場が下がったことは、戦前まで遡っても無かったはずです。

坪330万までは買っていきましょう。

[895: 物件比較中さん]

坪４００はとても信じられないな。。。

[896: 匿名さん]

タワーって、低層に比べて割安感あるものなんだが・・・

[897: 匿名さん]

アンケートの予算レンジの上限が9000万だからじゃない？72平米で割れば坪単価412万くらい。

[898: 匿名さん]

まそんなことは、ないでしょうね。坪330位でしょ。

[899: 匿名さん]

何で周辺の同じブランドタワマン分譲価格より１割以上高いわけ？
根拠のある根付けなんだろうし、それなりに需要もあるってことなんだろうけど、さっぱり理解できん。

[900: 匿名さん]

72㎡～130㎡のマンションの72㎡を買えば、他の人に比べて管理費安くなるんでしょうから、

持ち分割合でシェアするやり方が納得行かないなら、そういうの買ったらどうでしょう。

素朴な疑問くらいなら関係ないんでしょうけど。

[901: 匿名さん]

だってだって、日経平均先物15400円台ですよ。本日。

1ドル100円90銭ですぞ。現在

[902: 匿名さん]

資材価格や土地は透明性が低いマーケットなので、そういう疑問がでるんだ。

また新築マンションも市場を作って、販売=上場させたら、んなふ不満は出ないんでしょうね。

不動産は透明性が低い分、売り手市場になりがち。

しゃーない

[903: 匿名さん]

相模大野の二の舞になるのが落ち。入居時に未販売住戸があると住民にもデメリットが
あるから、すみふ物件の末路は知っておいて損はない。

[904: 匿名さん]

未販売住戸のデメリットって何ですか？
初歩的な質問かもで恐縮です。

[905: 匿名さん]

一例だけど、棟内モデルルーム公開中なんて垂れ幕張られて、部外者である見学者が出入りする。悪意を持って入り込まれたらたら大変なことに・・・。完成在庫の物件を見に行けば分かる。

他にもいろいろあるけど。

[906: 匿名さん]

相模大野ってどこ？何県？

[907: 匿名さん]

ピックルだったか。マジレスして損した。

[908: 匿名さん]

シティハウスもミニバブル＆新駅開業で注目された時期に完成在庫。

[910: 匿名さん]

すみふのよいしょが圧倒的でしょ。

成りすましは投稿規定違反だけど。モラルが無いってのをせっせと宣伝してる。

[911: 匿名さん]

誰だよ！4千万円とか言ってたの！

[912: 契約済みさん]

坪４００万って有り得ない。
都心より高いじゃん。

[913: 匿名さん]

そうだ！懺悔しろ！

[914: 匿名さん]

プラウドを買い控えさせるための安値情報流布でしょ。バレバレだったのに真に受けるほうが悪い。そういうこと平気でする会社。

[915: 購入検討中さん]

もっとまともな書き込みしましょう。
坪400万なんてウソ流さないように、
4000万円台なんて武蔵小杉駅近であり得る分けないでしょう、極端ですね。3LDK6000万円台後半の値段付けでしたよ

[916: 匿名さん]

プラウドの板にこっちが安いとか仕様がいいとかたくさん書かれてたけど、結果として比べると細かい条件は違うにせよ、ここは値段だけ異様に高いって感覚になります。

[917: 購入検討中さん]

昨日見学に行きました。
平日にも関わらずたくさんお客さんがいましたね
野村のプラウドよりは高いけど、三井のグランドウイングタワーとはあまり変わらない値付けかなぁという印象でした。
南側の抜ける部屋は倍率高くなりそうですね

[918: 匿名さん]

昨日は水曜日だよ（笑）。

[919: 匿名さん]

>917
どういう判断力だとGWTと同じ値付けと感じるのか。
明らかにGWTの方がお買い得だったでしょ。
施設も間取りも立地もこちらが劣る。
ここのステマは本当に酷いな。

[920: 匿名さん]

水曜が定休日ってことを知らないわけだから関係者ではないでしょ。ステマのまねしてみただけ。

ステマがはびこってるから、妙なのも現れる。

[922: 購入検討中さん]

昨日は営業してましたけど。ちゃんと見学してますが何か？

[923: 匿名さん]

関係者による風説の流布は、ここだけの問題では無くなりますよ。

プラウドのスレッドで、住友が4000万円台と書いていた方。

[924: 匿名さん]

高くても買いたい人はいるだろうけどぶっちゃけほとんどローンキャンセルだよ
平均坪単価290万円で三井分譲のGWTでさえローンキャンセルめちゃくちゃ多かったよ

[925: 匿名さん]

隣がセルフのガソリン・スタンドなので、（１）低層部のガソリンスタンド向き（２）綱島街道に面している、で坪330万円は高いかな。爆発する可能性は無いとしても気分的に嫌かも・・・

【参考】
県消防保安課などによると、セルフのガソリンスタンドで静電気除去をせずに給油し、気化したガソリンに引火したケースが全国で報告されている。
http://matome.naver.jp/odai/2137706933405029801

[926: 購入検討中さん]

すみふは、事前審査通した客しか契約しないし、
手付金はきっちり10％とるから中小デベロッパーみたいにならなくないかな

[927: 購入検討中さん]

じゃあ駅近くの三井もエクラスも脱線事故で激突して
マンション倒壊するかもね

[928: 匿名さん]

じゃあロシアみたいな隕石が落ちてきて、衝撃波でガラスが全部われちゃうかもね。

[929: 匿名さん]

審査通るまで、契約できないから、ローン通らなかったのでキャンセルなんて、嘘。

売れてない部屋も売れてるって言って、後でキャンセル住戸とかいって出てくるのさ。

売れる部屋が片寄る限り、仕方のない商法。

売れてるマンションのが買いやすいしね。

[930: 匿名さん]

買い換えで、うまく売れなくてキャンセルってのはある。そこにローンが絡んで。

[931: 匿名さん]

第1期に限っては申込期間が短いからローン審査通ってなくてもでも申込できること多いよ。
即日完売をうたいたい場合なんか、どこもよくやってるよね。

実際通らないことわかって申し込みさせての完売だからローンキャンセルでも嘘ではないんじゃない。

[932: 匿名さん]

ローン審査通らないってそもそも論外でしょ。
出直すしかないんじゃない?
何もここじゃなくて良いと思うし。
むしろここよりも適正価格のマンションいくらでもあるから。

[933: 匿名さん]

ローン審査通らないひとって割合は一般的にどれぐらいなんですか？ふつうの会社員だったらだいたい通るから、低いと思います。100人中2人ぐらいかな？

[934: 匿名さん]

坪300だと年収1000万円以上で頭金は最低でも1000万円諸費用別だから結構落ちるよ。

[935: 購入検討中さん]

すみふが、即日完売するか、キャンセル出るかナンテドウデモイイ、坪300のマンションなんていくらでもある。高くても買う人はいくらでもいるでしょ、逆にエクラスタワーみたいに安くて、中は賃貸みたいな安い仕様設備 パチンコ屋直結よりは高くても良いものを買いたい

[936: 匿名さん]

高くても良いものなら買いたいよね。

高いだけでそれに見合う良いところがないから叩かれてるだけで、
良いところがあるならアピールをどうぞ。

そもそもマンションの場合、良し悪しの基準の筆頭は立地だけどね。

[937: 匿名さん]

1000万円諸費用用意出来ないひとがローン落ちるのですか？

[938: 匿名さん]

>936 痛いところ突くなあ。(笑)

ローン審査は人それぞれ。
他のローン残と合わせて年収の7～8倍程度までが上限かな。
勤務先の業績がそれなりで安定収入があることなどが条件ですかね。
諸経費用のローンもあるくらいだから、諸経費が無いから落とされるということは無いでしょうね。
心配なら早めに仮審査してみたら如何でしょうか?

[939: 匿名]

そうそうここが割高だと言われるのは
マンションは立地が９割なのに
東横直結のエクラスやGWTより坪単価50万も高いこと。
たかが１年そこらで景気の一言で片付けて
買えるの人は余程お金に寛大じゃないと。

[940: 購入検討中さん]

ここが割高なのは十分わかってるから、そろそろ機能など中身の話ししよーよ。情報として広がりがなくてつまらない。

[941: 購入検討中さん]

スミフさん、坪単価は320目指してるらしいよ

ホントに320付近だったら・・・
これコマッタ。。

[942: 匿名さん]

完成時点では一年の違いではない。販売時期は一年の違いかもしれないが。

10月のマンション販売戸数を見れば、消費税増税の影響が無いのではと思うくらいの需要。

皆さんの持ち株も儲かってますよね。

日経平均15000円台ですもんね！

[943: 匿名さん]

確かに去年500万円だった株式の評価額が、1100万円になった。

[944: 匿名さん]

なるほど株で儲けた分を、ここの購入資金に当てればいいのか。ちょっと足らないけど。

[945: 匿名さん]

完成時点のことを勝手に想像して値付けしているの？
スミフ、あり得ない。

[946: 購入検討中さん]

坪単価とか高いとかうるせーな
貧乏人で買えないやつが、ウダウダ書き込みするなよ
買えないやつは立ち去れ、それしかない掲示板だな

[947: 匿名さん]

買えないんじゃない買わない。
武蔵小杉歴代NO.1高値掴みマンションとして
後世語り継がれるであろう。

[948: 匿名さん]

>940
中身の話をしようとすると営業マンが出てきますよ。

[949: 匿名さん]

坪単価330万円なんて腐るほどある。

高いって言ってるやつは、世間知らなすぎる。

もうちょい勉強したほうがいいし、そんな奴は、どうせ買えない人。

[950: 匿名さん]

前向きに検討してる人の茶々入れないで下さい！

目的はなに？

1億で自由が丘で買えないから、5億出して青山の一戸建て買えないから、ここの検討してるんです。

ここから立ち去れ

[951: 匿名さん]

あらら、武蔵小杉買うタイミング逃してません？

http://mansion-madori.com/blog-entry-1096.html

[952: 周辺住民さん]

購入者と思われる方々がなんだか柄が悪いですね〜。なぜ？

[953: 匿名さん]

買ってる人が何の用？

買い換えたいから、見てるなら、もう用事は済んだろ。

[954: 匿名さん]

あなたが買ったマンションの自慢をここでしてどうしたいの？

誉めて欲しいのかな。

あーよしよし。これでいいでちゅか？

[955: 匿名さん]

痛いとこ突かれたのは分かるけど、夜中の４時に頭悪そうな連投しても逆効果だろ。

[956: 匿名さん]

高いと思いましたが、そこそこ売れちゃいそうなんですね。
住み続けるつもりですので、相場は気にせず申し込もうと思います。

[957: 匿名さん]

そーだー！坪330万なんてスミフマンションには腐る程ある。高いってヤツはスミフマンションを知らなさ過ぎる。もーちょいスミフマンションを勉強したほうがいい。

[958: 匿名さん]

スミフマンションに坪330のマンション腐る程ある
シティタワー武蔵小杉はスミフマンション
シティタワー武蔵小杉も坪330で当然


という論理展開ですが、ちょっと無理あるのでは？

[959: 購入検討中さん]

そーいえば、角部屋のモデルルームが週末オープンしたと思うんですけど、どーですか？我が家は角部屋狙いにも関わらず予約が取れず、まだ先なのでレビューお待ちしてます！

[960: 購入検討中さん]

価格はでましたか？

[961: 匿名さん]

ここへ来るときパークシティーのお庭を通って来ましたがあそこだけは別世界。
保育園児がお花の咲き乱れる中で遊んでいて、脇には滝の流れる音が聞こえ高層ビル群の中で全く異質の空間。
シティータワーも出来るだけ緑を取り入れて欲しいです。

[962: 周辺住民さん]

滝の音って・・近くに二ケ領用水や渋川あるんだから自然に触れさせたら良いのに。東側礼賛者達は人工物じゃ無いからダメなのかな？衛生的にとか。

[963: 匿名さん]

横須賀線からリエト～コスタをぬけてくるのも素敵です。
あの緑やゆとりは、うらやましいけどもったいないですね。

[964: 物件比較中さん]

価格表はざっくり４７階と１９階の目安がでてましたが、全戸平均すると坪＠３３５ぐらいの感じですかねぇ～
確かに高かったです。
それでも、完全アウトフレームで実質的に使える面積が多いことや部屋の形がいいことを考えると、他の一般的なマンションよりは、５％ぐらい甘く見てあげても問題ないようには思いました。
販売までには少し下げるでしょうし、そうすると、実質的には平均して＠３２０ぐらいのイメージでおさまるといったところでしょうか（実質的に５％ぐらい面積が広いと考えても差し支えないという意味で）。
それでも高い・・・
営業の人も言ってましたが、他の地域からの流入が続いていて、当面地元感覚の相場観は通用しないようです。

例えば２駅先の大崎のパークシティの眺望が抜ける高層の東向きでも＠３５５ぐらい。
この価格差ってどうなんでしょう？
天カセでないことを除けば川崎のマンションとしては高仕様ですので、「だったら東京に住むよ」なのか「どこにでも行きやすい小杉に住むよ」なのか。果たして中古になった時「川崎でも小杉だけは別格」みたいな見方が形成できているか。
資産性の維持という意味では、かけの要素は確かにありますね。永く住むのであればあまり関係ない話ですが。

[965: 匿名さん]

964を読む限り、武蔵小杉に地縁があるか家族の誰かの通勤通学先が横浜方面にない限り、
パークシティ大崎の一択だな。

高層で眺望が抜ける部屋の坪単価で大差がないのに、
天カセすらない「川崎にしては高仕様」のマンションを、
山の手線の内側（御殿山）の三井物件を袖にして買う理由を、他に考えるほうが難しい。

[966: 匿名さん]

大崎か武蔵小杉のどちらに住むか迷う時代だからなあ…
時代は変わったもんだ。

[967: 匿名さん]

なるほど。。

しかし大崎って街の雰囲気がなー。。住むところって雰囲気がないような気がして。。

コンクリートジャングルというか。。

目黒は憧れるんですけど。。

[968: 匿名さん]

大崎は、ダサ過ぎる。

[969: 匿名さん]

中目黒とか恵比須とか目黒とか、武蔵小山とか、学芸大学の駅近なら親に借金してでもと思いますけど、

大崎って地ぐらいが、低いような。何ででしょう？

[970: 匿名さん]

ムサコ生まれのムサコ育ち以外は悩めないかと…

[971: 匿名さん]

大崎ってよく降りるけど、あか抜けなくない？

[972: 匿名さん]

大崎検討してる人は、品川の港南口とか、湾岸のような無機質な所でも住める人。

ちょっとしたアットホームさがある東横線沿線好きは大抵選ばないだろうね。

私鉄では日本一人気な沿線ですから。

[973: 匿名さん]

http://www.31sumai.com/mfr/X0732/location.html#location_06

五反田に徒歩13分、品川に徒歩18分。
頼みの交通利便性ですら、タクシー・バスも含めると武蔵小杉より段違いにこっちのが便利だろ。